房地产行业投资策略

1、美元贬值与中国房价10年下半年房地产行业投资策略 p2行业行业1美元贬值与中国房价美元贬值与中国房价p3关键假设及主要结论u假设：我们预期未来一至两年内，美元将呈 现明显的贬值趋势u结论：美元贬值改变全球资金流动和投资者 预期，中国房价可能因此在未来12个 月内重演2005-2007年曾经出现的状况 p4为什么美元将要贬值？u我们宏观及策略研究部门认为，美国政府采取的“定量放松”的货币政策刺激经济的后果将导致新一轮的流动性泛滥，而美国经济一两年内还看不到重新增长的动力，因此美国经济出现“滞账”的可能性在加大。u如果上述观点成立，将会出现全球投资者集中抛售美元和美元资产的情况，从而加大了美元贬值

2、的速度和幅度。p5美元将趋势性下跌图：美元指数图：美元指数资料来源：bloomberg、光大证券研究所p6美元贬值如何影响中国房价？资料来源：光大证券研究所图：美元贬值对中国资产价格的影响途径图：美元贬值对中国资产价格的影响途径p7与05-07年的情况有类似之处p8货币供应领先于资产价格图：广义货币供应图：广义货币供应m2的同比增速的同比增速资料来源：光大证券研究所p9台湾地区早期的例子图：台湾地区的图：台湾地区的m2同比增速与房价涨幅同比增速与房价涨幅资料来源：光大证券研究所p102005-07年间的资产价格膨胀图：中国广义货币供应图：中国广义货币供应资料来源：bloomberg、光大证券研

3、究所p11中国家庭的流动资产继续增长图：中国家庭的流动资产规模估计图：中国家庭的流动资产规模估计资料来源：bloomberg、光大证券研究所p12利率维持在低位图：住房按揭贷款利率图：住房按揭贷款利率资料来源：光大证券研究所p13负担能力因利率下降而改善图：利率与月供支出比的变化图：利率与月供支出比的变化资料来源：光大证券研究所p1410-10年，全国房价潜力涨幅10%表：全国平均的房价负担能力变化表：全国平均的房价负担能力变化资料来源：光大证券研究所p15上海房价潜力涨幅15%表：上海平均房价负担能力变化表：上海平均房价负担能力变化资料来源：光大证券研究所p16北京房价潜力涨幅15%表：北京

4、平均房价负担能力变化表：北京平均房价负担能力变化资料来源：光大证券研究所p17深圳房价潜力涨幅10%表：深圳平均房价负担能力变化表：深圳平均房价负担能力变化资料来源：光大证券研究所p18广州房价潜力涨幅10%表：广州平均房价负担能力变化表：广州平均房价负担能力变化资料来源：光大证券研究所p19怎样衡量房屋的库存？现房现房 新房市场库销比、存量市场的空置率在建项目在建项目 在建项目相对于销售量的倍数土地储备土地储备 土地储备相对于销售量的倍数p20供应层面的影响因素u现房消化周期持续下降u土地供应：一线城市稀缺，二三线城市充足u开发商：资金压力缓解，预期转为乐观p21短期库存迅速下降图、全国主要

5、城市新建住宅可售面积消化时间图、全国主要城市新建住宅可售面积消化时间注：消化时间=可售面积/三个月移动平均月销量，单位为月资料来源：各城市房地产交易中心、光大证券研究所p22房地产投资大幅跳水图、全国房地产投资同比增速图、全国房地产投资同比增速资料来源：ceic、光大证券研究所p23新开工增速持续低迷图、商品房新开工面积同比增速图、商品房新开工面积同比增速资料来源：ceic、光大证券研究所p24在建规模增幅下降图、全国商品住宅累计在建面积同比增长率图、全国商品住宅累计在建面积同比增长率资料来源：ceic、光大证券研究所p25短期下滑势头有所遏制图、全国商品住宅单月在建面积同比增长率图、全国商品

6、住宅单月在建面积同比增长率资料来源：ceic、光大证券研究所p26土地储备负增长图、全国土地购置与开发面积累计同比增速图、全国土地购置与开发面积累计同比增速资料来源：ceic、光大证券研究所p27土地储备处于净消耗状态图、全国土地购置与开发面积累计数的比值图、全国土地购置与开发面积累计数的比值资料来源：ceic、光大证券研究所p28结论u无论需求还是供应层面的影响因素，都趋于正面u我们预期，未来两年全国房价每年上涨10%u“核心城市”+“核心地段”。我们看好土地供应能力较弱的核心城市，包括上海、北京、杭州等。同时，看好供应短缺的核心地段和稀缺资源项目。p29公司公司2总体影响和公司比较总体影响

7、和公司比较p30房价上涨对开发商的影响u对10、10年盈利预测的影响u对重估价值（nav）的影响p31业绩弹性与适用增值税率有关资料来源：光大证券研究所表、房价涨幅对净利润的影响表、房价涨幅对净利润的影响p32万科的业绩弹性约为3倍表、房价变化对万科业绩的影响表、房价变化对万科业绩的影响资料来源：光大证券研究所p33价值弹性同样与适用增值税率有关资料来源：光大证券研究所资料来源：光大证券研究所表、房价涨幅对表、房价涨幅对nav的影响（动态算法）的影响（动态算法）p34万科的价值弹性约为1.5倍表、房价变化对万科重估净资产的影响（净态估算）表、房价变化对万科重估净资产的影响（净态估算）资料来源：

8、光大证券研究所p35公司之间的比较u“仓位”轻重：可售资源相对公司规模的多少u资产配置：城市布局、项目类型及所处地段u投资开发能力p36土地储备及盈利能力图：主要开发类上市公司的土地储备及盈利能力图：主要开发类上市公司的土地储备及盈利能力资料来源：光大证券研究所p37区域布局的比较图：主要开发类上市公司的土地储备的区域分布图：主要开发类上市公司的土地储备的区域分布p38个股推荐u“仓位”：招商、保利、苏宁环球、栖霞建设u资产配置：上海：中华企业北京：首开、北京城建、亿城股份等深圳：深振业、深长城等杭州：滨江集团u推荐组合：保利、招商、中企、滨江、新湖u短期推荐：亿城股份、福星股份p39投资策略

9、投资策略3行情在犹豫中发展行情在犹豫中发展p40可能影响地产股走势的因素u催化剂政策楼市走向u估值水平nav的折价率相对市场的pe、pbp41催化剂来自于政策与楼市表现图：房地产板块及万科每月的相对表现图：房地产板块及万科每月的相对表现资料来源：wind、光大证券研究所p42预测市盈率略高于平均值图：图：a股四大住宅开发商的预测市盈率变化股四大住宅开发商的预测市盈率变化资料来源：wind、光大证券研究所p43相对市盈率接近上轨图：图：a股四大住宅开发商的相对市盈率变化股四大住宅开发商的相对市盈率变化资料来源：wind、光大证券研究所p44重点公司盈利预测及估值p45附录附录4区域市场数据分析区

10、域市场数据分析p46上海资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所图：上海新建住宅日均成交量变化图：上海新建住宅日均成交量变化p47上海资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所图：上海新建住宅可售面积及消化时间图：上海新建住宅可售面积及消化时间p48杭州资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所图：杭州图：杭州新建房日均成交量变化新建房日均成交量变化p49杭州资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所图：杭州图：杭州新建商品房可售面积及消化时间新建商品房可售面积及消化时间p50南京资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所图：南京新建商品住宅日均成交量变化图：南京新建商品住宅日均成交量变化p

11、51南京资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所图：南京图：南京新建商品住宅可售面积及消化时间新建商品住宅可售面积及消化时间p52北京资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所图：北京新建住宅日均成交量变化图：北京新建住宅日均成交量变化p53北京资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所图：北京图：北京新建商品住宅可售面积及消化时间新建商品住宅可售面积及消化时间p54天津资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所图：天津新建商品住宅日均成交量变化图：天津新建商品住宅日均成交量变化p55深圳资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所图：深圳新建商品住宅日均成交量变化图：深圳新建商品住宅日均成交量变化p56深圳资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所图：深圳图：深圳新建商品住宅可售面积及消化时间新建商品住宅可售面积及消化时间p57广州资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所图：广州新房每月成交量及变化图：广州新房每月成交量及变化p58武汉资料来源：各地房