蓝博湾房地产项目可行性研究报告1

1、铜山区电缆厂地块开发项目可行性研究报告2011年5月10日i第一章总论 错误！未定义书签第一节 项目背景 错误！未定义书签。第二节 项目概况 错误！未定义书签。第二章市场分析 错误！未定义书签第一节 老年公寓发展的社会基础 错误！未定义书签。第二节 全国老年公寓现状 错误！未定义书签。第三节 全国老年公寓发展的预测 错误！未定义书签。第四节*区老年公寓建设市场分析.错误！未定义书签。第三章建设条件评价 错误！未定义书签第一节 项目建设社会条件评价.错误！未定义书签。第二节场址建设条件评价 错误！未定义书签。第四章建设方案 错误！未定义书签第一节建设地点及建设规模 错误！未定义书签。第二节*区老

2、年公寓的建设模式.错误！未定义书签。第三节建筑设备方案 错误！未定义书签。第四节护理方案 错误！未定义书签。39第五章环境保护及安全错误！未定义书签。第一节环境保护 错误！未定义书签。第二节安全错误！未定义书签。第六章组织管理及实施进度错误！未定义书签。第一节组织管理 错误！未定义书签。第二节组织机构设置 错误！未定义书签。第三节实施进度 错误！未定义书签。第七章投资估算及资金筹措错误！未定义书签。错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签第八章财务评价错误！未定义书签第一节估算依据第二节工程费用第三节流动资金估算第四节总投资第五节资金筹措错误！未

3、定义书签错误！未定义书签错误！未定义书签第一节运行费用第二节年运行收入第三节财务评价错误！未定义书签。错误！未定义书签错误！未定义书签。错误！未定义书签。第四节不确定性分析第九章结论及建议第一节结论第二节建议第一章 项目概况第一节：项目基本情况一、项目名称：蓝博湾数码城（暂定）（华东地区IT产业城市综合体国家创新产业集聚区淮海高科人才居住示范区）二、项目地址：江苏省徐州市铜山区新区北京路三、项目内容：拟建成为中国东部地区最大的 IT产业集聚地和华东地区最 专业的集高端品牌展示、电子商务终端体验、休闲娱乐文化、商务办公、大 型超市等功能为一体的IT产业销售展示城市综合体。四、项目目标：1、使之成

4、为铜山新区北京路的标志性物业。2、实现本项目物业潜在价值最大化。3、创造本项目物业的环境效益、经济效益、社会效益的统一。第二节：项目区位分析一、区位（一）、项目地块位置状况蓝博湾商业项目处于江苏省徐州市铜山区新区北京路 中心地段。项目总 占地198亩。（二）、项目地块区位因素分析1、基础判断：项目属于铜山区北京路主轴商圈，交通便利，周边商业及住宅均面向中 高层消费群体，具有一定的消费力。运用差异化效应产生巨大利益。2、城市位置：项目位于铜山区政府驻地内，作为徐州面积最大、人口 最多、经济总量最强的区，铜山区环抱徐州市区，具有典型的城郊型经济特 点。3、交通条件：紧邻城市主干道北京路，区内高速、

5、高铁交汇，未来地 铁交错，交通便利顺畅。4、商业基础：项目周边汉府雅苑等中高档社区的中高层次消费群体迸 发出旺盛的购买力，奠定了区域商业繁荣的基础和前景。5、发展前景;铜山区内保利集团、中住集团等国家大型开发企业在项目 周边投资大型商业，表明该地区前景良好，加之政府政策导向，使该地区前 景光明。B 、区域因素1、位置项目处于铜山区城区主干道北京路，双向六车道，主入口处车行出入 顺畅。2 、交通5小时可25分项目外部交通与徐州城市大交通体系衔接密切，东上京福高速 达北京上海，南到连霍高速可达郑州西安出疆，距离主城区核心商圈 钟距离，到新城区15分钟车距。3、基础设施情况(1) .供水市政供水管网

6、覆盖该区域，区域内供水由市政管网供应。(2) .排水区域内铺设市政排水管网，为暗沟排放，雨污合流。(3) .供电区域内电源来自市政供电网，供电保证率高。(4) .通讯区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。4、环境条件区域环境质量较好，环境污染较小。5 、产业集聚度区内目前土地利用大多为商服、门面及办公住宅用地，产业集聚度 较高，商业繁华。但奇缺大型商业设施。C.个别因素2011 年9月28日，铜山县整建制划归徐州市区，行政区划调整后市区 行政区域面积3037.3平方公里，总人口 306.4万人，使徐州市区行政区域 从全省第10位上升到第3位，面积和人口分别达到调整前的 2.6倍和1.7 倍

7、，将极大地拓展城市发展空间，夯实特大型区域性中心城市建设的基础。此次区划调整给铜山带来了极大的发展 机遇，对进一步推动北京路商圈 的建设有着非常重要的意义。确立什么商业方向，实行何种功能组合，引入 哪些商业业态以有效形成商业核心价值，进而推进商业实现，是我们需要考 虑的重要问题。如何最大限度地利用该地块，提升该地块的产业升级，加快该地块商圈 形成，形成铜山新的经济增长极，为铜山的发展带来重要的贡献是重中之重 思考的首要问题。该项目拟发展成为华东最大的IT产业集聚地和最专业的集高端品牌展 示、电子商务终端体验、休闲娱乐文化、商务办公、大型超市等功能为一体 的IT产业销售展示城市综合体，通过市场化

8、运作，将会成为经营城市、提 升城市品位的一个范例。二、经济指标住宅区(1)总用地面积:141985m(2)规划用地面积：2101700m(3)总建筑面积：2254400m(4)住宅建筑面积：250200m2(5)公建建筑面积：24200m(6)地下车库面积：41700m2(7)居住户数1930户(8)居住人口6176人(9)建筑密度20.8%(10) 绿地率39.2%(11) 容积率2.50(12) 停车位1544辆商业区(1)总用地面积：141985m2(2)规划用地面积：40285m2(3)总建筑面积：141400m2(4)地下一层商业面积：22300m 2(5)地下二三层车库面积：446

9、00m2(6)建筑密度48.6%(7)绿地率18.2%(8)容积率3.51(9)停车位1424辆第三节：项目SWO分析一、优势S（一）项目背景徐州“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢” 之称。北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为我国重要水陆交通枢 纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口” 。既是江苏省苏北地区的重要 城市，也是淮海经济区的中心城市。国务院已批准将徐州发展成较大城市， 同时，徐州也是江苏省委、省政府重点发展的三大都市圈之一。全市辖三县 两市五区，总面积11258平方公里，人口 916万，其中市区面积为 3037.3 平方公里，市区常住人口 306.4万

10、。2009年徐州GDP2390.16亿元，人均地 区生产总值突破4000美元，全市完成财政总收入467.63亿元。GDP总量在 全国所有城市中（含省会城市、国家计划单列市）位居第 37位，在整个淮 海经济区19个地级城市中位居第一。徐州的经济发展的区位优势非常突出， 特别是省委、省政府大力推进苏北经济大发展给徐州的交通、通讯等基础设 施建设提出了新的要求并且同时带来新的发展机遇。1、基础判断徐州城市经济步入快速发展通道，逐渐成为长三角经济圈、环渤海经济圈、中西部经济过度地带的的核心区域。2、城市规模铜山区新规划，使徐州市区面积增加到 3037平方公里，人口 306万； 水陆交通便捷，区位优势明

11、显，是投资环境优良的发展中城市3、城市经济产业结构不断调整，打造江苏省第三大都市圈和以徐州未中心的淮海经 济圈，周边近1.2亿人口消费力逐渐释放。4、城市规划按照新区开发、老城提升、整体推进的思路，制定“双核心、五组团” 的空间格局，搭建城市快速成长架构。5、城市资源两汉文化和大彭文化源远流长，文化底蕴厚重；复兴中的历史名城，城 市发展动力澎湃，城市精英集群成形。（二）、交通环境项目处于铜山区城区主干道北京路，双向六车道，主入口处车行出入顺 畅。外部交通与徐州城市大交通体系衔接密切，东上京福高速5小时可达北京上海，南到连霍高速可达郑州西安出疆，距离主城区核心商圈25分钟距离，到新城区15分钟车

12、距。二、劣势W虽然本项目具有良好商业环境资源，但是与徐州市主城区其它商业区比 较相对滞后，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目自身的商务氛围不浓， 因此此次区划调整给铜山带来了极大的发展机遇，对进一步推动北京路商圈 的建设有着非常重要的意义。确立什么商业方向，实行何种功能组合，引入 哪些商业业态以有效形成商业核心价值，进而推进商业实现，是我们需要考 虑的重要问题。三、机会点01、政府规划开发利好因素2011年9月28日，铜山县整建制划归徐州市区，行政区划调整后市区 行政区域面积3037.3平方公里，总人口 306.4万人，使徐州市区行政区域 从全省第10位上升到第3位，面积和人口分别达到调整前的

13、 2.6倍和1.7 倍，将极大地拓展城市发展空间，夯实特大型区域性中心城市建设的基础。 铜山区政府提出“打造南部主城区，融入徐州都市圈”的战略目标，规划北 京路为未来主城区的商业中心。这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济 的发展，已经带动房地产市场的升温，提升新区的城市品位。2、地理区位优势3、目前徐州市房地产市场正处于成长期，该项目的地理区位优势 必然会赢得较大的发展趋势。因此，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给-需求”，便可以抢占“先机”。4、3、项目连动实现价值最大化5、为了适应新的铜山区的城市建设，区委、区政府决心将现在的北京路打造成为徐州市的主要商业街。为此，政府专门成立“北

14、京路开发管 理办公室”，全方位地协调和支持北京路各项改造建设工程。目前北京路共 推出8宗地块，都在规划设计之中，其中 南洋国际正处在热销中。面对将来 8个商业项目的一起运作，能拥有充足的客户资源，如能将联袂运作，更能 发挥规模化优势，降低运作成本，实现本项目物业潜在价值最大化，使发展商充分兑现效益。6、4、中心城市的建设汇聚了人气7、随着铜山区政府提出“打造南部主城区，融入徐州都市圈”的战略目标，规划北京路为未来主城区的商业中心；决心将现在的北京路打造 成为徐州市的主要商业街。这一利好因素 必然会刺激项目周边商业经济的发 展，区位优势必然会带来人气的上升，而本项目开发周期完全可以“借势造 势”

15、，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。8、四、风险T9、1、市场因素10、从目前徐州市的房地产市场看，项目竞争同质化严重，已 引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有一定市 场竞争的风险性。11、2、自身因素（略）12、五、综合分析六、从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关 的各种要素，运用智慧，创造出具有 超前性、差异性、引导性、适用性 的产 品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给一需求的完善性，使

16、项目达到预期的市场期望值。七、第二章 定位策略第一节定位要素分析1、区位利好因素分析本项目顺应铜山区政府提出“打造南部主城区，融入徐州都市圈” 的战略目标，规划北京路为未来主城区的商业中心；决心将现在的北京路打 造成为徐州市的主要商业街的城市经营理念。而徐州“东襟淮海，西接中原, 南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。北通京津，南达沪宁，西 接兰新，东抵海滨，为我国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。 在交通人流资源丰富、辐射周边省市广的徐州市铜山区决 心将北京路打造成为徐州市的主要商业街来填补徐州城南商业房地产市场 的空白，并以具有“新商务+新i环境”的双重魅力来吸

17、引消费者，对开发 商来讲，投资回报的风险将会大大降低，对消费者而言，产品的附加值已大 于产品本身，提升了商品的“功能价格比”，这样也符合经济学的需求-供给理论。第二节项目定位一、总体定位1、借用有形资源，植入和延展无形资源，根据徐州中心城市定位，结 合淮海经济区域发展需要，全新打造铜山新的产业经济增长极。2 、根据北京路城市规划的发展需要，聚合该地块的商业功能，使之成 为中国东部最大的IT产业集聚区和华东地区最专业的集高端品牌展示、电 子商务终端体验、休闲娱乐文化等功能为一体的 IT产业城市综合体。3、构建核心消费价值观，在国内率先引入IT产业城市综合体概念，倡 导体验式消费理念，使之成为中国

18、东部发达地区又一个行业坐标。4、和谐发展，在商业和住宅开发中寻求平衡，保证社会效益与经济效 益的统一。二、定位原则：适应市场、创造差异性。定 位：IT产业城市综合体-"绿色商业中心”三、产品定位定位原则：突出个性、创造差异性定 位：国家创新产业集聚区特 点：商业空间步行化、商业空间室内化、公共空间社会化， 使“蓝博湾数码城”朝着生态化、娱乐个性化等方向发展，成为一个生 态型商业中心。第三节产品文化定位定位原则：讲究个性，追求共性，提升产品附加值。定位：商业、环境、文化相融合本项目地处城市正中心，作为整个项目亮点的“北京路商业街”又 是其中重要的组成部分，为此我们考虑采用 内街的空间模

19、式，更容易聚 集人气，营造出丰富活泼的商业氛围。已达到传统与现代相融合第四节产品形象定位定位原则：提升企业项目品牌形象以及产品（物业）的知名度、美誉度、 社会认知度。定位：销售的对象为淮海经济区内具有中高级以上职称的高端人才，使其成为名副其实的人才硅谷。现代都市人购物休闲的理想场所产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲的定一个什么形象，而 是顺应消费趋势、消费心理、消费追求、向往的，在消费者“心里”的定位。在消费者心里树立起的产品形象，让消费者喜欢、认同并追求。第五节功能定位一、IT产业销售展示城市综合体该项目商业部分面积预计约为14.2万平米，建成后将引进国内外IT行 业电脑、电子、数码等

20、品牌1000余个，引进商家约2500家，入住动漫产业、 IT行业主力商家200余家，将引进部分配套的餐饮休闲品牌100余家，打造 集电脑、数码、电子、软件销售，休闲娱乐为一体的终端服务区，年销售额 将达到50亿元，成为中国东部名副其实的硅谷和华东地区最大的IT产业销售展示城市综合体。二、淮海经济区高科技人才居住区项目将建立配套的高端居住区 25.2万平米，入住人口将达到6176人 以上，不仅是铜山区内住宅的又一扛鼎之作，也是徐州城区内不可多得的鼎 力大盘。该居住区将在淮海经济区 19个地市同步发售，销售的对象为淮海 经济区内具有中咼级以上职称的咼端人才，使其成为名副其实的人才硅谷。三、国家创新

21、产业聚集区蓝博湾项目以IT产业、集成电路、电子信息三大产业为主导，文化创 意产业、金融信息服务、新能源、新材料等新兴现代服务产业为辅，发挥品 牌扎堆的集聚效应，强调品牌和入住企业的创新发展能力，形成以创新驱动 为主的经济发展模式和以服务经济为主的经济结构，积极倡导培育淮海经济 区IT产业总部经济，为铜山经济增长注入新的活力。四、铜山区域经济新的增长极铜山区作为徐州南部综合性新城区，重要科研产业、文教和高档生活居住区，区内面积1856.6平方千米，总人口 122.11万人，2009年经济总量位 居全国县市第71位，GDP达到 338亿元。食品、机械、钢铁、汽车、电子等 五大产业是铜山的优势主导产

22、业，食品产业突破百亿元大关，成长为铜山的 第一大支柱产业，蓝博湾项目的建设，将改变铜山城区内商业长期依赖徐州 主城区的局面，进一步改变铜山北京路的商业经营环境，成为铜山区内经济 新的增长点和重要的经济增长极。第六节目标客户定位定位原则：选准目标，稳准出击定位：已完成原始积累具有一定经营规模的IT商家,淮海经济区内具有中咼级以上职称的咼端人才一、产品一一目标客户造什么产品？卖给谁？（略）二、目标客户细分（略）第六节价格定位定价原则：市场无形，定价有道。定位：以徐州市场的房地产价格为依据，通过比较分析，本地段预计得出：商 铺：约 16000 元 / m2-50000 元 / mi写 字楼：约 80

23、00元/m2-12000 元/ vm住 宅：约7000元/ m起房地产价格是由地价、工程造价，各种税费、资金利息、销售费用和开 发商期望利润等因素构成的。基本成本加开发商利润构成基本价，一般市场 定价原则由三个价值取向构成。市场价值取向：需要考虑同等片区、同等物业、采用比较的手段来确定。 成本价值取向：项目整体综合成本加开发商期望利润。消费者心理价值取向：该区域位置的物业在消费者心里的“功能价格 比”。当然，除考虑价值取向因素外，房地产产品价格的因素是项目整体所包 括的多种可变因素以上因素统筹考虑决定了价格的定位因素，构成了价格定位的可行性基 础。我们在整个项目开发建设中，本着经营市场的理念，

24、物业的具体经营项 目交给行业专家去做，打破徐州开发行业自己开发自己经营的模式，使具体 经营项目专业化、系统化，同时也减少了开发商的成本投入。第三章 项目整体规划设计思路第一节总体规划设计总体规划关系蓝博湾数码城成败，没有认真规划论证的商业项目大都 缺少顾客人流，商户无法赢利，最后走向关闭。“世界主题旅游休闲业设计高手”、曾参与策划和设计过多个世界著 名Mall的美国HHC国际设计有限公司总裁 LarryW. Ziebarth先生曾指出:“商业广场的主题规划是关键（一）、规划目标通过对城市整体结构及邻近街区的自然、社会环境进行综合研究，提出 理性积极的规划设计方案，使本小区成为一个在社会效益和经

25、济效益两方面 都对城市生活质量有很大促进的新时代的居住社区。在空间脉络、建筑风格 等多个方面延续新古典风格，同时在各项品质上有所提升，力争使本区成为 徐州现代人居的典范之作。（二）、规划原则1 、人本原则，规划的初始出发点为“人的需要”，同时顺应自然，力争 使人、自然、技术、管理能有效地溶为一体。2 、合理有效原则，规划避免不合实际的泛泛而谈，而以基址的现状为 基础，综合各方的因素，提出一个对城市空间网络及城市生活都行之有效的 具有前瞻性的规划方案。3 、效益最大化的原则。规划力图通过建设活动使基址发挥最大的经济 效益和社会效益。（三）、规划结构1、一心、二组团、三区住宅区围绕大型人工景观形成

26、中心，商业区和住宅区自然划分为东西 两个组团，小区内的南北绿化景观轴，经弧形的区内主干道及沿边放大绿化 空间形成第二条链，共同串起点式高层、板式高层、商业三区。2、简洁的点线型结构小区的建筑布置力图简洁、合理、有效，争取最大的日照、景观条件， 同时使用方便。俯瞰小区，点、线、面布置错落有致、井然有序、溶入城市 肌理。3、人性尺度的丰富结构在整体体形简洁的基础上，小区的内部空间环境、建筑细部、室内空间 设计等各方面力求丰富、多变、柔和而更具亲和力。建筑立面注重细部设计， 讲究材料划分。环艺设计更是追求精致、亲人。（四）、停车交通整个小区采用相对人车分流的交通体系。小区干道人车公用，但注意车 行系

27、统的引导，尽量减少对人行系统的干扰；主干道宽8米，其中车行道为7米，单侧人行道为1.2米。组团内实行人车分流，注意居住空间的安静、 安全。交通体系注意消防要求的满足。小区消防道路宽4米，休闲步道宽1米，步行系统兼容交通、休闲、景 观长廊等多种功能，并通过人的活动使整个小区溶为一体。小区和城市主干道连通处设门卫管理，实现相对的封闭管理；次入口再 设第二道门卫管理。（五）、景观绿化作为一个注重人性化设计的小区，闲适温馨成为景观设计的主题之一。 无论是中央水景广场亦或区块小景，景观设计无一不体现闲适的主题，使人 心情舒畅，悠闲而自得。沙丘、草坡、树廊、烧烤场、精致水景有机结合。 通过乔木，亚乔木林及

28、灌木绿篱、花卉草坪的综合布置，力争将自然与人工 相融合，营造开放及半开放空间领域。绿化是景观设计的重要一环，也是建筑空间的有机补充、对等部分，绿 化是小区“自然化生存”的重要一环。根据徐州的自然条件，争取做到二级 绿化，即四季常青，每月有花。绿化设计追求点、线、面结合，从不同时间、不同空间对小区内的环境 进行绿化，以达到在到不同时间、不同空间有不同的绿化效果的结果。在公共空间，绿化风格趋向硬质、咼大、开阔。在庭院空间，绿化风格 追求软质、轻柔、私密。红线外行道树和绿化由市园林部门负责统一配置植 栽。（六）、建筑布置在基址已确定的格网上进行建筑布置，使建筑走向溶于城市环境，同时 又提升基址所处区

29、域的空间品位，美化城市面貌。建筑布置兼顾绿景、山景 和阳光，使引入景观容量最大化。每幢建筑对外力争引入更多的空气阳光、 自然景色，对内力争内环境的均好性。（七）、平面定位坐标采用大地坐标，黄海高程。住宅间距为满足国家及地方规范。第二节建筑设计（一）、设计目标建筑设计风格要使建筑溶于城市空间、自然环境中，既要与城市形象协 调呼应，又要追求创新与新时代特征、追求别致、新颖、大方的艺术品位， 而提升该区域的城市空间景观质量，提升地缘价值。（二）、建筑风格建筑风格是充满现代人文气息的新古典风格，用大树、高层构筑起街区 意象，用植被、绿坡构成乡村意象，折衷主义与新古典的建筑符号混搭，配 以庭院铺装，小品

30、、景墙等细节构成，这些元素之间互为统一、互为呼应， 与世界设计新潮接轨，向质朴自然回归，构成了完美的建筑印象。（三）、高层单体建筑设计1、平面设计十一层采用一梯两户型，既控制了面积（80、90、120三种面积梯度）， 又提高了得房率。十八层及二十七层采用点式一梯三户和四户。所有户型均 遵循如下原则：空间平直、方正、交通面积最小化、观景大阳台，与户型总 面积相匹配的开间、进深、房间面积。与室外景观相呼应的厅室布置，良好 的体形系数对节能、抗震非常有利。2、立面设计建筑设计的造型在古典兀素基础上注入了山川意境与园林精神，汲取中 式园林建筑轻灵、空透的意境，以竖向线条，横向栏板线条穿插构成，以古 典

31、三段式构图，却处处寓含现代中式意境，简捷明快的风格与精巧细致的细 部，摆脱了欧式凝重的压抑感，保留其中典雅隽永的韵味，体现了自然情怀 与新世纪住宅的大趋势。（四）、商业单体建筑设计1、平面设计区内商业以多层为主，建筑层数二、三、四层不等，辅以两个点式办公 楼，形成双塔的沿街立面效果。建筑顺应体形关系设计，起伏有致，有效利 用土地资源。根据周边环境和地形加以组合拼接，有机构成商业建筑组群。2、立面设计建筑设计的造型在延续休闲风格的基础上，加以深化创造，层次丰富、 造型优美。大气凝重的造型；设计精巧的细部特征；沉着协调的色调；仔细推敲的 尺度比例；富含现代气息的构件，变化丰富的第五立面，无疑不体现

32、出建筑 的尊贵气质，建筑品质再度得以提升。设计本着以人为本的原则，强调健康的居住观念，通风采光以及景观均加以仔细推敲，从各个细节上做到真正的以人为本。景观阳台设计使阳光和 景观毫无阻隔；空调位的设计巧妙结合立面，使用方便。屋面采用平顶为主，结合造型，巧妙隐藏太阳能热水器位置，避免了传 统小区凌乱的第五立面，创造和谐统一的立面形象。建筑材质的选择考虑简洁大方，色彩与材料的选择凝重而不失轻灵，以 淡雅的暖色调为主。外墙主体采用石材、涂料与面砖相结合。上部与阳台柱体、线脚使用中 拉毛高级涂料或浮雕质感涂料饰面；中段墙体采用浅褐色拉毛手工面砖饰 贴。基座采用深色花岗岩。门窗采用墨绿色塑钢窗，中空玻璃，

33、气密性及水密性均满足当地气候条 件要求。阳台栏杆及空调百叶均采用铸铁制，与窗框同色油漆。住宅分户门 为防盗门。（五）、配套公建设计在小区住宅组团内设一个集中会所，包括公共用房、配套商业用房、公 厕、物业用房等，在入口处设置门卫值班室。幼儿园设于小区中心，各组团 分设垃圾收集点。第三节环保专篇1 、设计依据（1）、中华人民共和国环境保护法（2）、室内给排水和热水供应设计规范小区建筑使用性质为居住，同时争创环保节能型住宅区，减少对周边环 境产生不利影响。小区力争在生态环境、生活卫生、空间绿化、自然景观、 噪音控制、建筑和装饰材料、空气流通等各因素上，都按国家建设部对环保 型住宅的环卫标准而建设。小

34、区在上部向外部敞开，吸纳阳光、水景，基座 则通过沿街商业房、绿化隔离带而封闭、隔离城市街道的噪音、废气及视觉 污染。建筑户型设计同样充分考虑生态使用的要求。2. 环保(1) 室内排水废污分流，最高日排水量约为 2780n3/d。(2) 污水经化粪池处理后排入市政污水管网。高层区块卫生间废水排入 一期中水处理设备。(3) 为减少噪声和振动，大部分设备机房设在地下室，水泵采用减振措 施。排水立管置于管道井内以减少噪声。(4) 所有住宅卫生间及厨房的排风(油烟)均经专用管井至屋顶排放。(5) 所有通风机选用低噪声型，各送、排风机前后均接软接头。3. 防疫(1) 地下室不设生活水池，由无负压设备加压供

35、水。(2) 采用新型给水管材，采用无负压恒压供水设备，免受管道和高位生 活水箱的二次污染。(3) 不能直接通风部位，均设机械通风。4. 环卫(1) 设有垃圾间，有对外出入口以便清除。(2) 各层采用袋装垃圾及集中箱方便清扫。(3) 本工程产生的一般生活垃圾委托当地环卫部门定期清理，统一处理(4) 泔脚等委托具有相应资质的单位进行集中处理与利用。(5) 建设单位根据废物污染物分布状况，处置与利用途径设置各类现 场回收装置和储存场所，分类收集。统一管理，提高废物资源化率。第四节节能专篇(一) 、设计依据(1) 中华人民共和国节约能源法(1998.1.1 );(2) 居住建筑节能设计标准；(3) 国

36、家建设部1998第1号令城市节约用水管理规定(1998.11);(4) 建筑节能设计规范、标准及技术规定等。(二) 、节能设计1.为响应国家对居住建筑节能50%勺要求，通过增强围护结构保温隔热性能和提高空调、电气设备能效比等措施，将本工程打造成徐州的节能示 范项目。(1) 总平面布置采用南北向，采用点式、短板，有利于夏季自然迎风， 有效阻挡了冬季冷空气。(2) 规整单体造型，降低体型系数。(3) 结合造型，减小窗墙比，外窗设装饰性外遮阳构件。(4) 外墙采用浅色涂料面，有利于反射太阳辐射热。(5) 12层以下住宅设置太阳能热水系统。(6) 选用国家、省推广的节能新材料，如XPS保温屋面、覆土屋

37、面、彩塑门窗，外遮阳，节电节水设备等。2 .能源配置与能耗分析(1) 本工程使用的主要能源为电、水等，其中：a. 用电量：22100KVA(装机容量)；(2) 耗能设备a. 用电设备：本工程主要用电为住宅用电、住宅配套设备用电、地下室通风设备用 电、物管和小学及净菜市场办公设备和照明系统等。b. 用水设备：本工程主要用水设备为生活与卫生配套设施等。3. 节能技术措施(1) 在建筑设计中采取先进的节能技术，包括吊顶、隔墙、屋面、门窗 构件均选用安全、节能型产品。(2) 照明设计按不同场所(区域)的基准照度要求和设计规范，合理配 置照明系统。(3) 建筑设计符合设计规范和节能技术规定与要求。(4)

38、 本工程的采暖系统采用热水系统，并采用分户计量。(5) 户内采暖系统采用下分式水平双管系统，每个散热器均设恒温控制 器，达到分室温控。(6) 换热机组，设有变频控制装置，以节约电量。(7) 设备选型a. 本工程采用先进的节能环保型动力设备、通风系统设备、办公设备 等，合理资源配置，减低能源消耗。b. 变压器选用高效节能型变压器系列，照明灯具选用节能型电光源产 品。第四章项目经营与营销第一节品牌经营战略未来的市场营销是品牌战争每一个成功企业都有自已独特的品牌形象，品牌在商业经营过程中为企业带来了不菲的经济效益和社会效益。一、以树品牌为主导运用品牌战略思想开发项目，最终获取的不单是本项目的经济效益

39、，而是通过项目开发、销售的商业行为过程，获取更多的无形资产-品牌形象。品牌 信任度：消费者对购买房地产产品，除对产品的喜好之外， 更关注开发商的品牌，因此而产生信任度。品牌 附加值：对一个开发商而言，以往业绩的好坏产生的品牌 知名度、美誉度，都会直接影响物业的售价。对选择一个形象好、信誉好的的项目运营商，是该项目成功的关键。二、品牌经营战略的实施要点1、制定远期、近期品牌战略计划导入项目品牌的CIS战略，以项目的独特形象树立品牌。2、制定项目实施战略以项目CIS战略为主导，把理念贯穿于项目开发经营及销售的每个 接点中，使之通过传播来提高知名度和美誉度。3、制定项目统筹管理系统在策划思路确定后，

40、应立即制定项目开发的统筹管理体系，以达到项目开发过程的严谨性、安全性，对质量、成本、价格等进行严格控制，使统筹计划的每个接点都能按时、按量完成，达到预期市场回报的经济效益、 社会效益，从而保证品牌的延伸第二节营销战略市场营销在中国经历了示销、推销、营销到今天的整合营销四个过程， 这显现了中国市场的演变。本项目的营销定位，主要是通过整合与项目开发、 营销有关的各种要素，进行立体整合营销。卖点整合：1、概念卖点A.展望未来，升值无限-步行街、MALL、购物中心、专业性市场。B .城市、商业、环境-商业与环境结合之典范C.完善配套、人性化物业管理。2、规划卖点A.低密度、高绿化；第五章项目投资估算主

41、要技术经济指标住宅区(1) 总用地面积：(2) 规划用地面积:(3) 总建筑面积：(4) 住宅建筑面积:(5) 公建建筑面积:(6) 地下车库面积:141985m101700m254400m250200m4200m41700m2222(7)居住户数1930户(8)居住人口6176人(9)建筑密度20.8%(10)绿地率39.2%(11)容积率2.50(12)停车位1544辆141985m40285m141400m22300m2222商业区(1) 总用地面积：(2) 规划用地面积：(3) 总建筑面积：(4) 地下一层商业面积:(5)地下二三层车库面积：44600m2(6) 建筑密度48.6%(7

42、) 绿地率18.2%(8) 容积率3.51(9) 停车位1424辆项目建议销售价格测算就本项目而言，最终拿利润率同预计项目销售均价存在密切联系，本 项目建筑主体物业预计包含平层商住楼、酒店式公寓、裙楼商业部分， 商住楼及酒店式公寓方面保守预计销售均价7000元/平方米。项目裙楼商业(1-4层)均价保守预计25000元/平方米。蓝博湾数码陈销售总价测算表分类可售面积（万平方米）建议销售单价销售收（万兀）住宅25.027000元/平方米175140商业用房（1层）1.530000元/平方米45000商业用房（2层）1.518000元/平方米27600商业用房（3层）1.512000元/平方米180

43、00酒店式公寓、写字楼109000元/平方米90000总销额355740项目开发成本、费用分析本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用：直接费用有土地成 本、勘查设计和前期费用、建筑工程造价费用及配套建设费用，间接费用包 括财务费用及不可预见费用开发成本、费用分析表实际成本计划控制情 况什表 示费用 增加， 费用 减少）备注编码费用名称计量单位工程量单价或费率造价或费用（万元）楼面造 价（元/m2）H% t /(费用标准费 用 或 造 价ztz项目总投资190937zjf直接费1一、土地费用亩19820039600含拆迁费2二、勘察设计和前期费89372.1交通管理费32参考，0.8元/M2

44、2.2图纸审查费48参考，1.2元/M2，按建面2.3地质勘察费1672.4建筑设计费18002.5市政公用基础设施配套11332.6测绘放线费672.7建筑工程招投标费216按工程造价的0.18 %计提2.8监理费6162.9安全质量监督费625按工程造价的0.5 %计提2.10质检费150按工程造价的0.12 %计提2.11散装水泥保证金80参考，2元/M2，按建面2.12白蚁预防费93参考，2.3元/M2，按建面2.13三通一平费2400参考，60元/M22.14自来水管网建设工程费1520商业38元/M23三、建筑工程造价100000参考，2500元/M2jjf间接费424004物管维

45、修基金246005管理销售财务费用148005.1开办和管理费5000工程总价5 %计提5.2销售代理费6000成交总价1.5 %5.3销售推广费3600成交总价1 %5.4前期物业管理费200工程总价0.2 %计提6不可预见费用3000工程总价3 %计提项目销售税金及附加测算销售税金及附加一览表序号类别计算依据交纳金额（万元）1营业税197802城市维护建设税营业税*7%1384.643教育费附加营业税*3%593.424教育专项基金营业税*4%791.225防洪工程维护费销售收入*1 %3557.46印花税销售收入*0.05 %117.87合计26224.55项目土地增值税测算土地增值税测

46、算序号类别计算依据交纳金额（万元）1销售收入3577402扣除项目金额2553492.1开发成本及相关费用1909372.2销售税金及附加262252.3其它扣除项目取(2.1 )项 20 %381873增值额1023914增值率(3) / (2)40%5增值税率30% （存在避税）6速算扣除率同上07土地增值税(3) * ( 5) - ( 2) * (6)30717资金损益表资金损益表序号项目名称计算依据金额（万元）1销售收入3577402总成本费用1909373销售税金及附加262254土地增值税307175利润总额(1-2-3-4 )1098616所得税(5) *33 %362547税后

47、利润(5) - (6)73606本项目税前利润总额为：109861万元本项目税后利润总额为：73606万元本项目税前直接投资成本利润率为：58%本项目税后直接投资成本利润率为：38.5 %以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目的静态经济效益指 标良好，项目可行。绪言：本报告的财务测算是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行 调查、估算、分析和预测后得出的。鉴于目前的客观条件和市场的实际情况, 有必要对报告的有关问题进一步作出说明，1 、我们所进行的财务测算是建立在最新的市场调研基础上的，各种费 用估算及效益评价具有一定的可信度与参考价值。2 、本报告在测算数据时，一方面充分了解了当前宏观和微观的房地产 市场和未来发展规划，同时对未来市场中短期地演变进行了科学地预测，结 合制定了多种市场策略。为了保证开发的每一环节都优质高效，我们需