东莞厚街汇景外贸名鞋街项目营销策划报告

1、汇景汇景 外贸名鞋街外贸名鞋街 1 1、市场分析、市场分析2 2、项目分析、项目分析3 3、项目定位、项目定位4 4、租售策略、租售策略5 5、项目推广、项目推广营销架构营销架构市场分析市场分析1项目推出市场时的市场环境厚街鞋业概况厚街鞋业概况厚街成品鞋专业市场厚街成品鞋专业市场u厚街鞋业概况厚街鞋业概况“世界鞋都”、“全球制鞋工厂”,传统交易为主、缺乏大型专业成品鞋市场 经济发达，超级明星镇； 酒店第一镇； 制鞋第一镇； 家具第一镇； 会展经济；嘉华酒店：厚街酒店业的缩影嘉华酒店：厚街酒店业的缩影2千个大小鞋厂千个大小鞋厂新的经济增长亮点：会展业新的经济增长亮点：会展业厚街印象厚街支柱产业格

2、局红门外贸鞋城红门外贸鞋城（富怡名居）（富怡名居）本案寮厦村寮厦村 /鸿运鞋材鸿运鞋材成品鞋、鞋材成品鞋、鞋材、建材商圈、建材商圈家俱商圈家俱商圈酒店、会展商圈酒店、会展商圈莞太路莞太路博览大道博览大道厚街大道厚街大道根据市场布局，厚街的支柱产业大致分布在3个区域: 厚街大道与莞太路交汇以北的成品鞋、鞋材、建材商圈； 厚街大道与莞太路交汇以南的家俱、会展商圈； 莞太路2边的酒店商圈； 零售商圈主要集中在厚街镇中心人居密集区域； 本案位于厚街本案位于厚街成品鞋、鞋材、成品鞋、鞋材、建材商圈内。建材商圈内。目前，中国鞋业主要有4大基地：1、东莞“世界鞋都”、“全球制鞋工厂”：东莞市鞋业生产企业40

3、00多家，年产量10亿双。世界上60%以上的中高档女鞋及休闲鞋产自这里，总产量占全国的1/4，全球的1/10，出口占据了广东省1/3的份额，被称为“世界制鞋工厂”。厚街鞋业的技术和质量位居全国前列；2、温州“中国鞋都”：08年中国鞋业的产量是100亿双，总出口288亿美元；其中温州有12亿双，、总出口27.57亿美元。温州鞋在产量和出口都占了全国的1/10。共出口150个国家和地区，其中欧盟、俄罗斯、美国、日本等市场消化温州鞋出口量60%以上 3、惠东“中国女鞋生产基地”：现有制鞋企业3000多家，全县共有制鞋流水生产线350条，年产女鞋6亿多双，产180亿元。惠东鞋多为中低档产品，以pu时尚

4、女装鞋为主，占鞋类产品总数的70.6%，价格和质量较低； 4、莆田“中国鞋城”：现有制鞋企业1680多家，2007年莆田市生产出各类产品约4亿双、出口3亿多双，规模产值达200亿元。莆田市已成为国内重要的制鞋基地、运动鞋主要生产基地。莆田市制鞋业外向度高，鞋类产品90%出口到欧、美、俄罗斯及中东等116个国家和地区。 厚街鞋业现状 东莞制鞋业50%集中在厚街，目前厚街共有2000多家鞋业生产企业，虽然鞋业令世界瞩目，但自有知名品牌的缺失正日益成为厚街制鞋业发展的症结。厚街的鞋业主要是做oem，加工费很低，从鞋子整个的产业链来说，利润并不多。 07年至今，由于经济危机对进出口行业的影响、出口退税

5、下调、原材料上涨、人民币升值多种因素的共同制约使得厚街鞋厂面临巨大的压力。 在制鞋行业的竞争力中,最重要的便是自有技术和品牌，如果不加大品牌打造力度，那么在世界鞋业产业链上未来势必降被替代。经济危机影响的扩散使政府也开始有了危机意识，目前正大力推进产业的转型和升级，制鞋业开始进行新一轮的洗牌，制鞋业由“东莞制造”向“东莞创造”迫在眉睫。厚街鞋业现状东莞制造东莞制造东莞创造东莞创造转变转变全球制鞋工厂，自有品牌缺乏全球制鞋工厂，自有品牌缺乏 目前厚街在林达的森大电脑城周边一公里内，有寮厦片区的鸿运鞋材鞋机广场、莞太路的濠畔鞋材广场等10多个共约13万平方米的鞋材配套市场。原料供给、配套生产这些前

6、端链条已非常顺畅，唯独在最后一个环节专业成品鞋展销平台断了节。自08年下半年以来，受到经济危机的影响，为了加快资金周转，由厂家及经销商自发形成了以寮厦村为中心的成品鞋市场，一帆鞋城、红门鞋城也逐渐形成商业氛围。厚街的成品鞋批发渐渐成行成市，市场氛围逐渐浓厚。但由于因为寮厦村等的鞋店大部分没有营业执照，产品质量良莠不齐，且经济危机的影响还在，市场不敢轻易建筑一个新的专业交易平台。至今厚街镇没有一个大型专业成品鞋市场，市场存在空缺，现有市场仍以传统上门的单一经营模式为主，难以满足产业升级对营销模式及品牌创建的需求。厚街鞋业现状现有成品鞋市场规模数量较小，多为自发形成现有成品鞋市场规模数量较小，多为

7、自发形成厚街鞋业现状 08-09年，厚街的制鞋业随着金融海啸的冲击，厚街鞋厂大部分都以接海外订单生产为主，受到了较大的冲击。由于厚街鞋厂大部分都是做外销鞋，内销鞋的数量较小，现有成品鞋市场多为内销鞋和外贸鞋批发零售兼备的经营模式。 东莞的制鞋技术和质量要求在全国来讲都是领先的，厚街繁荣的酒店也为会展业提供了良好的基础条件，厚街成品鞋业应该充分利用这个优势立足东莞，把服务交易的对象放眼华南，做响厚街成品鞋的品牌。厚街成品鞋品牌急需提升，立足东莞，走向华南厚街成品鞋品牌急需提升，立足东莞，走向华南上海市成品鞋批发市场：上海市成品鞋批发市场：有广通，上海，大名，众汇发，斜土，大都等鞋城武汉市成品鞋批

8、发市场：武汉市成品鞋批发市场：大兴路鼎力，银河，大兴，龙王庙，金鑫，华通等，汗正街浙江，八宝等鞋城杭州市成品鞋批发市场：杭州市成品鞋批发市场：环城北路华贸，白鹿等广州地区成品鞋批发市场：广州地区成品鞋批发市场：越秀区：站西路鞋业批发街 /新大陆鞋业广场 |/天和鞋城 /广州国际鞋业广场/ 大新鞋业专业街 /高大街鞋业一条街 /广州宇宙服装鞋业广场 /胜其路鞋业市场 / 欧陆鞋业城 |/金龙盘国际鞋业皮具广场 /环球国际商贸中心步云天地 荔湾区：汇昌鞋业广场 / 广州大都市鞋业市场 /九龙鞋业城 白云区 ：佳豪鞋业名厂汇展广场 海珠区：华南鞋业城东莞成品鞋批发市场：寮厦村、一帆鞋城、红门鞋城、富

9、民鞋业皮具城东莞成品鞋批发市场：寮厦村、一帆鞋城、红门鞋城、富民鞋业皮具城温州市成品鞋批发市场：温州市成品鞋批发市场：人民路温州鞋城，鹿城路黄龙商贸城北京成品鞋批发市场：北京成品鞋批发市场：十里河南方鞋业批发市,阳区十八里店乡.天意市场全国主要成品鞋专业市场（以东莞、惠东、莆田、温州为主）：全国主要成品鞋专业市场（以东莞、惠东、莆田、温州为主）：与其它制鞋基地相比，专业成品鞋市场相对较少与其它制鞋基地相比，专业成品鞋市场相对较少厚街鞋业现状u厚街成品鞋专业市场厚街成品鞋专业市场一帆鞋城、红门鞋城、寮厦村、鸿运鞋材、世界鞋业(亚洲)总部基地东莞一帆鞋城位于广深高速公路厚街出口与厚街大道交汇处（远

10、隆皮料批发市场对面)。总建筑面积约16000，共十二层。其中一至四楼约200间商铺，五至十二层为鞋业写字楼。主要经营：外贸、库存鞋、运动鞋等。目前经营情况较好的成品鞋批发主要集中在1-2楼，共80间铺约3000，项目空置率较高，1-2楼约为40%。 目前该市场店铺单间面积在20-30，租金约为60-70元/*月。东莞一帆鞋城东莞一帆鞋城现有外贸鞋专业市场 红门外贸鞋城位于东莞厚街镇三屯，于去年11月份开业，建筑面积5000多共有吸纳了100多个商家进驻，多为鞋企及经销商，这其中有30%是厚街周边鞋企开设的内销窗口，零批兼做。目前经营状况较好，空置率不高。 局开发商初步设想，将对面1万的储备地打

11、造成大型成品鞋市场，但暂未动工。 目前该市场租金实际统一为90元/*月（对外100元/*月），无其他优惠，租约一签2年。红门外贸鞋城红门外贸鞋城储备地块储备地块现有外贸鞋专业市场寮厦村寮厦村 寮厦村位于厚街镇中心区的东北部，与s256省道、厚街大道相邻，地理位置优越。 09年年底在寮厦落户的鞋店大约是120家。09年3-4月以后，短短三个月时间，就飙升到近300家。 外贸鞋店的井喷带来了村内商铺和住宅租金的迅速上涨，现在村内铺面普遍在20-40、寮厦路两边的租金大概在2000-3000元之间；村内地铺相对便宜，大概是1000多元；外铺约70-80元/*月，内铺50-60元/*月。 村内外贸鞋店

12、多由鞋商自发形成，鞋商来自全国各地，部分为商业转移或增店扩大市场份额的“老店家”，有多年卖鞋史，并积累了大量客户资源。现有外贸鞋专业市场鸿运鞋材鸿运鞋材现有外贸鞋专业市场 鸿运鞋材鞋业广场位于东莞市厚街镇北环路寮厦村，项目分为三期，一期和二期主要经营各种皮革、鞋材、鞋材辅料、手袋配料和成品鞋；三期主要经营鞋机及其零配件，目前是厚街最大的一站式皮革鞋材专业市场。 一期建筑面积 26000 ，由商场和写字楼部分组成。二期总占地面积约 6 万，建筑面积超过 12 万。共有建筑物 13 栋，商铺超过 2000 间，配套有写字楼和公寓。三期建筑面积 4 万，主要经营鞋机设备以其零配件，商铺结构以独立的两

13、层街铺为主，其中一层净高为 6.5 米，二层 3.5 米。 目前该市场一期正在重新招商做成品鞋市场，商业总面积13000，单间32/间。首层租金在46元/月*（铺租28，管理费18），二层租金在36元/月*，据介绍已出租100家，目前正在装修中，预预计十一开业计十一开业。与本案竞争较大，需要通过管理及配套进行超越。与本案竞争较大，需要通过管理及配套进行超越。世界鞋业世界鞋业(亚洲亚洲)总部基地总部基地 未来外贸鞋专业市场 世界鞋业(亚洲)总部基地预计09年9月将在东莞厚街动工。该基地总占地面积18万平方米，总建筑面积40万平方米，预计总投资约1.6亿美元。项目建成后可招商3000家工商户。 规

14、划建设有“1院10大功能区”，并将重点打造“国际成品鞋定单式采购中心”和“国际鞋业贸易中心”两大功能区，帮助广大商家实现内外销快速转换，迅速提升产品附加值。项目集研发、采购、贸易、资讯、制造、物流于一体。该项目执行时间落后本案，竞争相对较该项目执行时间落后本案，竞争相对较弱。弱。世界鞋业(亚洲)总部基地项目时间表 9月,一期工程奠基暨动工； 11月,举办第三届世界鞋业发展论坛暨意向招商发布会； 2010年5月,一期主体工程封顶,全球招商启动； 2010年12月,一期开业。 传统市传统市场经营场经营模式模式 新型平新型平台经营台经营模式模式上门采购为主上门采购为主流通环节单一流通环节单一高租金高

15、成本高租金高成本物流体系较弱物流体系较弱扩展空间有限扩展空间有限全球化网络大贸易全球化网络大贸易流通环节简单多样流通环节简单多样小投入高收益小投入高收益突破市场规模束缚突破市场规模束缚灵活经营低风险灵活经营低风险信息化智能化信息化智能化成品鞋经营演变：销售、展示、网络一体的新型平台销售、展示、网络一体的新型平台上门采购为主的单一传统模式上门采购为主的单一传统模式成品鞋市场升级势在必行成品鞋市场升级势在必行 目前厚街鞋业生产产业链完备，各类器械、材料、配件专业市场齐全，加上经济危机对产量的影响，竞争相对激烈。但成品鞋专业市场处于起步阶段，发展呈现逐渐上升势头。 厚街的成品鞋销售主要集中在寮厦村（

16、散铺），以及一帆鞋城、红门鞋城等。09年3月以来，厚街外贸鞋店开设数量呈井喷状态。经济危机的浪潮中，厂家为了消化库存，周转资金，通过开店将库存集中消化，逐渐自发形成了寮厦村的成品鞋市场。随着影响力的扩大，市场逐渐开始吸引外来（如广州）等地的外地鞋商进驻，市场气氛逐渐形成。 现有成品鞋市场硬、软件配套及经营较为落后，在政府引导升级的过程中，传统的专业市场已经不能满足市场及产业升级的需求，市场市场迫切需要超前配套及经营理念的迫切需要超前配套及经营理念的新型成品鞋展销平台。新型成品鞋展销平台。成品鞋专业市场在操作同时，应该争取获得到政府支持，厚街的会展产业也为成品鞋市场提供了强大的硬件支持。 新兴市

17、场在推广时利用应与政府联合，举办推介会等手段，加强对外宣传，走出厚街，立足东莞，放眼华南。并且要充分利用好网络资源，组建自己的专业批发网站。形成及经营、会展、网络于一体的新型交易平台。形成及经营、会展、网络于一体的新型交易平台。总结：市场需要新型成品鞋鞋展销平台市场需要新型成品鞋鞋展销平台项目分析项目分析2了解自我才能达成目标项目概况项目概况swtoswto分析分析u项目概况项目概况镇中央居住板块镇中央居住板块项目概况 本案位于厚街镇厚街大道与港口大道交汇处，交通非常便捷，属于厚街镇中央居住板块边缘。 项目总占地约6万，总建面约20万，由11栋18-33层楼宇构成。商铺总面积12280.15，

18、住宅共有共1400户，停车位900个。 本案住宅销售已接近尾声，商铺部分建筑形态以商业街为主，目前已经完全建设完毕，随时可以进行销售。此前商铺暂未正式对外推售，也未进行过大规模招商，目前基本处于空置状态，仅有少数社区型零售店及超市进驻。厚街大道厚街大道本案本案商铺位置商铺位置项目概况 本案商业街由99间总建面8668.01的（内外）街铺，以及1栋3612.14 的综合商业体（未分割）构成。 1层街铺的单间面积在普遍在89-111/间， 2层街铺的单间面积在普遍在73-141/间。街铺主要层高在5m左右，可做隔层。集中商业1f层高6m左右，2-3f层高7m左右。外街铺及集中商业内街铺项目概况鹿港

19、小镇商业面积鹿港小镇商业面积1#楼层套数建筑面积套内面积实用率1f121004.51974.8297.04%2f111190.57657.8255.25%合计232195.081632.642#楼层套数建筑面积套内面积实用率1f9791.82767.8896.98%2f9887.74550.0661.96%合计181679.561317.943#楼层套数建筑面积套内面积实用率1f8712.24682.5695.83%2f9949.79556.758.61%合计171662.031239.264#楼层套数建筑面积套内面积实用率1f9811.64778.0995.87%2f9915.5563.13

20、61.51%合计181727.141341.225#楼层套数建筑面积套内面积实用率1f7597.37572.495.82%2f6806.83503.2962.38%合计131404.21075.691-5#小计楼层套数建筑面积套内面积实用率1f453917.583775.7596.38%2f444750.43283159.59%合计898668.016606.75集中商业（未分割）楼层套数建筑面积套内面积实用率1f11124.87958.3785.20%2f11237.421054.2685.20%3f11249.851064.8585.20%合计33612.143077.48总计12280.

21、159684.23 本案商业由街铺和集中商业2部分组成。 街铺为2层设计，首层街铺共有45间，总面积3917.58，实用率96%左右；2层街铺共有44间，总面积4750.43，由于走廊公摊较大，实用率比1楼低，仅60%左右。 集中商业总面积3612.14，实用率为85.2%。 商业部分普遍层高在5-7m，可做2层使用。项目概况 本案商铺相较于普通社区街铺，其规划设计较为超前，硬件完善。 二层商铺充分考虑了人流动线，采用走廊、多个手扶梯和连廊设计使街铺形成了商业合体，加强了商铺的实用性和档次，从而在一定程度上提升了商铺的价值。手扶梯手扶梯连廊连廊走廊走廊uswto分析分析swto分析优势：1、本

22、案所处位置交通便利，通达性好，昭示性较强；2、本案商业前广场面积较大，停车方便，有利于商业的吸纳；3、商铺普遍层高5-7m，可分割为2层使用，利用率高；4、 70年超长产权，首层街铺实用率高，超过95%；5、商业部分设计超前，硬件配套完善，商铺2层的利用价值高；6、开发商资金实力雄厚，具有较强的宣传、经营及管理能力；7、厚街相对于广州深圳等地的同类专业市场，具备一定的价格优势。大广场，停车便利大广场，停车便利swto分析劣势：1、本案位于中心居住区域边缘，且项目住宅部分规模中等，未来自有5000的居住人群不能完全支撑1.2万的商业体量，不利于发展社区商业。2、本案商业形态以街铺为主，缺乏大面积

23、的集中商业体，且偏离镇中心零售商圈；不利于发展零售商业。3、项目街铺为主的商业形态有一定的局限性，不支持家具、建材等业态的专业市场业态；也不适宜发展酒店、会展等产业。4、本案街铺相对于厚街现有成品鞋市场面积较大，前期需要给予商户适当的租金优惠。5、集中式商业化小面积后，预计实用率较低，在50%左右。6、厚街专业市场相较于广州、深圳等地的交通优势不明显，但价格优势弥补了这一劣势。swto分析机会：1、厚街制鞋业等支柱产业实力雄厚，众多的鞋类厂家为成品鞋市场提供了强大的货源和机会；2、目前厚街成品鞋批发在广东省的影响力正在逐渐扩大，经营状况良好；3、厚街现有成品鞋专业市场数量少，多由厂家及经销商自

24、发形成，具有分散或规模小等劣势；且硬件配套及管理参差不齐，缺乏强力的宣传支持；4、现有成品鞋市场均只租不售，项目是厚街首个对外销售的成品鞋市场，可以抢占市场先机；5、寮步村为首的市场租金逐步上扬，但配套升级空间小；6、厚街政府目前对于鞋业改革的政策支撑较强，相信项目凭借自身优越的条件，以及开发商的影响力，可以争取到争取到政府一定的支持。政府一定的支持。软硬件较差软硬件较差规模较小规模较小现有成品鞋市场现有成品鞋市场威胁：1、目前厚街鞋材、器械等专业市场已经可以满足市场需求，且发展较成熟，市场机会较弱；在市场没有完全成熟的情况下，加上成品鞋厂家及库存量有限，想要发展成品鞋市场，必须形成项目的经营

25、规模，并且发展自有经营特色。2、目前厚街成品鞋在营店铺目前总数量约有500家左右，以寮厦村最为集中，有300家；另外，鸿运鞋材市场将一期改为成品鞋市场，十一开业，该项目租金优势、区位优势及入市时机优势明显，与本案竞争较大。本案需要通过管理及软硬件配套超越改项目，采用相对优势的进驻条件，将部分现有商家争取到本项目，赢得市场。3、未来竞争：红门鞋城开发商有意将项目对面约1万的土地建设成为成品鞋市场，但需短期内对本案的威胁不大。世界鞋业世界鞋业(亚洲亚洲)总部基地预计总部基地预计2010年年5月启动招商，但短期内对本案影月启动招商，但短期内对本案影响不大。响不大。建议本项目的招商及销售应该快速启动，

26、抢占市场先机。建议本项目的招商及销售应该快速启动，抢占市场先机。swto分析swto分析小结：1、综合市场机会和项目特性分析，慧居建议本案商业部分定位为外贸成品鞋的专业市建议本案商业部分定位为外贸成品鞋的专业市场场，抢占先机在今年启动市场招商销售，抢占先机在今年启动市场招商销售，商业部分的运营及销售有较大机会；2、本案商铺层高优势，利用性高，对商铺销售及出租有较强的支撑；3、目前厚街成品鞋市场虽已自发形成一定规模，但总体看来商铺分布较为分散，市场软硬件设施均较弱；本案凭借优越的软硬件条件，以及开发商良好的口碑，相信如果在前期采用较大优惠的进驻条件吸引商家，并且投入一定的宣传资金，争取市场的可能

27、性较大，从而可以有效的提高商业的价值和升值潜力；4、集中式商业部分暂未划分，单层面积大，建议化小销售，加速资金回笼；外贸成品鞋专业市场，抢先入市外贸成品鞋专业市场，抢先入市小结：5、集中式商业楼层高使其3楼的到达性较弱，鉴于目前现有同类市场2-3楼商铺进驻状况较弱的情况，建议集中商业3楼部分不做销售，作为项目的商业配套部分灵活使用。对外宣传可考虑做会展厅设计，便于商家进行商业交流，除了可以定期举办相关展会，也可以租给商家进行产品宣传和品牌推广活动使用；6、顺应市场发展趋势，项目需要打造自有网络批发平台，为商家贸易、展销及研发等多方面提供平台，突破区域的局限性。将本案打造成及销售、会展、网络贸易

28、相结合的外贸成品鞋新型贸易平台；7、项目需要争取一定的政府支持，利用推介会等多种手段，走出东莞，扩大宣传范围，提升项目以及东莞鞋业在华南地区的影响力；8、项目需要与知名商网、物流等进行战略联盟，加强本案软硬件支持，吸引商户。swto分析销售、会展、网络贸易新型平台销售、会展、网络贸易新型平台项目定位项目定位3顺应市场，超越传统 项目功能定位项目功能定位 项目形象定位项目形象定位 项目名称定位项目名称定位 项目客户群定位项目客户群定位 软硬件配套建议软硬件配套建议 项目经营定位项目经营定位 建议项目今年内快速进入市场，招商先行，后期销售与招商连动；建议项目今年内快速进入市场，招商先行，后期销售与

29、招商连动； 通过前期租金优惠等手段引入知名厂家，提升客户信心，通过前期租金优惠等手段引入知名厂家，提升客户信心，带动大量中小厂家带动大量中小厂家及商家进驻，进而促进销售及商家进驻，进而促进销售； 通过设立专业网站、商会、改善交通物流等手段，通过设立专业网站、商会、改善交通物流等手段，完善软硬件配套；完善软硬件配套； 持续有效的招商推广以及展会等手段树立市场形象，吸纳人气；持续有效的招商推广以及展会等手段树立市场形象，吸纳人气； 争取政府支持，通过争取政府支持，通过税收优惠、推介会等手段，吸引商家及消费群，扩大厚税收优惠、推介会等手段，吸引商家及消费群，扩大厚街成品鞋市场的影响力和号召力，做强做

30、大东莞鞋业；街成品鞋市场的影响力和号召力，做强做大东莞鞋业；与知名商网、物流等进行战略联盟，加强本案软硬件支持，吸引商户。与知名商网、物流等进行战略联盟，加强本案软硬件支持，吸引商户。项目的市场切入点东莞外贸名鞋的销售平台东莞外贸名鞋的销售平台 全球制鞋基地一站式采购全球制鞋基地一站式采购 东莞鞋业东莞鞋业展示之窗展示之窗 全球名鞋、新品展示推广平台全球名鞋、新品展示推广平台世界鞋都的世界鞋都的“不夜步行街不夜步行街” 全天候经营，白天批发，晚上零售全天候经营，白天批发，晚上零售项目形象定位：项目功能定位：超高商铺设计为厂家提供了销售、仓储、办公为一体的灵活空间销售平台销售平台集中商业3楼的专

31、业展厅为厂家提供了产品推广、信息交流的空间专业批发网络有利于商家突破上传统商业交易范围的局限性展示平台展示平台定期的展会、推介会为商家进行库存产品的销售以及新产品新品牌的推广提供了良好的软硬件支持打破专业市场白天经营传统，创新赚钱全天候，白天批发，晚上零售汇景汇景外贸名鞋街外贸名鞋街 项目名称定位：充分利用开发商在厚街的品牌和知名度，达到品牌双赢充分利用开发商在厚街的品牌和知名度，达到品牌双赢购铺客群：购铺客群：厚街及东莞其他城镇的富裕投资群体；厚街及其他镇区成品鞋厂家及经销商家；广东省内其他城市以及港澳台投资客户；广东省外其他资客户。项目客户群定位：项目客户群定位：经营客群：经营客群：厚街及

32、周遍镇区成品鞋厂家及经销商家；广东省内其他城市的成品鞋厂家及经销商；东莞城镇的中小资本批发及零售商家。项目客户群定位：销售对象：销售对象：东莞各镇区的实体成品鞋零售商家；广东省内其他城市的实体批发商及零售商；广东各城市及其他省市的网络零售及批发商家；东莞各城镇的零售买家。和政府洽谈在本案设置多个主要公车路线的站点；和政府沟通在项目前3年，给予本案经营商户适当的税收优惠；开发商出资建设专门的批发销售网站“外贸名鞋网”，辅助商家进行网络销售；软硬件配套建议：开发商出资，政府牵线，每年对外做1-2次项目推介会；开发商每年投入200-300万在厚街车站、高速路出入口、行业专刊、电视电台等渠道进行广告宣

33、传，开设1-2场行业展会，并在相关商业网站进行推广；开发商每年组织、指导商户参加外界1-2场大型行业展会；软硬件配套建议：相关推广相关推广推介会推介会行业专刊行业专刊组建项目自有的行业商会，将商家联合起来，增强商家对外的凝聚力和话语权，并且有利于行业内部信息互通 ；提供专署会展厅，方便项目商家进行贸易会谈、产品展示和自有品牌推广；与知名商网进行战略联盟，加强宣传攻势；与专业物流公司进行战略联盟，在本案设立服务站，争取一定物流优惠。软硬件配套建议：行业商会行业商会专业展厅专业展厅租售策略租售策略4低价引爆，快速销售 项目销售策略项目销售策略 项目招商策略项目招商策略 项目定价策略项目定价策略 项

34、目推售目标项目推售目标商铺划分（总销售面积商铺划分（总销售面积1003010030 ）：）：l 街部分共8668，建筑面积控制在70-140/间，层高在5m左右，可做隔层；l 集中商业层高6-7m，1-2f共2362；建议建筑面积划分控制在30-40/间，化小面积降低总价；l 集中商业3f共1250，楼层较高，前期销售存在一定难度；建议前期暂不销售，作为自有物业持有，用于项目硬件配套，可做会展厅等设计。经营种类划分：经营种类划分：l外贸成品鞋批发为主，零售为辅；l白天批发为主，晚上零售为主。项目销售策略：项目销售策略：销售模式：销售模式：l 先招租，后销售；在招租先招租，后销售；在招租1515

35、天左右吸引一定商户签订入驻意向书后，开始销售，从天左右吸引一定商户签订入驻意向书后，开始销售，从而增强买家信心；而增强买家信心；l 建议销售时采取返租模式，返租建议销售时采取返租模式，返租3 3年，平均年返租率年，平均年返租率8%8%；l 根绝本项目的体量和投资特性，建议项目分根绝本项目的体量和投资特性，建议项目分2 2批出售，每次各推出街铺和集中商业批出售，每次各推出街铺和集中商业的的50%50%。第一批产品预计第一批产品预计1212月中旬正式销售月中旬正式销售，试水市场。，试水市场。l 建议本项目采用建议本项目采用“低开高走低开高走”的价格策略，根据实际销售情况灵活调整营销。的价格策略，根

36、据实际销售情况灵活调整营销。项目招商策略：招商模式：招商模式：l 招商现行，加强买家销售信心；招商现行，加强买家销售信心；l 综合考虑现有同类专业市场租金情况，特别参考主要竞争对手鸿运鞋材的租金情综合考虑现有同类专业市场租金情况，特别参考主要竞争对手鸿运鞋材的租金情况，建议项目前期以超低租金吸纳商家，抢占市场，从而提升项目价值；况，建议项目前期以超低租金吸纳商家，抢占市场，从而提升项目价值；l 建议项目加大租金优惠：一次性签约建议项目加大租金优惠：一次性签约3 3年，第一年免租，第二年收年，第一年免租，第二年收30%30%租金，第三租金，第三年收年收60%60%租金，租金，3 3年免管理费。年

37、免管理费。l 厚街知名鞋企进驻，特别优惠，利用龙头厂家进驻，吸引其他中小厂家及商户。厚街知名鞋企进驻，特别优惠，利用龙头厂家进驻，吸引其他中小厂家及商户。项目定价策略：对比参考厚街同类市场的租金及经营情况，建议本案售价及租金定价如下：对比参考厚街同类市场的租金及经营情况，建议本案售价及租金定价如下：l售价：销售定价采用低价快销，返租保价模式。售价：销售定价采用低价快销，返租保价模式。 街铺首层街铺首层1400014000元元/ /（实际相当于（实际相当于1172011720元元/ /）；）； 街铺二层街铺二层80008000元元/ /（实际相当于（实际相当于67286728元元/ /）；）；

38、街铺销售总价普遍控制在街铺销售总价普遍控制在60-16060-160万万/ /间，首付不超过间，首付不超过8080万；万； 集中商业首层集中商业首层1200012000元元/ /（实际相当于（实际相当于1009210092元元/ /）；）； 集中商业二层集中商业二层75007500元元/ /（实际相当于（实际相当于62406240元元/ /）；）； 集中商业销售总价普遍控制在集中商业销售总价普遍控制在20-5020-50万万/ /间，首付不超过间，首付不超过3030万；万；l租金：前期通过租金优惠吸引商户，化解大面积商铺对于租金总价的影响，抢占市场。租金：前期通过租金优惠吸引商户，化解大面积商

39、铺对于租金总价的影响，抢占市场。 街铺首层街铺首层100100元元/ /* *月，二层月，二层6060元元/ /* *月；月； 集中商业首层集中商业首层9090元元/ /* *月，二层月，二层5050元元/ /* *月月 建议商业租约一次性签建议商业租约一次性签3 3年，第一年免租，第二年年，第一年免租，第二年30%30%租金，第三年租金，第三年60%60%租金。租金。 （知名鞋企租金另作额外优惠）（知名鞋企租金另作额外优惠）街铺销售总面积街铺销售总面积86688668；集中商业销售面积集中商业销售面积23622362；销售总额销售总额1191511915万（实收万（实收91319131万）；

40、万）；3 3年反租总额年反租总额28602860万，万，3 3年租金收入年租金收入7676万。万。以上为保守价格预计，后期根据实际销售情况进行上调。以上为保守价格预计，后期根据实际销售情况进行上调。项目定价：开盘首批商铺预计销售周期（开盘首批商铺预计销售周期（1212月中月中-1-1月中）月中）1212月月1818日正式开盘，首批推出总货量的日正式开盘，首批推出总货量的62%62%；即推货总额即推货总额75007500万（实际万（实际57455745万）；万）；计划到计划到1 1月中旬消化月中旬消化70%70%，即，即52505250万（实收万（实收40214021万）；万）；二批商铺预计在二

41、批商铺预计在2 2月推出市场，具体时间视首批商铺实际销售情况而定月推出市场，具体时间视首批商铺实际销售情况而定项目推售目标：项目推广项目推广5顺应市场，超越传统整体营销推广部署整体营销推广部署项目销售项目销售/招商推广工作招商推广工作 筹备期筹备期 招商期招商期 内部认购期内部认购期 公开发售期公开发售期 开业期开业期/强销期强销期商业的最大价值实现，依托于商业的最大价值实现，依托于品牌经营品牌经营汇景汇景东莞名鞋展贸中心东莞名鞋展贸中心 项目项目/ /开发商品牌双赢开发商品牌双赢销售销售1010月中月中1010月上旬月上旬项目公开发售项目公开发售1212月上月上1 1月中月中项目正式亮相项目

42、正式亮相招商中心开放招商中心开放招商期招商期强销期强销期持续销售期持续销售期2 2月下月下筹备期筹备期项目筹备开始项目筹备开始1111月上月上项目内部认购项目内部认购内内认认期期开盘期开盘期/开业期开业期整体营销推广部署：4 4月月持续期持续期/ /二期推货二期推货u筹备期筹备期销售销售招商中心开放招商中心开放持续销售期持续销售期筹备期筹备期项目筹备开始项目筹备开始1010月中月中1010月上旬月上旬q销售中心和招商中心的装修，准备销售销售中心和招商中心的装修，准备销售/ /招商前的工作；招商前的工作；qciscis系统的导入，广告资料的创意、制作；系统的导入，广告资料的创意、制作；q人员招聘

43、及系统培训，进一步组织市场调查；人员招聘及系统培训，进一步组织市场调查；q建设汇景建设汇景* *“东莞名鞋网东莞名鞋网”；q联系相关媒体，确立合作关系；联系相关媒体，确立合作关系；q开始进行户外广告牌、电视等前期宣传准备，在厚街车站、高速路出、行开始进行户外广告牌、电视等前期宣传准备，在厚街车站、高速路出、行业专刊、电视电台等渠道进行广告宣传；业专刊、电视电台等渠道进行广告宣传；q开始拜访各大鞋厂、商家、商会，积累客户。开始拜访各大鞋厂、商家、商会，积累客户。筹备期（筹备期（10月上旬月上旬-10月中旬）月中旬）招商招商/销售处外部周边的布置销售处外部周边的布置招商招商/销售处内部的设计与布置

44、销售处内部的设计与布置现场的部分橱窗的布置现场的部分橱窗的布置筹备期（筹备期（10月上旬月上旬-10月中旬）月中旬）筹备期（筹备期（10月上旬月上旬-10月中旬）月中旬）筹备期（筹备期（10月上旬月上旬-10月中旬）月中旬）橱窗布置橱窗布置筹备期（筹备期（10月上旬月上旬-10月中旬）月中旬）u招商期招商期销售销售项目正式亮相项目正式亮相招商期招商期持续销售期持续销售期1010月中月中1111月上月上q结合鞋业产业发展，联合政府组织大型对外推介（深圳、广州及省外）会及相关事结合鞋业产业发展，联合政府组织大型对外推介（深圳、广州及省外）会及相关事宜的落实；宜的落实；q开展新闻发布会开展新闻发布会

45、，彰显彰显“汇景汇景* *名鞋展贸中心名鞋展贸中心”超强的实力和超前的经营理念；超强的实力和超前的经营理念；暨暨“汇景汇景* *鞋商会鞋商会”成立酒会；成立酒会；q在以广域炒作建立投资市场热度之后，采取产品理性回归策略，制定理性推广计划、在以广域炒作建立投资市场热度之后，采取产品理性回归策略，制定理性推广计划、设置招商门槛，以锁定小众市场，提升客群整体质量；设置招商门槛，以锁定小众市场，提升客群整体质量；q借助强大的新闻舆论力量借助强大的新闻舆论力量 ，形成市场快速、良性渗透，形成市场快速、良性渗透，以具有话语控制权的媒体以具有话语控制权的媒体引导，引导，“短、频、快短、频、快”实现实现“攻势

46、、覆盖、强度、认知度攻势、覆盖、强度、认知度”四项目标；四项目标；q接受客户咨询及客户积累工作；接受客户咨询及客户积累工作；q与阿里巴巴或百度等商业网站签署战略合作协议；与阿里巴巴或百度等商业网站签署战略合作协议；q与相关物流公司达成战略合作协议，争取物流优惠；与相关物流公司达成战略合作协议，争取物流优惠；招商期（招商期（10月中月中-11月上）月上）汇景新闻发布会汇景新闻发布会/“鞋商会鞋商会”成立酒成立酒会会招商期（招商期（10月中月中-11月上）月上）项目推介会项目推介会招商期（招商期（10月中月中-11月上）月上）u内部认购期内部认购期销售销售持续销售期持续销售期筹备期筹备期项目内部认

47、购项目内部认购内内认认期期1212月上月上1111月上月上q媒体发布工作，扩大宣传范围，在东莞广州、深圳的电视、电台、报纸、短信进媒体发布工作，扩大宣传范围，在东莞广州、深圳的电视、电台、报纸、短信进行广告宣传；行广告宣传；q广域推广结合适度炒做，积累人气、制造营销热点，引领投资市场的追随，如广域推广结合适度炒做，积累人气、制造营销热点，引领投资市场的追随，如“汇景汇景* *美腿美鞋代言选拔美腿美鞋代言选拔”、“汇景汇景* *万双鞋助万双鞋助xxxx灾区灾区”等活动等活动 ；q组织案场进行客户分析，对客户提出的问题寻找解决措施；组织案场进行客户分析，对客户提出的问题寻找解决措施；q评估提升本案

48、广域知名度及市场热度的前期目标，评估提升本案广域知名度及市场热度的前期目标，准备开盘工作。准备开盘工作。内部认购（内部认购（11月上月上-12月上）月上）汇景汇景*美腿美鞋代言选拔美腿美鞋代言选拔内部认购（内部认购（11月上月上-12月上）月上）汇景汇景*万双鞋助万双鞋助xx灾区灾区内部认购（内部认购（11月上月上-12月上）月上）u公开发售公开发售/开业期开业期销售销售项目公开发售项目公开发售持续销售期持续销售期开盘期开盘期/开业期开业期1212月上月上1 1月中月中一期发售一期发售/开业期（开业期（12月上月上-1月中）月中）q扩大宣传：软文、新闻、专访、评论、专栏报道等扩大宣传：软文、新

49、闻、专访、评论、专栏报道等“软资源软资源”为重点宣传形式，为重点宣传形式，进行广进行广 度宣传度宣传; ;形象广告大批上市形象广告大批上市. .媒体：中外杂志、报纸为主的高端纸媒及电视、网络、户外联合行动，广泛报道、媒体：中外杂志、报纸为主的高端纸媒及电视、网络、户外联合行动，广泛报道、跟踪报道。跟踪报道。q根据意向客户前期登记情况通知排号认购，为开盘做好各项准备工作；根据意向客户前期登记情况通知排号认购，为开盘做好各项准备工作；q评估媒体运用情况，提出跟进措施；评估媒体运用情况，提出跟进措施；q组织案场进行客户分析，就针对性问题调整营销策略；组织案场进行客户分析，就针对性问题调整营销策略；q

50、1212月月1818日正式开盘日正式开盘/ /开业。开业。邀请明星助阵，结合开盘举办大型鞋类展示演出（邀请明星助阵，结合开盘举办大型鞋类展示演出（汇汇景景* *美腿美鞋选拔决赛）美腿美鞋选拔决赛），扩大本案知名度；，扩大本案知名度；q相关后续活动持续维系人气：相关后续活动持续维系人气：“汇景汇景* *商家联盟名鞋特卖商家联盟名鞋特卖”等。等。广告大批上市广告大批上市一期发售一期发售/开业期（开业期（12月上月上-1月中）月中）明星祝阵开盘明星祝阵开盘/开业开业一期发售一期发售/开业期（开业期（12月上月上-1月中）月中）汇景汇景*品牌鞋展示演出品牌鞋展示演出/汇景汇景*美腿美鞋选拔决赛美腿美鞋选拔决赛一期发售