博鳌经典市调终稿

1、博鳌经典市调报告博鳌经典市调报告 目录 项目概况基本数据及区位 户型分析户型分布及配比 销售解析客户分析及销售概况 营销分析销售渠道及推广方式 工程进度工地实景图片 形象攻略售楼部展示 调研心得 项目概况基本数据及区位 户型分析户型分布及配比 销售解析客户分析及销售概况 营销分析销售渠道及推广方式 工程进度工地实景图片 形象攻略售楼部展示 调研心得项目位于琼海市博鳌镇滨海大道各项经济指标占地面积：37亩建筑面积：26598.76 容积率：1.1绿化率：45%车位：84个车位配比率：5：1总户数：424户一期开发户数：239土地性质：住宅用地使用年限：剩64年项目概况 区位图及数据指标 项目概况

2、鸟瞰图4123项目位于博鳌划区中心地段，紧靠滨海大道，离镇中心约1000米。东临海事灯塔广场，到海边的距离约200米。整个项目由两栋12层的小高层和两栋10层的小高层组成。总共分两期开发，首期推出的是2号与3号的公寓楼,预计8月底能拿到预售证，1号楼与4号楼将在今年年底对外推出。即将对外正式发售博鳌经典鸟瞰图博鳌经典鸟瞰图与周边楼盘的经济指标对比项目名称项目名称博鳌经典博鳌经典博鳌湾博鳌湾宝莲城宝莲城亚洲湾亚洲湾长滩雨林长滩雨林千舟湾千舟湾海御海御香槟郡香槟郡占地面积亩371511600886274778201180建筑面积万平米2.68.065.059.01428.012.310.1容积率1

3、.100.800.561.000.700.670.810.80绿化率45%40%70%49%47%45%40%51% 项目概况指标对比博鳌经典配套介绍项目特色周边生活配套博鳌镇上的基本生活配套产品类型度假公寓景观特色南洋风情景观设计，区内主要是绿化和水系等区内配套简易会所及小区内休息广场，比较特点的景观是小区外的海事灯塔项目概况周边配套及特色博鳌经典相关合作单位简介开发商： 琼海博大庄发展有限公司施工单位：琼海朝阳施工有限公司物业公司：未定销售代理：海南点石房地产顾问有限公司策划公司：没有广告公司，部分广告策划工作由公司内部相关人员完成广告语：居博鳌上游领域 栖海岸尚品生活项目概况合作单位简介

4、项目概况楼书预览宣传楼书（一）项目概况楼书预览 宣传楼书（二） 离镇中心较近，生活相对便利； 利用灯塔为卖点，对外宣传政府会将此处打造成灯塔休闲广场； 产品定位清晰，主要以小户型为主，致力打造性价比较高的小型社区； 4栋小高层均为南北通透的板楼，适于居家； 整体项目提量较小，户数不多，销售压力小。 项目优势 项目概况优势分析u 开发商与代理商的知名度不大，没有任何品牌效应u 广告诉语过于普通，并无多大吸引力u 楼书相对简单，档次匹配不上博鳌近万的房价u 只能提供菜单式装修，不能一步到位提供精装修，这对很多来度假投资的客户来说，其实又是一种不便。项目劣势硬件劣势营销劣势 细节劣势u 小区配套简单

5、，并无客户最关注的游泳池；u 位于滨海路主干道，噪音大和空气质量较差u 容积率在周边楼盘属最高，不具备任何优势 项目概况劣势分析 项目概况基本数据及区位 户型分析户型分布及配比 销售解析客户分析及销售概况 营销分析销售渠道及推广方式 工程进度工地实景图片 形象攻略售楼部展示 调研心得 2号楼为10层的小高层，每层10户，分为两个单元，每单元5户，底层采用一个单元做架空层，所以总共套数是95套。户型分析户型分布2号楼平面图号楼平面图户型分析户型分布 3号楼为12层的小高层，每层12户，分为两个单元，每单元6户，总共114户。 3号楼平面图号楼平面图 此户型面积为48.4平米，户型方正，超大阳台，

6、但朝北向无法看到大海。入户门正对厨房以及客厅和卧室布局太差，可以说是整个户型里最差的一个。户型分析户型赏析（一）48.4平米户型分析户型赏析（二） 此户型位于2号楼的中间套，是个典型的度假投资户型。47.54平米户型分析户型赏析（三） 此户型位于2号楼的中间套，是2号楼的主力户型，1.6米的浴池相对较窄，3.6米的开间也并无太大优势。57.6平米户型分析户型赏析（四） 此户型位于2号的西边的边套，两个卧室都朝西卫生间偏小，次卧也仅7.5平米。77.3平米户型分析户型赏析（五） 此户型位于3号楼的中间套，花园是亮点，可作为一个生活阳台使用，但整体进深过长，会影响客厅的采光。63平米户型分析户型赏

7、析（六） 此户型位于3号楼的东边，唯一可东面直面大海的户型，花园可改成餐厅，也是所有户型里最好的。唯一不足是大门正对卫生间且无法设置玄关风水不佳。83平米户型分析户型小结 一房占所有户型比例为65%，两房则35%； 整体结构为南北板式结构，户型设计更贴切居家性以及 强调实用性； 户户带有入户花园，是一卖点； 每个户型都带有采光井，能做到“四明”（明厅、明卧、明厨、明卫） ； 除了东面的两房能直面观海，大部分的户型无法看到海景 没有三房户型，客户选择面相对低些。 项目概况基本数据及区位 户型分析户型分布及配比 销售解析客户分析及销售概况 营销分析销售渠道及推广方式 工程进度工地实景图片 形象攻略

8、售楼部展示 调研心得销售解析客户群体分析客户群体分析主力客户群中低端客户群客户区域长三角，东北，环渤海地区主要特征理智型、冲动型均有购买习惯价格、升值空间购买动机投资自住均有，侧重投资备注： 前期客户来源主要是主动上门为主，这批客户介绍了很多亲戚朋 友前来置业，非常重视对内部老客户的挖掘。这是投入产出最成正比的营销方式,所以置业顾问的服务态度、服务理念至关重要。 认购客户中有少部分海南本地投资客； 销售解析前期认购价格价格分析最低价7500元最高价8500元均价7800元未能看到海的户型层差价50元能看海的户型层差价200元备注：据客户反映，目前博鳌经典的销售员对外报的区间价在12000左右。

9、概况：项目认筹期2009年的海南房地产热潮时期，2、3号楼已 认筹完毕，认筹区间价在75008500左右，认筹方式为交纳3万元定金直接选房号（定金可退）；备注：1、2号楼的90平米两房内部保留，未对外认筹； 2、认筹客户直系亲属可更名一次； 3、目前认筹客户无退房，项目进度及周边价格客户十分关注。 销售概况 项目概况基本数据及区位 户型分析户型分布及配比 销售解析客户分析及销售概况 营销分析销售渠道及推广方式 工程进度工地实景图片 形象攻略售楼部展示 调研心得营销分析销售渠道及推广方式销售渠道u 因本身项目规模小、资金有限，只能利用在滨海大道的售楼部被动等待路过客户，营销方式过于单一，在下半年

10、竞争激烈的博鳌楼盘中，势必将影响到整体销量。u 全程委托海南点石房地产顾问公司独家代理，并未与任何其他分销商合作； u 自身没有独立的官方网站，曾与搜房网合作，但是效果不佳，对网络营销不重视；u 目前并未有任何广告牌、道旗及报纸广告，每天基本一两组客户左右；推广方式营销分析 项目概况基本数据及区位 户型分析户型分布及配比 销售解析客户分析及销售概况 营销分析销售渠道及推广方式 工程进度工地实景图片 形象攻略售楼部展示 调研心得工程实景图（一） 3号楼已盖到四层，预计8月底拿到预售证。3号公寓工程实景图 4号楼桩基已结束，预计年底拿到预售证4号公寓工程实景图（三） 2号公寓 2号楼已盖到第三层，

11、预计9月初可拿到预售证 项目概况基本数据及区位 户型分析户型分布及配比 销售解析客户分析及销售概况 营销分析销售渠道及推广方式 工程进度工地实景图片 形象攻略售楼部展示 调研心得 售楼部位于滨海路主干道，位置俱佳，极其显眼，来博鳌基本都可以看到此售楼部，外部绿化做得不错，有海边特色小木船。 售楼处欣赏 项目概况基本数据及区位 户型分析户型分布及配比 销售解析客户分析及销售概况 营销分析销售渠道及推广方式 工程进度工地实景图片 形象攻略售楼部展示 调研心得调研心得虽说此项目与博鳌湾整个定位不一样，无太大可比性，但是其1号、4号公寓已开始动工，预计年底对外发售，因目前行情不佳、周边楼盘提量过大和自身竞争力不足，担心后期的价格制定偏低，扰乱整个市场，仍需加以关注；异地置业者已成为海南房地产市场重要购房人群，在网络日益发达的今天，他们习惯借助网络搜索了解海南项目信息。因此，网络营销是大势所趋，公司可加大力度把项目官网完善，并依托置业顾问的个人微博、博客以及