资产评估：切勿忽视价格合理性

1、资产评估：切勿忽视价格合理性 在股权交易中，股权价格是否反映了企业不动产实际价值，往往是推断股权交易涉税处理是否精确的主要关注点。实践中，企业通常需要聘请有法定资质的第三方机构，对不动产价格、股权价格作出评估。但是，企业在确定公允的资产评估价格时，除了以资产评估报告结果为基础外，也需考虑同类企业可比价格等因素。y市c公司境外股东就因未能精确确定跨境股权转让价格，最终补缴企业所得税179万元。 症状：股权转让价格偏低 税务人员在开展对外支付税务备案复核工作时发觉，c公司于2018年12月发生了一笔跨境股权转让交易，其股东已发生变更。 详细交易状况为：房地产开发企业h公司，向c公司原唯一股东新加坡

2、s公司收购其持有的全部股权，股权转让价格为7058万元。新加坡s公司股权成本为874万元，股权收购方h公司，于2019年2月申报扣缴非居民企业所得税618万元。 税务人员在日常管理工作中了解到，标的企业c公司主要经营五金制品的生产和销售，为从事简洁进料加工的出口企业，每年均保持盈利，厂房为自有物业，占地不小，靠近行政区核心商圈。 c公司提交的关于c公司股东全部权益的价值评估报告显示，标的企业c公司在评估基准日2018年10月31日股东全部权益的评估价值为7058万元（净资产账面价值为1771万元，评估增值5287万元），其中，拥有的工业用地21205平方米，评估值为3515万元（账面价值为22

3、9万元）；办公楼、厂房和宿舍等建筑物10151平方米，评估值为570万元（账面价值为399万元）。未发觉c公司持有股权投资、无形资产等其他非流淌资产。 税务人员结合实际状况和可比价格初步推断，被转让企业c公司拥有的不动产资产潜在利益巨大，不动产评估价格偏低。也就是说，股权转让价格未真实反映被投资企业净资产的公允价值，存在少缴税款的可能。 诊断：评估结果明显低于可比价格 针对该疑点，税务人员要求c公司提交了股权转让合同、资产评估报告和财务报表等资料。 在约谈企业相关负责人、与房地产管理部门沟通后，税务人员发觉，c公司提交的不动产价值评估结果与企业实际经营状况、资产状况不相符合。同时，与同类企业的

4、可比价格相比也明显较低。因此，税务机关认定c公司不动产评估价格偏低，要求交易双方聘请具有法定资质的中介机构，对企业净资产公允价值进行再次评估。 随后，交易双方重新招标符合资质要求的评估机构，对被投资企业进行了重新评估，净资产评估值为8854万元。 国家税务总局关于非居民企业所得税源泉扣缴有关问题的公告（国家税务总局公告2017年第37号）规定，股权转让收入减除股权净值后的余额为股权转让所得应纳税所得额。股权转让收入是指股权转让人转让股权所收取的对价，包括货币形式和非货币形式的各种收入。股权净值是指取得该股权的计税基础。股权的计税基础是股权转让人投资入股时向中国居民企业实际支付的出资成本，或购买

5、该项股权时向该股权的原转让人实际支付的股权受让成本。据此，2019年8月，新加坡s公司委托c公司申报补缴股权转让企业所得税179.6万元（股权成本不变，转让收入增加1796万元），现已全部入库。 处方：注意评估方法和价格合理性 股权交易中，标的企业假如拥有土地使用权、房屋建筑物、无形资产、股权等潜在巨大收益的资产，一般状况下，股权交易双方应依据活跃市场价格或具有法定资质的中介机构出具的资产评估价格，确定净资产公允价值，并参照净资产公允价值份额确定股权交易价格。 假如交易双方为关联方，应评估转让价格的确定是否遵循独立交易原则。在确定资产价格时，企业也需依据同类企业可比价格等因素，推断资产评估报告结果是否合理。企业需要关注的是，若转让价格、资