居间协议中“不管买卖合同能不能签定,中介都将如数得到佣金“条款有效性分析

1、居间协议中“不管买卖合同能不能签定,中介都将如数得到佣金“条款有效性分析居间协议中“不管买卖合同能不能签定，中介都将如数得到佣金“条款有效性分析中介在居间协议商定，不管买卖合同能不能签定，中介都将如数得到佣金，理论中这样的条款被称为“保底条款，审理中根本都被认定无效。那么，是不是买卖合同签定后，中介就获得了收取佣金的权利呢?本案法官认为，也不尽然。一般来说，居间人全面履行居间义务并促成双方订立合同的，有权向托付人收取酬劳;由于居间人自身缘由导致合同成立后未能履行的，仍旧不能要求全额支付。另外，法官就另一个疑难问题说明了立场，认为中介的责任包括：1、照实报告，不得隐瞒或供应虚假资料;2、应对托付

2、人供应的各种资料作必要的专业审查，以确保其供应信息的真实性;3、主动查找符合要求的买家，促成双方订立合同;4、为客户供应必要的专业看法并释明房地产交易方面的政策法规。案例居间酬劳的猎取需以促成合同成立为前提罗某某诉上海某某房地产经纪事务所九亭分部居间合同纠纷上诉案【案例要旨】房地产中介公司在定金协议中商定签订协议即视为居间胜利，并据此向托付人主见居间酬劳。但是，合同法明确规定居间人未促成合同成立不得要求支付酬劳，故该商定违背合同法规定，应认定无效。在未促成合同成立的状况下，中介公司无权获得居间酬劳，但托付人应支付必要的费用。本案的审理对于精确适用合同法、标准中介公司的居间行为和正确审理此类案件

3、具有肯定的借鉴意义。【案情简介】上诉人(原审被告、反诉原告)罗某某被上诉人(原审原告、反诉被告)上海某某房地产经纪事务所九亭分部(以下简称某某事务所)2008年5月24日，某某事务所、罗某某与案外人李涛三方签订了定金协议，该定金协议商定：经某某事务所中介效劳，罗某某将上海市松江区九亭镇九亭大街某弄某号某室房屋一套出售给案外人李涛，房屋购置总价款为363,000元(人民币，下同)，买卖过程中全部交易税费及中介佣金7,260元均由购置方承付。协议第三条商定，买卖双方应于十日内依某某事务所之支配签订商品房预、出售合同或房屋买卖合同等。协议第五条商定，假设罗某某有反悔不卖或不按商定前来签订房屋转让合同

4、及其他违约行为，致使无法完成签订合同之情形，那么罗某某应双倍返还已收之定金给买方，另外罗某某仍应向某某事务所支付房产成交价的2%作为中介效劳佣金或违约金，某某事务所随时可以主见权利并追索上述相关费用。协议第六条商定，签订本协议即视为某某事务所居间胜利，罗某某及购置方双方均不得单方违约;罗某某及购置方各自履约责任由签字人担当。协议并对房款的支付方式、房屋的交付、产权的过户等作了相应的规定。2008年6月5日，罗某某出具确认书，确认因对原定金协议存有异议，不同意按原协议连续履行，打算不再对所涉房屋进展买卖。现某某事务所起诉要求罗某某支付居间费7,260元;罗某某那么反诉要求确认定金协议无效，某某事

5、务所赔偿其精神、经济损失2,000元。【判决结论】一审讯决：一、罗某某给付某某事务所居间效劳费7,260元;二、驳回罗某某的反诉恳求。二审讯决：一、维持原审讯决其次项;二、撤销原审讯决第一项;三、驳回某某事务所的诉讼恳求;四、罗某某一次性给付某某事务所人民币1,000元。【评析看法】一、房地产居间合同的性质及中介公司的权利义务合同法第424条规定：居间合同是居间人向托付人报告订立合同的时机或者供应订立合同的媒介效劳，托付人支付酬劳的合同。居间分为报告居间和媒介居间两种形式，报告居间指居间人受托付人的托付，为其查找符合要求的第三人，从而为合同的订立制造时机;媒介居间指介绍双方当事人即托付人和第三

6、人订立合同，即居间人作为中间人来往于托付人与第三人之间，促使双方订立合同。房地产中介合同是典型的居间合同，且这种居间是报告居间和媒介居间的结合，由中介公司依据卖方的托付发布房源消息查找符合要求的买家，再促成买卖双方签订房屋买卖合同。依据合同法的相关规定，居间人的义务是照实向托付人报告有关订立合同的事项，而基于房地产中介市场的行业特别性，笔者认为中介公司的居间义务应当包含以下几个方面：一是对于托付人供应的资料应当照实报告，不得隐瞒或供应虚假资料;二是应对托付人供应的各种资料作必要的专业审查，以确保其供应信息的真实性;三是依据托付人的要求主动为其查找符合要求的买家，促成双方订立合同;四是居间过程中

7、为客户供应必要的专业看法并释明房地产交易方面的政策法规。而中介公司的权利就是在促成交易的状况下收取相应的中介酬劳。二、居间人促成合同成立是其猎取居间酬劳的必要前提依据合同法的相关规定，居间人促成合同成立的，托付人应当根据商定支付居间酬劳;居间人未促成合同成立的，不得要求支付酬劳。因此，在房地产交易市场，中介公司猎取中介酬劳的必要前提应当是促成交易双方的买卖合同成立。本案中，买卖双方及中介公司签订的定金协议中商定“签订本协议即视为某某事务所居间胜利，罗某某及购置方双方均不得单方违约，这种商定的结果是，只要签订了定金协议，中介公司的居间活动就已视为胜利，无论买卖双方最终是否胜利订立房地产买卖合同，

8、中介公司都有权收取中介酬劳。这一条款的规定事实上限制了托付人权利的行使，加重了托付人的责任，有悖于托付人托付中介公司居间的初衷，且与合同法所规定的“居间未促成合同成立不得要求支付酬劳原那么相违反，因此该条款应当认定无效。本案中虽然某某事务所为了促使罗某某与购房人交易胜利履行了向托付人报告或者媒介的义务，但交易双方的房屋买卖合同最终没有订立，罗某某没有到达居间合同的目的，因此依据法律规定其有权不支付中介酬劳。本案的状况尚属简洁，因为交易双方最终未订立买卖合同。目前审讯理论中还存在大量买卖双方签订房地产买卖合同但最终未能履行的状况，这种状况下对于应否认定中介公司居间胜利、应否判令托付人支付中介酬劳

9、存在不同看法。一种看法认为，买卖双方已经签订买卖合同，应当认定中介机构居间胜利，已经促成合同成立，故托付方应当按约支付居间酬劳。另一种看法认为，房地产居间合同是一种特别的居间合同，买卖合同的订立不代表交易肯定可以完成，中介机构全面标准履行居间义务也是其猎取佣金的必要条件，故对于类似纠纷，应全面审查合同未能履行的责任以及居间人在此过程中是否根据老实信誉原那么，根据法律规定和行业标准全面履行了居间义务，以此作为中介机构是否应猎取佣金的衡量标准。笔者认为，单纯地以买卖双方签订房地产买卖合同或者产权过户作为衡量托付人应否支付居间酬劳的标准，都存在肯定的不合理因素，还应当综合考虑在居间过程中中介机构是否

10、充分履行了自己应尽的义务，假如中介机构已经全面履行了居间义务，促成双方签订买卖合同，此后的履行不能并非中介机构的责任，那么托付人不能以合同未履行为由拒付中介酬劳。相反，如果产权无法过户是由于中介机构的缘由，如未能照实告知房屋的相关事宜、未能告知相关法规政策，那么即便双方签订了房地产买卖合同，也不能视为居间胜利，中介机构无权猎取酬劳。因此，较为可行的标准可以是：居间人全面履行居间义务并促成双方订立合同的，有权向托付人收取酬劳;由于居间人自身缘由以外的因素导致合同成立后未能履行的，应当由合同双方自行解决。中介在居间协议商定，不管买卖合同能不能签定，中介都将如数得到佣金，理论中这样的条款被称为“保底

11、条款，审理中根本都被认定无效。那么，是不是买卖合同签定后，中介就获得了收取佣金的权利呢?本案法官认为，也不尽然。一般来说，居间人全面履行居间义务并促成双方订立合同的，有权向托付人收取酬劳;由于居间人自身缘由导致合同成立后未能履行的，仍旧不能要求全额支付。另外，法官就另一个疑难问题说明了立场，认为中介的责任包括：1、照实报告，不得隐瞒或供应虚假资料;2、应对托付人供应的各种资料作必要的专业审查，以确保其供应信息的真实性;3、主动查找符合要求的买家，促成双方订立合同;4、为客户供应必要的专业看法并释明房地产交易方面的政策法规。案例居间酬劳的猎取需以促成合同成立为前提罗某某诉上海某某房地产经纪事务所

12、九亭分部居间合同纠纷上诉案【案例要旨】房地产中介公司在定金协议中商定签订协议即视为居间胜利，并据此向托付人主见居间酬劳。但是，合同法明确规定居间人未促成合同成立不得要求支付酬劳，故该商定违背合同法规定，应认定无效。在未促成合同成立的状况下，中介公司无权获得居间酬劳，但托付人应支付必要的费用。本案的审理对于精确适用合同法、标准中介公司的居间行为和正确审理此类案件具有肯定的借鉴意义。【案情简介】上诉人(原审被告、反诉原告)罗某某被上诉人(原审原告、反诉被告)上海某某房地产经纪事务所九亭分部(以下简称某某事务所)2008年5月24日，某某事务所、罗某某与案外人李涛三方签订了定金协议，该定金协议商定：

13、经某某事务所中介效劳，罗某某将上海市松江区九亭镇九亭大街某弄某号某室房屋一套出售给案外人李涛，房屋购置总价款为363,000元(人民币，下同)，买卖过程中全部交易税费及中介佣金7,260元均由购置方承付。协议第三条商定，买卖双方应于十日内依某某事务所之支配签订商品房预、出售合同或房屋买卖合同等。协议第五条商定，假设罗某某有反悔不卖或不按商定前来签订房屋转让合同及其他违约行为，致使无法完成签订合同之情形，那么罗某某应双倍返还已收之定金给买方，另外罗某某仍应向某某事务所支付房产成交价的2%作为中介效劳佣金或违约金，某某事务所随时可以主见权利并追索上述相关费用。协议第六条商定，签订本协议即视为某某事

14、务所居间胜利，罗某某及购置方双方均不得单方违约;罗某某及购置方各自履约责任由签字人担当。协议并对房款的支付方式、房屋的交付、产权的过户等作了相应的规定。2008年6月5日，罗某某出具确认书，确认因对原定金协议存有异议，不同意按原协议连续履行，打算不再对所涉房屋进展买卖。现某某事务所起诉要求罗某某支付居间费7,260元;罗某某那么反诉要求确认定金协议无效，某某事务所赔偿其精神、经济损失2,000元。【判决结论】一审讯决：一、罗某某给付某某事务所居间效劳费7,260元;二、驳回罗某某的反诉请求。二审讯决：一、维持原审讯决其次项;二、撤销原审讯决第一项;三、驳回某某事务所的诉讼恳求;四、罗某某一次性

15、给付某某事务所人民币1,000元。【评析看法】一、房地产居间合同的性质及中介公司的权利义务合同法第424条规定：居间合同是居间人向托付人报告订立合同的时机或者供应订立合同的媒介效劳，托付人支付酬劳的合同。居间分为报告居间和媒介居间两种形式，报告居间指居间人受托付人的托付，为其查找符合要求的第三人，从而为合同的订立制造时机;媒介居间指介绍双方当事人即托付人和第三人订立合同，即居间人作为中间人来往于托付人与第三人之间，促使双方订立合同。房地产中介合同是典型的居间合同，且这种居间是报告居间和媒介居间的结合，由中介公司依据卖方的托付发布房源消息查找符合要求的买家，再促成买卖双方签订房屋买卖合同。依据合

16、同法的相关规定，居间人的义务是照实向托付人报告有关订立合同的事项，而基于房地产中介市场的行业特别性，笔者认为中介公司的居间义务应当包含以下几个方面：一是对于托付人供应的资料应当照实报告，不得隐瞒或供应虚假资料;二是应对托付人供应的各种资料作必要的专业审查，以确保其供应信息的真实性;三是依据托付人的要求主动为其查找符合要求的买家，促成双方订立合同;四是居间过程中为客户供应必要的专业看法并释明房地产交易方面的政策法规。而中介公司的权利就是在促成交易的状况下收取相应的中介酬劳。二、居间人促成合同成立是其猎取居间酬劳的必要前提依据合同法的相关规定，居间人促成合同成立的，托付人应当根据商定支付居间酬劳;

17、居间人未促成合同成立的，不得要求支付酬劳。因此，在房地产交易市场，中介公司猎取中介酬劳的必要前提应当是促成交易双方的买卖合同成立。本案中，买卖双方及中介公司签订的定金协议中商定“签订本协议即视为某某事务所居间胜利，罗某某及购置方双方均不得单方违约，这种商定的结果是，只要签订了定金协议，中介公司的居间活动就已视为胜利，无论买卖双方最终是否胜利订立房地产买卖合同，中介公司都有权收取中介酬劳。这一条款的规定事实上限制了托付人权利的行使，加重了托付人的责任，有悖于托付人托付中介公司居间的初衷，且与合同法所规定的“居间未促成合同成立不得要求支付酬劳原那么相违反，因此该条款应当认定无效。本案中虽然某某事务

18、所为了促使罗某某与购房人交易胜利履行了向托付人报告或者媒介的义务，但交易双方的房屋买卖合同最终没有订立，罗某某没有到达居间合同的目的，因此依据法律规定其有权不支付中介酬劳。本案的状况尚属简洁，因为交易双方最终未订立买卖合同。目前审讯理论中还存在大量买卖双方签订房地产买卖合同但最终未能履行的状况，这种状况下对于应否认定中介公司居间胜利、应否判令托付人支付中介酬劳存在不同看法。一种看法认为，买卖双方已经签订买卖合同，应当认定中介机构居间胜利，已经促成合同成立，故托付方应当按约支付居间酬劳。另一种看法认为，房地产居间合同是一种特别的居间合同，买卖合同的订立不代表交易肯定可以完成，中介机构全面标准履行

19、居间义务也是其猎取佣金的必要条件，故对于类似纠纷，应全面审查合同未能履行的责任以及居间人在此过程中是否根据老实信誉原那么，根据法律规定和行业标准全面履行了居间义务，以此作为中介机构是否应猎取佣金的衡量标准。笔者认为，单纯地以买卖双方签订房地产买卖合同或者产权过户作为衡量托付人应否支付居间酬劳的标准，都存在肯定的不合理因素，还应当综合考虑在居间过程中中介机构是否充分履行了自己应尽的义务，假如中介机构已经全面履行了居间义务，促成双方签订买卖合同，此后的履行不能并非中介机构的责任，那么托付人不能以合同未履行为由拒付中介酬劳。相反，假如产权无法过户是由于中介机构的缘由，如未能照实告知房屋的相关事宜、未能告知相关法规政策，那么即便双方签订了房地