海旅哟葱挛房地产研究

1、 n旅游房地产是现代社会人类追旅游房地产是现代社会人类追求理想生活方式的必然结果求理想生活方式的必然结果n旅游房地产是旅游度假概念的旅游房地产是旅游度假概念的延伸，包括：延伸，包括：私人度假房产（度假别墅、度私人度假房产（度假别墅、度假公寓等）假公寓等）产权式酒店产权式酒店分时度假房产（别墅、公寓等）分时度假房产（别墅、公寓等）n以旅游度假为目的的房地产开以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式开发项目全部或发、营销模式开发项目全部或部分实现了旅游的功能部分实现了旅游的功能 。 结合海南旅游房地产发展的结合海南旅游房地产发展的特点，分为两种类型：特点，分为两种类型：n 城市型旅游房地产城市型旅游

2、房地产n 度假区型旅游房地产度假区型旅游房地产 概念概念n生产一定人口消费的资源及吸纳产生的废弃物所需要的具有生物生产力的生产一定人口消费的资源及吸纳产生的废弃物所需要的具有生物生产力的地域空间面积。地域空间面积。n在现有技术条件下，指定的人口单位内（或每人）需要多少具备生物生产在现有技术条件下，指定的人口单位内（或每人）需要多少具备生物生产力的土地和水域，来生产所需资源和吸纳所衍生的废物。力的土地和水域，来生产所需资源和吸纳所衍生的废物。 全球生态足迹数据全球生态足迹数据n全球人均生态足迹全球人均生态足迹2.2公顷公顷n阿联酋最高，为阿联酋最高，为9.9公顷公顷n阿富汗最低，为阿富汗最低，为

3、0.3公顷公顷中国生态足迹数据中国生态足迹数据n人均生态足迹人均生态足迹1.5公顷公顷n人均生态承载能力仅人均生态承载能力仅0.8公公顷顷n生态赤字达生态赤字达0.7公顷公顷/人人数据来自数据来自 世界自然基金会世界自然基金会(wwf)的的2004地球生态报告地球生态报告 中国宜居城市有关部门指标中国宜居城市有关部门指标n人均可用淡水资源总量：标准值为人均可用淡水资源总量：标准值为2400立方米立方米n人均城市用地面积：分标准值为人均城市用地面积：分标准值为100平方米平方米n人均住房建筑面积：标准值为人均住房建筑面积：标准值为26平方米平方米n城市绿化覆盖率：标准值为城市绿化覆盖率：标准值为

4、35% 海岸带区的概念海岸带区的概念n普遍定义为从海洋向内陆普遍定义为从海洋向内陆50英里的条状地带。英里的条状地带。n也可以定义为沿海县包括也可以定义为沿海县包括的陆地。沿海县占美国大的陆地。沿海县占美国大陆面积的陆面积的17%。n海岸带流域是另一种有益海岸带流域是另一种有益的海岸带归类方法，海岸的海岸带归类方法，海岸带流域占美国大陆面积的带流域占美国大陆面积的13%。 沿海人口增长趋势沿海人口增长趋势n海岸带区域始终居住着全国海岸带区域始终居住着全国50%或以上的人口。或以上的人口。n在过去的在过去的40年间，海岸带的人口密度大致是内陆的年间，海岸带的人口密度大致是内陆的5倍。在倍。在20

5、00年，美国沿海县的人口密度是年，美国沿海县的人口密度是275人人/平方英里，平方英里，2015年将达到年将达到325人人/平方英里。平方英里。n许多海岸带区是主要的旅游区，许多海岸带区是主要的旅游区，1997年，美国东北部海滨大约有年，美国东北部海滨大约有50万套季节性住房。万套季节性住房。美国海岸带县和非海岸美国海岸带县和非海岸带县的历史和预带县的历史和预测的人口密度测的人口密度 沿海城市扩展的趋势沿海城市扩展的趋势美国沿海城市扩展速度高于全国平均水平美国沿海城市扩展速度高于全国平均水平n最显著的增长表现在城市面积和沿海休闲度假区的扩张。最显著的增长表现在城市面积和沿海休闲度假区的扩张。n

6、美国大陆非海岸带流域的开发区面积占流域总面积的比美国大陆非海岸带流域的开发区面积占流域总面积的比例从例从1982年的年的3%增加到增加到1997年的年的4.2，；而同期，海岸，；而同期，海岸带开发区占海岸带流域面积的比例从带开发区占海岸带流域面积的比例从10%增加到增加到13.7%。n如果这种趋势继续，如果这种趋势继续，2025年，美国海岸带流域年，美国海岸带流域25%以上以上的土地会被开发。的土地会被开发。 沿海城市扩展的趋势沿海城市扩展的趋势美国土地的消耗速度是人口增长速度的美国土地的消耗速度是人口增长速度的2倍以上倍以上n美国大陆已开发区面积在美国大陆已开发区面积在1982年到年到199

7、7年间增加了年间增加了2500万英亩，增加万英亩，增加率为率为34%；而同期人口增长了；而同期人口增长了15%。n如果这个趋势持续到如果这个趋势持续到2025年，全国将再消耗年，全国将再消耗6800万英亩的农村土地。万英亩的农村土地。土地开发速率和人土地开发速率和人口增长速率口增长速率 城市增长与流域保护科学城市增长与流域保护科学什一律什一律n美国研究结果表明：在流域内，如果美国研究结果表明：在流域内，如果10%以上的以上的土地面积为不透水表面，则该流域内的河流和溪土地面积为不透水表面，则该流域内的河流和溪流的环境质量要严重退化。流的环境质量要严重退化。n美国一般开发区中美国一般开发区中40%

8、的土地是不透水表面。的土地是不透水表面。 保护的战略和手段保护的战略和手段海岸带生态系统的保护需要的是区域和街坊社区层次上采取不同的开发方海岸带生态系统的保护需要的是区域和街坊社区层次上采取不同的开发方式。式。区域层次区域层次n把区域内的流域划分为已开发区或未开发区，确定哪些流域的不透水把区域内的流域划分为已开发区或未开发区，确定哪些流域的不透水地表面积尚低于地表面积尚低于10%，哪些高于，哪些高于10%。n首先把城镇发展分配给已开发流域，然后把已开发区难以容纳的城镇首先把城镇发展分配给已开发流域，然后把已开发区难以容纳的城镇发展规划分配给未开发的流域。拟开发流域的确定取决于其生态重要发展规划

9、分配给未开发的流域。拟开发流域的确定取决于其生态重要性和其它区域发展的考虑。性和其它区域发展的考虑。n制定政策，以保证未开发的流域内的不透水地表面积低于制定政策，以保证未开发的流域内的不透水地表面积低于10%。比如。比如农村区划、城市增长边界等。农村区划、城市增长边界等。n确保地方政府区划在已开发和未开发的流域内保留足够的土地用于未确保地方政府区划在已开发和未开发的流域内保留足够的土地用于未来的开发。来的开发。 保护的战略和手段保护的战略和手段海岸带生态系统的保护需要的是区域和街坊社区层次上采取不同的开发方海岸带生态系统的保护需要的是区域和街坊社区层次上采取不同的开发方式。式。街坊层次街坊层次

10、n提高新开发区的密度，不得低于提高新开发区的密度，不得低于7-10个单元个单元/英亩（或英亩（或18-25个单元个单元/公公顷），减少车辆出行。顷），减少车辆出行。n街区密度有利于步行。有利于步行的城市一般每平方英里设置街区密度有利于步行。有利于步行的城市一般每平方英里设置100多多个街区。个街区。 n多功能度假胜地度假村多功能度假胜地度假村n多功能区域度假村多功能区域度假村n第二寓所度假社区第二寓所度假社区n旅馆度假村旅馆度假村 n分时制度假村分时制度假村 多功能度假胜地度假村多功能度假胜地度假村n夏威夷州的卡帕鲁阿度假村夏威夷州的卡帕鲁阿度假村n海狸溪度假村海狸溪度假村多功能区域度假村多功

11、能区域度假村n宾夕法尼亚州的隐居谷四季度假宾夕法尼亚州的隐居谷四季度假村村第二寓所度假社区第二寓所度假社区n 第维斯岛度假村第维斯岛度假村n海滨度假村海滨度假村 旅馆度假村旅馆度假村 n博卡拉顿度假村及俱乐部博卡拉顿度假村及俱乐部n西班牙湾度假村西班牙湾度假村 分时制度假村分时制度假村 n迪斯尼老西关度假村迪斯尼老西关度假村 佛罗里达州海滨度假村局部平面图佛罗里达州海滨度假村局部平面图 n旅游房地产是现人类追旅游房地产是现人类追求理想生活的必然结果求理想生活的必然结果n第二寓所是度假区的重第二寓所是度假区的重要功能，只是不同类型要功能，只是不同类型的度假区有不同的用地的度假区有不同的用地比例比

12、例n分时度假是房产高空置分时度假是房产高空置率的有效解决手段率的有效解决手段 第二寓所度假社区用地构成第二寓所度假社区用地构成 n旅游房地产是现人类追旅游房地产是现人类追求理想生活的必然结果求理想生活的必然结果n第二寓所是度假区的重第二寓所是度假区的重要功能，只是不同类型要功能，只是不同类型的度假区有不同的用地的度假区有不同的用地比例比例n分时度假是房产高空置分时度假是房产高空置率的有效解决手段率的有效解决手段住宅用地占建设总用地的住宅用地占建设总用地的50-70，平均约为，平均约为55% 旅馆度假区用地构成旅馆度假区用地构成 n旅游房地产是现人类追旅游房地产是现人类追求理想生活的必然结果求理

13、想生活的必然结果n第二寓所是度假区的重第二寓所是度假区的重要功能，只是不同类型要功能，只是不同类型的度假区有不同的用地的度假区有不同的用地比例比例n分时度假是房产高空置分时度假是房产高空置率的有效解决手段率的有效解决手段住宅用地只占建设总用地的大约住宅用地只占建设总用地的大约10% 其它类型度假区用地构成其它类型度假区用地构成 n旅游房地产是现人类追旅游房地产是现人类追求理想生活的必然结果求理想生活的必然结果n第二寓所是度假区的重第二寓所是度假区的重要功能，只是不同类型要功能，只是不同类型的度假区有不同的用地的度假区有不同的用地比例比例n分时度假是房产高空置分时度假是房产高空置率的有效解决手段

14、率的有效解决手段住宅用地占建设总用地的住宅用地占建设总用地的40-50 城市概况城市概况n黄金海岸位于澳大利亚昆士兰州，沿海岸线旅游景点众多，并拥有众黄金海岸位于澳大利亚昆士兰州，沿海岸线旅游景点众多，并拥有众多的主题公园等，旅游业已经成为该市的主导产业。多的主题公园等，旅游业已经成为该市的主导产业。 黄金海岸城市鸟瞰黄金海岸城市鸟瞰 城市规模土人口密度城市规模土人口密度n黄金海岸总面积黄金海岸总面积1406.2平方平方公里，公里，2005年城市总人口年城市总人口48.26万万n官方预测官方预测2021年总人口将达年总人口将达68.36万，年均增长率万，年均增长率2.2%。n人口密度人口密度3

15、43.2人人/平方公里平方公里黄金海岸土地利用规划图黄金海岸土地利用规划图 黄金海岸住房产权状况黄金海岸住房产权状况住房总量住房总量n根据根据2001年的调查，黄金海岸年的调查，黄金海岸共有共有187103套住宅套住宅n住房空置率为住房空置率为8.5%（15897套套没有人居住没有人居住n从从1998年到年到2003年，平均每年年，平均每年批建的住房套数约批建的住房套数约6300套套产权产权n33.3%的住房是自己拥有产权的的住房是自己拥有产权的n22.8%的住房是正在购买中的的住房是正在购买中的n34.7%的住房是租用的的住房是租用的 黄金海岸住房类型构成黄金海岸住房类型构成住房类型构成住房

16、类型构成n黄金海岸的住房大部分是独立黄金海岸的住房大部分是独立式的，占总数的式的，占总数的53.6%（100208套）套）n连排式住宅和连排式住宅和town house占占14.7%（27436套）套）n公寓型住房仅占公寓型住房仅占20.2%（37832套）套） 黄金海岸住房类型构成黄金海岸住房类型构成n黄金海岸的住房大部分是独黄金海岸的住房大部分是独立式的，占总数的立式的，占总数的53.6%（100208套）套）n连排式住宅和连排式住宅和town house占占14.7%（27436套）套）n公寓型住房仅占公寓型住房仅占20.2%（37832套）套） n主要分布在三亚市、海口市和琼海市主要分

17、布在三亚市、海口市和琼海市n三亚市销售对象主要是岛外市场，岛外人士购房已占主导地位。三亚市销售对象主要是岛外市场，岛外人士购房已占主导地位。n海口市岛内外人士购房比例趋于稳定。海口市岛内外人士购房比例趋于稳定。n琼海岛外购房人士比例呈上升趋势。琼海岛外购房人士比例呈上升趋势。n主要分布在东海岸线的三亚、琼海、万宁及陵水等市县的旅游度假区，主要分布在东海岸线的三亚、琼海、万宁及陵水等市县的旅游度假区， 以及西海岸线的临高、昌江及乐东等部分旅游度假区。以及西海岸线的临高、昌江及乐东等部分旅游度假区。 n海口住房销售情况海口住房销售情况结论：结论：海口住房销售情况无论从销售套数比例还是从销售面积比例

18、看，2004年到2005年岛外人士购房比例稳步增高，到2005年末，岛外认识购买已占主导地位。从2006年开始，前期岛外人士购房比例还稳步提高，之后岛内人士购房比例有回升趋势。岛内岛外人士购房比例在经过一段时期的波动之后，将持续一个相对稳定的比例。 n三亚住房销售情况及构成三亚住房销售情况及构成结论：结论：三亚住房销售总套数稳步增长。岛外人士购房套数比例在增长的同时岛内人士购房下降。销售对象主要是岛外市场。作为旅游城市，岛外人士购房已占据了三亚购房的主导地位。 n沿海市县土地总面积为沿海市县土地总面积为24852.32平方公里，占海南岛土地总面积的平方公里，占海南岛土地总面积的72.3%。 通

19、过对沿海通过对沿海12个市县的总体规划进行分析研究，得出以下结论：个市县的总体规划进行分析研究，得出以下结论：n沿海市县现状总建设用地沿海市县现状总建设用地683.23平方公里，占沿海市县总面积的平方公里，占沿海市县总面积的2.7%;n沿海市县规划总建设用地沿海市县规划总建设用地1239.65平方公里，占沿海市县总面积的平方公里，占沿海市县总面积的5.0%;n沿海市县规模一览表沿海市县规模一览表人口（万人）建设用地（平方公里）现状规划现状规划沿海市县总和667.69879.99879.99683.241239.651239.65海南岛市县总和787.071045.73788.211445.60比重（%）84.884.286.785.8 n据不完全统计，旅游度假区规划总用地面积为据不完全统计，旅