SOHO战略环境分析

1、SOHO中国战略环境分析公司简介SOHO中国前身红石实业某公司成立于 1995年，由石屹现SOHO中 国董事长和欣现SOHO中国总裁联手创立，是一家为注重生活品味的人群 提供创新生活空间以及时尚生活方式的房地产开发公司。SOHO中国在CBD核心地带共计开发面积超过155万平米，已经完成和正在 建立的工程有：4万多平米的“SOHO现代城、68万多平米的“建外SOHO、 17万多平米的“ SOHO尚都、15万多平米的“朝外SOHO以及近8万平米的“光华路SOHO ;同时，SOHO中国在长城脚下和博鳌分别开发建立了全球知 名前卫建筑工程“长城脚下的公社和“博鳌凯宾斯基等。SOHO中国现正在开发的三里

2、屯SOHO位居城市中心著名的三里屯酒吧街南侧， 周边商业繁华，建 筑面积47万平米，是SOHO中国到目前为止开发金额最大的大型综合工程。在中国建筑时代的大环境下，SOHO中国精准地把握契机，坚持独特创新的 建筑理念，建造具有中国当代风格的建筑，所开发工程均成为新城市建立中的里 程碑建筑，并对中国的城市建立起到巨大的带动引领作用。在欣和石屹的领导下，SOHO中国开发的每个工程都取得了巨大的商业成功。 作为中国最知名的房地产品牌，SOHO中国入选2006年?财富？杂志中文版评选 出的“最受赞赏的中国公司全明星榜。 SOHO中国是当前最大的商业地产开发 商，在CBD的五个工程开发量占CBD总开发量的

3、五分之一，其店铺数量接近2000 家，规模在CBD所有商业物业中居于首位；销售额占 CBD的39%，独占CBD三 分江山；自1999年以来，连续多年蝉联销售冠军；自2003年以来，连续三年成 为中国房地产企业纳税前3名。SOHO中国目前在中国开发工程的总面积为 245万平方米。2007年10月8 日，SOHO中国在联交所成功上市，创造了中国民营企业最 大的IPO以及亚洲最大的商业地产企业IPO。企业外部环境分析一宏观环境分析1、政治法律因素：国家调控思路由“控制土地，压缩投资向“增加供应、抑制需求的转变、 由“一刀切到“分类指导、区别对待的转变，以及“ 90/双70政策的推行， 房地产行业的构

4、造有所改善，经济适用房和廉租房建立步伐加快。2008年1月7 日，国务院办公厅在下发了 ？国务院关于促进节约集约用地的 通知？，国务院通知的第六条尤其引人瞩目，这将大大控制地产中囤积土地扭曲 住房需求的现象。综上可见，政府对中国楼市宏观调控主基调是压制中国地产业快速泡沫化的增长。政府采取这种态度一方面防止由于中国地产业高利润额所带来国民经济泡 沫化增长，另一方面也是站在群众消费品角度来控制房价不合理增长，以解决目前的住房难问题。政治法律因素对地产业是一个威胁，其中对低端楼盘的威胁较大，对与高端楼盘威胁较小。2、经济因素有97%的经济学家预测2007年中国GDP增长到达或超过10%,平均预测值

5、达10.8%。人民购置力将继续增加。预期温和通货膨胀而且房价上升趋势短期难 以遏制。但是2007年中，中国四大银行有80%信贷投放到地产业，金融业对地产的 过度支持造成房地产的扭曲开展。2008年贷款银根紧缩，债券市场疲软；按揭 贷款收紧，上市融资受限等问题，将使地产业的资金严重受限。目前房地产企业 资产负债率偏高，如果不能及时应对信贷调整，2008年至少三分之一房地产商将被挤出市场。从经济因素看，房地产业时机与威胁并存，3、社会人文因素中国几千年历史“家的概念根深与每个人的脑中， 这种家的概念不仅表达 在血缘关系，更表达在一个固定的住所。无论是中国传统中结婚买房，还是现实 中5000人长队购

6、房的奇观，无不展示出中国商品房的紧缺。2008年奥运会的举办带动了中国经济的多方位增长，从而对于商铺、写字 楼的需求量将有所增加。从社会人文因素看，对房地产企业来说有巨大的潜力，这是一个时机4、技术因素随着经济开展，个人生活水平提高，环保呼声的增强，市场对地产开发商的 设计创新，建筑材料集约，建筑绿化等技术要求不断提高。从技术因素角度看，对于开发高端地盘的地产企业将是时机， 而对于那些低 端地产企业是威胁。二微观环境一一产业环境分析1、行情分析：2007年市共销售商品房2349亿元，比2006年增长24%,商品房销售面积 为1889万平方米，比2006年下降了 12%。区地产销售占全市销售面积

7、39%,销 售额占48%,其主要原因是CBD和奥运村的带动。从商品房品种角度分析，2007 年房地产市场住宅成交面积超过 80%。从房屋单价区间的分布分析，高价房成交 比例明显增加。市中心房产紧缺。二手房成交套数2007年逐月上升，二手房成交套数在2007年12月已经超过一手房成交套数。2、竞争对手分析：合生创展集团：秉承“优质生活，完美表达的企业理念，致力完美生活缔 造。现已在开发珠江帝景、罗马嘉园、珠江绿洲三大住宅区。三大工程均面向中 高档消费群体，远洋地产：公司主要开发中高端住宅、高级写字楼、零售物业、酒店式公寓 及酒店，在已经完成开发了八个优质物业工程。其中远洋山水，远洋一方，远洋 公

8、馆、远洋大厦等工程获得国家建筑多项大奖。且顾客群体面向中高档。华润置地股份：1994年至今，华润置地公司开发工程 30余个，产品类 型涵盖住宅小区、高档公寓、别墅、商业区、商务广场等，其中华清嘉园、华亭 嘉园、凤凰城、翡翠城、西单文化广场、置地星座等工程更是获得市场的广泛认 可，荣获诸多奖项，在房地产行业享有很高的知名度和美誉度。竞争对手环境评价关键因素权数合生创展集 团远洋地产华润置地股份SOHO中国得分加权分得分加权分得分加权分得分加权分设计水平0.431.220.831.241.6开发占有率0.341.230.930.930.9品牌价值0.341.230.930.941.2合计13.62

9、.633.7企业的时机与威胁企业的主要时机：1. 地产业信贷债务过多，将有三分之二的地产出局，地产关于土地开发的 竞争将大大减轻，对于资金雄厚的公司将有更大的开发空间。2. 举办奥运会将带动多产业开展，对商品房的需求将增加，同时商品房价 格将有上升趋势。3. 现代建筑对建筑风格、绿色环保等技术要求不断提高，这对于SOHC这种专注于个性化、时尚化、现代化的地产开发公司来说将有巨大的时机。4. 高价商品房成交率上升。企业的主要威胁：1. 国家发布土地集约的政策，将会影响公司开发面积，并提高开发本钱2. 奥运会过后地产业界将受到影响，房价将有下跌。3. 地产公司走品牌化高端化的公司书目增多，使高端商

10、品房市场竞争加 剧。二、企业部环境分析一、市场地位：SOHO主要集中于开展及销售商用高端地产开发，旨在城市中心开发有中国特色的建筑并致力利用SOHO中国的品牌优势，为开展工程7 / 7争取高额回报二、市场营销组合分析1、已开发工程:SOHO公馆 光华路SOHO预售均价预售均价46739 元34034 元朝外SOHO预售均价31935元2、企业财务分析表20072006增长率营业额百万69541704300%毛利百万3797921312%纯利百万1966340477%每股纯利0.4770，091422%现金及存款百 万149661422955%银行贷款百万2000800150%总资产白力2345

11、88430178%公司具有交高的利润率和现金流，这对于信贷紧缩将是很大的优势三、企业的资源评价:1. 物质资源：在市中心拥有近200万平方米的开发土地2. 财务资源：公司有近15亿的流动资金。3. 人力资源：公司拥有将近15位顶级设计师，作品在世界均荣获大奖。4. 信誉资源：SOHO中国入选2006年?财富？杂志中文版评选出的“最受赞赏的 中国公司全明星榜。建外SOHO成为第一个被邀请到世界上最著名的威尼 斯双展参展的建筑工程。企业部环境评价关键因素权数分数加权分职工士气0.2220.44产品质量0.2240.88利润率水平0.1040.40流动资金0.1530.45组织构造0.1810.18

12、研究和开发0.1330.39总和1.002.74企业部资源总体评价说明公司部环境处于劣势，其中组织构造使公司最大的劣势公司的优势及劣势公司的主要优势：1. 公司利润率较大，且人均年销售 300万元人民币。2. 公司坐拥15亿流动资金，银根紧缩将对公司影响较小3. 公司设计以及施工技术在全国领先。4. 公司品牌价值较高，在品牌价值排名第 4位。5. 市三环拥有200万平方米的开发工程。公司的主要劣势：1. 公司主要工程开发面向中心高端商品放开发，经营围过窄2. 公司组织领导层缺失，对靠石屹和欣依赖过多。SWOT分析表关键因素关键外部时机因素奥运会举办高价位商品房成交率上升住房品质要求提高关键外部威胁因素奥运会完毕地产受影响 高端商品房竞争加剧融资受限土地本钱提咼关键部优势因素流动资金多设计领先拥有高价值土地开发权继续开发高端商品，提高 公司品牌价值竞标奥运会根底设施建立 抓住时机开发酒店和旅游 业加强设计以及施工创新， 不断提高技术，使公司处 于领先地位开发高端居住房，适当减 少商铺开发关键部劣势因素经营围狭窄领导层缺失开发工程过于单一利用奥运商机开发多元工程；拓展经营围，由向珠三角， 长三角等兴旺省市拓展 引进高级地产