解读房屋买卖合同以及备案相关案例

1、解读房屋买卖合同以及备案相关案例解读房屋买卖合同以及备案相关案例【案情】20xx年4月16日，原告赵某与被告某房地产开发公司签订了三份商品房购置合同，合同商定某房地产开发公司将其开发的位于某市商业广场b07xx号、b07xx号、b07xx号房屋分别以xx5.7万元、92.8万元、207.9万元(三套合计436.4万元)的价格卖给原告，原告一次性付清总价款。某房地产开发公司应于20xx年xx月31日前将该房屋交付给原告用法，且由某房地产开发公司为原告代办房屋全部权证。原告与某房地产开发公司的合同中第十三条第六项商定，合同签订起30天内，由某房地产开发公司负责办理备案登记。20xx年3月25日，原

2、告将三套房款总计436.4万元支付给了某房地产开发公司。同年xx月4日，原告向某房地产开发公司缴纳了上述三套房屋的配套费、修理基金、产权登记的契税等18.8万元。同年xx月1日，某房地产开发公司将该房屋交付给了原告用法。之后，原告对上述房屋进展了装修并用法至今。20xx年4月，原告在向某房地产开发公司理解办理该房屋产权证的进展时，才得知某房地产开发公司与其次被告徐某于20xx年xx 月xx日签订了商品房买卖合同，某房地产开发公司将上述三套房屋分别以85.3万元、58万元、xx3.3万元(合计276.6万元)的价格再次卖与徐某，并进展了登记备案。另，某房地产开发公司又将商业广场早已卖给其别人的另

3、外十几套房屋在同一天卖给了其次被告徐某，并进展了登记备案。为此，原告向法院起诉，恳求确认被告某房地产开发公司与被告徐某签订的商品房买卖合同无效，原告赵某与被告某房地产开发公司签订的商品房购置合同有效。【分歧】第一种观点认为，本案其次份签订的商品房买卖合同有效，主要是后签订的合同经过政府不动产登记机构的备案登记，具有准物权的效力。同时，在没有根据物权法规定开展预告登记的城市，备案登记作为商品房预售阶段的唯一登记，应认定为准物权登记，具有排他性。因此，应当认定经过备案登记的其次份合同有效，驳回原告知讼恳求。其次种观点认为，备案登记属于行政管理，该登记不具有准物权的效力，应根据缔约目的，来推断是否存

4、在欺诈，是否有损别人合法权益，之后按公正合理等原那么确认合同的效力。鉴于本案原告先订立合同，支付的价款明显高于其次份合同，并实际占有用法该房屋，故应判决确认原告与房地产公司签订的合同有效，而其次份合同无效。【评析】笔者同意其次种看法。商品房买卖合同审理中涉及物权、债权以及二者穿插的问题，适用法律较为冗杂，有的购房者在购房时花去毕生的积蓄，甚至还要贷款，故而争议较大。正确处理该类案件，涉及到对商品房买卖合同备案登记法律性质的正确认定。我国物权法其次十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，根据商定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处

5、分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自可以进展不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。可见，物权法对不动产买卖设立了预告登记，一经登记就具有了准物权效力。针对该条规定，从全国行政机关执行的状况来看，只有局部城市取消商品房买卖合同备案登记，挺直进展预售登记(即预告登记)，不少城市要先进展备案登记，再进展预售登记，有的城市甚至没有开展预售登记。备案登记所根据的是城市房地产管理法，申请的主体是开发商;而物权法没有规定备案登记。依据物权法定的原那么，备案登记不具有准物权的效力，应当认定其为行政管理的范围。故本案应依据合同法来确认合同的效力。本案的审理带来一个思索，即在没有

6、办理预告登记的地方如何爱护购房者合法权益?笔者认为，首先，应正确认定备案登记的法律性质;其次，注重审查当事人的缔约目的，综合当事人是否存在恶意以及占有用法房屋的现状，然后依据公正合理等原那么慎重处理;最终，各地房屋管理部门应贯彻落实好我国物权法及关于不动产登记的登记管理制度，尽快开展预告(售)登记，对逾期不登记的予以惩罚、警示等，以标准房地产市场的管理，削减类似纠纷的发生。二、借贷关系中签订房屋买卖合同并备案登记属于非典型担保【裁判要旨】在当事人一方主见系房屋买卖关系、另一方主见系借贷关系，且双方证据均有缺陷的状况下，应结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，推断法律关系

7、的性质。在借贷关系成立的前提下，签订商品房买卖合同并办理备案登记的行为，足以构成一种非典型担保。【案情】xx年6月27日，杨伟鹏与嘉美公司签订商品房买卖合同，商定杨伟鹏向嘉美公司购置商铺53间，价款340万元。买受人应于当日交纳全部房款，出卖人应于xx年8月30日前将商铺验收合格交付用法，并在交付用法后360日内，将办理权属登记需由出卖人供应的资料报产权登记机关备案。买受人不得擅自转变商铺的建筑主体构造、承重构造和用处。签订合同当日，杨伟鹏向嘉美公司支付了340万元，嘉美公司向杨伟鹏开具了销售不动产统一发票，但发票原件由嘉美公司持有。签订合同其次日，双方对案涉商铺进展了备案登记，并由房产管理局

8、出具了商品房备案证明。20xx年4月9日，杨伟鹏以嘉美公司为被告向广西壮族自治区来宾市中级人民法院提起诉讼，恳求判令：1.确认商品房买卖合同有效;2.嘉美公司交付案涉商铺，并支付违约金372300元(计算到xx 年9月1日);3.嘉美公司担当本案诉讼费用。二审法院另查明：杨伟鹏支付的340万元，系依嘉美公司指示汇入严欣等5名嘉美公司债权人的账户。xx年6月28日至xx月28日，嘉美公司分9次向杨伟鹏汇款总计61.1万元。最高人民法院再审查明：xx年2月至5月，嘉美公司分别与严欣等5人签订三份，借款金额共计340万元，利率2.3%，并就案涉商铺以销售方式办理了备案登记。嘉美公司与杨伟鹏签订合同当日将严欣等5人的备案登记撤销，并于次日将杨伟鹏作为购房者登记备案。嘉美公司已于xx年1月8日将销售不动产统一发票原件在税务机关缴销。【审讯】广西壮族自治区来宾市中级人民法院经审理认为，商品房买卖合同、销售不动产统一发票以及商品房备案证明均系挺直证据，足以证明双方之间系商品房买卖关系。嘉美公司虽辩称系借贷关系，商品房买卖合同系对借贷的担保，但未能供应借款合同这始