郑州百货业态专题报告(47页

1、郑州同致行顾问部郑州百货业态规划调整及发展趋势赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 添加q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送 目录1. 郑州百货发展历程2.郑州百货业态规划调整3.国内知名百货业态规划案例分析4. 郑州百货业态发展趋势郑州百货发展历程发展时期郑州百货自1955年郑百大楼开业以来，经历了萌芽、缓慢、爆发、高峰、调整五个发展时期，各个发展时期特点不同，目前百货处于调整期19551980199520002010萌芽期缓慢期爆发期高峰期调整期发展时期时间典型百货市场竞争发展特点萌芽期1955-19

2、79郑州百货大楼（1955）郑州百货大楼唯一垄断式经营缓慢增长缓慢期1980-1994紫荆山百货（1983）“群龙戏二七”加速增长爆发期1995-1999丹尼斯百货（1997）丹尼斯和金博大双雄并立急速增长，增速最快高峰期2000-2009北京华联（2002）多家百货商场各领风骚，老百货焕发青春维持较高速度增长调整期2010-？万达百货（2012）百货商场利润增速骤降，百货寻求调整与改变达到一定高度，增长速度缓慢，甚至下滑郑州百货商场利润额趋势线郑州百货发展历程竞争阶段郑州百货经历三个竞争阶段即三次商战，第三次商战将决定郑州未来百货的发展趋势，形成新的百货乃至商业格局竞争阶段时间竞争对手竞争方

3、式竞争结果“群龙戏二七”1990-1997亚细亚、紫百、郑百、商城、商业大厦、华联价格战、服务战惨烈：亚细亚倒闭、紫百背债3亿、其他4家靠租赁度日“双子耀商城”1998-2002丹尼斯、金博大、正道花园、紫百、郑百等利用超市重燃市场新生：丹尼斯、金博大杀入了全国零售业百强“众商寻新机”2003-？丹尼斯、金博大、正道花园、北京华联、百盛百货、中环百货、紫百、郑百、大上海、国贸360、万达、西元、锦艺城、万象城等各尽所能、不断升级改造未知1.从第一次商战开始，郑州的商业才能称之为商业，服务才能称之为服务2.第二次商战，丹尼斯、金博大成功带领百货走出第一次商战留下的阴影3.第三次商战，鹿死谁手尚未

4、可知，但可以肯定的是以顾客为导向的竞争将极大地促进郑州百货乃至整个商业的发展郑州百货发展历程竞争阶段第一次商战群龙戏二七：亚细亚、紫百、郑百、商城、商业大厦、华联争雄败在了恶性价格战，却给百货带来了丰富业态和优质服务亚细亚出招1.业态：增加妇女儿童主题，专设化妆品部、女装部、童装部2.形象：全国商场中第一个设立迎宾小姐、电梯小姐，第一个设立琴台，第一个创立自己的仪仗队，第一个在中央电视台做广告价格战1.其他五家百货孤立亚细亚2.亚细亚商品降价3.六家百货恶性降价竞争导致利润率由30%降为5%服务战1.撤销三尺柜台2.服务员微笑表3.不满意就退货4.免费购物班车郑州百货发展历程竞争阶段第二次商战

5、双子耀商城：丹尼斯和金博大自1997年开业以来转变经营模式，建立超市，唤醒百货市场，2001年，丹尼斯、金博大杀入了全国零售业百强经营模式两家百货由原有的自营模式转变为联营模式，规避了巨大的经营风险，也为两家百货后来杀入全国零售百强奠定了扎实的基础超市开业两大超市一同掀起了新一轮的消费高潮，引导消费者改变对商场“货贵”的偏见，改变他们到批发市场购物的消费习惯带动作用两家百货在当年真正实现了引导消费者的回归，并且带动了整个零售市场郑州百货发展历程竞争阶段第三次商战众商寻新机：目前百货市场处于第三次商战，危机四伏，会给郑州百货带来什么尚未可知，需要不断作出自我调整以找到发展方向电商消费者百货发展方

6、向购物中心客户百货电商成为大趋势同行竞争来势汹汹需求改变郑州百货发展历程区域分布百货商场集中分布在市商业核心二七、紫荆山和花园路商圈，购物中心则出现在郑州各商业黄金位置新兴商圈序号名称开业时间百货商场1百货大楼19552紫荆山百货19833郑州华联19904正道花园19955丹尼斯人民路店19976金博大19977裕达福福19998北京华联20029正道中环200410百盛200511大商新玛特国贸店200812丹尼斯花园路店200813新世界百货2012购物中心（以百货为主力店）1富田太阳城购物广场20102宝龙城市广场20103中原万达广场20114二七万达广场20125锦艺城购物中心20

7、086万象城201412356478910111351234123612二七商圈紫荆山商圈花园路商圈碧沙岗商圈郑东新区商圈秦岭路商圈桐柏路商圈大学路商圈郑州百货发展历程百货数量各时期百货商场数量一直在增加，目前郑州知名百货数量已达到19家；2010年前百货集中于老牌商圈，2010年之后80%选址于新兴商圈，可见百货正在进行大范围扩张发展时期时间二七商圈紫荆山商圈花园路商圈碧沙岗商圈其他商圈合计萌芽期1955-1979100001缓慢期1980-1994210003爆发期1995-1999321107高峰期2000-20095241012调整期2010-？6341519郑州1955-2014年百

8、货商场数量1.老牌商圈中二七商圈占有绝对优势，一直是郑州商业核心，拥有百货商场也最多；花园路商圈发展较晚，却后来居上，超越紫荆山商圈；碧沙岗商圈周边新兴商圈较多，影响其发展2.2010年之后，以百货为主力店的购物中心蓬勃发展，80%选址于郑州其他黄金位置，这也促进了新型商圈的形成，比如郑东新区商圈、大学路商圈等，这与政府的区域规划、公交交通的发展有着密不可分的关系郑州百货发展历程新增百货郑州百货商场2010年之前变化较少，2010年之后随着消费者需求的改变，新增百货商场更多以购物中心主力店的方式出现郑州1980-2014年新增百货数量及在集中商业中占比2010年之后，消费者的需求不仅停留在购物

9、，也开始出现其他需求，因此新增商业以内设百货商场的购物中心为主，单纯的百货商场仅占11%2010年之前郑州只有大上海一家购物中心，其余都是百货商场；2010年-2014年五年间，购物中心增加了8家，其中有6家拥有百货主力店，单纯的百货商场仅有1家，仅占新增集中商业的11%郑州百货发展历程新增百货郑州百货商场不同时期新增速度不断变化，2010-2014年调整期百货增速达到了历史新高，可见百货正在高速扩张郑州1980-2014年新增百货数量及增速单位：家郑州百货1995年之前增长十分缓慢，仅相当于5年才新开一家；爆发期0.8家/年，增长速度达到顶峰；高峰期0.5家/年，维持着较高增长；调整期1.2

10、家/年，是由于以百货为主力店的购物中心爆发，纯百货商场增速仅0.2家/年发展时期时间增速萌芽期1955-19790.04缓慢期1980-19940.2爆发期1995-19990.8高峰期2000-20090.5调整期2010-？1.2纯百货增速郑州百货发展历程经营状况郑州百货业在全国的大环境下收入和利润增速大幅下滑，明显进入调整期，可见目前郑州百货竞争十分激烈，收入和净利润增长趋于平缓，甚至有下降趋势a股33家百货企业单季度收入情况（亿元）a股33家百货单季度净利润情况（亿元）由于消费者购物习惯改变、电子商务渠道挤压及自身成本压力等原因，2011年第三季度之前，a股33家百货企业的收入和利润增

11、速还保持在较高的水平30%以上；2011年第四季度开始，在通胀的前提下，消费市场环境不佳，a股33家百货企业的收入和利润增速放缓至10%左右，甚至出现负增长（同比）（同比）郑州百货发展历程小结发展时期：郑州百货经历了萌芽、缓慢、爆发、高峰、调整五个发展时期，目前处于调整期竞争阶段：郑州百货第一次商战带来了业态种类的丰富和服务质量的提升，第二次商战唤醒了百货市场，第三次商战将决定郑州未来百货的发展趋势，形成新的百货乃至商业格局区域分布：老百货商场集中分布于老商圈，2010年后新增百货散落分布在郑州各个新兴商圈百货数量：郑州百货2010年后开始大范围扩张，目前数量已达到19家新增百货：2010年之

12、后新增百货更多以购物中心主力店方式高速扩张，增速历史最高经营状况：目前郑州百货竞争十分激烈，收入和净利润增长趋于平缓，甚至有下降趋势进入调整期后郑州百货开始以购物中心主力店的身份大范围高速扩张，但是整个百货市场利润走低，竞争十分激烈，同时受到购物中心与电商的挤压这种市场环境下百货应怎样做出改变，求得生存与发展？目录2.郑州百货业态规划调整3.国内知名百货业态规划案例分析4. 郑州百货业态发展趋势1.郑州百货发展历程影响百货发展因素百货在不同发展时期展现了高低不同的竞争力，科学分析其发展的影响因素可有效为后期商业项目提供借鉴和参考价值百货区位区域需求决定百货的生命力商场硬件商场硬件决定客户购物舒

13、适度区域经济经济发展决定供给商品的丰富程度消费能力购买力决定百货商品需求量和需求类型电子商务电子商务的发展挤压大量百货市场份额业态规划种类、品牌、分布、配比等均可对百货产生影响营业面积大规模可有效控制成本，更具价格竞争力商业运营优秀的经营和服务可促进发展的可持续性业态规划是影响百货发展的主要因素百货无法控制外部因素，应着力于自身因素的打造，而业态规划是其中的主要因素，也是我们将要研究的对象外部因素自身因素郑州百货业态规划调整百货业态发展变化郑州百货业态随着时期更迭，种类和比例在不断地调整变化，调整期百货商场中新兴业态出现次数增加发展时期时间主要业态萌芽期1955-1979计划经济时代，日常需要

14、的所有物品如服装、生活用品、家居用品、交通工具等缓慢期1980-1994随着改革开放，开始出现更多的业态，百货之间的竞争促使业态细分化，如专门的化妆品部、女装部和童装部爆发期1995-1999礼品百货、名表化妆、黄金珠宝、工艺饰品、少淑服饰、贵妇女装、绅士男装、精品箱包皮具、运动休闲、照相器材、精品靴鞋、家居童品等高峰期2000-2009与爆发期基本相同，会出现少量餐饮娱乐业态调整期2010-？业态种类和比例不断调整，餐饮和娱乐等新兴业态出现次数增加郑州百货不同时期主要业态郑州百货业态规划调整业态种类郑州百货业态种类已趋于稳定，餐饮、娱乐等体验性配套业态成为百货升级的焦点化妆品名表珠宝鞋帽皮具

15、男女装运动休闲家居家纺儿童用品大型配套紫荆山百货金博大店华联商厦百货大楼化妆品名表珠宝鞋帽皮具男女装运动休闲家居家纺儿童用品大型配套二七万达百货新世界百货王府井百货中环百货通过2000年前后开业百货商场业态种类对比：面对购物中心和电子商务的强势崛起，百货除了坚持品类丰富的传统优势外，积极打造餐饮、娱乐等体验业态，迎合消费者对于购物之外的多元化需求备注：大型配套：包含休闲餐饮、娱乐、体育设施、文化、影院、超市等2000年之后2000年之前郑州各百货仍以传统的服装零售作为绝对主力业态，皮具类业态占比上升明显郑州百货业态规划调整业态配比紫荆山百货2.4%15.7%11.4%45.5%2.4%5.6%

16、17.0%金博大店4.1%14.4%8.3%50.6%10.2%3.2%3.0%华联商厦6.7%7.0%9.4%50.6%20.0%3.6%2.7%百货大楼8.5%15.7%3.2%53.3%8.5%7.3%3.6%平均5.4%13.2%8.1%50.0%10.3%4.9%6.6%化妆品名表珠宝鞋帽皮具男女装运动休闲家居家纺儿童用品二七万达百货5.2%7.3%14.7%55.3%8.1%5.5%3.9%新世界百货4.8%7.6%14.6%54.5%8.6%4.8%4.7%王府井百货5.0%6.8%10.0%58.0%9.2%5.0%5.2%中环百货4.7%7.7%15.3%53.4%8.9%4

17、.7%5.3%平均4.9%7.4%13.6%55.3%8.7%5.0%4.8%通过业态配比平均水平对比：皮具类业态升幅较大，源于百货对男士客户的进一步重视珠宝类的大幅减少，更多的是百货规模扩张的结果，由于客群相对固定，营业面积较难随着百货规模增大而增大，最终的结果则是占比的降低2000年之后2000年之前原主力品牌现主力品牌档次调整人民路丹尼斯lives马克华菲、耐克迪斯尼、only、菲姿gucci、salvatore ferragamo、bally、canali、lv新玛特金博大店百丽、罗西尼、达芙妮、圣三利、马仙奴、歌德克依、弗朗特dior、clinique、stellaluna、what

18、for、mcs、lacoste、camelactive、ckjeans紫荆山百货梅花、周生生、杰克琼斯、鳄鱼恤、鄂尔多斯、迪赛劳力士、浪琴、only、江南布衣、卡丹路、皮尔卡丹、路易诗兰、jeep郑州百货业态规划调整品牌档次郑州百货商场为提升自身商业形象，纷纷引进一线品牌；品牌的争抢代表着郑州百货高形象化和差异化的发展趋势高档奢华中高档高档中高档高档郑州百货品牌档次变化：i.品牌：各大百货逐步加大一线品牌的引进力度，既能改善自身形象又可拉升百货整体利润率ii.档次：档次的提升象征着形象的改善和对目前郑州客户向品牌化需求转变潮流的顺应各大百货对品牌、档次的调整，根本目的是加强客户对自身的认同感；

19、但品牌的引进更多是为自身经营差异化打造服务，例如紫荆山礼品百货定位、丹尼斯奢华百货定位等郑州百货业态布局调整表现为差异化，每家百货不尽相同，分为垂直空间和水平空间的变化郑州百货业态规划调整业态布局将主力品牌调整至顶部楼层，增强主力品牌对其他业态的人流带动作用调整主力品牌位置业态布局调整类型珠宝等形象业态占比加大，提升商场形象形象业态进驻一层增加品牌产品种类，满足多种消费需求，同时提升商场形象和租金水平引进品牌旗舰店百盛尝试对服装以风格分区代替以年龄分区 改变平层功能分区郑州百货业态布局变化：i.垂直空间：品牌位置调整、形象业态进驻一层，对百货人流、租金、利润和形象均有不同程度的提升ii.水平空

20、间：功能分区方式的改变和品牌旗舰店的引进，针对了多样化和更细化的客户需求，同时可增强对中间店铺 的人流带动，对租金、利润也有积极影响郑州百货业态规划调整小结业态种类业态配比郑州市场客户消费质量的提高、百货自身形象的改善和差异化经营的品牌战略需求，均促进着郑州百货品牌档次的升级潮流品牌档次在各家百货尝试业态布局调整，通过改变功能分区、调整优秀品牌位置、引进品牌旗舰店等方式，提升百货人流量、租金和利润业态布局郑州百货在保证以服装零售为绝对主力业态的基础上，男士用品和户外运动品有增加趋势郑州百货业态种类已趋于稳定，餐饮、娱乐等体验性配套业态将成为百货升级的焦点由于郑州属于二线城市，其百货业态规划调整

21、在国内处于相对落后的地位，我们可以从国内知名百货业态规划调整中，获取相应借鉴目录2.郑州百货业态规划调整3.国内知名百货业态规划案例分析4. 郑州百货业态发展趋势1.郑州百货发展历程北京新光天地概况新光天地2007年开业，作为中国单体面积最大的百货公司，以其独特的”高感度国际百货”经营理念，2011起连续三年位居百货商场全国第一开业时间2007年项目规模建筑面积18万平，营业面积12万平项目定位时尚引领者主营品牌fred、mikimoto、prada、gucci等主营业态珠宝、化妆品、男女服饰、鞋帽、运动休闲等外部交通地下负一层连通地铁1号线a出口延长线停车位地下两层2700个新光天地每层均设

22、有餐饮和服务业态，在以零售为主要业态的基础上完成了良好的体验配套和服务配套设施的打造北京新光天地业态规划b1 连通地铁一号线a出口延长线，b1层具有良好的商业价值，设置了大量休闲餐饮业态，餐饮业态选择时主要以小吃、快餐、咖啡等符合地铁乘客群的年轻化餐饮形式北京新光天地各楼层业态分布1f 作为百货最具商业价值的楼层，业态选择以国际名品为主，对商业形象和租金的提升有着积极的影响；商场按照品牌档次进行功能分区，国际名品对其他位置的人流带动并不明显北京新光天地各楼层业态分布2f 以年轻女装为主，集聚国际一线、二线品牌，主打年轻时尚路线，a、b区和c、d区均设有咖啡台，有效提升了客户的消费体验感北京新光

23、天地各楼层业态分布3f 3f分布有大量时尚名品，主题以少女系列为主，a、b区和c、d区均设有咖啡台，有效提升了客户的消费体验感北京新光天地各楼层业态分布4f 以男装、运动休闲为主，与其业态的租金承受能力有较大关系，a、b区和c、d区的功能分区尤其清晰，便于对人流的控制北京新光天地各楼层业态分布5f 以厨房用品、儿童孕妇用品、浴室用品为主，更多因为客户购物定向性更强；新光文苑定期举办文化艺术、时尚、民俗等大型艺术展览，增强整个商场的艺术气息北京新光天地各楼层业态分布6f 特色餐厅北京新光天地各楼层业态分布大面积集中餐饮设施为消费者购物提供了附加性的休息、就餐等一站式购物体验，同时利于消费者的和附

24、加消费的引导u 业态主要以服装零售为主，所占比例达到60%，是项目的基础业态u 餐饮占有25%比例，远高于同类百货商场，消费者充分享受到“一站式购物体验”u 作为聚集客户的超市业态为13%，并未占到较大比例，更多的是商场名品百货的定位表现u 休闲娱乐占比较小，与项目定位息息相关，项目业态规划更倾向于高端品牌服装零售和餐饮北京新光天地业态配比服装零售为新光天地的绝对主力业态，主打的餐饮特色能够为消费者提供充足的消费体验新光天地以“零时差”时尚潮流的品牌特色，吸引潮流和品牌爱好者；各种北京首店、概念店的开设，鲜明醒目“时尚百货第一店”的形象感北京新光天地品牌u 新光天地吸引了来自全球的938个品牌

25、进驻其中： 香奈尔、古姿、普拉达等十大国际顶级品牌旗舰店光彩夺目； 登喜路、安娜苏等42家国际名品新概念店落户其中； fred、fauchon、jimmyspa等首次在中国开设的24个品牌专柜先声夺人； mikimoto、marcjacobs、franckmuller等53家北京品牌专卖店首次亮相 在来自全世界938个品牌当中，进口物品占61%，其中78家世界顶级品牌将首次在中国市场保持与世界同步上市，使北京乃至全中国与巴黎、纽约保持国际时尚“零时差”，全面满足、吸引潮流和品牌爱好客户北京新光天地项目亮点总结时尚、体验双层经营战略赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日

26、更新中！资料下载地址：http:/ 添加q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送 北京新光天地项目分析新光天地为什么会成功?国内百货存在问题新光天地应对方法详细描述客流量难以提升地铁交通地下负一层连通地铁1号线a出口延长线，扩大商业辐射范围，极大地提升人流量客户逗留时间短餐饮业态每层均有咖啡台，负一层休闲餐饮，六层特色餐厅,通过餐饮业态增加客户逗留时间缺乏重复性消费品牌潮流78家世界顶级品牌将首次在中国市场保持与世界同步上市，“零时差” 极大增加客户重复性消费同质化严重品牌差异全球938个品牌、十大国际顶级品牌旗舰店、几十家品牌国内首次开设专柜，利用品牌打造差异化服务无

27、亮点细节服务追求极致细节服务：任何角落一尘不染，设立私密护肤室、优雅试衣间、婴儿室、亲子卫生间缺乏文化元素文化展示商业与文化结合，1200平新光文苑艺术气息浓郁，文化展览提升商场档次与品位北京新光天地项目分析总结新光天地为什么会成功?其他百货应该怎么办？根据自身情况、所处环境，运用一切符合时代发展、客户需求的方式方法，从各个角度吸引顾客留住顾客满足顾客1.吸引顾客：通过各种宣传、地铁便利、文艺展览等手段2.留住顾客：通过休憩座椅、体验式商业等手段3.满足顾客：通过出售商品、优质服务、餐饮业态、娱乐业态等手段3.重复性消费：通过满足顾客达到进一步吸引顾客的目的，形成重复性消费重复性消费目录2.郑

28、州百货业态规划调整3.国内知名百货业态规划案例分析4. 郑州百货业态发展趋势1.郑州百货发展历程郑州百货业态发展趋势郑州百货现状与顾客需求的矛盾郑州在国内属于二线城市，百货发展落后于一线城市，百货业态规划调整趋势预测一方面要参照一线城市百货业态，另一方面要考虑郑州实际 消费水平提高，对品牌要求提高 不满足于单纯的购物，对餐饮娱乐等新兴业态有需求 对百货商场环境、档次要求提高 零售业态成熟，娱乐、餐饮、体验业态较少 国际一线品牌较少，品牌同质化较严重 服务较粗糙，细节不到位 郑州百货现状顾客消费需求改变目前郑州百货现状无法满足顾客需求的改变，出现天平失衡的情况，需要百货做出改变重新使之平衡郑州百货业态发展趋势增加餐饮业态郑州百货增加餐饮业态的情况会普遍化，一层会增加西式正餐、西式快餐、休闲餐饮、外卖等；二层和负一层会增加中/西式简餐，休闲餐饮；顶层主要是中/西式正餐；另外每层会出现休闲饮品等类别作用正餐目的性强，吸引区域内、甚至区域外餐饮消费人群简餐延长逗留时间和带动人流快餐聚集、带动人流，业态互动休闲饮品增加户外商业气氛，延长逗留时间，目的性约会场所外卖活跃人流、提升租金收益细分餐饮在商业中的作用类别楼层中式正餐西式正餐中式简餐西式简餐中式快餐西式快餐休闲外卖a类首层或等同于首层b