2021土地估价实务基础-问答_8（精选试题）

1、精品文档_土地估价实务基础-问答1、某公司在s市开发区拥有一块工业用地，拟在2006年7月1日通过土地使用权抵押贷款，试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。土地情况为：该土地通过征用后出让获得，当时征用时包括代征的500平方米的绿化用地在内总面积共计5500平方米。土地出让手续于2002年7月1日办理，当时获得的使用年期为50年，允许的建筑面积为6000平方米，红线外基础设施条件为“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通信)，红线内基础设施条件为“五通一平”(通上水、通下水、通路、通电、通信、场地平整)。由于市政建设需要，该地块红线内靠近绿地有2米宽60米长的地带下埋有高压电

2、缆，土地出让时已经按照长每米500元在出让价中扣减(该扣减数额是当地同类问题补偿标准，近几年未进行调整)。其他有关资料。(1)以2003年7月1日为基期，该市工业用地价格在2003年7月1日至2006年7月1日期间，平均每月上涨0.5%。(2)该市2005年7月1日公布并执行国有土地基准地价的更新成果。基准地价的估价期日为2005年1月1日；基准地价为各类用途在法定最高出让年期，各级别土地平均容积率和平均开发程度下的土地使用权区域平均价格。(3)根据基准地价更新成果，得知该宗地位于五级工业地价区，基准地价水平为500元/平方米，土地开发程度设定为红线外“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通信

3、)、红线内“场地平整”；红线内每增加一通，土地开发费平均增加10元/平方米。(4)根据基准地价因素条件说明表和优劣度表，计算得到该宗地地价影响因素总修正幅度为5%。(5)该市五级工业用地的平均容积率为1.0，对应的地价水平指数为100。根据容积率修正系数表，平均容积率修正系数为1.0，容积率每增高或降低0.1，均向上修正2个百分点。(6)土地还原率为6%。(7)基准地价系数修正法公式为：待估宗地地价宗地对应的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。2、某国有企业按照市政府“退城进郊”的政策，拟从

4、市区迁移至郊区。考虑到企业工业生产田地用途转换的开发价值，该国有企业特委托土地评估中介机构对旧址工业土地转换用途开发房地产作可行性研究。按照国土资源部2002年11号令招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让”。土地评估机构受托后，对该企业旧址的区域条件进行了调查，结合土地开发建设特性，收集了区域的规划控制标准，区域宜于开发商业和居住房地产，可以批准的规划条件一般是：规划用途商住综合，出让年限50年；规划限制条件和设计方案中，建筑物限高50米，地上容积率3.5，建筑密度不大于25%。土地评估中介机构进一步量化指标，确定评估的

5、宗地面积按照4000平方米计算，建筑物地上16层，地下2层，其中地下第2层1000平方米为设备层；地下第1层1000平方米为停车，场，有150个停车位。地上14层为商场(建筑物各层面积相等)，516层为住宅(建筑物各层面积相等)，建筑物楼前的地面上有20个停车位。当地政府对于退城进郊的国有企业通过挂牌出让取得企业原旧址土地开发房地产时，可以给予一定的政策优惠，即国有企业在缴纳出让土地地价款40%后就可以开工，余下的地价余款在建筑物建成后一次性缴纳，试问该国有企业通过挂牌出让取得土地时可支付的地价款是多少土堆评估中介机构根据市场调查得到了如下的数据：该项目若开发，工程开发周期大约是一年半，工程竣

6、工时住宅部分可按5000元/平方米一次性全部售磬，销售税费(营业税、印花税、产权登记费、手续费等)按售价9%计；商场在工程建成完工的半年后可出租，预计同类型和同档次商场的日租金按可出租面积计算达5元/平方米(区域一般条件下可出租面积占总建筑面积的70%)，停车场在商场竣工营业时就可出租，车位租金为：地下每个450元/月，地上每个300元/月。出租过程中的有关税费及经营中的管理费合计为租金的30%。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分2500元/平方米，住宅2000元/平方米，地上停车位平均500元/个，专业费为建安综合成本的3%。假设资金投入方式为均匀投入，按年计息。资金前3个月投入

7、总资金的30%，紧接着的九个月又投入了总资金的40%，最后6个月(全部工程进度)投入了余下的全部资金。目前贷款年利率为8%，投资折现率13%，投资回报率20%，土地还原利率7.5%，物业房地产综合还原利率7.8%，纯房屋还原利率8.5%。试计算该国有企业挂牌出让取得土地时应交纳的地价款。根据假设开：发法公式，结合项目的具体情况，用现金流量折现法评估项目的土地价格。3、某单位于2001年11月以有偿出让方式取得a地块50年土地使用权，并于2003年11月在此地块上建成建筑物b。a地块面积2000m2，建筑面积2500m2，当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率为4%。2006年11月该单位为与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，20012006年该地区物价指数平均每年上涨8%，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元/亩，土地开发费为2亿元/k