高港区金港装饰城东侧地块产品异国风格打造ppt课件

1、1.此报告仅供客户内部使用。未经CRIC书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制2致：中建楷昕/ 中国泰州中国房产信息集团|克而瑞集团CRIC CHINA /202104高港区金港装饰城东侧地块产品方案3物业类型配比占地面积建筑面积容积率住宅别墅（双拼、联排）46804310000.66花园洋房（5+1F）69696810001.16小高层（18F）835002080002.5合计200000320000商业沿街商铺2F27106206590.76地块目的项目总占地容积率项目总建面227106 1.5340659 物业类型配比.4 规划 建筑风格 户型价值诉求.5 建筑风格.6经过对泰州

2、及类似城市的大量案例阅历的梳理，我们以为，目前当地房地产市场未完全成熟，利用异国特征的建筑风格及风格化园林的营造，易于打造标杆产品，并符合当地客户审美目光，因此是本案较好的选择。风格建议一：法式风情社区ART-DECO与法式建筑风格相结合，配合皇家法式园林的轴线对称布置，表达仪式感、尊贵典雅的气质风格建议二：英式NewTudor风格社区与英伦风情景观完美相融，表现出英伦贵族简约大方、不失浪漫的艺术追求.7风格建议一：法式风情社区法式建筑风格的多层洋房图片表示：万科琥珀臻园社区建筑风格为ART-DECO与法式建筑风格相结合，社区风格整体协调。.8小高层ART-DECO风格别墅法式建筑风格风格建议

3、一：法式风情社区高层建筑采用ART-DECO风格，洋房与别墅产品那么采用纯粹法式建筑风格。.9风格建议一：法式风情社区门廊营造尊贵的入户仪式感深咖啡色雕花铝板饰面与严肃石材贴面的结合阁楼老虎窗设计法国宫廷式建筑檐口挑檐勒脚的复古线条装饰铁艺栏杆外型法式建筑风格强调立面的严肃感，经过门廊、檐口、石材立面、复古线条与铁艺栏杆等建筑构配件，营造出尊贵的仪式感，表达社区高贵气质。.10风格建议一：法式风情社区法式园林强调对称几何式的造园手法，经过整方式树坛、黄杨绿篱等配植方式，辅以法国浪漫的雕塑喷泉，构成次序且具有仪式感的景观风格.11水岸联排图片表示：杭州西溪玫瑰风格建议二：英式NewTudor风格

4、社区从当地英式建筑风格的工程看，该风格已遭到当地客户的认同。本案可以延续英伦风情建筑设计，并适当提高建筑质量。.12风格建议二：英式NewTudor风格社区花园洋房小高层建筑.13风格建议二：英式NewTudor风格社区3、花岗岩、仿古砖的立面材质，独具历史感1、顶层老虎窗的运用，添加附加值的同时，加强阁楼采光2、坡屋顶与屋顶窗体设计，更好地加强采光通风作用4、露台作为典型的欧式户外情趣空间设计，缩短了室内与户外的接触间隔.14物业形态房型面积段（）建筑面积（）建面比例套数套数比例公寓常规二房85-953726012.0%41417.5%紧凑三房90-1003933012.7%41417.5%

5、常规三房110-120259208.3%2169.2%舒适三房125-1359477030.5%70229.7%舒适四房145-155139504.5%903.8%花园洋房常规三房110-120121003.9%1104.7%舒适三房125-135106603.4%823.5%舒适四房145-155159505.1%1104.7%别墅联排别墅220-240216007.0%903.8%250-280197606.4%763.2%类独栋别墅330-360193206.2%562.4%合计310620100%2360100%房型面积配比.15别墅水岸双拼别墅联排别墅资源高度占用私家内庭院类独栋私密

6、感受车库私家化配置花园洋房错位露台/ /赠送阁楼内生景观多重庭院小高层公寓入户大堂空间尺度功能配置户型价值诉求可变户型收纳空间.16资源高度占用私家内庭院东面沿河，除建造高价值属性的双拼别墅外，利用“L型建筑构造，使两户遭到资源均好性，实现河景价值最大化。车库私家化配置类独栋私密感受水岸双拼传统联排别墅“L型双拼别墅参考案例：蓝湖香颂优化缺乏： 传统联排别墅私密性较弱 东西向通风效果较差、无法做到四面采光，室内温馨度有所影响 进深能够过长影响室内采光 私家庭院附赠面积小，附加值不高优点： 两户均拥有水岸资源，并享类独栋感受 户型作大面宽短进深处置，提高室内温馨度 L型设计提升室内采光 大面积庭

7、院，提高户型附加值参考案例：新浦江城东面图片东面图片.17L型双拼别墅单体模块大面宽私家庭院多面采光高温馨性高溢价水岸双拼围合内庭院短进深高资源占有资源高度占用私家内庭院车库私家化配置类独栋私密感受水岸双拼“L型双拼别墅，利用大面宽和短进深，添加户内采光，中央围合内庭院可分给两户，使其均拥有大面积花园。.18资源高度占用私家内庭院车库私家化配置类独栋私密感受水岸双拼 联排私属院落空间，有天有地 全采光地下空间框架构造，以首层抬高的方式，打造下沉式内庭院，独享自家的花园情趣全采光地下空间，防止地下一层空间的阴暗以及潮湿下沉庭院作为休憩空间L型联排别墅剖面表示地下车库一层地下一层0.002 m地下

8、二层2.5 m4.5 m二层下沉庭院作为休憩空间下沉式花园下沉庭院作为庭院景观下沉庭院作为休憩空间L型双拼别墅特征之一，下沉式私家内庭院，有效防止地下室阴暗和潮湿。.19资源高度占用私家内庭院车库私家化配置类独栋私密感受水岸双拼 联排单体建筑前庭后院室外壁炉庭院水景家庭BBQ大面积私家庭院，可添置室外壁炉，也可经过水景、绿化、园景小品点缀庭院，构成内向景观。.20资源高度占用类独栋私密感受地下车库隐形围合，组团车库私家化处置。私家内庭院车库私家化配置围合方式：地上：“无围合双拼、联排前后分成两排，户户独立庭院，但有公共走道地下： “四合院式的围合法移至地下车库地下车库优点：“隐形围合保证了住户

9、私密性，相对传统意义上的“四合院，这样的 围合方式更适宜南方住户缺乏：与本质性的合院别墅有较明显的区别，无法到达真正意义上合院别墅所要到达的“邻里相近的效果图片表示：上海沿海郦墅 水岸双拼 联排.21资源高度占用类独栋私密感受经过建筑衔接与排布，巧妙发明类独栋的私密感受，提高别墅价值。私家内庭院车库私家化配置水岸双拼 联排错联式拼接式单体建筑错位排布添加中间单元采光面相邻两栋别墅间采用景观挡墙或是空中连廊相衔接规划方式规划方式联排独栋 化的实现方式L型双拼双拼别墅L型排布提升户型温馨度及功能性规划方式.22联排独栋化错联式添加中间单元采光观景面，突破社区空间单调感优点： 中间单元外墙面积添加，

10、有更好的采光、通风和观景效果 社区空间层次丰富，突破行列式的雷同格局缺乏： 错联式规划联排独栋效果不明显 此规划方式仍无法处理联排别墅私密性弱的问题图片表示：上海保利叶上海工程将两栋相邻的联排别墅错位式的墙角相连，以此来打造类独栋的视觉效果资源高度占用类独栋私密感受私家内庭院车库私家化配置水岸双拼 联排23联排独栋化拼接式或首层部分拼接，或经过构造体衔接，复原独栋“有天有地、四面通透的特性缺乏：栋间距较小，私密性有所影响优点：有效降低联排别墅的视觉压迫感与拥堵感，加强社区的通透性首层部分拼接经过构造体衔接图片表示： 上海保利林语溪图片表示：重庆碧怡林畔别墅资源高度占用类独栋私密感受私家内庭院车

11、库私家化配置水岸双拼 联排24错位露台/赠送阁楼内生景观多重庭院将别墅的格局、有天有地有花园的价值点植入花园洋房，提升其溢价空间花园洋房.25基于对本案楼宇间栋距的思索，我们在打造花园洋房时，可采用“错位式露台，顶楼赠送阁楼面积，添加洋房附加值错位露台/ /赠送阁楼内生景观多重庭院26主卫区域：入户花园：在私家入户区域内设置入户花园，增参与户观景性餐厅区域：餐厅区域衔接景观阳台，保证室内温馨度，添加室内生活情趣主卧套房主卫区衔接景观阳台，提升卫浴间采光度，添加室内观景性，丰富生活情趣错位露台/赠送阁楼内生景观多重庭院将花园、景观阳台与入户、餐厅、主卫区相联络，添加室内观景情趣及采光27图片表示

12、：上海金地未未来花园洋房 145四房洋房一层的类别墅价值：一层附带采光地下室，共享有三个庭院入户花园、私家庭院、下沉式庭院室外楼梯构成二层的私家入户方式各个休闲空间生动组合1FB1入户花园私家庭院入户口私家庭院错位露台/赠送阁楼内生景观多重庭院下沉式庭院地下室赠送.28.29小高层公寓产品价值点提炼入户大堂空间尺度功能配置收纳空间得房率考量空间温馨度起居私密性户型功能化可变户型功能多样化30入户大堂共用，减少公摊面积A单位B单位A单位B单位入户大堂常规做法常规大堂做法表示图共用大堂做法表示图小高层公寓产品价值点一入户大堂住户公摊面积添加，得房率有所影响鉴于客户对得房率关注度高入户大堂晋级做法两

13、单元共用大堂共用大堂减少公摊面积，提升得房率晋级做法31空间温馨度高层高层高2.8m层高3.6m普通住宅豪宅星河湾层高3m本案层高3.1-3.2m小高层公寓产品价值点二空间尺度传统工程遭到建筑限高与容积率限制，无法做高层高；本工程不受建筑限高影响，可添加层高至3.1-3.2米，换取开敞的竖向尺度，添加室内温馨度伦敦，英国3.15米层高公寓曼哈顿，纽约3.15米层高公寓纽约，美国3.35米层高公寓图片表示高档住宅32空间温馨度大面宽小高层公寓产品价值点二空间尺度温馨三房125-温馨四房145-155客厅面宽：不小于5.5-7m主卧面宽：不小于4-5m大面宽图片表示：左上：仁恒河滨城三房左下：新华

14、路一号四房大面宽建筑主卧套房大横厅11M大横厅33公寓产品户型功能配置强调运用性户型功能化紧凑户型紧凑三房90-100干湿分别卫生间附加值空间功能化设计运用性扩展温馨户型温馨三房125-，温馨四房145-155私密性表达温馨度表现主卧套房设计大面宽设计小高层公寓产品价值点三功能配置注重户型功能化34紧凑三房90-100功能化与适用性兼备小高层公寓产品价值点三功能配置针对紧凑房型设计干湿分别/三分别卫生间，提高运用效率干湿分别卫生间利用飘窗与大阳台设计，添加户内运用面积附加值空间干湿分别卫生间提升卫生间运用效率，附加值面积扩展紧凑户型空间感.35温馨四房145-155私密性与功能化兼备小高层公寓

15、产品价值点三功能配置入户花园及主卧套房保证住户私密性，大面宽横厅提升居住温馨度入户花园中西双厨主卧套房l 入户花园l 添加室内内生景观，保证入户私密性l 中西双厨l 空间有效利用，提升户型价值l 主卧多功能套房l 保证住户活动私密性l 大面宽通厅l 添加室内空间感与采光，提升居住温馨度图示案例：万科琥珀臻园155大横厅36小高层公寓产品价值点四可变户型满足不同居住需求户型功能化小两口：书房、贮藏间、男女步入式衣帽间预小三口：宝宝房、准妈妈培育室 可配有产妇瑜伽区、胎教区等灵敏空间功能变化参考案例：万科琥珀郡园115可将灵敏空间与餐厅打通，成为大面宽餐厅，提升室内奢华感，适宜社交活动频繁的小两口

16、小面积空间改造法方法一方法二常规三房空间灵敏可变，满足生长型家庭需求.37小高层公寓产品价值点五收纳空间小高层公寓装修附加值收纳空间过道衣帽间卫生间厨 房客餐厅玄关户型功能复合化公寓户型附加值表达38玄关收纳功能利用玄关设置功能性贮藏空间，节省套内贮藏间面积90155玄关在不影响入户空间的前提条件下设置玄关收纳空间入户多功能玄关柜超大容量玄关储物安装玄关设丰富夹层和置物安装，可存放鞋盒，包等，竖装式挂衣杆，并设活性碳盒，底部拖鞋位等嵌壁式设计，不影响入户空间玄关39客餐厅收纳功能客餐厅空间合理利用，添置收纳系统使室内更显整齐90155客餐厅客餐厅设置客餐厅收纳空间客厅超大容量储物空间餐厅收纳可

17、收藏各类物品巧妙分隔空间，空间更显整齐40厨房收纳功能厨房功能空间紧凑合理利用有限面积采用多功能收纳系统合理利用厨房紧缩空间，提升室内功能性90155厨房厨房下拉下拉可下拉的物品柜、刀具架和调料架收纳才干强大的橱柜可推拉和旋转储物柜充分利用有效空间的双层下拉式物品柜厨房收纳系统主要设置于橱柜内隐形处置不占用厨房面积41卫生间收纳功能卫生间收纳系统设置，有效提升卫浴空间利用率90155主卫次卫次卫主卫设置卫生间收纳功能中小户型空间利用率提升p 双台盆设计p 淋浴盆浴兼备p 次卫洗浴配置沐浴间、马桶间、化装间彼此分别，三代人可同时运用卫浴多重收纳台盆柜组合洗漱台上面，巧妙设计上翻式镜箱，可贮藏洗漱

18、、护理、美容等用品42衣帽间收纳功能衣帽间多种分隔方式，收纳系统更近乎于人性化，储物更方便90155意向型衣帽间衣帽间设置衣帽间收纳功能折叠式镜子推拉式毛巾架衣帽、鞋子收纳衣帽间丰富的夹层、抽屉、短格挂衣柜等收纳衣物井井有条旋转衣架节省空间43过道收纳功能过道空间合理利用，提升室内功能性，方便起居生活90155过道过道设置过道收纳功能安顿吊柜、穿衣镜、梳妆台、挂衣架或放置杂柜、鞋柜等，假设门的一侧是整面墙，挖墙做成装镜面衣橱，44玄关收纳功能客厅餐厅收纳功能厨房收纳功能卫生间收纳功能衣帽间收纳功能走廊收纳功能可做近20重分格空间，约1700升=28个60升收纳箱增设16个收纳空间可内置相当于6

19、0升的收纳空间洗漱台下，收纳柜9重设置可设10个抽屉和柜子搭配，约1000升=16个60升收纳箱分隔式空间，约1900升=32个60升收纳箱可设置橱柜及分隔段，约300升=5个60升收纳箱 室内空间合理利用庞大收纳系统住宅收纳容量加大，生活功能性加强住宅更宽阔、生活更温馨、起居更方便45房型面积配比物业形态房型面积段（）建筑面积 建面比例 套数 套数比例 公寓（含小高层、花园洋房）常规二房85-955935018%66024.48%紧凑三房90-1003780012%39814.76%常规三房110-1206180019%53719.92%舒适三88932.9

20、7%舒适四房145-155144505%963.56%别墅四联别墅220-240106003%461.71%250-280124004%461.71%双拼别墅300-35080003%240.89%合计320000100%2696100.00%房型面积配比.462. 房型配比与建议 户型价值点 小高层/多层户型 面积段（）客厅 餐厅 主卧 主卫 次卧 面宽m面积（上下区间）面宽m面积（上下区间）面宽m面积（上下区间）面宽m面积（上下区间）面宽m面积（上下区间）常规二房85-953.6-3.9 9.0 12.0 1.8-2.4 3.0 5.0 3.5-3.9 10.0 12.0 - - - 2.

21、6-3.36.0 8.0 紧凑三房90-1003.6-3.9 10.0 12.0 1.8-2.4 3.0 5.0 3.3-3.8 10.0 12.0 - - - 3-3.38.0 10.0 常规三房110-1203.9-4.2 12.0 14.0 2.4-2.7 4.0 6.0 3.6-4.2 10.0 14.0 - - - 3.3-3.68.0 12.0 舒适三房125-1354.2-4.5 14.0 16.0 2.4-3.3 4.0 7.0 3.9-4.2 12.0 14.0 1.8-2.44.0 6.5 3.3-3.68.0 12.0 舒适四房145-1554.2-4.8 14.0 18

22、.0 2.7-3.6 6.0 8.0 3.9-4.212.0 16.0 1.8-2.4 4.0 6.5 3.6-3.9 10.0 12.0 公寓户型主要功能空间的尺度建议：注： 1、以上数据来源于我司房型研讨分析成果2、这里的主卧，仅指休憩区域，不包括主卧的更衣室、主卫等空间.47公寓：细化功能公寓：细化功能 功能类别功能空间及塑造手法功能配置70-9090130150160公共空间入户玄关（私密入户）卧室区域玄关（主卧）/通厅（客厅+餐厅）早餐分区/客厅、家庭室分离/私密空间双主卧系统/主卧系统（卫生间+书房/休闲厅衣帽间）/主卧系统（卫生间+衣帽间）辅助空间中西分厨/工人房/工作阳台注：/

23、 不配 选配 必配48参考案例左图：上海绿地香颂右图：上海保利林语溪价值解构：一层建筑相连，二三层建筑分别降低联排别墅的视觉压迫感与拥堵感，加强社区的通透性，使联排别墅有了独栋别墅般的私密空间首层部分拼接设计 营造独栋空间感受 手法：部分拼接，降低别墅区压迫感，发明独栋别墅私密空间.49产品价值点 类别墅产品建议 联排别墅错联式拼接式L型合院式单体建筑错位排布添加中间单元采光面相邻两栋别墅间采用景观挡墙或是空中连廊相衔接L型别墅联排排布提升户型温馨度及功能性规划方式规划方式规划方式联排独栋 化的实现方式联排独栋化如何实现5050联排别墅独栋化实现方式错联式拼接式L型合院式产品价值点 类别墅产品

24、建议 联排别墅5151产品价值点 类别墅产品建议 联排别墅联排别墅独栋化L型合院式联排户型价值点高温馨性高溢价产品围合内庭院高私密性52产品价值点 类别墅产品建议 联排别墅5353产品价值点 类别墅产品建议 联排别墅私家内庭院大面积私家庭院构成内向景观大面积的私家庭院可添置室外壁炉的创新做法；也可经过水景、绿化、园景小品点缀庭院，构成内向景观单体建筑前庭后院室外壁炉庭院水景家庭BBQ54单体模块设计户型设计要点价值实现途径:叠加别墅有天有地 前庭后院独门独户概念私家车位车库化叠加别墅联排化价值体系中心诉求联排别墅联排别墅独栋化兼顾私密与公共空间大面宽 短进深私家庭院.55.56.57.58.5

25、9.60.61常规三房 110-120.62总体规划原那么物业组团规划原那么土地价值利用最大化原那么别墅区受干扰最小化原那么社区笼统与城市笼统兼顾原那么本钱利用价值最大化原那么规划原那么 基于宗地价值分析，地块东面与南面景观价值高，适宜布置别墅形状物业 地块西北侧沿路位置受外界道路、建材城干扰较大，宜以小高层物业降低其对整个社区的影响 地块西侧沿街商业价值高，可布置沿街商业 别墅区与公寓区完全分别出入口分别、行车动线分别、停车分别，减小相互关扰 公寓区采用部分人车分流设计，地面行车动线与停车位尽量沿公寓区外围或建筑中央位置设计，减小对地面景观的影响 整个小区呈现南低北高、东低西高的天际线，兼顾城市笼统界面 控制本钱，减少不用要的本钱浪费，在地上车位不能满足1：1车位配比的要求下，再计算地下车库所需满足的车位数量.63河道河道总体规划功能分区2F沿街商业物业组团规划表示公寓区车行出入口沿河第一排双拼，其他为联排别墅4、6联为主花园洋房5+1F小高层公寓18F公寓区车行出入口车行道路，主要起到分别别墅区与公寓区的作用，也是景观主轴线人行出入口别墅区车行出入口人行出入口1、物业形状布置的位置根本不变化，详细占地面积及路网设计可按规划方案调整2、车行出入口设置于图示道路上，详细位置可按规划方案调整小区会所，地上1500，地上2层，前期用作售楼处.64开发分期表示：一期一期开发表示：一期拟