余姚房地产市场及土地考察分析报告分析

1、余姚房地产市场及土地考察分析报告分析 市场考察专项 余姚房地产市场及土地考察分析 一、余姚城市简述 1、余姚概况及经济发展情况 xx县区位于xx省东部，东邻宁波江北、鄞州区，南靠奉化，西连xx县区，北毗xx县区，西北于钱塘江、杭州湾中心线与xx县区交界。余姚距宁波国际机场和宁波北仑港40分钟车程，至杭州萧山机场1小时车程，经杭州湾跨海大桥到上海仅需2小时，余姚已纳入上海“二小时交通圈”。 余姚总面积1501平方公里，2011年底，户籍人口101万人，人口自然增长率-0.054%。xx县区辖6个街道、14个镇、1个乡。6个街道为：凤山街道、阳明街道、梨洲街道、兰江街道、朗霞街道、低塘街道。 余姚

2、物产丰富，农业历史悠久，被国家授予“中国杨梅之乡”、“中国榨菜之乡”、“中国茭白之乡”、“中国蜜梨之乡”和“中国红枫之乡”称号。 余姚一直跻身全国经济综合实力百强县市之列，余姚社会经济综合发展指数xx县区域经济基本竞争力分别位居全国第18位和第9位。余姚工业门类齐全，基础较为扎实，有“塑料王国、模具之乡”之称。工业经济以仪表、电子、塑料、化工、轻纺、机械、冶金等传统支柱产业为基础，机电仪一体化、新材料、精细化工等一批高新技术产业迅速崛起，同时以制笔、按键、灯具、汽车配件、水暖设备、电动工具、打火机、消防器材、不锈钢制造等行业为主的块状经济已遍及全市各地。 余姚名牌产品迭出，涌现了帅康、玉立吸油

3、烟机、富达吸尘器、舜大全价饲料等中国名牌产品。 余姚是全国商贸市场大市之一。依托全国最大的塑料交易专业市场中国塑料城，这里已成功地举办了十届中国塑料博览会（1999年2008年）、中国小家电博览会、中国裘皮服装节、中国农业机械展览会、全国电动工具展览会等大型经贸展会活动。余姚还有全国闻名的中国轻工模具城、中国裘皮城和在建全国最大的中国有色金属城等。这些市场共同构建了余姚这个全国商贸大市。 1 市场考察专项 2008年余姚在福布斯中国大陆最佳商业城市的排行榜中名列41位，居全国县级城市第4位。 附表：余姚2011年经济发展统计表 主要指标（2011年数据）户籍人口（万）城市基本面增长率城市化率地

4、区gdp总额（亿元）人均gdp（元）按常住人口计算规模以上工业总产值（亿元）城市经济实力地方财政收入（亿元） 二、三产业结构社会消费品零售总额（亿元）人均可支配收入（元）人均消费性支出（元）进出口总额（亿美元）城市开放性与发展潜力旅游人数（万）高校数量高校人数（万）固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）房地产开发商品房销售面积（万平米）环境商品房销售额（亿元）人均居住面积（平米）9135.377030.511.8%15.7%11464117.8%余姚101-0.054%55%65970860104510159.9：34260336111980476600/25980宁波5760.404%66%

5、60107798311848143255.5： 40.320193405821779982528815192393757占比17.5%/11%-9%8.8%7%/12.9%-1%-9%7.7%11.3%/10.8%10.6% 2 市场考察专项 2、宁波都市北部中心城规划及余姚中心xx县区规划2.1宁波都市北部中心城规划 宁波都市区北部中心城，形成“一心、三园、六镇”的空间结构，其中核心区包含余姚xx县区、慈溪xx县区、姚北-周巷片区。 余慈地区应重点打造都市区的北部副中心，在余慈中心城落实生产和生活服务等副中心功能，通过三大产业基地的建设奠定先进制造业基地的地位。 核心区。在都市区核心地带形成

6、生态“绿心”及公共职能为主的功能区，控制面积约50平方公里。核心区为生态建设模式，以交通枢纽场站为中心，适当发展文化、体育、服务等公共职能。 慈溪中心xx县区：慈溪的政治、经济、文化、科技、信息中心，重点发展商务、会展、咨询服务、金融信息和生活居住功能；规 划2020年中心xx县区达到50万人。 余姚中心xx县区。余姚的政治、经济、文化、科技、信息中心。着力打造生产资料市场群、构建中心xx县区商圈、创建中国优秀旅游城市，重点发展高品质居住、会议、旅游、商贸、金融信息等职能；规划2020年中心xx县区达到50万人。 姚北周巷片区。余慈中心城重要组成部分，发展科技、信息、职业教育、新兴产业服务等生

7、产服务功能，建设宜居的综合新城。规划2020年人口规模35万，用地规模55平方公里。 3 市场考察专项 2.2余姚中心xx县区规划 规划余姚中心xx县区总体上形成“三轴、三心、五片”的空间布局，体现“城内城外山水相通、组团网络分布、功能重构提升”的特点。 三轴：现代服务业发展轴、城市第二产业发展轴和沿江生活休闲轴。三心：即老城商贸文化中心、高铁商务中心和生态绿心，形成复合型城市公共中心发展态势，为余姚中心xx县区的发展提供强有力的集聚作用。 五片。即分别为以双城为核心的城中片、城北片（高铁新城片）、城南片、城西片和生态片等区块，五大片的形成将组织合理有效的用地布局。 城北片。以高铁站为核心，周

8、围形成以铁路枢纽站为基础延伸出来的相关产业群体，其中重点突出商贸服务业的发展，并与中国塑料xx县区块进行道路和功能轴线上的对接，包括阳明工业区的建设。 城中片：整合原有城东xx县区规划，对原有模具城产销一体化产业实施退二进三，提升城东商务中心功能；在 空间塑造上连通山水廊道，建设环境独特，集商务办公、教育科研、生活居住功能为主的城东片区。 城南片。余姚老城居住功能外拓和疏解的主要空间，成为余姚城市居住环境最佳区域；整合区块内经济开发区南区产业发展，优化布局，提升功能。 城西片。主要以余姚经济开发区xx县区为依托基础，向西发展形成中心xx县区工业集聚区，并在兰曹线与姚慈线交叉口西南角和西港区形成

9、物流园区，北部作为开发区扩容区块，重点以工业发展为主导，结合本区功能定位融合方桥区块的发展。 生态片。作为城市的绿心，以生态功能为主导，适当引入部分游憩休闲功能，营造市民休憩活动场所。 4 市场考察专项 二、余姚房地产市场简述 1、余姚房地产市场板块划分 根据余姚城市格局和房地产发展成熟度，我们将xx县区分为以下两个板块：中心xx县区：环线道路内，以姚江南北两岸为主的中心xx县区；城东xx县区：以城东路、金型路为中心的城东xx县区； 城东xx县区 （9000元/平） 中心xx县区 （12000-15000元/平） 备注。因近年来余姚中心xx县区土地供应量较少，住宅用地供应不足，而城市配套丰富，

10、在售项目及二手房销售价格较高。城东xx县区因地处城市边缘，配套不足，供应量集中而售价相对较低。 5 市场考察专项 2、余姚各房产板块市场情况2.1中心xx县区房地产市场情况 余姚中心xx县区由姚江分隔为南北两部分，即为江北片区和江南片区：。江北片区 姚江以北在售的住宅楼盘基本没有，只有“君豪中心”将商业性质的土地按住宅用途功能进行设计并销售，也仅有200套房源。 楼盘名称地理位置占地面积容积率建筑面积建筑类型主力户型销售价格装修状况总套数已售套数可售套数开发商开盘时间君豪中心玉立路136号325004.013000031f/20f190-26012000元/精装修200套20套180套富达置业

11、2011-12备注：中心xx县区住宅供应不足，“君豪中心”是商业用地，由2幢高层、1幢五星级酒店组成。其中高层规划为190-260的精装公寓，明显是商业用地住宅化开发。 6 市场考察专项 。江南片区 姚江以南在售项目较少，目前仅有姚江公馆、万达广场在售，天鹅湾、中央公馆、伊顿国际为前两年开盘项目，基本售罄。 楼盘名称地理位置占地面积容积率建筑面积建筑类型主力户型销售价格装修状况总套数已售套数可售套数开发商开盘时间姚江公馆四明东路109号300002.0687277f/13f/18f124-20316800元/毛坯330套6套324套浙江舜泉置业2012-4-18天鹅湾四明东路北侧1176471

12、.702000005f-12f150-25010000元/毛坯2000套2000套0套绿洲房产2009-01-01中央公馆四明西路与开丰路交叉口552782.413000011-23f90-36012000元/毛坯770套770套0套正华房产2009-12伊顿国际新西门路与四明西路交叉口158666.7252000011f/18f130-22011000元/毛坯1359套1359套0套伊顿房地产2008-08-23万达广场开丰路与四明西路1150002.235000017f/32f80-150预计15000-16000精装（2500元/）一期300套0套300套余姚万达2012-57 市场考察

13、专项 2.2城东新城房地产市场情况 城东新城在售楼盘较多，是目前余姚最主要的住宅供应区， 楼盘名称地理位置占地面积容积率建筑面积建筑类型主力户型销售价格装修状况总套数已售套数可售套数开发商开盘时间一品水岸蓝庭文三路478号150002.030000高层60-16013000元/精装200套65套135套一品房产2011-6-26万里世纪豪庭冶山路与星光路交汇处679992.5250000小高层、高层103-250待定毛坯1060套0套1060套万里房产待定舜大东第金型路501号160001.30300007f104-26514000元/毛坯118套61套57套舜大房产2011-5-9舜大和园金

14、型路与星光路交叉口195004.07800024f/27f/30f103-1879000元/毛坯600套123套477套舜大房产2012-3君悦国际花园新建路98-6号1400002.54000005f、18-25f90-16011000元/毛坯1638套1604套34套新中宇集团2010-11-27东方卢浮郡金型路与东环北路750002.015000011f、15f93-1669000元/毛坯1066套（一期300户）119套947套东方房产2012-4东城名苑望梅路以南，望湖路以北815662.1925880012-18f91-1568000元/毛坯1418套（一期385套）258套116

15、0套赛格特2011-11-23华润五彩城金型路北侧、城东路西侧755872.6620106115f、28f110-185待定毛坯600套0套600套华润置地待定8 市场考察专项 三、余姚考察地块简述 1、原“绿城”地块（世南西路、西环南路地块）。宗地位置及周边地块成交地价概述 该地块位于余姚城市西部，属于城西片区，东靠开丰路，南临世南西路、西邻西环南路，北接南兰江西路。地块离市政府直线距离约2公里，目前地块上有少量居民房屋，因为靠近西环南路，属于xx县区边缘，是目前城市发展的空白点。紧邻地块周边的安置地块和万达地块土地成交价较低，楼面价在1100-1500元/平米之间；主xx县区地价较贵，楼面

16、价在4500元/平米以上，城市边缘土地成交楼面价在1100-2000元/平米之间。 9 市场考察专项 附表：地块周边土地成交价汇总表 地块名称用地性质用地面积建筑面积容积率截止日期成交价楼面价溢价率竞得方xx县区交通投资有汽车南站地块居01.52011-11-36893.13240.15.54%限公司xx县区交通投资有汽车西站地块居住11962215311.01.82011-11-310028.464657.550.72%限公司开丰路西侧、四明西住宅、商业114543路南侧地块姚洲大桥西南侧绿住宅、商业30809化基地地块金型路北侧、城东路商业、住宅75584西侧地块

17、地块南环西路南侧、凤元商业，住宅20646路北侧地块谭家岭东路南侧、城商业、住宅208385东路东侧地块浙江舜泉置业有限万年桥路南侧地块住宅用地19454311261.62010-11-2425737.648268.75-公司北环西路南侧地块e住宅用地64328726901-1.132010-11-329044.093995.57-众安集团有限公司4376081.8-2.12011-1-3080332.551835.72-保利置业有限公司557442.72011-4-266224.971116.70.00%有限公司2010531.02.662011-9-1640021.731990.60.00

18、%司.华润置地宁波浙商壹号实业492951.01.62011-9-1624308.564931.220.00%限公司超智资源有限公2519941.02.22011-10-936767.341459.050.00%股份有限公司xx县区交通投资有大连万达商业地产北环西路南侧地块f住宅用地48615549341-1.132010-11-321949.823995.6-众安集团有限公司北环西路南侧地块d住宅用地63529717871-1.132010-11-328683.493995.6-众安集团有限公司北环西路南侧地块c住宅用地58691663201-1.132010-11-326499.14399

19、5.6-众安集团有限公司 10 市场考察专项 。宗地分块及技术指标简述 该地块由6块住宅用地和1块医疗用地、1块商业用地、1块教育用地共同组成。其中医疗用地规划为医院，由政府投资，在建中。6块住宅用地中有2块目前达到挂牌出让条件，其他地块尚需要进行拆迁。 西环南路南兰江西路开丰路1号地块兰馨路2号地块三凤路4号地块规划道路中心/幼儿园6号地块邻里规划医院（在建中）3号地块5号地块世南西路。2号地块规划指标 占地面积：46415（约69.2亩）容积率：2.5建筑密度：25%绿地率：35%建筑高度：100米 户型配比。小于90户型20%。3号地块规划指标 占地面积：29024（约43.5亩）容积率

20、：2.2建筑密度：30%绿地率：35%建筑高度：80米 户型配比：小于90户型20% 11 市场考察专项 。地块出让价格 在与余姚规划局吴局的沟通过程中了解到政府对该幅地块的出让价格预期在800万元/亩左右，如按容积率2.5测算，楼面地价约在4800元/平米。 。地块周边高档小区二手房价格调研 地块周边的高档社区主要集中在四明西路沿线，xx省一级重点中学“余姚中学”就位于四明西路，四明西路沿线及市区高档社区二手房挂牌价格如下： 社区名称地理位置建筑类型装修状况中央公馆四明西路、开丰路小高层、高层毛坯名仕花园四明西路南侧小高层毛坯13000-14000元/伊顿国际四明西路南侧小高层毛坯13000

21、-16000元/锦江华园长安路小高层、高层毛坯12000-16000元/二手房价格14000-17000元/小区照片备注：锦江华园是城西片区主xx县区08年项目，能代表主xx县区次新房二手房挂牌价格。 。地块周边普通小区二手房价格调研 靠近地块周边的普通小区以安置房和旧商品房小区为主，地块周边及四明西路沿线普通小区二手房挂牌价格如下： 社区名称地理位置建筑类型装修状况二手房价格兰墅公寓开丰路西多层毛坯10000元/四明公寓四明西路北侧多层毛坯江南新城新西门路多层装修佳汇景苑四明西路、俞家桥路多层毛坯10000-11000元/9000-10000元/10500-12000元/备注：地块周边普通小

22、区为早期商品房，因年限较久，二手房挂牌价格较低。 12 市场考察专项 。地块价值初步研判 原“绿城地块”地处xx县区区，环线以内，距离市政府2公里，处于城市发展的空白区。由于xx县区区土地供应量较少，销售价格较高，且客户需求相对较多，项目具备初步的可开发基础。 由于xx县区属于宁波，且严格执行限购政策，余姚人民富裕，多有房产，因此目前余姚楼市销售相对疲软，成交不旺，价格有所下降。限购政策将成为项目开发的重要威胁。 同时，余姚城市规模较小，商业、医疗、教育资源相对集中，居民地域情结重，让处于城市发展空白点的项目面临一定的开发挑战。 综合评价该地块，我们认为该地块具备开发获利的基础条件，但在限购政

23、策和地域情结等不可控因素的影响下，如果不能很好的控制开发成本，将会影响项目盈利能力，尤其是土地价格成为制约项目盈利的关键。 2、朗霞街道商务核心区地块 。宗地位置及周边地块成交地价概述 宗地位于规划中的姚北新城朗霞街道，姚北新城规划由慈溪的周巷、余姚的朗霞和低塘三个街道组成，现有人口33万，区域主要有余姚工业园区、中国裘皮城等专业市场。 13 市场考察专项 今年3月朗霞街道成交的5幅地块均为余姚工业园开发建设投资有限公司自己摘牌，用于融资目的。楼面价相对较低，在800元/平米左右。万基、帅康也是宁波当地企业，在朗霞街道的储备地块在2100元/平米左右。 地块名称朗霞街道经一路西侧地块朗霞街道经

24、二路西侧地块朗霞街道纬十路南侧经六路东侧1号地块朗霞街道经六路东侧地块朗霞街道纬十路南侧经六路东侧2号地块朗霞街道天华村公园东首地块余姚工业园区纬八路南侧经五路东侧地块余姚工业园区经三路西侧地块住宅49929998581.8-22010-9-3021494.432152.5-住宅662391324781.82.02011-7-129012.6821904.29%发有限公司宁波帅康房地产开发有限公司居住、商业454492692.042011-9-261383.651492.65-限公司宁波万基房地产开居住16507330141.52.02012-3-152451.29742.50.00%住宅、商

25、52.02012-3-152159.84817.50.00%居住765191683411.82.22012-3-1512625.637500.00%居住21333426661.52.02012-3-153487.95817.50.00%建设投资有限公司余姚工业园区开发建设投资有限公司余姚工业园区开发建设投资有限公司余姚工业园区开发建设投资有限公司绍兴嘉利珂置业有住宅、商业6298125961.52.02012-3-153778.830000.00%建设投资有限公司余姚工业园区开发用地性质用地面积建筑面积容积率截止日期成交价楼面价溢价率竞得方余姚工业园区开发 。宗地开发要求及技术指标简述 朗霞街道商务核心区地块占地面积450亩，约30万平方米。450亩土地中，300亩是化纤厂，待拆迁，计划2013年底可移