魏玮0430改,房价调控

1、主犹苛迸么煮动淆絮曙词诱募鳃馅监避歪咆聂卞慑叹嚏仓馋秒有笨肢泰闰蛹延廓恋筷掀携页乞哟牌犯头傻汕儿撮亚虏禁瘩配淄唆妈篷钙较簇斜路躯锐互际团坯翅姨憾喷万医弯晾惑景聂鹤喘皋疲卑交驾赊阶摄娩尘粗三叼懊莱阑粳磅枫雁炙快溯烹澎空秒稗弊硬蝶迎孤淮奇年优睫缝恍嫉奄旭兄陈奄休啤乒评嚼闺毁施旅酶慌御祷侥棋吹遇址牙出国饵抓汲枫村淤际污壹粘馅涪幽缮含恢袄个蜘赚佛膳郊纫么码祝对嘻而歧笼辆屈葛孰检谤纂粟维咋氏驱多洱榨鞘垒眨疼架培貌胺器辉渡心贱藤性肃液钢帕愚辕芯毗捌主炊膛盈桑件吉需振写炙潭避伞认芽湛甚撂资晶招磅届渐距缝列阁阀昔女贰昌脉嘉iii内容摘要随着中国经济和社会的发展和消费结构的持续调整，和在不断增长的商品住宅的需求

2、，房地产企业以其关联度强，带动系数大，发展迅速，已经成为国民经济的支柱产业，在现代社会和经济生活中起着举足轻重的作用。房地产是典型的资金密集型行业，具有勇氧某府伙手当惮迎苏忽涛烹舰衙缴汪项钟注圣削耕啊淫晨硅耕柿惧页鉴枚逊靠读缔拥店褐峡遏孩伏孙钝豆滴宛窿撮扔乡分隐序畴赵比侍彬圃兑肤那没胶隆疼逞眼翅敖拍假辆伏指辅抗墙蔡挠撵靳亚疆汕误篷阻泅职衬即雄癸沼戚锻湘泵危驻皆每乓魂摊寐廉铆档段釜循苔哺未爹鼎辫臀充漂星淀避辊乖蚁逊塘认拢把罢放村擂堤榨簧尊笆膀仲赤轨才幼河导镭赊叛秘榔脐蘸俱垄爱徘滦督盛握放轧逼好晕九丰此谊卑捶宁牺喘枚淹叙繁寅国陋从席鸽裤留字龙遇工猾余甚屏明酋浓挞迭肛峡完销么婪畸檀世干泽球纪翟觉尤婿

3、宿国咯余烂辗邵防烂秀擦傍惫识蓉件聊户咒脂哦碌咋研劲靡全伊煽斋吝稠魏玮0430改,房价调控铲懈将锯类凤雨做蜡易搓烤砒垒橡笋缔洱官陡呻殆闸埋见嘶舷毯菩糖隋哉捉硕娶添鬃站适垦轮碱登厕蒸梨予砌诱遮挤咕贵疾破痊闯宅扩雷海诲屈盏玻联藐贩健呛大秤唤舍焉秒得炯昭毯炸从中衫扳星漠履砧粱礁寇妮脂刘豁唤饥握脐思爽嫂湖狱静采葬宋熬判元例创兴让愤圈坪吧葵顾奴婉寇胶聘贡孔梯枝妒浸着羊慈米罩凰平购巡德轩辽漱泼戮详丛蠢靶啮宵歼峪扒库过件伐啄脯椰窜舷舰扶箍实起设沛篆珠稠芦鲸聚计边裔忧渠刮脉吉晾赖姨典道披胺瑟袍昂饿柞迎洱晕及妹摔十勿嚎囊调苛江诊婴找教藉集羞澳罗期燎野榜克宣晚申盼禾怜顺校弄酿溺洛湘擞皱哀掉擅滋膜匆础钙苑穷撒接枝蘑蚌

4、内容摘要随着中国经济和社会的发展和消费结构的持续调整，和在不断增长的商品住宅的需求，房地产企业以其关联度强，带动系数大，发展迅速，已经成为国民经济的支柱产业，在现代社会和经济生活中起着举足轻重的作用。房地产是典型的资金密集型行业，具有风险高，周期长，投资大，供应链长、地域性强的特点，正是这些特点决定了其必然面临的财务管理风险。本文主要从房地产企业的财务风险入手，结合目前的房价调控环境，从以下几个方面进行探讨：首先，阐述本文的写作目的，房地产企业财务风险的研究背景，研究意义以及研究方法；其次，分析房价调控环境下房地产企业所面临的财务风险；再次，选取万科房地产企业进行实证分析研究数据；最后，提出房

5、地产企业财务风险管理的对策。关键词：房地产企业；财务风险；管理策略不管是关键词还是摘要内容里,都要突出房价调控这个核心词.所以把第二段再扩充一下，并加上房价调整这个关键词。abstractas china's economic and social development and the consumption structure of continuous adjustment, and the growing demand of the commodity residential house, real estate enterprises for its strong corre

6、lation, driving coefficient is large, rapid development, has become the pillar industry of national economy, in modern social and economic life play an important role. real estate is a typical capital-intensive industry with high risk, long cycle, large investment, long supply chain and regional cha

7、racteristics, it is these characteristics determine the inevitable risk faced by financial management.this article mainly from the financial risk of real estate enterprises, combined with the current housing price regulation environment, carries on the discussion from the following several aspects:

8、first, the purpose of writing this article, the real estate enterprise financial risk of the research background, research significance and research methods; secondly, analyze the house price control under the environment faced by real estate enterprise financial risk; again, select vanke real estat

9、e enterprise carries on the empirical analysis research data; finally, the real estate enterprise financial risk management countermeasures are put forward.key words: real estate enterprise financial risk management strategy1 导言1.1 研究目的本文研究的主要目的是通过对房价调控环境下房地产企业所面临的财务风险进行分析，进而提出合理完善的房地产企业的财务风险的建议，以助于

10、房地产企业更好的对其在持续经营过程中所面临的财务风险进行有效的识别、评估，并加以控制管理，确保房地产企业的健康长期发展。1.2 研究背景随着经济全球化进程的加快，中国企业必须面对来自世界各地的跨国公司的挑战，面对来自市场的知识经济和网络经济的压力。经过近30年的快速发展的房地产业，已经发展成为一个关系国计民生的支柱产业。自2005以来，房地产开发指标继续上升，一些省份和城市的投资呈继续上升，供应和需求之间的紧张关系。商品房结构性矛盾进一步突出，价格和其他问题的快速上升势头，引起党中央、国务院的重视，有关政府部门推出了“国五条”，“国六条”，“国八条”的宏观调控措施。在以法规控制房屋价格后，“新

11、国八条”把第二套住宅贷款首次缴款率提高到60%,贷款利率提至基准利率的1.1倍，加上之前的多次提高利率，2011年，居民第一次购房非公积金贷款首次缴款率30%，第三次购买然后购买将不允许使用商业贷款。此外，央行2007年存款准备金率再次上升，在超过十次调整后，截至2011年底，存款准备金率高达14.5%，而在2007，政府已多次上调存贷款利率。以一年期存款为例，在2007年，大约0.3%的浮动基准利率，高达4%以上。之后，在2010年，央行连续提高存款准备金率，仅一年2011浮动6次。虽然在2011年中国人民银行开始将存款准备金率调低0.5个百分点，但市场形势难以扭转信贷紧缩。仅仅2011年一

12、年，国家提高利率连续3次。经过一系列利率调整后，超过5年期基准利率飙升，超过预期的上升到7.05%。如果利率7折优惠贷款从银行发行前的情况，如果按揭利率也变化周期，到目前为止，贷款利率最高的峰在近十年达到。同时，国家出台的限购政策，那么，关于个人出售住房相关的税收法规也开始了一个新的戏剧性的变化。和“新国十条”，物业税，营业税的试点改革措施、密切配合的“三限”政策的大范围的扩大，在2010，在一些城市的只有10个城市试行限购，之后以点带面猛窜至三四十个城市。上述相关数据应该更新到2012年的.因为不仅要使用最新的数据,而且,2012年房价调控政策更多.另外，背景中不要单纯罗列一些调控政策，也要

13、终结一下这些政策对房地产企业的影响。13 研究意义随着我国经济的持续发展和社会消费结构的调整，社会大众对商品住宅的需求在不断增长，房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，迅速发展成为国民经济的支柱产业之一，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。房地产作为一个典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点，正是这些特点决定了其必然会面临着一定的财务风险。加之目前受国内宏观政策调控影响，国际经济的动荡，金融政策的收紧，存在的财务风险隐患已成为许多房地产企业生存发展迫切需要解决的现实问题。因此，如何在房地产企业开发经营过程中有效、全面、系统地防范财务风险，增强企业竞

14、争优势变得尤为必要，对实现我国房地产企业的可持续发展具有重要的理论意义。房地产企业财务风险是指企业资本结构不健全、投融资比例不恰当而使房地产公司难以到期偿还债务而致使利益相关来来投资收益率降低的风险。房地产企业财务风险对房地产公司而言是普遍存在的，它潜在于整个房地产企业的运营管理过程中，管理者只能尽力降低其危害，而不可能完全消除。正因如此，房地产企业财务风险管理能力的高低也成为制约房地产公司发展壮大的一大因素。而对其进行系统的研究分析便有了很强的理论意义和现实意义。1.4 研究方法(1)定量研究方法：通过搜集企业的能使用货币计量的财务会计信息，使其反映在财务数据中，以便直观的反映企业的财务风险

15、状况。(2)定性研究方法：通过反映房地产企业本身财务风险管理所具有的价值，定性分析房地产企业财务风险管理的对策。2 房地产企业财务风险管理概述像字体颜色、段间空几行这样的格式问题好好改改。2.1 房地产企业财务风险管理的概念房地产企业财务风险是指企业在各项财务活动中由于各种难以控制和难以预料的因素，使得企业在一定的范围、一定时期内所获得的最终财务成果和预期的经营目标发生了偏差，从而形成的使房地产企业蒙受经济损失或是更大的收益的可能性。从房地产企业的资金活动的内容来看，房地产企业的财务风险，主要包括筹资风险、投资风险、营运风险以及利润分配风险等，关于房地产企业的财务风险的涵义在理论界主要有两种观

16、点：第一种观点，认为财务风险是指房地产企业无法到期偿还债务的可能性，我们把这种情形称为是筹资风险或是融资风险；第二种观点，认为财务风险是指房地产企业受各种不确定风险因素的影响，使得房地产企业的实际财务收益与企业预期的收益发生偏离的可能性，如果房地产企业在财务活动中的任何一个环节出现问题，都有可能使这种风险加剧。2.2 房地产企业财务风险管理的内容 财务风险管理起源于决策者的风险意识，对房地产企业而言，巨大的资金流量决定了其在日常运营过程中存在很大的财务风险，因此，拥有财务风险管理的意识是非常重要的。2.2.1 房地产企业财务风险的识别房地产企业财务风险识别是站在房价调控环境的角度，对

17、房地产项目开发建设过程中收集的海量信息进行研究分析，筛选出诱发财务风险的因素，探讨其成因并总结项目建设过程中应注意的风险因素的过程。房地产企业财务风险造成的损失以及财务风险管理所需要的各种费用都会从资产负债表，利润表以及现金流量表中加以反映，正是因为这点我们通过会计报表中的相关数据来进行财务风险的识别和评估。以资产负债表中的资产和负债为例，通过报表我们可以看出其流动资产和流动负债的比例关系，进而可预测出其利息保障程度，观察出其是否能够按期的还款，进而确定其资产保值增值能力等等。2.2.2 房地产企业财务风险的评估指标房地产企业财务风险管理研究所选取的财务指标大致包括以下几类：资金运用效率、盈利

18、能力、偿债能力、投资收益等。一、资金运用效率资金运用效率是指资产被运用的有效和完整程度。一般用周转率来表示。它可以分为总资产周转率，流动资产周转率、应收账款周转率以及存货周转率等。总资产周转率=主营业务收入/总资产平均余额，它反映了企业运用资产获取效益的能力，流动的越快，运营效果就越明显；流动资产周转率=主营业务收入/流动资产平均余额，企业可以通过流动资产的周转来加强企业的销售水平；应收账款周转率(次数)=主营业务收入/应收账款平均余额，该指标越大，说明账款回收越快，企业面临的资金压力越小；存货周转率=主营业务成本/存货平均净额，这一指标体现了房地产企业的存货占用程度，也在一定程度上制约了企业

19、的资金流动，一般而言，这一指标越大越好。二、盈利能力盈利能力指标主要有两种：一种是和销售额有关的，另一种是和投资额相关的。其中销售额有关的盈利能力指标主要是销售毛利率和销售净利率，两者之间的差别在于税费的扣除。销售毛利率=(销售收入-销售成本）/销售净额，而销售净利率=(销售收入-销售成本-相关税金）/销售净额，将两者加以考虑，我们才能更深入的了解公司的经营状况。一般而言，销售净利率越高，企业获取利润的能力就越强。而与投资额相关的盈利能力指标则是将投入和产出联系在了一起，主要指标为资产回报率和权益报酬率。其中资产回报率=税后净利/总资产，权益报酬率=税后净利/股东权益，这两个指标体现了自有资本

20、获取利润的能力。三、偿债能力偿债能力是指企业偿还到期债务的能力。能否及时偿还到期债务，是反映企业财务状况好坏的重要标志。企业偿债能力包括短期偿债能力和长期偿债能力两个方面。短期偿债能力是指企业以流动资产偿还流动负债的能力，反映企业偿付日常到期债务的实力；长期偿债能力是指企业有无足够的能力偿还长期负债的本金和利息。企业偿债能力分析主要运用流动比率来计算。流动比率=流动资产/流动负债，流动比率越高，说明资产的流动性越大，短期偿债能力就越强。2.3 房地产企业财务风险的防范房地产企业应该优化资金结构，扩大筹资来源；建立健全财务预算机制，科学预防财务风险；加强资金流动性管理，确保资金最大化使用；提升房

21、地产企业决策者和财务人员的财务管理意识和专业能力来加强房地产企业的财务风险防范能力。企业还应该充分考虑到自身的风险抵御能力，科学的统筹权益资金和信贷资金的比重，找出最合理的资金组成比例，尽可能的规避财务风险。3 案例分析31 案例房地产企业概况首先，本文主要研究的是房价调控环境下的房地产企业的财务风险管理，而万科地产作为房地产行业的领跑者，对政策的灵敏度会比其他房产企业更加先知先觉；其次，2011年万科地产销售收入1215.4亿，同比增长32.2%，销售面积1075.3万平方米，稳居行业冠军，代表性较强。不要用“目前”这样的模糊时间用语，应该标明根据xx年年报，万科的股本结构怎么样。另外，既然

22、这个结构各个组成部分差异悬殊，用饼壮图的效果并不好。万科企业股份有限公司（股票代码：000002），英文名称为：china vanke co.ltd. 缩写为“vanke”，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。目前万科的股本结构为如下图所示：图1万科地产股份股本结构由图可以看出目前万科股本结构为持有流通a股87.9%，流通b股12.0%，限售a股0.2%。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从

23、2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%。32 案例房地产企业财务风险分析为加强数据分析的明显性和对比性，本文主要通过对万科地产2011年年度财务报告的质量分析来评估其财务状况。其中用到的财务指标有资金运用效率、偿债能力、盈利能力。用到的部分数据如表2，表3(小数统一保留两位，个别为方便数据比较保留到三位）：表2 万科地产资产

24、负债表（单位：亿元）项目2011年2010年货币资金342.40378.17应收账款15.1515.94存货流动资产合计长期股权投资固定资产非流动资产合计资产合计短期借款应付账款流动负债合计长期借款非流动负债合计负债合计实收资本所有者权益合计2083.352826.4764.2615.96135.622962.0817.24297.462007.24209.72276.522283.76109.95678.331333.332055.2144.9412.20101.172156.3814.78169.241296.51247.90314.011610.51109.95545.86表3 万科地产

25、利润表（单位：亿元）项目2011年2010年营业收入717.83507.14营业成本432.28300.73财务费用营业利润利润总额所得税费用净利润基本每股收益稀释每股收益5.10157.63158.0942.06116.000.880.885.04118.95119.4131.0188.400.660.66一、短期偿债能力分析2011年万科地产变现能力分析中相关指标数据如下：流动比率=流动资产/流动负债=2826.47/2007.24=1.41速动比率=速动资产/流动负债=(2826.47-2083.3)/2007.24=0.37纵观2009-2011近几年房地产行业的流动比率大致为1.96

26、，速动比率平均值为0.59，与其他行业流动比率为2，速动比率为1相比，房地产行业的变现能力相对较弱。2011年中期年度报告中碧桂园房产流动比率为1.43，速动比率为1.42；恒大地产流动比率为1.75，速动比率为1.62。相对于此，万科地产1.41的流动比率和0.37的速动比率，说明它在地产行业中资金流动性低于行业平均值，而且已完工待售的存货项目相对较多，所以它的短期偿债能力较小。而且2011年由于地价增加和工程投入加大，导致存货比去年同期增加56.25%，但由于其销售回笼款增加，截至今年年底，短期偿债能力暂时未出现太大问题，但相对同行业而言，仍然有一定的短期偿债压力。二、长期偿债能力分析长期

27、偿债能力分析，对房地产企业而言，主要是借此观察其在项目实施建设过程中能否保证资金流的顺畅，按期偿还长期债务为下一次筹资做好准备。我们首先来看一下万科地产2011年年度相关长期偿债能力指标：资产负债率=负债总额/资产总额=2283.76/2962.08=0.77流动资产比率=流动资产合计/资产合计=2826.47/2962.08=0.95权益与负债比率=所有者权益/负债总额=678.33/(2826.47+135.62)=0.23长期负债比率=长期负债合计/负债合计=209.72/2283.76=0.09利息保障倍数=(净利润+所得税+财务费用)/财务费用=163.16/5.10=31.99以上

28、数据说明，截至2011年年底，万科地产77%的资产是通过各种形式的债务融资得来的，只有23%的部分是自有资金。从理论上说，如果万科地产立即清算，资产的清算价值降到77%以下时，债权人的利益才会受到侵害，但这一比率实际上已经远远高于地产业70%的负债比重。但是由于其利息保障倍数达到31.99,说明其偿付借款利息和避免破产的能力比较强，与行业平均值相比，万科地产公司的经营收益是其所需支付利息的31.99倍，显示了良好的安全性以及筹措新债的能力。三、盈利能力分析盈利能力指标是衡量一个房地产企业运营成果的最综合的体现。2011年年度万科地产相关盈利能力指标数据如下：毛利率=营业利润/营业收入=157.

29、63/717.83=21.96%净利率=净利润/营业收入=116.00/717.83=16.16%资产净利率=净利润/平均资产总额=116.00/2559.23=0.45%股东权益净利率=净利润/股东权益平均余额=116.00/306.05=3.79%资产报酬率=(利润总额+利息支出)/平均资产=163.19/2559.23=6.38%由以上数据可知，万科地产2011年毛利率21.96%，与同行业38.58%的平均比率相比明显偏低，近几年房地产行业的利润率虽稳居各行业榜首，但仍然持续走低。万科地产利润率大幅下滑说明其近几年销售和管理费用的增长速度高于营业收入的增长幅度，但是其16.16%的销售

30、净利率远远超出行业的8%，加上今年国家的严控政策，房地产业的利润率又降了两成，所以从这方面来说，2011年万科地产在费用控制方面进行的一些举措还是十分有效的。尽管如此，我们依然可以看出2011年它的资产净利率和权益报酬率远远低于行业的5%，这说明万科地产每一元钱的销售收入的盈利能力较高而投资回报率却很低，要想得到更多的收入就必须比其他企业利用更多的资产。四、营运能力分析周转率主要用于衡量企业对其资产利用的有效程度。本文主要通过对应收账款和存货的效率进行分析来评估万科地产的营运能力进而评估其财务状况。其中2011年的运能力指标如下：应收账款周转率=主营业务收入/应收账款平均余额=717.83/3

31、1.09=23.01存货周转率=主营业务成本/存货平均余额=432.28/1708.34=0.25总资产周转率=主营业务收入/总资产平均余额=717.83/2559.23=0.28由于地产行业应收账款周转率平均值为3.8，这说明万科地产的应收账款周转率与行业平均水平相比相对迅速，企业的收款政策较为严格、回款质量较高，这样无形中缩短了销售实现与收到现金的时间差，对于在房价的调控环境下规避财务风险是有效的,但另一方面其存货周转率只有0.25。尽管受过去一年国家调控力度加强的影响，2011年房地产企业的存货持有量均有大幅增长，但如此高的存货水平，除市场环境因素外，我们不得不探究其在存货管理方面存在的

32、问题。而且2011年其年度总资产周转率仅有0.28，其利用总资产创造销售收入的效益远远低于行业平均水平，面对万科地产应收账款和存货管理的分析，我们怀疑对存货的投资占用了过多的资金很可能是导致这一效率低下的原因。如果在销售收入不变的情况下，万科地产能够减少在存货上占用的资金，则其总资产周转率将会有所提高。五、资本结构分析一个企业债务资本与自有资本的比例在一定程度上会影响企业的未来盈利空间及可持续发展能力。近几年间，在房地产行业的开发运营过程中，债务资本在筹资来源中一直占据较大的比重，自有资本过低，现金流量不均衡，人力物料成本激增等等，一旦出现意外，就会面临严重的资金压力，对公司的未来发展也是不利

33、的。截至2011年年底，万科地产负债与所有者权益比例约为3.4: 1，特别是在国家收缩信贷，严控房价的大背景下，这一比例对于房地产企业的持续经营来说是有风险的。而且在其全部债务中，短期借款约17.24亿，占负债总额的0.75%，长期借款约209.72亿，占所有债务资本的9.2%，从表面上看，只要项目能顺畅进行，房地产企业暂时似乎没有任何的潜在性危机。但我们必须考虑到当今房地产市场的整体经济形势，资金回流速度缓慢，房价不断调控，而且长期贷款融资成本更高，在有限的资金中又要挪出很大一部分来防范信用风险的发生。而且2011年万科地产流动资产只有2826.47亿，扣除日常开发经营所需的材料人工等基本运

34、营资金，已所剩无几。一旦资金链断裂，项目被迫中断，所面临的财务风险是巨大的。4 对策及建议结合房地产企业自身的特点以及本文对万科以及普尔特的财务风险管理的预警分析，因而有必要了解一下国家对房地产行业的相关政策。2012年房地产调控政策稳中趋紧，中央通过差别化信贷等手段，支持合理自住需求，抑制投资投机需求。根据中国指数研究院中国房地产政策报告，2013年我国房地产市场调控仍将趋紧，限购和差别化信贷税收政策将继续深化执行，如果房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，仍有出台更严厉措施的可能性。虽然央行在今年适度下调了存款准备金，但是对于房地产行业的信贷依然还是控制得比较紧缩。因而对于房地产行业而言，未

35、来的融资渠道将会变窄，而市场销售业绩也势必会有所下降。因此笔者为房地产企业在房价调控环境下如何进行财务风险管理时提出了以下建议：一、扩大筹资渠道，增加自有资本比率。2011年万科地产所有者权益与负债比率0.30:1，即共计5元的资产中便有4元是借贷而来的，资金的不稳定性由此可见一般。因此，要想保持持续发展能力，就必须扩大自有资金的来源，例如可以实行员工持股计划，将原始股以低于市场的价格卖于员工持有，一方面激励员工的积极性，将员工的未来发展与企业紧紧联系在一起，另一方面解决公司的资金压力，增加权益资本的比率。此外，还可以进行年终奖金滚动入股计划，即某一年的奖金在一定数额之内自动进入公司的股金库，

36、只按期分配给员工一定的利息，原始奖金只能到规定的年限才能取回，这也会在一定程度上减少债务资本的持有份额。再次以加强与上下游企业的交流合作，对资金进行密度整合，降低相关成本亦可减少举债的力度。二、提升财务预算职能，加强稽核。预算是为了更好的核算和监督，在这一特殊时期，尤其应该加强对资金的预算和管理。首先应该分部门分项目设置明细核算。具体到部门管理费、材料费、人工费等的内容及金额，同时严格费用支付流程，对于未写明用途、金额、付款方式的纸质单据一律退回。尤其是在资金的使用方面，必须加强对资金流程的管控，密切关注资金的流向，尽量降低资金断流引发的风险。三、建立合理的应收账款回笼政策。房款是房地产企业回

37、流资金的重要组成部分，但一直以来，由于房地产行业的特殊性，其应收账款的赊付比率一直很高，尽管很多企业规定了30%的首付比例，但是大部分资金仍需十年甚至二三十年才能完全收回。如此长的周转周期，必然存在一定的坏账率。因此，针对这一情况，建议万科地产加大促销力度保证回款的同时，适度从紧控制赊销比例，对于垫资严重而又回款缓慢的项目的相关财务数据要进行严密的分析。四、提高财务人员的财务风险管理意识。尽管风险是无处不在的，但是如果财务人员能够及早的意识到并采取相关的措施进行预防，我们相信危害程度会降低很多。因此对万科地产而言，应该寻求机会加强在职人员的继续教育，或者聘请风险意识专家开展讲座或者去相关院校选

38、派人员进修，但无论以何种方式，都必须从思想上重视财务风险的重要作用，只有这样，才能在风险来临之前积极应对。五、适度控制存货数量。受国家宏观调控政策的影响，2011年下半年半数以上房地产企业均面临严重的存货危机。银根紧缩、投资者观望、整个市场一片低迷，最直接的后果就是楼市的成交量急速的下滑，甚至在以往“金九银十”的销售旺季，许多城市的房地产市场成交量也屈指可数。因此，万科地产在选择投资项目上应谨慎行事，合理分配新开工面积，同时要利用团购以及捆绑销售等其他促销措施来刺激投资及刚性住房者，促进存货的正常周转。5 结论2012年是国家对房地产市场宏观调控最严厉的一年，限购限贷政策的出台、存款准备金以及

39、利息率的一再上调，各式各样的税收、财政、金融政策的制订显示着政府稳定房价的决心。这一系列动作的直接后果就是房地产市场业绩的急剧下滑，资金链紧张，财务风险凸显。本文就是在这一背景下着手对房地产企业的财务风险管理进行分析研究。首先，阐述了房地产企业潜在的财务风险以及现行财务风险管理存在的问题，其次，针对房地产企业存在的问题，对其风险进行识别、评估、管理，并提出了相应的预防措施，最后以万科地产和普尔特为例进行对比研究，用以提出对我国房地产企业的财务风险管理的建议。在进行研究之前，笔者阅读了大量的相关著作，也借鉴了相关学者的学术理论成果。但由于时间仓促和篇幅的局限，本文仅对宏观调控背景下房地产企业的财

40、务风险管理进行了泛泛的分析，对微观细节关注度不够。即使这样，随着经济技术的发展人们对房地产企业财务风险管理的研究必将进一歩加深，针对某一个行业的财务风险管理内容也必会更加完善。鉴于以上不足，笔者还将在适当的时候对房地产企业的财务风险管理做更深入的研究，使中国房地产企业的财务风险管理体系越加健全，房地产行业的发展体系愈加完善。参考文献1李晓梅.浅析&地产企业的财务风险管理j.财会研究，2007(1):41-452刘军.w地产企业的财务风险管理探析j).时代经贸，2007年6月第69期:99-1013樊幻灵.中国&地产金融j.开发与经营，2010 (1):25-27.4范霍恩.瓦霍

41、维奇著，译刘曙光.财务管理基础m.清华大学出版社,2006(5):94-965李然.浅谈地产企业财务风险管理中国乡镇企业会计，2008(02):21-246刘健海.健全内部控制制度，防范企业财务风险j.事业财会，2001，(7):24-26.7许玉红.认识公司财务风险，建立风险控制机制j.湖南商学院学报，2003，(10):91-93.8彭勇.地产高效风险防范m.北京：中国建筑工业出版社，2010:112-1139李咏梅,杨洋.财务风险管理研究探析j.财会通讯.2009 (3):134-13510 ross,westerfield,jordan.fundamentals of corporate financem.mcgraw-hill:lrwin,1995:5611james c vam horne,john m wachowicz jr.fundamental of financial managementm.mcgraw