房屋面积测量误差研究

1、房屋面积测量误差研究摘要：正确的房屋面积的计算体现了公平、公正的原则，直接与千 家万户的利益息息相关，进而影响着社会的安定与和谐。本文探讨了房屋 面积测量误差。关键词：房屋；面积；测量；误差屮图分类号：p218文献标识码：a文章编号：房地产测绘是专门为“房地产”服务一种专项技术，与其他测量相比 房地产测量有着许多口身的特点。其特殊性主要在于，房地产测绘的成果 具有法律效力，是解决房产权属与争端的重要依据。因此，房地产测绘使 用的比例尺一般较大，房屋建筑面积的量算精度要求较高，不能从图上量 取，必须实测、实算等。一、房屋面积测量误差产生的原因1、实地测量误差实际测量中测量人员使用专业仪器、工具按

2、照一定的方法，在一定的 外界条件下进行的。由于专业仪器和工具本身精度的不确定性，观测条件 的随机变化性，以及测量者感官和牛理条件限制，都导致无法求得测量 的真值。实地测量产生误差的原因主耍有以下三方面：（1）仪器误差测量仪器本身存在着一定的误差。例如：各种钢尺、皮尺或玻璃纤维尺，都存在着热胀冷缩问题，同时它们的格值就含有误差，也就是存在着 比例误差，还有全站仪、测距仪的误差等等，都会给观测值带来误差。(2) 测量者的影响测量者自身感官和胜利条件的局限性，导致操作仪器时，如仪器的安 置、照准、读数等方面产生的误差，再有观测方法是否合理，观测数据是 否充分、可靠、都取决于测量者。(3) 观测条件的

3、影响观测时的环境条件，如温度、湿度、风力、大气折光等因素，都会使 观测值产生误差，如温、湿度对皮尺丈量带來的误，温度、气压对全站仪 测距带来的误差，湿度、大气折光对手持测距仪长距离测量的影响等。2、偶然误差偶然误差表现为同样观测条件下误差的大小和符号的无规律性，例如 在丈量时估读小数，有时偏大，有时偏小，就属于偶然误差。偶然误差不 能用计算改正和改变观测方法来消除，只能靠增加观测量，如增加测回 数、观测个数来增加多余条件，从而提高观测值的精度。3、施工误差导致的面积变化预测面积时，房产测绘部门考虑了保温材料和外墙粉刷等因素，并一且 按照平面图进行计算，但这样，都只是停留理论上的层面。由于施工方

4、在 管理、技术等方面的水平参次不齐，在实际施工过程屮，房屋实际面积会 出现如外墙粉刷厚薄不均，这样就产生了一定的误差，其至还存在隔墙位 置有偏差等。等到房屋竣工后，根据现场测量，预测数据与房产测绘部门 得出的实测成果就产生了一定的差异。一般來说，如果误差大于允许范围, 就是属于施工质量严重偏差，当然测量误差在允许范用之内，可以利用预 售合同的条款进行约束，但是不管怎么样，购房者获得误差金额加倍的赔 偿甚至有权退房。4、房地测绘部门的口径不统一产生的误差随着房地产市场的日益活跃以及国家住宅商品化的深入，房屋的产权 关系山传统的单一产权向多元产权转化，开始变得越来越复杂。明确划分 功能区，异产同幢

5、房屋空间面积的分极，准确认定幢共有面积，这些都成 为一项复杂而细致的工作。当房屋出售时，当共有面积跨层分摊时，由于 不同楼屋价格不同，最终将与房价产生矛盾，因此共冇面积计算和分摊与 共有面积计价呈现出的孑盾越发突出：如地上部分的销售价格往往比地下 室高得多，当不同功能区或楼层分摊了地下室为共有面积时，该功能区或 楼层价位与地下室的价位也被确定一致。若同时被住宅和摊位分摊，同为 地下层共有面积，则必然会出现价位差异畸形的情况。显然，这种计价方 法对权利人利益是一种极大的侵害，同时不同功能区或楼层分摊了共有面 积的计价差异问题，显得十分隐蔽。二、房屋面积测量误差预防措施房产毕竟是一件价格口大的特殊

6、商品。房屋面积产生误差，其结果对 购房者在经济和心理上都会造成一定的损害，直接影响消费者对房产市场 的信心，所以，必须从各方面解决产生房屋面积误差的因素。1、政府部门耍从政策上加强对房产开发商在房产开发过程中管理力 度规划管理部门在审批房产开发商所报规划之前要全面考虑、认真论证，审批之后要监督房产开发商严格按照规划方案施工。一旦发现有违反 规划的现象，耍立即对其处以严厉的惩罚措施。房产开发商也要从树立品 牌、占领市场的的战略角度出发，通过优化招投标的形式选择优良的施工 单位，运用科学管理方法和技术手段，努力提高建筑施工的质量，随时纠 正出现的施工误差。2、升级现有的商品房测量仪器及方法现阶段，

7、房产平面控制测量是整个房产测量的前期基础性的工作，其 目的是为房产面积测绘工作提供一个准确的控制框架和定位基础，并控制 误差的积累。在房地产地籍的测量以及地形测量屮，采用gps定位技术和 导线测量技术，数字化的测图技术是广泛应用的一种新型技术，具有绘制 的图纸质量高、速度快的特点，同时数字化测图图载的信息非常的多，而 且本身所需要的劳动强度很低等一系列特点，这些技术也是今后房产图成 图绘图的一个重要发展方向。采用先进仪器进行采集，采用先进的数字化 测图设备进行测量，将数据信息及时通过计算机进行数据处理，获得房屋 面积的数字化图形，然后再经过图形的生成和编辑，精确地绘制出房屋的 建筑面积图纸，最

8、后经过专用的图像输出设备输出。2、统一各相关行业的测量口径和规范，建立高度集中的数据模板可以统一各行业的测量规范，以建筑面积为核心，这样一来，在一个 统-的平台上操作规划测量、预算左额以及房产测量，可以减少甚至消除 此类误差。这样就可以避免因各行业人多数都是用“建筑面积”这一概念 来核定销售单位和工作量等相关数据产生的各种各样的误差，因此通过这 样的方法，不仅节约大量的人力、物力，还能够通过信息化管理实现资源 共享。3、加快政策规范的修订和细化，以适应新形式的需要。这几年大量的新型房屋层出不穷，特别是国外设计部门的介入，出现 了各种风格的房屋，英式、西班牙式、意大利式等等，在立面上追求与众 不

9、同，或挑，或凹，或转，有许多方面根木无法套用现有的规范。当务之 急是要根据目前的市场状况，组织有关方面的专家进行调查、论证，修订 和升级现有的规范：针对出现的各种复杂的房屋类型制定符合实际的建筑 面积计算口径；对现有规范的模糊之处予以明确，如阳台的界定、联体别 墅的计算方法等，使具体的操作人员在计算过程屮不再产牛歧义；对明显 不合理之处予以修改，如取消垂直通道按层分摊等。同时，在规范明确、计算口径和原则一致的基础上，加强业务培训， 阶段性地进行房产测绘机构之间的业务交流，针对不同的意见进行讨论， 形成共识，最终做到整个房产测绘行业所出的成果高度统一、精确，从而 大幅度减少因房屋面积的误差而产牛的纠纷。参考文献：1 刘佳.关于房屋面积测量中取消公用面积分摊的可行性j中 国房地产.2009(0