探析我国房地产调控政策失效及调整措施

1、探析我国房地产调控政策失效及调整措施摘要：自二十一世纪起，中国房地产业取得了优异的成绩， 但其发展过程中仍存在着诸多的问题，因此，政府部门为了 保障我国房地产业的稳定发展，针对于其发展过程中存在的 问题做出相应的调控，其中，以颁布调控政策手段最为显著。 研究调查显示，近年来，我国相继出台了一系列房地产调控 政策，截止现阶段，其调控政策已趋向于成熟与完善，实际 上，房地产调控政策并未对房地产调控起到实质上的作用， 究其原因在于我国房地产调控政策失效现象较为严重，不利 于实现我国房地产业的可持续发展。本文着重分析影响我国 房地产调控政策失效的因素，之后，从社会大众与开发商两 个方面治理房地产调控政

2、策失效现象。关键词：房地产调控；政策失效；因素；调整措施最近中欧陆家嘴国际金融研究院执行副院长刘胜军更 是犀利的指出：“我觉得中央到目前为止的房价调控方法是 错的。” “我们中国的房价问题高是两个原因造成：一是货 币发行太多；二是我们的收入分配严重失衡。也就是说，少 数人手上有非常多的房子，大量的人又买不起房子，这是结 构性问题。我们现在通过资金链打压房地产商，这不可持续。 目前的政策不是能够解决房价问题的。”一、我国房地产调控政策失效研究（一）房地产调控政策失效理论研究房地产调控作为一种公共政策，其主要以保障市场机制 运行的安全性为目的，通过政府干预的手段，提高社会资源 的利用率，降低社会福

3、利的损失，因此，房地产调控政策失 效可简单定义为：政府颁布的一系列政策法规未实现预期的 目标，即使达到了预期的目标，其总体趋势也呈现成本大于 收益的形式，使得房地产企业长期处于亏损状态。（二）房地产调控政策失效的表现我国现行房地产调控政策失效主要表现在以下两个方面：一方面是市场供给结构失衡加重。我国房地产开发商一 味注重提升自身经济利润，忽视了市场供给结构平衡的重要 性，即大量的建造具有高利润的高档次商品房，仅有小部分 土地建造小户型、经济商品房，增加了中低收入阶层的群体 的经济压力，造成大量高档次商品房闲置，经济商品房紧缺 的不良现象，进一步加剧了我国房地产市场供求结构矛盾； 另一方面是房地

4、产投资过热。房地产企业自兴起前期，一时 间我国整个社会陷入房地产投资过热的局面，即社会范围内 各行各业纷纷介入房地产业，造成产业结构和经济内部失 衡，极易形成银行的房地产金融风险。二、影响我国房地产调控政策失效的因素（一）社会大众行为社会大众行为是影响我国房地产调控政策失效的重要 因素。其主要体现在：一是非理性预期下的社会大众行为。 非理性预期是理性预期的对立面，对于理性预期而言，其指 社会大众运用一切可利用的信息对相关决策做出预期。在我 国房地产市场中，社会大众需求由投机性需求、消费性需求 以及购买性需求共同构成，通常状况下，房地产预期价格与 社会大众需求呈现正相关；二是社会大众与开发商房价

5、博 弈。就社会大众而言，政府出台的各种房地产市场调控政策 均是围绕房价进行，当开发商售房之际，社会大众均会处于 持币待购状态，等待开发商降低房价，若开发商长时间不愿 意降低房价，社会大众将相继做出购房决策，此时，开发商 将在一次提高房价；就开发商而言，由于房产的最终决定权 在开发商手中，且开发商掌握着信息优势，其可依据自身的 实际情况制定相应的营销战略，一旦社会大众在房价博弈中 处于劣势地位，开发商将进一步提升房产价格。（二）开发商行为开发商行为是影响我国房地产调控政策失效的基础因 素。其主要体现为信息不对称。第一，房地产交易的信息不 对称。房地产交易信息主要包括供给数量、商品品质以及交 易价

6、格，在整个房地产交易过程中，房地产开发商始终处于 绝对优势地位，开发商往往通过隐藏真实房产相关信息，项 目营销包装以及夸大广告宣传等方式抬高房价，将消费者引 入误区，不能够真实的把握房地产交易信息；第二，房地产 开发商的成本信息不对称。房地产开发商的成本信息主要包 括建设成本、税费、低价与部分隐性成本。现行开发商成本 信息具有较大的随意性和隐蔽性，大大增加了开发商的市场 价格控制能力，导致房价很大程度上取决于开发商。（三）地方政府行为地方政府行为是影响我国房地产调控政策失效的核心 因素。地方政府在我国房地产调控政策实施过程中发挥着极 其重要的作用，其对房地产调控政策的影响主要表现在：首 先是市

7、场监管者和市场参与者矛盾日益突出。国家地方政策 承担着稳定辖区经济、遏制辖区金融风险、维护辖区社会公 平以及解决辖区民生问题等职责，而地方政府在房地产市场 中具有双重身份，作为市场参与者，地方政府希望房价上涨, 作为市场监管者，地方政府希望房价降低，以维护辖区和谐; 其次是地方政府与中央政府利益博弈。由于地方政府缺乏执 行中央调控政策的动力，若地方政府过于追求自身经济增 长，将导致整体房地产调控政策顺利实施，达到中央政府预 期的目标。三、我国房地产调控政策失效的调整措施（一）合理引导社会大众的投资消费需求1、转变住房消费观念我国是人口大国，其地域面积有限，以至于很多人们面 临着住房问题。为缓解住房问题，需要转变大众的住房观念, 不应过分追求超前住房消费观念，打破传统拥有产权的消费 观念，树立正确的住房消费观，合理选择租房和住房等消费 形式。2、完善市场预警系统健全的房地产市场预警系统有助于社会公众更好的了 解房地产市场，并引导其理性投资。同时，房地产市场预警 系统的运用，为政府部门、社会公众以及开发商提供了充足 的信息资源，使其能够好调控房价，保障社会大众科学合理 的购房。（二）强化对开发商的监督管理力度1、建立监督管理机构，加强信息披露力度现阶段，我国政府部门尚未建立，监督管理机构，不利 于政府部门全面清查房地产的经营状况和遏制信息不对称 现象，