国家A级旅游度假区小区物业管理方案

1、家 4A 级 旅 游 度 假 区 小 区 物 业 管 理 方 案第一章前言“XXX”小区，位于“国家4A级旅游度假区”位于，与大海近在咫尺。小区总建 筑面积20 万多平方米，由多层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区内设有大型超市、大型酒店以及商办服务区等，其中公寓面积xnf；商铺面积xnf；地下停车场xnf； 地上停车场Xltf；车库X个。房屋配套设施齐全：暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小 区设备设施先进，设有电视监控，周界防范，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到方便、舒适、安全。高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而确保小区保值、增值

2、。XX XX公司是具有物业管理二级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等 物业项目的管理工作。现已管理物业面积达X多万褶。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、 花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神是“银滩物业，勇争第一”。我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使XXX小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服 务，提高小区的知名度，使XXX真正达到增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、 温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之

3、中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。第二章 物业管理要点运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值; 人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁， 增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉； 结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务； 采用PDCA1环整改的方法，不断提高物业管理水平；管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点：1、 完善服务、诚信待人。物业管理是以服务为主的行

4、业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。2、环境管理责任到人小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最佳，为小区增

5、加一道清洁、卫生、亮丽的风景线。3、安全、消防真抓实干为确保业户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，紧密联系职能部门，齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常管理中，制定与之相适应的 应急处理安全操作程序，在发生特殊事件时尽量将损失降低到最小程度。公司本着服务第一，以人为本，在管理中导入 ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体 系。运用现代的科技手段及管理方法来管理与服务，最终实现社会效益、环境效益、经济效益的统一。公司将通过良好的物业管理，使“xxx”保值、增值，真正为业户营造一个方便、温馨、舒适的生活和工作环境。一、公司追求目标： 房屋建筑

6、的完好率达到98%以上； 报修及时率达到100%; 清洁管理无盲点； 设备设施完好率达到98%以上； 小区路灯完好率达到100%; 管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故； 有效投诉处理率100%; 服务满意率达95%以上； 绿化完好率达到98%以上； 道路完好率达到98%; 各类管理人员岗前岗中培训100%; 无服务安全事故发生。二、主要措施 完善各项管理制度和管理规定； 所管辖区卫生无死角，绿地存活茂盛； 治安良好，环境清洁，辅助设备及建筑良好； 管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设立立岗、巡岗、监控岗，并明确岗位职责及考核标准； 建立各种资料档案、报修、养护记录； 各种收费项目

7、、标准公开，合理收费； 制定大、中修年度计划，并负责实施； 制定并组织员工培训计划的实施； 结合创优评比标准，进一步提高物业管理水平。遵循服务第一，业户至上，依法经营，务实奋进的企业宗旨，弘扬银滩物业，勇争第一的企业精神，以优质文明的服务，为业户创造美丽温馨的家园。三、组织运行机制：1、 建立监督机制；2、 建立信息反馈及处理机制；3、 制定工作流程、各项管理服务项目的长远计划和短期计划；4、 管理人员的培训管理；5、 增强服务意识，量化管理及标准运作；6、 企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准。四、物业管理制度1、 管理处经理职责；2、 管理人员岗位职责；3、

8、作业人员岗位职责；4、 员工培训；5、 管理处运作管理工作规程；6、 人事管理及员工培训、考核制度；五、管理处运作管理规程1、 内部运作管理办法2、 小区秩序管理；2、 保洁部4、 绿化管理；5、 消防弱电设备设施管理；6、 供配电设备管理；7、 给排水设备管理；8、 共用设施和共用场地管理；9、 安全操作规程；10、 特约服务管理规定。（以上各种规定及制度略）第三章 拟采用的管理模式一、 物业管理架构物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以要求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。本物业管理处按“直线制”设置管理架构。公司设立办公室、保洁部、设备维

9、修部、绿化部、秩序管理部、接待部等部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。1、 办公室（1） 负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其它部门储备人才。（2） 负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。（3） 负责内部运行工作的综合协调。（4） 负责对外承办、接待工作，物业管理市场营销和招投标。（1） 负责管辖区域内的清扫工作以及单元楼道、栏杆的保洁。（2） 负责小区内的垃圾清运工作。（3） 上级领导交办的其它工作。3、 设备维修部（1） 负责物业全部公共设备、设施的运行管

10、理，保证设备正常运转。（2） 负责物业机电设备的日常维修保养工作。（3） 制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。（4） 上级领导指派的其它工作。4、 绿化部（1） 负责小区花草树木的浇水、培土、施肥、除病虫害、修剪工作。（2） 负责小区内的园景设施的养护工作。（3） 上级领导指派的其它工作。5、 秩序管理部（1） 负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。（2） 建立健全、制定物业的各项安全规章制度。（3） 负责小区的日常巡视工作以及车辆停放管理。（4） 负责小区应急处理的抢救工作。（5） 上级领导交办的其它工作。6、 接待部（1） 负责日常业户来访接待工作。（2） 负责业户档案的建立和管理工

11、作。（3） 负责业主的投诉和咨询，并提供帮助。（4）配合办公室开展员工培训工作。（ 5） 上级领导指派的其它工作。二、 物业管理岗位编制及管理架构X X X物业管理有限公司物业管理办公室业户接待主管设备维修主管保洁主管绿化主管秩序管理主管业户接待员设备维修工保洁员 绿化工秩序管理员备注：根据小区概况，以上岗位编制 X人。其中，绿化主管、保洁主管由一人兼职。岗位编 制原则上不设闲岗、不留闲人，一人多岗，精简高效。第四章 物业管理人员培训1、 新员工上岗培训根据物业管理思想，为打造物业管理精品，对新员工上岗进行工作培训。1、 新员工上岗培训期为180 天。2、 培训内容包括：物业管理概述，小区物业

12、管理流程，物业管理服务理念，专业服务技能与技巧、投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。2、 在岗员工循环培训1、 通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人（指员工）参加班后的专题培训。2、 每位在岗员工每月参加公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。3、 上岗循环培训的考核办法。在实际工作当中，业户的投诉率和员工违章的行为是评价员工工作的基础。并通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。某小区物业管理方案（二）第五章 物业管理工作岗位职责一、 物业经理岗位职责1、 全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，贯彻执行ISO9001 质量体

13、系及ISO14001环境管理体系，完成年度管理目标和经济指标。2、 制定管理处年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受上级领导的指导和监督。3、 负责检查、监督各项制度的执行情况。4、 合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工的生活，确保管理处员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。5、 负责所管辖物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。6、 协调本部门与各方面的关系，便于开展各项工作。7、 认真完成管理处其它工作职责内容和公司安排或委托的其它工作任务。二、业户接待岗位职责1、 负责小区业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼，热情大方，反应敏捷，处事稳健。2

14、、 负责为业户办理入住手续，装修手续，非公共性服务手续，建立业户档案。4 负责接待及处理业户咨询来访投诉工作，并定期进行回访工作。5 走访业户，征求和收集业户对管理与服务方面的意见。6 保持与业户的联系和相互沟通，做好日常接待工作。7 协助管理处经理做好其它工作。 三保洁服务岗位职责1 严格遵守公司各项管理制度和操作规程。2 负责本辖区的卫生清扫工作。3 负责本辖区内的公共设施的清洁工作。4 负责公司及管理处业户的服务工作。5 负责小区内的垃圾收集及清运工作。6 完成领导交办的其它工作。 四绿化服务岗位职责1 负责小区内苗木的移栽和修剪。2 负责小区内花草树木的养护和管理。3 对花草树木定期进

15、行浇水施肥除草修剪，防止病虫害的发生。4 熟悉园林机械的操作使用步骤，并对机械进行简单的维修保养。5 负责对绿化修剪场地的清理清洁。6 认真完成领导交办的其它工作。 五秩序管理员岗位职责1 服从领导，听从指挥，以军人的风度处事。2 负责本辖区内的车辆进出停放管理。3 负责本辖区的人员进出管理。4 负责小区的安全防火防盗防破坏的防范工作。5 负责小区应急处理的抢救工作。6、完成领导交办的其它工作。六、设备维修工岗位职责1、 定期清洁所管理的设备和设备房，确保设备设施、设备机房的整洁。2、 严格遵守操作规程，防止安全事故发生。3、 发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正

16、常、完好。4、 定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。5、 负责业户的日常报修工作，并做到工完料清。6、 认真完成领导交办的其它工作任务。第六章 各项专业管理工作方案一、业户入住通过有效的管理，使入住工作规范，为业户入住提供方便，保证入住工作正常有序。同时做好入住资料的收集、归档。1. 管理处在业户入住前准备好以下文件，此项工作由管理处经理负责组织落实。1.1 房屋验收表1.2 住宅使用公约1.3 业主手册1.4 装潢管理办法1.5 装潢管理协议1.6 业主入住手续流转单1.7 代办服务委托书1.8 保管钥匙委托书1.9 保管钥匙承诺书1.10 钥匙签收表1.11 业主信息表1

17、.12 入住资料签收表1.13 入住须知2. 入住发放文件业户入住时以下文件由业户接待负责发放并请业户签收。2.1 入住须知2.2 业主手册2.3 住宅使用公约2.4 装修管理协议3. 入住记录管理处在受理业户入住时由业户接待和陪同验房人员做好以下记录。3.1 业户登记。3.2 验房签收记录。3.3 入住资料签收记录。3.4 领取钥匙签收记录。3.5 委托代办服务记录。3.6 业主信息登记表。3.7 入住收费记录。4. 入住工作方式4.1 入住程序4.1.1 业户办妥售房手续后到管理处办理入住手续。4.2 入住流程图售房合同否5 收费管理5.1 管理处按照物业管理委托合同的内容向业户收取物业管

18、理费、有偿服务费；向开发商收 取空房管理费。5.2 物业收费项目、标准应上墙公布。5.3 业户管理人员应做好费用的日清月结、解缴与妥善保管工作。5.4 管理处每月制作费用收缴月报表，由管理处经理审核。5.5 对逾期不交纳费用的业户，管理处经理应及时组织力量催缴。5.6 对无故逾期不交纳费用的业户，管理处应依据住宅使用公约或有关规定处理。 二、业户装修管理1 装修管理流程1.1 业户向管理处提出装潢申请，携带装修图纸，施工单位资质证书及施工人员的身份证复 印件到各管理处填写住宅装修申请表与施工人员登记表，签署装修管理协议。1.2 管理处经理协同秩序管理人员向业主和施工队介绍小区管理规定。1.3

19、管理处在接受装修申请后，经管理处审批合格后，方可施工。1.4 在办妥以上手续后，接待人员办理施工人员临时出入证。由施工人员负责人持施工人员身份证或暂住证及照片，到管理处办理施工人员临时出入证，填写施工人员登记表，并缴纳施工人员出入证工本费10 元 / 张。1.5 现场跟踪：秩序管理人员必须每天到装修户施工现场跟踪视察，了解施工情况并做好记录，必要时请设备人员同往。1.6 装修完毕后，经管理处验收后，在装修申请表上填写装修验收情况，并签名。1.7 在跟踪时，如发现有违章和妨碍公共行为，应及时采取措施进行整改，必要时填写整改通知单、现场拍照等，以备留用与归档。1.8 违章处理办法，对违反装修规定者

20、将依有关条例采取如下措施：1.9 对于材料进出、施工人员办证、施工工具的管理：业主的装修材料搬运出小区时，必须由业主亲自到管理处办理出门证，签字认可，否则任何人一律不准把材料带出小区。办理临时施工人员出入证和工具出小区手续必须由业主或施工负责人来管理处办理，其它人不得办理。1.10 管理处经理每月不定期抽查4 次装修管理情况。装修管理流2. 装修管理规定2.1 装修申请程序：2.2 装修前2.3 装修施工中 18:00 时之间进行，晚间18:00 次日上午8:00（包括节假日、双休日）不得进行有噪音的施工。某小区物业管理方案（三）三、 日常服务与联系管理处的日常服务与联系是物业管理服务最基本的

21、一项日常工作。物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证业户的需求树立企业的形象。管理处经理负责日常服务与联系工作，对管理处业户接待的服务质量进行检查、指导。1. 日常服务与联系的内容1.1 日常服务内容1.2 日常联系内容1.2.1 小区中设置业户联系箱，每天定时开箱；1.2.2 设立投诉电话接受业户的投诉；1.2.3 及时回访业户征询意见。2. 日常服务与联系的质量控制2.1 业户人员应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意见，满足合理要求，及时提供各类服务。2.2 每半年至少开展一次公益性活动，事先做好可行性调研，报计划并做好策划，事后要分析小结，使该项工作不断改进提

22、高。2.3 业户接待要做好清洁、绿化、停车工作巡检，保证服务质量。3. 日常服务与联系的质量要求质量要求以物业管理条例为依据，以威海市物业行业服务规范为依据，严格按各项服务的管理制度及标准进行操作，做到业户评议满意率90%以上；业户投诉率万分之五以下；投诉处理率100%。四、业户档案管理管理处建立业户权籍档案时，应将业户的个人资料、报修记录、服务记录等一并归档。1. 管理处负责建立业户档案，业户档案一户一档。2. 业户档案的管理办法按公司档案要求操作。3. 物业管理处经理负责业户档案的收集、整理、归档、利用。4. 管理处在每月5 日前把上月的有关业户资料、产权清单、租赁清单整理好并归档。5.

23、管理处经理每季度检查一次业户档案工作，对发现问题应立即整改。5.1 权籍档案中包含以下内容：每月由经理将上述资料进行检查归档，发现疏漏，立即补齐。五、权籍管理1. 经理要掌握管理区域内入住业户的权属情况, 负责业户资料的收集, 并将业户相关的资料记录在管理手册中, 管理手册要动态的反映业户产权的转移、使用权的变更情况; 能正确反映业户权属转移、变更的时间和方式。2. 物业管理科负责编制产权清册、租赁清册, 并输入计算机.3. 产权清册内容3.1 房屋类型3.2 使用面积、建筑面积3.3 土地分摊面积3.5 附设设施情况3.6 车库使用情况4. 租赁清册内容4.1 租赁户姓名4.2 租赁时间4.

24、3 使用房屋地址4.4 内部装修情况4.5 其它5. 经理每月出一份产权清单、租赁清单，清单要系统正确反映目前实际情况。6. 管理处经理负责审核产权清单、租赁清单。每月一次抽查业户接待的管理手册，对于抽查中发现记录不规范或不及时登录权属变更情况，管理处经理应书面通知业户接待整改。六、业户接待1. 管理处设接待窗口、监督投诉电话受理业户业务咨询、报修、收费、投诉。2. 管理处实行周一至周日全天业户接待，并公开办事制度、公开收费项目和标准。3. 管理处监督、投诉电话全天开通，72 小时内有回复。4. 管理处实行回访制度。4.1 管理处必须及时对安全设施维修、房屋渗漏水项目维修进行回访；管理处经理每

25、月随机进行抽查，保证回访质量。4.2 回访时间，安全设施维修2天内回访；房屋渗漏水项目维修3 天内回访，雨天后再作一次回访；其它项目维修一星期内回访。5. 对回访中发现的问题，24 小时内书面通知维修人员整改。6. 接待窗口要认真听取投诉意见并做好记录。7. 处理投诉要做到让业主满意，及时与业主沟通，处理结果做好记录。/sell某小区物业管理方案（四）七、秩序管理服务1. 秩序管理服务内容1.1 小区基本实行封闭式管理；1.2 实行 24 小时值班及巡逻制度；1.3 执行小区内安全巡查，做好防火防盗安全防范工作及巡查时协助记录维修事项，如：照明、漏水等；1.4 结合小区特点，制订安全防范措施；

26、1.5 进出小区各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行；1.6 小区停车有专人疏导，管理有序，排列整齐；1.7 非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁；1.8 危及人身安全处设有明显标志和防范措施。1.9 及时处理小区内各突发事件，必要时疏散人员，及时汇报物业管理部门并做好记录；1.11 负责停车场区域的巡查、管理，保证车道畅通，设备、工具装卸区的车辆、人员管理；1.12 检查进口设备、工具及非开放时段进出人员的凭证，负责人员登记工作；1.13 监督小区内装修项目的施工，装修人员的出入登记，装修工具物料的出入登记。2. 门岗服务2.1 门岗值岗时要认真、负责，在管

27、理区域门岗实行24小时立岗秩序管理服务；2.2 在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；2.3 立岗姿势端正，面带微笑行注目礼，热情回答询问，禁止与他人闲聊。2.4 外来人员进出管理2.4.1 装修施工人员应到秩序管理服务处办理手续，经核对身份后佩带施工人员出入证方可进入管理区域，离开管理区域应交回施工人员出入证；2.4.2 对装修施工人员进出状况，每天下午5： 00 核对一次，保证人、卡数量相符；2.4.3 非开放时外来人员，应到秩序管理服务处办理手续，佩带临时出入证，方可进入管理区域。2.5 物品进出管理2.5.1 非开放时大件物品应凭业主签发的出门证，经核对物品名称、数量准确无误后，方可放行

28、；2.6 机动车辆进出、停放管理2.6.1 对机动车进出管理域区实行出入证制度、登记制度和收费制度，禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的车辆进入管理区域。2.6.2 向进入管理区域的车辆发放临时停放证，放在车辆左侧挡风玻璃后，并做好记录。2.6.3 地面停车场车辆停放有序，并做好车辆状况检查，发现漏油、破损等缺陷立即提示车主，并向管理处报告，做好记录。2.6.4 对于外来车辆实行计时收费制度。2.6.5 车辆驶出小区时，收回停放证，并按停放时间收取停车费，做好记录。2.7 地下车库管理2.7.1 车辆凭管理处所发停车证进出车库；2.7.2 无停车证车辆，应经管理处同意后方可进车库，但不

29、得占用业户车位；2.7.3 督促进车库车辆遵守车库内禁令标志，不得在车库内学习驾驶和洗车；2.7.4 保持车库及车库出入口清洁、通畅；2.7.5 经常到车库内巡视，发现问题应作好记录并向小区经理报告；2.7.6 车库内发生事故应保持现场，立即向管理处报告。2.8 便民服务3. 巡岗服务3.7 管理区内实行全年365天 24小时全天候秩序管理巡视服务，确保每小时巡遍全部公共区域。3.8 区内巡视3.8.1 巡视前检查和佩带好对讲机、电筒、笔和巡视记录表，并随身携带装小件垃圾的塑料袋；3.8.2 巡视内容：走道清洁，公共场所、照明、消火栓、机房、门、窗、装修现场等；3.8.3 按秩序管理服务处指定

30、的巡视路线巡逻，巡视记录中应记载发现情况及时间。3.8.4 客户需要帮助时，应及时提供服务或通知有关人员到场处理；3.8.5 发现可疑的人和异常的事、物，通过对讲机及时报告，并迅速查明情况，严密监视；3.8.6 发现装修违规情况，立即向客户指出，及时阻止，并报告管理处做出相应处理；3.9 夜间巡视3.9.1 夜间巡视的路线应经常变化；3.10 突发事件的处理为应对突发事件，按指定的应急预案作业，平时应定期参加演练。3.11 发生火警3.5.2 通知火灾周围业户撤离危险区；3.12 发生刑案3.13 发生盗、抢事件3.13.1 用对讲机报告请求支援，同时设法抓住犯罪嫌疑人；3.14 发现触电事故

31、3.9 发现电梯困人3.10 发现人员、车辆堵塞立即用对讲机报告，增派秩序管理员及时疏导。4. 监控岗服务4.1 日常工作4.2 监控设备系统及录像带的管理4.3 中央监控室的出入管理5 秩序管理各岗位之间的轮换5.1 秩序管理岗位采用岗位固定，人员轮值的方法，即各岗当值人员每隔60分钟循环换岗；5.2换岗程序：巡视岗，监控5.3 换岗必须从巡视岗开始轮换，不可从门岗或监控岗开始轮换。6 秩序管理岗位设置6.1 秩序管理岗位每岗设置2 人，由管理处经理确定巡视点和巡视路线，每小时一次按巡视路线巡视所有巡视点。6.2 秩序管理人员品行端正，作风正派，无劣迹记录；身体健康；具有初中以上文化水平，能

32、处理秩序管理的日常工作，能作每日执勤记录。7 秩序管理服务检查制度7.1 自查：秩序管理各岗位在换岗交接时按作业标准进行检查，发现问题及时纠正，做好记录；7.2 秩序管理班长巡查：秩序管理班长巡回监督检查秩序管理各岗位的作业情况，每天巡回监督检查不少于4 次，做好记录；7.3 小区经理抽查：秩序管理巡视、车辆管理现场及客户装修现场，每天至少一次，做好记录。8、 保洁服务管理1. 外环境的保洁项目及内容保洁质量要求实施方案日周月季清扫地面垃圾、树叶等无瓜果皮壳、纸屑等杂物、无积水、无污渍、无烟蒂。巡回路牌、标志、指示牌干净、无尘灰、无污渍擦拭一次拣拾花圃内外垃圾目视无枯枝、无果皮、无饮料罐、无废

33、纸杂物。巡回行人路 /车路面之清扫无明显泥沙、污垢，每100 平方米内烟头、纸屑均不超过2个，无一厘米以上石子。巡回清洁照明设施、标牌无积尘、无污迹，透明度好。擦拭一次各进出口台阶清洁无尘、无污渍、光亮。巡回 一次冲洗地下车库无异味、泥土、垃圾和堆放物巡回外围立柱之清洁无积尘、无污垢、光亮。垃圾箱、垃圾桶箱体内外四壁干净无污渍、箱口箱内外无垃圾、无异味、箱桶外表干净、无污渍、桶内垃圾超过1/2 桶或发现有异味及时处理巡回 一次清洗2. 检查手段：2.1 视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。2.2 手检：用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面无明显灰尘、污迹。2.3 嗅检：凭嗅觉气味进行检

34、查，保持空气清新。3. 质量监督保证严格的检查规程是保证作业标准，作业规程等管理制度落实的重要手段，我们主要通过三查制度，三检手段和培训教育来实现。某小区物业管理方案（五）9、 绿化服务管理1. 绿化服务内容及标准1.1 草坪a. 草坪覆盖度不少于95%；b. 每周巡查一次，并做好相关记录；c. 应控制病虫害，草坪色泽正常，生长良好，无杂草；a.灌溉必须湿透根系层，应浸湿的土层深度为100mm不发生地面长时间积水； b. 灌溉量根据土质、生长期、草种等因素确定；c. 灌溉时期和灌溉时间可按下列规定：- 冷地型草，春秋两季度充分浇水，保持生长。夏季适量浇水，宜早晨浇，安全越夏。- 暖地型草，夏季

35、应勤浇水，宜早、晚浇，保持生长。a.草坪长到60-70mm寸，应进行修剪，修剪高度冷地型草坪宜为50mm暖地型宜为40mmb. 草坪修剪的频率及次数根据情况而定。a. 应及时清除杂草，除早、除小、除了；b. 清除杂草的方法有：人工除草、化学除草。a. 冷地型草种追肥宜在春季和秋季，暖地型草种的施肥宜在晚春；b. 追肥应以复合肥料为主。追肥的时间和数量可根据土壤肥力、草种和幼苗生长等情况而定。早春、晚秋可施有机肥。施肥方法可撒施和根外追肥。a. 病虫害的防治都应以防为主，防治结合；b. 对不同种病虫害的防治可根据具体情况选择无公害药剂或高效低毒的化学药剂。a. 更新复壮的方法有：补播草籽复壮法、

36、条状更新法、定期封闭法和断根更新法。a. 草坪应有整齐的边缘线，装饰性草坪或花坛内，可运用切边机切边养护。边缘斜坡宜为300mm；1.2 乔灌木a. 对新栽植的树木应根据不同树种和不同立地条件进行适期、适量的灌溉，应保持土壤中有效水分；b. 已栽植成活的树木，在久旱或立地条件较差，土壤干旱的环境中也应及时进行灌溉，对水分和空气温度要求较高的树种，须在清晨或傍晚进行灌溉，有时还应适当进行叶面喷雾；c. 灌溉前应先松土。夏季灌溉宜早、晚进行，冬季灌溉选在中午进行。灌溉要一次性浇透，尤其是春、夏季节；d. 树木周围暴雨后积水应排除，新栽树木周围积水尤应尽快排除。a. 乔木、 灌木下的大型野草必须铲除

37、，特别是对其危害严重的各类藤蔓植物，例如兔丝子等；b. 树木根部附近的土壤要保持疏松，易板结的土壤，在蒸腾旺季须每月松土一次；c. 中耕除草应选在晴朗天气，土壤不过分潮湿的时候进行；d. 中耕深度以不影响根系生长为限。1.2.3 施肥a. 树木休眠期和栽植前，需施基肥。树木生长期施追肥，可以按照植株的生长势进行；“注”：花灌木应在开花前、开花后进行。果木应按有关果木种类不同的养护要求进行。b. 施肥量应根据树种、树龄、生长期和肥源以及土壤理化性状等条件而定。一般乔木胸径在15cm以下的，每3cm胸径应施堆肥1.0kg，胸径在15cm以上的，每3cm胸径施堆肥1.0-2.0kg。树木青壮年期欲扩

38、大树冠及观花、观果植物，适当增加施肥量；c. 乔木和灌木均应先挖好施肥环沟，其外径应与树木的冠幅相适应，深度和宽度均为25-30cm；d. 施用的肥料种类应视树种、生长期及观赏等不同要求而定。早期欲扩大冠幅，宜施氮肥，观花观果树种应增施磷、钾肥。注意应用微量元素和根外施肥技术，并逐步推广应用复合肥料；e. 施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得触及树叶。a. 树木应通过修剪调整树形，均衡树势，调节树木通风透光和肥水分配，调整植物群落之间 的关系，促使树木生长茁壮。各类绿地中乔木和灌木的修剪以自然树形为主。- 乔木类：主要修除徒长枝、病虫枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭伤枝以及枯枝和烂头。行道树主干要

39、求3.2m高；遇有架空线者应按杯状形修剪（悬铃木按“三主六枝十二叉"杯状形修剪）； 树冠圆整，分枝均衡；树冠幅度，不宜覆盖全部路面，道路中间高空宜留有散发废气的空隙。- 灌木类灌木修剪应使枝叶繁茂，分布匀称；花灌木修剪，要有利于促进短枝和花芽的形成，修剪应遵循“先上后下，先内后外，去弱留强，去老留新”的原则进行。- 绿篱类绿篱修剪，应促其分枝，保持全株枝叶丰满；也可作整形修剪，特殊造型绿篱应逐步修剪成型。花球确保春秋两季各修剪一次。- 地被、攀缘类地被，攀缘植物修剪应促进枝分，加速覆盖和攀缠的功能；对多年生的攀缘植物要定期翻蔓，清除枯枝，疏删老弱的藤蔓。b. 修剪时切口都必须靠节，剪

40、口应在剪口芽的反侧成45 度倾斜；剪口要平整，应涂抹园林用防腐剂，对于过于粗壮的大枝应采取分段截枝法，防扯裂，操作时必须保证安全；c. 休眠期修剪以整形为主，可稍重剪；生长期修剪以调整树势为主，宜轻剪。有伤流的树种应在夏、秋两季修剪。1.3 补植树木1.3.1 树木缺株应尽早补植；1.3.2 补植季节a. 落叶树：应在春季土壤解冻以后，发芽以前补植或在秋季落叶以后土壤冰冻以前补植。b. 针叶树、 常绿阔叶树：应在春季土壤解冻以后，发芽以前补植；或在秋季新梢停止生长后、降霜以前补植1.4 枯死植株的挖除1.5 花坛花境a. 根据天气情况，保证水分供应，宜清晨浇水，浇水时应防止将泥土冲到茎、叶上；

41、b. 做好排水措施，严禁雨季积水；c. 花卉生长旺盛期，应适当追肥，施肥量根据花卉种类而定。施肥后要立即喷洒清水，严禁肥料沾污茎、叶面；d. 及时做好病虫害防治工作；e. 花坛保护设施应经常保持清洁完好；f. 花坛换花期间，每年必须有1 次以上土壤改良和土壤消毒。每次换花期间地裸露不得超过5 天；g. 花卉应生长健壮、花型正、花色艳、花期长，并且注重做好“五一”， “十一”花卉管理；h. 花坛内应及时做好清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；及时补种、换苗。花坛内缺株倒苗不得超过3-5 处，无枯枝残花（残花量不得大于15%）。a. 应按计划及时做好花卉的补种、填充；b. 应根据所用花卉的习性及时更

42、新翻种；c. 花境全年可以某一季为主花期，观赏期不得少于100 天；d. 修剪、整枝及时。花后及植株休眠期残花枯枝不得大于15%；e. 每年休眠期必须适当耕翻表土层，施加有机肥；f. 及时做好病虫害防治工作；落实日常养护，做到无杂草垃圾。/sell某小区物业管理方案（六）十 设备维修服务银滩物业公司实施定人、定机、定岗及相互配合的运作管理方式。根据设备机房安全管理制度，设备人员安全守则实施安全管理。制定运行管理规程，实施日常巡视与周期检查保养工作。制定设备系统安全操作规程，规范设备操作管理。按统一的设备帐、卡、物管理办法，维修保养内容要求，质量检查标准实施标准化管理。根据设备完好率统计标准对设

43、备设施的完好程度进行统计，确保安全正常运行和使用。10.1 设备管理内容物业设备在安装调试验收通过后，就进入了运行使用阶段，这时就需要物业管理公司运用先进的管理方法和良好的技术对物业设备进行维修保养，保证这些设备正常运行，充分发挥它们的功效。物业设备管理的好坏与否，直接影响到其使用功能和使用寿命，这样对使用过程中保证设备的正常运行，加强日常和维修管理提出了更高的要求。1 供配电设备1.1 每日按照设备、设施巡视内容与程序巡视配电机房设备，并记录配电房巡视记录表；1.2 配电机房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。1.3 按设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和供配电设备（设施）维修保养规程的内

44、容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；1.4 供配电设备、设施维修工作记录于设备、设施维修记录表内；1.5 供配电设备发生异常和故障及时报告管理处经理，记录设备故障记录表，并在经理协同下排除异常和故障。1.6 每年 12 月制订下一年度设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表；1.7 管理处每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写供配电系统检查表。2 供气设备与煤气公司保持联系，每周巡检，请煤气公司定期专业保养，随时进行报修。3 电梯设备3.1 每周按设备、设施（年度）周期检查、保养计划表进行定期保养，同时负

45、责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内；3.2 设备发生异常和故障及时报告经理，记录于设备故障记录表上, 并及时处理。3.3 定期巡视电梯设备，填写电梯房巡视记录。发现异常及时通知电梯维保人员并报告经理，督促维修保养；3.4 每年 12 月制订下一年度设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表；3.5 管理处每月定期组织电工和电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写电梯设备系统检查表。对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；4 给排水设备4.1 每日一次巡视泵房设备，并记录水泵房巡视记录表；4.2 水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。周

46、交替更换一次；4.3 按设备、设施（年度）周期检查、保养计划表进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；4.4 给排水设备发生异常和故障及时报告管理处经理，记录设备故障记录表，并在经理 协同下排除异常和故障。4.5 每年 12 月制订下一年度设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表；4.6 管理处每月定期组织检查给排水设备的运行状况，填写给排水系统检查表。5 消防系统5.1 日常巡视秩序管理人员负责消防设施的日常巡视，每月对小区内消防设施巡视一遍，将巡视结果记录于记录表内。5.2 定期检查5.3 维修保养6 设备检查标准6.

47、1 供配电设备 电力变压器l 检查电力变压器是否符合要求。l 分接开关档位是否与电源相符。l 外壳接地装置是否可靠，接地电阻是否合格。l 变压器温度是否在要求范围内，通风是否良好。l 三相电压表是否平衡，变压器声响是否正常。l 各接线端子紧固是否良好。 低压开关柜l 耐压试验是否符合规范规定。l 二次接线与电器或端子排的连接应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全。l 接地线连接应紧密牢固。l 操作部分应灵活，接点和机械闭锁的动作应正确。l 闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好。l 接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。 照明设备 l 灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐。l

48、 开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，照明灯头有无触电危险。l 照明线路的绝缘是否良好，接线头不应外露，灯具高度是否符合规定。6.2 电梯设备 曳引机 l 主机运行正常，速度平稳可靠。l 冷却风机正常、有效。l 减速和润滑良好，油位正常。l 制动器完好、可靠。 轿厢 l 内部按钮齐全完好，信号登记有效。l 照明完好，通风机运转平稳，无异常声。l 手动、自动操作运行正常。l 超载报警正确可靠。l 轿门开闭平稳，时间适中。 安全系统 限速开关可靠，动作灵敏 l 各安全开关齐全、性能可靠、有效。l 各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效。l 急停开关完好，性能可靠有效。l 检修及运行

49、状态正常。 导轨导靴 l 连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位。l 运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳。l 导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全。l 各导轨表面无重大锈蚀。6.3 摄像监控系统 控制台 l 各控制器件运行正常，能实行切换定机、扫描式监视等。l 操作键盘灵活、可靠。l 电源锁开关完好。 显示屏 l 各显示屏上监视器齐全、完好，显像清晰，符合设计要求。l 各显示器接线清楚，无随意拉接线。l 监视器安装牢固、可靠。 电源设备 l 交流稳压电源工作正常、稳定。l 各输出电路熔丝配置合理，没有不规则行为。l 高、低压电源严格分离，交、直流电源分隔明显，无随意拉接线。l 二路电源切换正常、可靠

50、。l 设备接地保护、防护等安全、可靠。 摄像机 l 各摄像机工作正常，配置数量齐全。l 带云台、带变焦的摄像机应调节自如，符合性能要求。l 各摄像机防护罩应齐全（ 特别是室外型） 。l 各摄像机镜头的光圈调定正确，确保显像清晰，符合设计要求。 录像机 l 所配录像机齐全，性能良好，符合性能要求。l 各摄像监视点的信号，均能切换到录像机上进行录制（ 包括切换到备用录像机） 巡更系统 l 主机、序号机功能完好。l 电源、充电体充放电正常。l 配套附件完好。l 信号传输线路良好。6.4 安保防盗系统 对讲装置 l 户内对讲装置能与大门通话。l 主机联系情况良好。 巡更系统 l 主机、序号机功能完好。

51、l 电源、充电体充放电正常。l 配套附件完好。l 信号传输线路良好。6.5 消防系统 消火栓泵 l 消火泵 （ 流量、扬程等主要参数） 符合出厂要求。l 管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活。l 消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象。l 电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好。l 水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。l 管道设备等无锈蚀、无渗漏。 增压泵 增压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂标准。 消火栓及配套设施l 各层消火栓箱及附件齐全完好。l 启动报警按钮完好、性能可靠。l 各层消火栓出水压力符合要求。l 消防接合器齐全、有效，无泄漏

52、。l 户外立式消火栓齐全有效，开启灵活。l 消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记。 喷淋泵 l 喷淋泵 （ 流量、扬程等主要参数） 符合出厂要求。l 管道附件齐全有效、各阀门启用灵活。l 喷淋泵运行平稳、润滑良好，无咬泵现象。l 电气控制和器件齐全、正常可靠，性能完好。l 泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。l 管道设备等无锈蚀，无渗漏。/sell 某小区物业管理方案（七）7 设备管理安全制度7.1 电工安全守则“有人工作，禁止合闸”的指示牌7.2 监控中心安全管理制度7.3 配电房安全管理制度7.4 电梯机房安全管理制度8 应急处理方案8.1 消防应急处理监控室值班接报，通知巡视秩序管理员三分钟赶到现场，确认火警后，及时报告第一责任人三分钟赶到现场。如火警较小，即启用楼层现有消防设备，组织现场补救。如现场火势较大，无法自行补救时，第一责任人出任应急总指挥，监控室即为应急指挥中