蓬莱市农村宅基地集约可持续利用探究

1、蓬莱市农村宅基地集约可持续利用探究摘要：针对农村宅基地的现实问题，对蓬莱市三个具有典 型性的乡镇村庄进行分析并提出对策建议，为农村宅基地的 集约可持续利用提供科学的依据和基础。关键词：宅基地；可持续利用；分析；蓬莱市一、基本情况调查1、被调研的城市规划区登州街道3个村庄为620户， 人口为1446人，农业人口为1341人，宅基地宗数为706户， 宅基地总面积141亩。城市规划区内的宅基地标准为0. 2亩, 共有闲置宅基地9户，面积1.8亩，空置住宅17户，用地 面积3. 4亩，一户多宅基地33户，多占面积6. 2亩，超占宅 基地宗数41户，超占面积3. 2亩；村内空闲地面积8. 75亩。 不合

2、理宅基地宗数（空置宅基地、闲置宅基地、一户多宅基 地、超占宅基地）占宅基地总宗数的14. 16%；不合理宅基地 面积及超占面积占宅基地总面积的10. 35%。村内空闲地面积 可审批宅基地数43宗。2、被调研的沿海北沟镇3个村庄为1605户，人口为4252 人，农业人口为4176人，宅基地宗数为2043户，宅基地总 面积613.2亩。宅基地标准为0.25亩，共有闲置宅基地12 户，面积3.0亩，空置住宅77户，用地面积21.4亩，超占 宅基地宗数1304户，超占面积108.7亩；村内空闲地面积 10亩。不合理宅基地宗数占宅基地总宗数的68. 18% ；不 合理宅基地面积及超占面积占宅基地总面积的

3、21.71%o村内 空闲地面积可审批宅基地数40宗。3、被调研的南部山区村里集镇3个村庄为448户,人 口为1443人，农业人口为1285人，宅基地宗数为636户， 宅基地总面积155. 32亩。宅基地标准为0.25亩，共有闲置 宅基地7宗，面积1.7亩，空置住宅67户，用地面积22. 1 亩，一户多宅基地46户，多占面积13. 7亩，超占宅基地宗 数50户，超占面积4.28亩；村内空闲地面积3.6亩；不合 理宅基地宗数占宅基地总宗数的26. 73% ；不合理宅基地面 积及超占面积占宅基地总面积的26. 90%o村内空闲地面积可 审批宅基地数15宗。二、农村宅基地使用、管理方面存在的问题和原因

4、分析 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不 能超过规定的标准，这是土地管理法律的规定。然而，从统 计的数字看出，目前农村中一户多宅的，超标准建筑等现象 普遍存在。且从以上调查资料可以看出沿海农村经济较发达 地区情况最为严重比例达到了 68. 18%,山区经济较弱的偏远 地区情况次之为26. 73%,城市规划区内由于管理比较严格违 规现象最少为14.16%。通过这次调研，导致宅基地超标准、 一户多宅、住宅空闲以及“空心村”等现象，经分析主要有 以下几种原因：1、建新不拆旧。农村经济的发展和农民生活水平的不 断提高，现新建的房屋选址多围绕原村庄道路及周边建设， 村内老房存在“三老三多”

5、现象，老房子多用来堆放杂物或 关养猪牛，有的则完全闲置不用，老人居住的房子多，闲置 的老房多。这种现象在经济较发达，管理相对滞后的北沟镇 表现的尤其明显。2、历史原因造成的。原有的老宅基地经过翻建、扩建 后，多余宅基地面积，没有退还村集体。现多数村仍然采用 过去大集体规划的标准，采取宁错不乱的规划方式，出现大 面积超标准现象。3、人口变化。全家人出外打工，使宅基地长期空闲。 这样情况在较偏远的山区尤其普遍，从表1分析计算可以得 出村里集镇的房屋空闲率为11.64%,较登州街道和北沟镇的 3.68%、4. 36%分别多出了 7. 96和7. 28个百分点。4、遗产继承。出现一多户宅现象。老年人为

6、子女准备 的结婚后的住宅，因子女当兵、考学、外出工作等，变卖了 房产后，没有及时办理过户手续，而出现一户多宅的现象。三、应对问题的方法及措施1、对一户有两处以上的宅基地村里可以采取旧房统一 作价收购，按照规划可以保留的房子由村集体经济组织或者 村民委员会采用出卖、出租、无偿调剂等形式，安排给经济、 住房“双困难户”居住。对多余的宅基地上的房屋不得翻 建，房屋损坏不能利用的必须退回多余的宅基地。2、由于相应法律的缺失和不健全，对于超占土地的违 法成本相对较低，所以“大宅院"式的建设屡禁不止，因此 建立土地有偿使用制度可以从根本上杜绝这一现象。对超出 农宅批准面积部分的土地的实行有偿使用

7、，并适当提高使用 价款，从经济的层面着手来彻底遏止宅基地圈占风，以期达 到控制大宅院现象的目的。3、在新农村建设过程中，对人口少、布局零散、土地 利用率不高的村，实行撤销合并，对居民分散或“空心村” 重新进行村庄规划，集中建设，确保土地的集约可持续利用。 同时，积极鼓励村镇建设向中心镇、中心村集中。在审批方 面对农村居民新建、迁建住宅用地，一律现场勘测，对村内 有空闲地的，一律不得占用耕地，以遏制空心村面积的不断 扩大。4、设立退宅的专项奖励或补助资金，盘活农村宅基地 的买卖市场。当地政府应该尽快研究制定并出台农村宅基地 有偿退出奖励或补助办法，设立专项奖励或补助资金，用于 农民自愿退出闲置宅基地的奖励或补助。以这种经济奖励的 办法弥补村民的退宅损失，解除其后顾之忧，促使其主动腾 退闲置宅基地。四、结语农村宅基地集约利用已经成为当前国土部门研究的重 点工作，然而在实施过程中由于各地经济、文化、历史等方 面存在着差异，在促