住房作为投资品的相关问题研究

1、住房作为投资品的相关问题研究摘要：住房和衣食住行一样是人们生活的必需品，而我国将居民 购房作为投资品归入固定资本。住宅的属性之间关系到我国房地产 业的发展，也对整个国民经济产生重大影响。文章从住宅的属性出 发，对住宅的投资属性进行了分析，分析了住宅作为投资品给社会 和国民经济带來的危害，并提出转变住宅投资属性、促进房地产市 场健康稳定发展的几点建议。关键词：住房；投资品；消费品一、住房的投资属性分析住房的属性关系到我国房地产业的发展方向。国家统计局和联合 国制定的1993年国民经济核算体系中把居民购房支出归类为固 定资产投资。第一，对住房投资行为的认识。如果住房作为能够产生未来收益 的投资品，

2、那么买房投资就是一种投资活动。为什么有那么多人明 明有一套住房，仍然还要用自己的储蓄或银行贷款去买二套房？这 种行为的唯一合理动机就是，买入后等待房价大幅上涨，而后卖出 获取收益。其实这部分收益就是简单的高低价格差，与一般的投机 炒作行为特点无异。从而，买房投资表面上的收益性，被误认为是 一种理性的投资活动，这样住房就被误认为是一种投资品。第二，住房与其他投资品的比较。类似于买房投机的一种常见活 动是投资黄金、玉器等物品，在最近几年也是非常火热。这两种行 为表面看都属于投机活动，虽然黄金、玉器等物品也不具有内在产 牛价值的属性，但是其具有稀缺性和不可再生性。因此房屋随着吋 间的推移会逐渐地磨损

3、和消耗，本身的使用价值将渐渐降低，保值 和增值功能无从谈起。所以，买房投资不仅是非理性行为，而且连 最基本的成为投机品的属性都很难具备，更不用说成为投资品了。现在比较热得另一种投资行为是股票。从表面上来看，炒股和买 房投机属于同一种类型的投机行为，都是为赚取差价。但是，股票 还不同于房屋，其中本质的区别在于：股票的背后是公司或企业， 是一种实实在在的生产要素组合。因而，换作价值投资的角度来炒 股，完全可以忽略股票价格波动的因素，更不用低买高卖去赚钱， 而是稳稳地分享公司或企业成长的价值。显然，房屋完全不具有股 票的这些特性。二、住房作为投资品的危害第一，推动房地产价格上涨，引发房地产泡沫。在城

4、市化过程中, 我国的工业、住房和商业用地需求增加，而将住房作为投资品会进 一步加大土地需求。土地的所有权垄断及土地的稀有性共同决定了 土地供给的低弹性，在浓烈的房地产投资氛围下，势必会导致土地 价格上涨，住房成本增加，房价上涨，导致房地产泡沫。第二，引发土地方面的问题。一是土地有效供给减少。土地总量 有限，政府为了提高财政收入，会将土地投放于支付出让金较高的 行业。房地产投资热会导致开发商不惜出高价购买土地，这样土地 就会大量的供给房地产业，一些更需要土地的行业因此得不到土 地，这样会使土地的有效供给减少和低效使用。二是房地产土地需 求的增加会挤占农用地，引发粮食危机。房地产投资热，开发商对

5、建筑用地的需求增加，而土地的数量一定，城市的土地用完后，他 们又由城市不断地向乡村发展，我们以前看到的绿荫浓密的农田现 以被大片高楼覆盖。如此发展，我国十几亿人口的粮食问题十分令 人担忧。第三，大量房屋空置，导致资源浪费。房地产投资者买房是为了 赚取房价上涨的差价，并不是为了居住。花口大的人力、物力、财 力建造的房屋一直处于闲置状态，是对资源的巨大浪费，同时，由 于投资需求的增加，新的房子还正在不断建设，新原材料等各种资 源还在不断地浪费。相关数据报道：中国每年新建房屋面积占到世 界总量的50%,建筑能耗占到全社会能耗的40%。有学者声称：我 国建筑的平均寿命只有30年，年产垃圾数以亿计。据资

6、料显示， 英国建筑的平均寿命达到132年，美国的建筑平均寿命也达到了 74 年（数据来源：搜狐焦点网）。第四，拉大贫富差距，造成社会不公平。住房作为投资品引发的 差距主要体现在三个方面：一是不同区域z间的财富分配不均，由 于城市化进程不同，造成地方政府的土地资产收益存在口大的差 距，而地方政府的财政收入大部分用于基础设施建设，这样就恶化 了区域z间经济发展的不平衡性；二是有房者与者财富分配的两极 分化，有的人有几套房子，在房价上涨的过程中，他们财富不断增 加，而有的人买不起房子，房价上涨，他们的压力越來越大。三、改变住房投资属性的相关建议坚持以消费为目的发展房地产。坚持以消费为目的就是发展房地

7、 产始终都是为了增加居民住房面积、改善住房条件。在宏观上加强 止确的引导和调控，加强投资与故终消费的衔接，减少闲置和浪费, 避免房地产发展方向的偏离。第一，繁荣房地产租赁市场。健全租赁市场的相关规则可以有效 地减少买房的需求。当从住房者的利益角度考虑，租房和买房的差 别不是很大时，就会有一部分人选择租房，这样对买房的需求就会 产生替代。买房的需求减少，房地产投资热就会渐渐地冷却下来。第二，高清房地产市场的真实供需状况，促进供需平衡。目前房 地产市场存在虚假信息，如开发商惜售现象，供求关系并非真实反 应。政府必须坚决打击豪华商品房的建设，开发商的大量囤地，以 及制造虚假销售等行为，为房地产市场打

8、造一个公正的市场竞争环 境。对购而不住处于闲置状态的房屋,制定必要的条例加快其流转。 对以消费为目的的购房给予一定的优惠。第三，把住房价格列入居民消费价格指数。房价能够反映广大居 民对消费的实际感受，因此要反映居民消费价格的实际情况就不应 该将房价排出在居民消费价格指数之外。即使这样做有困难，可以 将投资和消费分开。作为投资品的部分，纳入非居民消费指数；作 为消费品的部分纳入居民消费指数。从而逐步推动住房由投资品向 消费品过渡。总之，房地产业的核心问题是社会问题，而非经济问题。发展房 地产的主耍目的是解决居民的居住问题。从社会整体看，住房一经 建造完工，其价值就随着不断的折i口而减少，没有任何投资意义。 因此，要从