城中村改造方案

1、关于大兴路地区城中村改造工作方案的建议意见大兴路地区城市综合改造范围内交错分布着多个城中村，此部分城中村人均耕地极少，公共基础设施薄弱，“脏乱差”现象突出，土地资源粗放利用，人居环境不佳，城市 面貌滞后。鉴于城中村的长期存在和无序发展已经严重影响 了大兴路地区城市综合改造项目的进程和土地的集约利用， 制约了城市整体形象和品位的提升，对区域内的城中村实施 全面改造已成为城市发展的必然选择和突破项目瓶颈问题 的当务之急。根据市、区政府和城中村改造领导小组办公室 的要求，我们经过深入调研和分析，就城中村改造工作提出 以下建议意见，供领导决策参考。一、基本情况本次城中村改造范围涉及莲湖、未央两区，行政

2、村13个，农村村民 7545人，集体土地 3150亩，宅基地 902.75亩，飞地111.98亩。具体情况如下：辖区村名占地面积（亩）宅基地（亩）村民人数备注莲 湖 辖 区丰禾村799. 81359. 713016行政村白家口村428. 41129. 911201行政村郭家口村177. 7124. 6293行政村任家口村27. 4750.5425飞地五一村6. 18飞地潘家村38. 83飞地大白杨东村39.532. 37未央区飞地小计未 央 辖 区大白杨东村580. 16126. 891650行政村大白杨西村532. 16135. 46行政村小白杨村214. 37960行政村李上壕村43. 3

3、143. 31行政村李下壕村6. 08插花地，飞地范北村104.17范南村93.22未央宫街办13.79莲湖飞地43.9319.89小计合计3150902.757545、总体思路（一）指导思想以科学发展观为统领，统筹城乡一体发展，按照“市区 联动、政府主导、市场运作、整体改造、先建后拆、集中安 置、利民惠民”的原则，将多个城中村改造合并为一个项目， 同步实施旧村改造和新居工程，组织分散建房居住的农民合 理聚居，彻底改善农民居住条件， 全面建设新型城市化社区， 整体推进“四个转变”。（二）工作目标城中村改造腾出的土地通过招拍挂程序推向市场，与大 兴路地区城市综合改造项目形成集约化、组团化优势，把

4、城 市建设管理的“难点”问题转变为“亮点”项目把单一的 城中村改造项目转变为提升农民人居水平的惠民工程。高标准实施农民集中居住试点示范区（即新居工程） 做到城市小区和农民新居一体化，基础设施和公共服务设施 3一体化，社区服务和管理一体化，妥善安置大兴路地区城中 村改造涉及的全部农民，以人为本，构建和谐社区。（三）工作原则大兴路地区城中村改造务必坚持 “统一规划、 统一供地、 统一标准、统一配套、统一建设、统一管理”的“六统一” 原则。即：纳入大兴路地区城市统一规划，统一供地，统一按 城市居住小区的性质和标准， 统一配套小区路、 水、电、气、 通讯和排污、治污等基础设施，以及文化、教育、卫生、商

5、 贸、绿地等公共服务设施，由政府授权委托的国有公司统一 组织建设，并实行统一的社区服务和管理，满足被拆迁安置 农民和进城落户农民转为城镇居民后的生存和发展的需要。（四）实施主体 以国有公司为项目改造业主，由其具体承担土地开发整 理、兴建新居工程的投融资功能和建设职能，在政策法规指 导下，按市场规则引入国有、民营、外资等多种资金，大手 笔运作大兴路地区所涉及的全部城中村改造项目，打破行政 村界限，解决“插花地”瓶颈问题，集约利用国有和集体土 地，成片实施改造开发。三、运作模式（一）组织机构 莲湖、未央两区政府会同城中村改造领导小组（以下简 称领导小组）授权委托大兴路地区城市综合改造开发建设公 司

6、（以下简称建设公司）为大兴路地区城市综合改造所涉及 的所有城中村改造项目的唯一业主，具体承担城中村改造涉 及的策划、规划、征地拆迁、公建配套实施、招商引资、新 居建设等职能。领导小组负责大兴路地区城中村整体改造（含新居建 设）方案和各村无形改造方案的审批，协调解决项目实施过 程中的难点热点问题，并按照“一村一案”的原则指导建设 公司制订城中村征地拆迁安置方案。大兴路地区城市综合改造管委会（以下简称管委会）负 责牵头组织建设公司具体实施城中村改造中的旧村改造和 新居工程，协调相关手续办理，并合理安排计划使其匹配大 兴路地区城市综合改造总体实施进度。（二）旧村改造1、策划规划城中村改造涉及的策划和

7、规划工作纳入大兴路地区城 市综合改造的策划和规划大局，通盘考虑、一并实施。2、征地拆迁征地拆迁安置方案应综合考虑各村实际，按照“一村一 案”的原则制订。 拆迁安置补偿方案及过渡补助标准参照 安市房屋拆迁管理实施细则及配套政策执行，提供实物和 货币两种补偿方式供村民选择。实行房屋产权调换的，原则上应集中安置于农民集中居住试点示范区（即新居工程） 人均安置面积不低于 65 平方米。3、土地流转 大兴路地区城中村改造一次性全部纳入城中村改造目 录，腾迁出的土地严格依照最新规划，一次性全部上报省政 府审批转为国有土地，然后按照招拍挂程序推向市场。（1）开发条件成熟的地块，引入社会资金投资参与， 即由社

8、会投资商作为前期投资单位，以协议形式确定拆迁包 干价格和一级开发投资收益，采取挂牌方式出让。（2）开发条件不成熟的地块，纳入周边城市综合改造， 作为有机整体进行包装，并按照招拍挂程序推向市场。4、无形改造按照西安市相关政策文件规定，由区农工局牵头实施。（三）新居工程1、建设用地农民集中居住试点示范区（即新居工程）的建设用地由 政府另行配置土地解决，具体方式如下：（1）新居工程建设用地规划定点，根据实际需要可采 取异地或原地两种方式，原则上在单一的国有土地上选址定 点，尽量避免定点在既有国有土地又有集体土地的地块上。（2）利用国有土地建设农民新居，按划拨方式供地的， 由市国土局办理用地手续，建设

9、公司在与拆迁户签订的拆迁安置协议中明确房屋用地性质。（3）选址农村集体土地建设拆迁安置房，由所在区的 国土分局办理用地手续。土地依法征收后，由市国土局办理 划拨用地手续。（4）选址范围内既有国有土地，又有集体土地的，分 别按第二条和第三条的方式处理。新居工程实施完成后，办 理分户国有土地使用证时，土地面积按整宗地进行分摊 计算。（5）以划拨方式取得土地使用权的新居工程拆迁安置 房，一律不得向社会销售。既有国有土地又有集体土地的宗 地，按集体土地面积分摊的房屋，只能用于安置实施“新居 工程”的农民。（ 6）以出让方式供地的，免交土地出让金或以低于市 场价格的方式确定出让价格。2、建设模式 新居工

10、程的项目业主为建设公司，按照城市居住小区的 规划条件和经济适用住房的建设标准，由其自主开发建设或 者引入社会投资商以 BT 模式实施建设。新居工程建设应享 受相应的市、区两级类似项目的优惠政策。项目建成后统一 实施城市居住小区标准的物业管理。3、建设周期新居工程的建设周期应与城中村改造计划相匹配，做到 先建后拆、定向安置，从居住条件和拆迁体制上惠民利民， 确保失地农民利益不受侵占。（四）公建配套 旧村改造和新居工程范围内的公建配套建设，除市政府 已确定计划修建的项目外，统一由建设公司筹资实施建设。（五）资金来源 旧村改造和新居工程所需资金全部由建设公司自行解 决并承担投资风险。其中，实施公建配

11、套所需资金，除市政府已确定计划修 建的项目外，通过区基投公司搭建的开行资金平台，以融资 代建的方式贷款解决，还款来源为城中村改造专项资金和项 目收益。四、政策支持 鉴于城中村改造中的旧村改造和新居工程定位于惠民 工程，拆迁让利多、新居标准高，项目投资回报率较低甚至 存在风险。同时我们又通过建设公司的平台解决了项目资本 金紧缺的问题， 因此恳请市、 区两级政府给予以下政策支持：（一）在大兴路地区城中村改造项目中所涉及的市、区 两级城中村改造专项资金，全额补贴给项目业主，专款用于 本项目。（二）大兴路地区城中村改造项目中所涉及的公建配 套，其中市政府已确定计划修建的项目，恳请市政府协调有关单位加快

12、实施进度。（三）建立新居工程项目报建绿色通道，确保新居工程 建设进度。新居工程建设的报建费用减半，免收城市基础设 施配套费、人防工程异地建设费、工程定额测定费、工程质 量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、散装水 泥专项基金。以出让方式供应新居工程建设用地的，免交土 地出让金或以低于市场价格的方式确定出让价格。（四）为有效化解拆迁户对迁居高标准的新居工程的抵 触情绪，建议对新居工程住宅区物业服务费用予以部分补 贴，补贴期限自新居工程交付使用之日起至新居工程用地性 质转为国有土地性质之日止。具体补贴标准为：多层住宅， 按每月 0.25 元/ 平方米予以补贴；高层住宅，按每月0.5 元/ 平方米予以补贴。自新居工程用地性质转为国有土地性质 之日起，新居工程业主按物业服务合同约定标准足额缴纳物 业服务费用。政府补贴的物业服务费用，由新居工程建设单 位按照有关政策规定，安置完经核实的全部农业人口后，从 通过提高土地使用强度而多建部分配套用房的经营收入中， 以行政区为单位进行统筹解决。（五）新居工程的产权办理，无论其土地性质是集体还