【地产策划PPT】合肥深港数字产项目决策定位

1、合肥深港数字产业园项目决策定位合肥深港数字产业园项目决策定位华厦伟业 上海金贝2006.12.5项目开发决策点项目开发决策点l市场l客户l现金流和周期l项目利润l项目风险 市场情况市场情况l工业地产土地储备量巨大，到工业地产土地储备量巨大，到0606年末，全市有近年末，全市有近7070平方平方公里的工业土地储备量公里的工业土地储备量l高新区域办公和厂房类产品存量高新区域办公和厂房类产品存量5050万万，可销售面积，可销售面积2020万万平方米平方米, ,销售率销售率35%35%，供应大于需求供应大于需求l城市中心办公楼产品市场存量城市中心办公楼产品市场存量4545万平方米左右，年消化万平方米左

2、右，年消化量量2020万平方米左右，万平方米左右，供应大于需求供应大于需求l高新区开发建设特征与其他工业园开发模式差别较大，高新区开发建设特征与其他工业园开发模式差别较大，除经开区有个别工业项目市场化销售外，其他区域没有除经开区有个别工业项目市场化销售外，其他区域没有此类产品。高新区的物业类型不适应传统工业要求，产此类产品。高新区的物业类型不适应传统工业要求，产业与其他园区没有互动的机会业与其他园区没有互动的机会l市场总体情况厂房与市场对接程度极低，办公楼产品供市场总体情况厂房与市场对接程度极低，办公楼产品供大于求，不适合整体开发，开发进度需要根据资金和市大于求，不适合整体开发，开发进度需要根

3、据资金和市场消化情况控制场消化情况控制类似工业项目汇总表类似工业项目汇总表案名功能建筑形态总建面积推案量销售量存量格林硅谷办公独栋双拼别墅5.6万5.6万2.2万3.2万名称名称华亿科技华亿科技皖通高速皖通高速高科技产高科技产业园业园铭磐铭磐慧慧谷谷安徽大学科安徽大学科技园技园安徽省科安徽省科园创业中园创业中心心合肥国家大合肥国家大学科技园学科技园天怡天怡新世新世纪纪合肥高新区合肥高新区留学生创业留学生创业中心中心智蜀智蜀ceo科技产业园科技产业园建筑面积建筑面积16800010000013590340001820021300400003200070000推案量推案量一期开发8幢多层厂房，共4

4、01户一期4f、12f一期7栋洋房共42户一、二期已建成电子楼、化工中心、创业中心全部开发全部开发共72套一期开发6幢3f标准厂房，共190套全部开发一期开发8幢开盘日期开盘日期一2006.5一期2002一2006.9一、二期1999200320012006.1119982006.1租售周期租售周期6个月个月4年年2个月个月7年年3年年5年年1个月个月8年年11个月个月本项目的主力客户群体本项目的主力客户群体高新区域的企业是本项目需要争取的主力客户群体，产品设计和销售推广应当围绕客户需求展开。按照使用意向分为租赁客户和购买类客户按照地区划分为高新区域客户和城市中心版块客户按照购买目的分为投资类

5、和自用目的按照使用面积分：150平方米以下区间、150-300平方米区间、300以上区间客户分析客户分析 高新区购买办公楼的客户特征高新区购买办公楼的客户特征l目前的办公面积和物业条件难以满足现在客户需求，需要更换物业条件更好，办公空间更大的场地l已经经营三年以上的客户才具备条件购买本项目物业 l企业规模迅速发展，需要从技术服务阶段向产品化阶段发展, (有人员扩张的因素和生产场地扩大的因素两方面)l现有办公条件不小于150平方米 (平均办公面积条件因素,现有办公场地扩张限制的因素 租金占成本比重逐年增加,超过10%的成本比重)市中心办公楼版块客户l客户对产品有个性需求，本项目产品完全满足客户办

6、公和辅助功能需求 办公场地本身条件以及商业配套设施完整,包括:交通、餐饮、会务等功能设施l客户呈现高端倾向，面积需求偏大,建筑和环境要求高，希望新物业形象上能够超越和替代原物业l城市中心板块办公客户现有面积200平方米以上，年办公租金超过10万，且在逐年增加。l办公企业的服务对象具有明确的指向性，该对象不是以地理上的半径距离划分；投资类客户 以物业的投资回报率作为重要标准，关注租金和售以物业的投资回报率作为重要标准，关注租金和售 价的相互关系价的相互关系 属于中长期的投资行为，客户以租金收益和物业升值为盈利目的属于中长期的投资行为，客户以租金收益和物业升值为盈利目的 对产品的品质、使用价值、市

7、场前景非常关注对产品的品质、使用价值、市场前景非常关注 其他客户特征l计划进入高新区的企业，办公面积小，购买的产品既能够作为办公楼也可以解决辅助居住功能，此类客户多从投资客户手中租赁 客户不排斥购买办公楼，但是没有购买习惯，投资购买心理与生活习惯有很大关联度 客户购买各类型物业的心理暗示过程 住宅住出租(住或办公) 商铺租做生意 办公楼租？ 大客户进入本项目的可能性较小大客户进入本项目的可能性较小 本报告所指大客户需求面积3000-5000平方米以上。此类型客户进入各开发区多数与管委会联系接洽，此类型客户大多选择自建、自用。（高新区土地储备量足够，达29平方公里） 理由一：大面积需求客户面积需

8、求有一定弹性，往往需要一定数量的面积储备，自建可解决，购买则难以解决。 理由二：此类客户面积需求大，投资大，采用自建的方式节约成本 理由三：大面积客户购买办公楼或厂房，价格和付款方式相比较中小客户， 条件苛刻，商业价值较低项目定位思考项目定位思考l考虑产品与市场的对接考虑产品与市场的对接 厂房厂房,办公楼办公楼,研发中心研发中心,哪一类产品更合理哪一类产品更合理.办公楼办公楼,研发中心何种产品更准确研发中心何种产品更准确 l高新区的客户需求高新区的客户需求 10年引进年引进 800个项目个项目,平均每年平均每年80个个,60个租或买个租或买,300平方平方/户计算户计算,年消化量年消化量1.8

9、万平方米万平方米l着眼于本项目差异化竞争着眼于本项目差异化竞争 1.功能差异化,以满足企业需求为核心设计产品, 2.建筑外观差异化,具有明显的识别特征和心理暗示 3.产品平面分割差异化l产品的适应性与兼容性产品的适应性与兼容性 兼顾小面积和大面积客户的需求 兼顾 租赁客户和购买类客户的需求 兼顾办公和生产的需求 提示：高新区10个已经投放市场的项目中，6个项目只租不售， 4个项目只售不租。项目定位项目定位l产品定位 l形象定位 l功能定位 提示：项目推广阶段，项目的形象推广根据不同时期的产品和客户特征而决定，主要取决于目标客户。销售参考的因素销售参考的因素l本项目产品的销售价格和市场的对接程度

10、 高新区产品价格区间高新区产品价格区间2200-2800元元/平方米平方米 留学生软件园留学生软件园270家企业，平均面积家企业，平均面积119平方米平方米 国家大学产业园综合楼国家大学产业园综合楼68家企业，平均面积家企业，平均面积 200平方米平方米 在售个案累计销售率在售个案累计销售率35%l产品形态产品形态 与本项目的容积率、建设成本、产品功能有很大关联与本项目的容积率、建设成本、产品功能有很大关联 容积率高容积率高建筑高度建筑高度建筑成本提高建筑成本提高 产品平面功能性放大产品平面功能性放大开发总量增加开发总量增加投入加大投入加大 开发渐进开发渐进,建筑建高建筑建高,产品户型渐大的过

11、程产品户型渐大的过程 l推广策略和半径推广策略和半径 以高新区为主要推广区域，以目前高新区的消化速度和市场容量，本项目全部在区域内销售以高新区为主要推广区域，以目前高新区的消化速度和市场容量，本项目全部在区域内销售难度较大，需要跨区竞争争取更多市场份额加快销售速度难度较大，需要跨区竞争争取更多市场份额加快销售速度 产品竞争能力的条件产品竞争能力的条件l产品的性能价格比较 同类间产品比较价格、品质、功能，任意两个指标相同时，第三指标是影响客户购买的决定因素l产品在区域市场内的差异化竞争 竞争现状:同质竞争，销售速度慢,比价格, 比地段l产品和客户嫁接的完整度 以客户需求为中心（实际是以企业需求为

12、中心）,完善产品已经出现的工业产品类型工业厂房 租赁价格 12元/平方米孵化器类型办公楼 租赁价格 20元/平方米办公楼 销售价格 2600元/平方别墅（独栋、联排、双拼） 销售价格 2800-4000元/平方米产品形式探讨产品形式探讨产品不可取的形式传统生产厂房大面积商业大面积办公楼50米以上高层建筑形态可能的产品形式科研办公楼中小型办公楼公寓式办公楼产品定型的几种类可能产品定型的几种类可能工业用地办公楼 可以达到规划部门的要求 办公楼销售市场供应量大，销售周期长工业用地商务公寓 市场需求大，对开发和销售回款有利 但是项目规划审批难以通过工业用地商务公寓办公 部分产品形式兼顾公寓功能使用功能

13、办公化 兼顾住宅功能是适应市场要求，办公化是符合政府利益,客户不排斥购买办公楼,但没有购买习惯建议产品形式建议产品形式l产品功能兼顾公寓功能，增加客户基数l小面积loft产品，能够满足办公功能和局部居住功能，扩大购买客户群体（总体量15000-20000平方米左右）lloft公寓面积40-70平方米左右l中型办公楼，单套300平方米以下产品分析产品分析 产品成本产品成本 loft增加部分面积不摊土地价格、不增加配套及费，相比较层高4米左右平层办公楼增加200元/平方米土建成本。 客户接受度客户接受度 该产品的空间质感比较好，同时具有比较好的性能价格比，市场接受度比较高。 产品竞争优势产品竞争优

14、势 相比较平层产品，得房率高 还原真实价格，比同类产品有竞争优势 可以兼顾住宿功能，对投资 客户和住宅客户有吸引力 几个价格参考：与市中心办公楼价格、高新区办公楼价格、住宅平均价格、高新区域住宅价格 必要条件必要条件l可以拿出一栋楼按照孵化器标准建造，获得政策方面的支持，同时不影响整个项目市场化开发,孵化器的题材是本项目做办公楼和小面积产品的前提，l采用商务公寓的方式推广，扩大客户群体，加快销售速度l商务公寓最终实现办公功能，服务于租赁类的办公客户lloft商务公寓产品相对独立的规划区域注:假如不做孵化器产品,项目无法预售,土地价格也有比较大的区别规划建议说明项目按照功能划分建筑组团东南角建筑

15、一层设置商业辅助设施，节约用地项目开发建设留有弹性开发的区域，根据市场情况决定是否将容积率做足控制建筑密度，尽可能增大集中绿化面积对于区内的绿化景观设计力求达到最近自然的设计效果，营造出静谧、平和、纯粹、回归自然和质朴的环境。尽量多的设置车位，保证园区企业和商务来往(访客)的停车需求,部分建筑可以架空一层(2.2米),用于停车。堆场部份按要求需硬化处理，建议作为停车场使用道路推界区域设置停车位loft产品规划相对集中，区域规划相对独立户型设计的均好性；外立面与同类项目差异化控制建筑高度作为降低项目成本的保障之一强调建筑的院落关系和高低关系总平图建筑立面效果loft产品财务分析及测算财务分析及测

16、算项目开发成本预算项目收入表项目收入表物业类型物业类型一期一期二期二期三期三期总计总计建筑面积1412038000413759349593495低层9000220002246753467高层160001890834908商业配套51205120项目地块占地90亩亩（6万平方米）。地上总建筑面积93495平方米，其中低层研发楼部分共计53467平方米，高层研发楼部分共计34908平方米,商业配套部分共计5120平方米。项目计划分三期滚动开发。 现金流量表现金流量表项目资金回收期预计项目资金回收期预计12-15个月个月项目项目估算指标估算指标估算金额（估算金额（rmb）2007年上年上2007年下

17、年下2008年上年上2008下年下年2009年上年上销售收入17,400,000.00 61,600,000.00 78,500,000.00 81,000,000.00 41,250,000.00 现金流入017,400,000.00 61,600,000.00 78,500,000.00 81,000,000.00 41,250,000.00 总投资土地出让金13,500,000.00 契税4.00%540,000.00 土地登记交易费10元/m2934,950.00 建设成本13,414,000.00 40,100,000.00 44,033,250.00 管理费用3.00%402,42

18、0.00 1,203,000.00 1,320,997.50 销售费用2.50%335,350.00 1,002,500.00 1,100,831.25 财务费用5.00%20,121.00 60,150.00 66,049.88 不可预见费3.00%10,060.50 30,075.00 33,024.94 营业税及附加5.55%965,700.00 3,418,800.00 4,356,750.00 4,495,500.00 2,289,375.00 土地增值税预征1%2%现金流出30,122,601.50 45,814,525.00 50,910,903.57 4,495,500.00

19、2,289,375.00 净现金流量(12,722,601.50)15,785,475.00 27,589,096.43 76,504,500.00 38,960,625.00 累计净现金流量(12,722,601.50)3,062,873.50 30,651,969.93 107,156,469.93 146,117,094.93 所得税(15%)2,367,821.25 4,138,364.46 11,475,675.00 5,844,093.75 税后净现金流量(12,722,601.50)13,417,653.75 23,450,731.97 65,028,825.00 33,116,

20、531.25 行业基准利率10%0.90910.90910.82640.82640.7513现金流量净现值(11,566,117.02)12,197,989.02 19,379,684.90 53,739,820.98 24,880,449.93 累计税后净现金流量(11,566,117.02)631,872.00 20,011,556.90 73,751,377.88 98,631,827.80 项目敏感性分析项目敏感性分析成本波动波动幅度-10%-5%05%10%成本135625296.6143160035.3150,694,774.00158229512.7165764251.4税后利润

21、109312805.8102908277.998,631,827.8090099222.0883694694.19利润率80.6%71.9%65.5%56.9%50.5%收入波动波动幅度-10%-5%05%10%销售收入251779500265767250279755000293742750307730500税后利润74,044,319.1875 85,274,034.58 98,631,827.80107,733,465.36875 118,963,180.7625 利润率49.1556.6%65.5%71.5%78.95项目风险项目风险来自于政策风险、市场风险、财务风险来自于政策风险、市场

22、风险、财务风险来自政策风险的几种可能 1、对工业项目产品的规范要求 2、银行系统对工业项目的信贷政策 3、政府对工业项目规划及开发指标（容积率）最低要求的强制规定 4、产权证明的办理的不确定性市场风险的来源 1、市场供应过剩 2、同质化产品集中 3、销售周期长财务风险：项目运作的现金流、项目开发周期、项目开发成本提高风险控制风险控制l各项政策需要确定，主要是规划条件、产权分割办理、银行信贷政策、税费政策（对开发企业和经营企业）等条件的确定l一期产品的成功开发是项目成功的关键，产品应当采取差异化的路线入市，产品和市场高度对接l一期产品建筑以低层为主，缩短建设周期，节约建设成本l以前期产品大部分资

23、金销售回流为必要条件实施后一期的产品开发，确保项目资金运作安全l开发以资金流转最快为第一原则，并非以利润最大化为第一原则。项目实施到第三期作为整个项目利润最大化的调节关键点。 汇报完毕,谢谢!浦东别墅市场四月月报浦东别墅市场四月月报2008.52008.5本次汇报内容本次汇报内容第一部分第一部分 上海独栋别墅市场上海独栋别墅市场第二部分第二部分 浦东独栋别墅市场浦东独栋别墅市场第三部分第三部分 浦东独栋别墅竞争个案市场分析浦东独栋别墅竞争个案市场分析第四部分第四部分 浦东高端住宅市场浦东高端住宅市场第五部分第五部分 浦东高端住宅竞争个案市场分析浦东高端住宅竞争个案市场分析第一部分第一部分 上海

24、独栋别墅市场分析上海独栋别墅市场分析市场供应市场供应08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套; 与三月份相比，供应量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供应开始减少，大规模供应很难持续；市场供应明细市场供应明细区域区域楼盘名称楼盘名称新增面积新增面积新增套数新增套数套均面积套均面积奉贤海湾世纪佳苑230.351230.35海湾假日花园4330.8215288.72青浦朱家角康桥水乡小城43491.51173251.40西郊华城5868.349652.04四荷艺墅6147.5420307.38大华云庭6572.0321312.95宝山海德花园10036.6529346.

25、09大华河畔华城2698.2711245.30嘉定安亭新镇673.182336.59松江天马花苑10479.6432327.49佘山3号17208.860286.81上海晶园4124.2613317.25复地艺墅6458.324269.10昌鑫花园5500.4214392.82合计123820.1424292.034 4月上海独栋新增情况月上海独栋新增情况目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；从供应量看，在从供应量看，在3 3月上海独栋市场大量放量后，月上海独栋市场大量放量后，4 4月份新增量供应有所减少，月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，

26、供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓；但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓；从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计区域加大了推案量，总计6.26.2万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加；增加；松江地区的佘山板块新增量持续增多，继松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3 3月顶级别墅

27、大量供应后，月顶级别墅大量供应后，4 4月份佘月份佘山山3 3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为3.23.2万方；万方；本司认为，本司认为，4 4月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；市场供应结论市场供应结论市场去化市场去化4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供应时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现；独栋的成交量有所增加，但还没有达到去

28、年同期水平；市场成交明细市场成交明细4 4月上海独栋市场成交前月上海独栋市场成交前6 6名名从成交个案来看，集中在上月有新增量供应的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现；佘山3号受新增供应的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快；以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供应不足的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求；南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好；马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；楼盘名称楼盘名称去化面积去化面积去化套数去化套数成交均价成交均价区域区域佘山3号868

29、63229416松江御翠园71282390991浦东康桥水乡68152719306青浦南郊别墅58761728641闵行绿城玫瑰园3516544401闵行俐马花园35031264686浦东市场价格市场价格从价格方面来看, 随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元 /平米的高位运行；由于受到4月小独栋供应增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；从供应量看，从供应量看，4 4月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放

30、量最大，为放量最大，为4.34.3万方，占整个市场供应的三分之一；万方，占整个市场供应的三分之一；从成交量看，受到从成交量看，受到3、4月份新增供应的影响，月份新增供应的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未达到去年同期的体量；但成交体量还未达到去年同期的体量；从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；市场结论市场结论我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，但受别墅用地禁令的

31、政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；第二部分第二部分 浦东独栋别墅市场分析浦东独栋别墅市场分析市场供应市场供应浦东地区别墅供应不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4月份无新增供应，浦东别墅用地不足，别墅的稀缺性依然明显；市场去化市场去化在新增供应的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主要为御翠园和俐马花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别墅由于缺少后续供应和开发商的惜售心理，去化较差；市场价格市场价格08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开创

32、历史新高水平，达到了7.4万元/平米的高价；御翠园供应充足，预计未来浦东的成交均价仍将在高位运行；从供应量看，在从供应量看，在3 3月份的集中放量后，月份的集中放量后，4 4月份没有新增供应，未来别墅将不会月份没有新增供应，未来别墅将不会有大规模新增供应的集中上市；有大规模新增供应的集中上市；从成交量看，受到从成交量看，受到3 3、4 4月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的增长，并成为整个上海独栋市场的热点；增长，并成为整个上海独栋市场的热点；从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，4 4月份成交价格进

33、一步提升，达月份成交价格进一步提升，达到到7.47.4万元的高位运行；万元的高位运行；虽然受到虽然受到3 3月供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应月供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；市场结论市场结论第三部分第三部分 浦东独栋别墅竞争市场分析浦东独栋别墅竞争市场分析案名案名九间堂九间堂现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商上海证大三角洲置业有限公司目前已累计推出48套别墅，去化了39套；楼盘位置楼盘位置芳甸路599弄产产品品规规划划占地占地10.67万平方米户数户数50容积率容

34、积率0.27户均占地户均占地2-3亩房型面积房型面积700-800地下室面积地下室面积100-200价格价格单价单价70000范围范围6000-7000万折扣情况折扣情况/主力主力6000万九间堂九间堂1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价九间堂九间堂/ / / / / / /1 15965964742347423/ / / /目前，该项目仅有9套别墅供应；浦东别墅的稀缺性明显，作为浦东顶级别墅的代表，

35、开发商有惜售心理，影响了该案的去化；案名案名汤臣高尔夫别墅八期汤臣高尔夫别墅八期现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商汤臣高尔夫（上海）有限公司目前为止已推出58套，目前已去化了55套；楼盘位置楼盘位置龙东大道415弄产产品品规规划划占地占地3.9万方户数户数89户容积率容积率0.29户均占地户均占地1-3亩房型面积房型面积370-470地下室面积地下室面积/价格价格单价单价60000-66000范围范围2200-3000万折扣情况折扣情况/主力主力2500万汤臣高尔夫别墅八期汤臣高尔夫别墅八期1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套

36、数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价汤臣高尔夫汤臣高尔夫/ / / / / / / / / / / / /该盘目前只剩3套房源，受供应不足的影响，已经长期没有成交；案名案名棕榈泉花园棕榈泉花园现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商上海西北盛唐房地产有限公司2007年5月推出41套，合计面积1.6万方；截止目前已去化了20套，未来供应21套；楼盘位置楼盘位置龙东大道3800弄产产品品规规划划占地占地26.7万平方米户数户数/容积率容积率0.3户均占地户均占地1-3亩房型面积房型面积460-930地

37、下室面积地下室面积200-380价格价格单价单价60000范围范围1200-3700万折扣情况折扣情况/主力主力1600万左右棕榈泉花园棕榈泉花园1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价棕榈泉花园棕榈泉花园/ / / /1 139439433941339413 31550155038424384243 3102110213822138221为项目的最后一期，在板块缺乏后续供应的情况下，项目的性价比和稀缺性

38、明显；案名案名东源丽晶别墅东源丽晶别墅现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商上海源东房地产开发有限公司该案近年来未推出新房源，目前已供应46套房源，已去化了41套,楼盘位置楼盘位置巨峰路1589弄产产品品规规划划占地占地50万平方米户数户数558容积率容积率0.36户均占地户均占地1-2亩房型面积房型面积258-1200地下室面积地下室面积/价格价格单价单价30000范围范围775-2000万折扣情况折扣情况/主力主力900-1200万东源丽晶别墅东源丽晶别墅1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均

39、价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价东源丽晶东源丽晶/ / / / / / /1 13913912355123551/ / / /该项目本月无成交，目前还剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅别墅；项目还有后期房源，但推盘时间未定；案名案名汤臣湖庭花园汤臣湖庭花园现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商上海汤臣浦东房地产开发有限公司08年3月1号,新开72套别墅,其中独栋12好套,合计面积为5223.84,楼盘位置楼盘位置罗山路2255弄产产品品规规划划占地占地24.36万户数户数172（1期，独栋+联排）容积率容积率0.4

40、6户均占地户均占地1-1.5亩房型面积房型面积435-450地下室面积地下室面积135价格价格单价单价40000-45000范围范围1500-2000万折扣情况折扣情况/主力主力1700万汤臣湖庭花园汤臣湖庭花园1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价汤臣湖庭花园汤臣湖庭花园/ / / / / / /10104353435338425384251 14354354217942179该案目前还剩1套独栋，其

41、他为联排别墅；案名案名御翠园御翠园现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商上海和联房产开发有限公司在结束了一年的沉寂后，08年3月21日，该案推出77套独栋。截止目前，该盘去化了35套，未来供应42套。楼盘位置楼盘位置浦东区花木路1883弄产产品品规规划划占地占地104万方户数户数420容积率容积率0.15户均占地户均占地0.5-1亩房型面积房型面积295-318地下室面积地下室面积150-170价格价格单价单价58000-74000（价格包含地下室）范围范围2600-3600折扣情况折扣情况/主力主力2600御翠园御翠园1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积

42、成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价御翠园/ / / / / / /10103136313684958849582323712871289099190991本案一次性的大量推盘，暂时缓解了浦东市场的供应不足；而其快速的去化，则反映了客源对该板块顶级别墅的需求；案名案名俐马花园四期俐马花园四期现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商上海俐马向荣碧云房地产有限公司该盘07年未推出新房源，前期推出113套别墅已售完。08年3月26日，新推一批房源，供应量为6389平方米，面积在

43、273-304平米之间，合计22套，其中包含4套双拼和18套独栋.楼盘位置楼盘位置浦东新区 云山路2000弄产产品品规规划划占地占地22万方户数户数179（独栋+联排）容积率容积率0.5户均占地户均占地0.5-1亩房型面积房型面积273-304地下室面积地下室面积144-152价格价格单价单价56000-72000范围范围1500-2200折扣情况折扣情况/主力主力2000万左右俐马花园四期俐马花园四期4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价俐马花园俐马花园1212350335036468664686从开盘到现在该案成交了12套独栋，均价6.5万元/平米；该案售楼处对外称，所

44、有房源都已售完，但网上房地产显示，其他房源没有办理相关手续；第四部分第四部分 浦东高端住宅市场浦东高端住宅市场浦东高端住宅市场供应不足，三月份有仁恒河滨城推出4.5万方，而四月份仅有2836平米的供应，为绿地崴廉的放量，共计16套；目前，浦东高端市场除仁恒河滨城外，几乎供应很少，高端公寓市场日渐稀缺；市场供应市场供应受3月份新增供应的带动，浦东高端住宅的成交量开始增加；3月份，成交量为20169平方米，成交套数为155套；4月份新增供应不足，导致成交量相比3月有所下滑；市场去化市场去化市场价格市场价格4月，浦东高端公寓市场的成交主要为仁恒河滨城的市场表现，其64套的成交占据整个市场的60%，也

45、带动了整体成交均价的上升；浦东高端供应的成交均价基本稳定在28000-32000元/平米之间；从供应量看，从供应量看，4 4月份上半月的浦东高端公寓供应不足，仅有月份上半月的浦东高端公寓供应不足，仅有1616套房源，为绿套房源，为绿地崴廉的供应；地崴廉的供应；从成交量看，主要为仁恒河滨城的去化表现；从成交量看，主要为仁恒河滨城的去化表现；从成交价格看，浦东高端住宅成交价格与从成交价格看，浦东高端住宅成交价格与3 3月相比有所上升，为月相比有所上升，为3037030370元元/ /平平方米；方米；尽管尽管3 3月供应迅速增加，可以暂时缓解浦东高端公寓的市场需求；但从供应月供应迅速增加，可以暂时缓

46、解浦东高端公寓的市场需求；但从供应看，现阶段除了仁恒河滨城有供应外，其他高端楼盘很少有供应，未来供应看，现阶段除了仁恒河滨城有供应外，其他高端楼盘很少有供应，未来供应主要靠新开楼盘；同时，表明客源对高端公寓具有较高的市场需求，未来市主要靠新开楼盘；同时，表明客源对高端公寓具有较高的市场需求，未来市场看好；场看好；市场结论市场结论第五部分第五部分 浦东高端住宅竞争市场分析浦东高端住宅竞争市场分析案名案名仁恒河滨城仁恒河滨城近期动态近期动态开发商开发商上海仁恒房地产有限公司2008年1月4日,本案新推216套房源,合计面积32656平方米,房型为150平方米左右的三房;2008年3月15日，又新推

47、298套房源，合计面积45090平方米，房型依然为150平方米左右的三房;楼盘位置楼盘位置丁香路1599弄产产品品规规划划占地占地31.6万平方米容积率容积率2.3房型面积房型面积150-153价格价格单价单价36000元总价范围总价范围540装修标准装修标准/主力主力540该盘去化稳定，整个4月成交套数在64套左右；仁恒河滨城依靠自身的品质，一直都是关注的焦点；仁恒河滨城仁恒河滨城1 1月月2 2月月月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交

48、成交均价均价仁恒河滨城仁恒河滨城9393140441404433068330687 71056105630774307746969104311043132492324926464967696763347233472案名案名盛大金磐花园盛大金磐花园近期动态近期动态开发商开发商上海金磐房地产开发有限公司该案自2004年开盘至今一直没有新推增量；作为浦东在售的顶级个案，近期每月的去化量保持稳定，说明市场对于顶级公寓仍有一定需求；楼盘位置楼盘位置银城南路218号产产品品规规划划占地占地3.65万平方米容积率容积率3.5房型面积房型面积200-700价格价格单价单价55000-60000总价范围总价范围

49、1100-3600万装修标准装修标准4000元主力主力1200万1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价盛大金磐盛大金磐1 130230239278392782 256656641804418042 260460437958379581 13023023908639086该盘可售房源已经不多，仅有6套房源，后期推盘未定；从其稳定的去化可以看出，高端客源对陆家嘴地区的高端公寓存在需求；盛大金磐花园盛大金磐花

50、园案名案名财富海景花园财富海景花园近期动态近期动态开发商开发商 上海东闻房地产开发有限公司本项目于2007年12月28日新推5号楼105套房源，面积19097平方米，面积为160-200平方米左右；楼盘位置楼盘位置浦明路258弄产产品品规规划划占地占地4.86万平方米容积率容积率2.21房型面积房型面积250-350价格价格单价单价50000总价范围总价范围1250-1750万装修标准装修标准4000-5000主力主力1650万1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积

51、成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价财富海景财富海景3434118191181952334523342 26776774323343233/ / / /2 26656654696146961财富海景花园财富海景花园目前该案可售房源总共30套，后续供应欠缺；作为陆家嘴地区的高端公寓，该盘对高端客源具有较强的吸引力；案名案名裕龙花园裕龙花园近期动态近期动态开发商开发商上海长甲置业有限公司本案最近无新推房源；本案目前推出房源已经基本接近去化完全，后期无后续供应；楼盘位置楼盘位置源深路199弄产产品品规规划划占地占地12.8万方容积率容积率1房型面积房型面积152-330价

52、格价格单价单价34500总价范围总价范围524-1100万装修标准装修标准/主力主力600-700万1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价裕龙花园裕龙花园1 127227230756307561 127227230282302821 11971973082730827/ / / /3月成交1套,面积197平方米,成交价30827元/平方米;裕龙花园裕龙花园在春节销售淡季以及政策的影响下，在春节销售淡季以

53、及政策的影响下，2 2月份浦东别墅和高端公寓成交同比去年月份浦东别墅和高端公寓成交同比去年下降较大；随着新增供应的增加，市场成交有所回升，已经接近或达到去年同下降较大；随着新增供应的增加，市场成交有所回升，已经接近或达到去年同期水平；期水平；从上海整个别墅市场表现看，供应量的迅速增加带动了成交量的上升；从区域从上海整个别墅市场表现看，供应量的迅速增加带动了成交量的上升；从区域看，浦东地区成为市场的焦点，不管从成交量还是成交均价都对整个别墅市场看，浦东地区成为市场的焦点，不管从成交量还是成交均价都对整个别墅市场产生了深远的影响；以御翠园为代表的浦东顶级别墅的成交，直接带动了整个产生了深远的影响；

54、以御翠园为代表的浦东顶级别墅的成交，直接带动了整个独栋市场的量价齐升；独栋市场的量价齐升；从高端公寓看去化良好，但主要依托新增供应，表现为较高的市场表现；从高端公寓看去化良好，但主要依托新增供应，表现为较高的市场表现；随着浦东高端市场用地日益减少，浦东别墅和高端公寓稀缺性依然长期存在，随着浦东高端市场用地日益减少，浦东别墅和高端公寓稀缺性依然长期存在，后续市场看好；后续市场看好；结语结语汇报结束汇报结束敬请指导敬请指导浦东别墅市场四月月报浦东别墅市场四月月报2008.52008.5本次汇报内容本次汇报内容第一部分第一部分 上海独栋别墅市场上海独栋别墅市场第二部分第二部分 浦东独栋别墅市场浦东独

55、栋别墅市场第三部分第三部分 浦东独栋别墅竞争个案市场分析浦东独栋别墅竞争个案市场分析第四部分第四部分 浦东高端住宅市场浦东高端住宅市场第五部分第五部分 浦东高端住宅竞争个案市场分析浦东高端住宅竞争个案市场分析第一部分第一部分 上海独栋别墅市场分析上海独栋别墅市场分析市场供应市场供应08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套; 与三月份相比，供应量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供应开始减少，大规模供应很难持续；市场供应明细市场供应明细区域区域楼盘名称楼盘名称新增面积新增面积新增套数新增套数套均面积套均面积奉贤海湾世纪佳苑230.351230.35海湾假日花园4330

56、.8215288.72青浦朱家角康桥水乡小城43491.51173251.40西郊华城5868.349652.04四荷艺墅6147.5420307.38大华云庭6572.0321312.95宝山海德花园10036.6529346.09大华河畔华城2698.2711245.30嘉定安亭新镇673.182336.59松江天马花苑10479.6432327.49佘山3号17208.860286.81上海晶园4124.2613317.25复地艺墅6458.324269.10昌鑫花园5500.4214392.82合计123820.1424292.034 4月上海独栋新增情况月上海独栋新增情况目前，推盘主

57、力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；从供应量看，在从供应量看，在3 3月上海独栋市场大量放量后，月上海独栋市场大量放量后，4 4月份新增量供应有所减少，月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓；但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓；从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计区域加大了推案量，总计6.26.2万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应

58、，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加；增加；松江地区的佘山板块新增量持续增多，继松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3 3月顶级别墅大量供应后，月顶级别墅大量供应后，4 4月份佘月份佘山山3 3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为3.23.2万方；万方；本司认为，本司认为，4 4月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升

59、；观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；市场供应结论市场供应结论市场去化市场去化4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供应时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现；独栋的成交量有所增加，但还没有达到去年同期水平；市场成交明细市场成交明细4 4月上海独栋市场成交前月上海独栋市场成交前6 6名名从成交个案来看，集中在上月有新增量供应的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现；佘山3号受新增供应的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快；以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供应不足的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求；南郊别墅凭借闵

60、行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好；马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；楼盘名称楼盘名称去化面积去化面积去化套数去化套数成交均价成交均价区域区域佘山3号86863229416松江御翠园71282390991浦东康桥水乡68152719306青浦南郊别墅58761728641闵行绿城玫瑰园3516544401闵行俐马花园35031264686浦东市场价格市场价格从价格方面来看, 随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元 /平米的高位运行；