清华大学中国城市住区规划与住宅发展

1、中国城市住区规划与住宅发展中国城市住区规划与住宅发展金笠铭金笠铭前言前言 自自20世纪世纪80年代至今，中国城市住年代至今，中国城市住宅建设与经济科技社会的飞跃发展同步，宅建设与经济科技社会的飞跃发展同步，完成了历史的大跨越。不仅建设规模是完成了历史的大跨越。不仅建设规模是世界上空前的，基本上实现了世界上空前的，基本上实现了 “居者有居者有其屋其屋”，城市人均居住面积由，城市人均居住面积由80年代初年代初的的 不足不足5m2增加到增加到2000年的约年的约10m2，同时同时正在完成由计划到市场的转化，由实物正在完成由计划到市场的转化，由实物分配到货币分配的转化，由一元化投资分配到货币分配的转化

2、，由一元化投资到多元化投资的转化，由数量型到质量到多元化投资的转化，由数量型到质量效益型的转化，努力做到效益型的转化，努力做到“居者有其居者有其屋屋”。20年代来住宅建设变化的主要特征：年代来住宅建设变化的主要特征：住宅分配方式：由实物分配住宅分配方式：由实物分配实物与货币实物与货币分配分配货币分配货币分配居住生活模式：温饱型居住生活模式：温饱型小康型小康型后小康后小康型型住宅建设阶段：试点小区住宅建设阶段：试点小区小康示范小区小康示范小区国家康居示范工程国家康居示范工程当今所处的阶段当今所处的阶段 1. 数量增长期数量增长期 2. 分配变更期分配变更期 3. 交易活跃期交易活跃期 4. 质量

3、提升期质量提升期 5. 生活转型期生活转型期 6. 更新模式期更新模式期住宅建设三阶段概况住宅建设三阶段概况 1. 试点小区（试点小区（1985-2001.4） 全国大中小城市全面推开，先后分全国大中小城市全面推开，先后分为五批，共为五批，共400多个试点小区，其中多个试点小区，其中70多多个已经过建设部全面验收。主要解决工个已经过建设部全面验收。主要解决工程质量问题，同时倡导程质量问题，同时倡导“四新四新”应用应用（新材料、新结构、新技术、新工艺）。（新材料、新结构、新技术、新工艺）。北京恩济里北京恩济里住宅小区住宅小区 2. 小康型示范小区（小康型示范小区（1993年建设部提出年建设部提出

4、2000年小康型城乡住宅科技产业工程年小康型城乡住宅科技产业工程至至2001年年12月）月） 全国大中城市为主，先后批了全国大中城市为主，先后批了100个个示范小区，其中示范小区，其中30多个已通过建设部全面多个已通过建设部全面验收，年底结束。重点是提高科技含量，验收，年底结束。重点是提高科技含量，解决以下四个问题：科技应用、产品开发、解决以下四个问题：科技应用、产品开发、小区建设、政策导向。小区建设、政策导向。 重庆龙湖重庆龙湖小区小区 3. 国家康居示范工程（国家康居示范工程（1999年年） 全国大中城市为主，已批准全国大中城市为主，已批准50余个余个小区，重点解决性能认定、智能技术和小区

5、，重点解决性能认定、智能技术和绿色生态问题。绿色生态问题。 深圳信深圳信义假日义假日广场住广场住宅小区宅小区 3.1 性能认定（性能认定（90年代中开始研究）年代中开始研究）（1）适用性：）适用性： 包 括 住 宅 平包 括 住 宅 平面与空间布局、设面与空间布局、设备、设施配置、住备、设施配置、住宅可改造性、保温宅可改造性、保温隔热、室内隔音、隔热、室内隔音、照明与采光、通风照明与采光、通风换气、节能等。换气、节能等。（2）安全性：）安全性： 包括建筑结包括建筑结构、建筑防火、构、建筑防火、燃气、电气设备、燃气、电气设备、有毒有害物质危有毒有害物质危害程度等。害程度等。（3）耐久性：）耐久性

6、： 包括结构构包括结构构件、室内外装饰、件、室内外装饰、防水性能、防腐防水性能、防腐性能、设备等。性能、设备等。 （4）环境性：）环境性： 包括规划包括规划用地、用水用地、用水和节水、绿和节水、绿地及环境布地及环境布置、室外噪置、室外噪音与空气、音与空气、环境卫生、环境卫生、公共服务设公共服务设施与智能化施与智能化等。等。 （5）经济性：）经济性： 包括住宅性能成本比、包括住宅性能成本比、住宅性能价格比、住宅日住宅性能价格比、住宅日常运行能耗等。常运行能耗等。 由以上由以上5种性能划分为种性能划分为a、aa、aaa级（其中：级（其中：a小康小康型、型、aa后小康型、后小康型、aaa高级住宅、豪

7、华公寓、别墅）高级住宅、豪华公寓、别墅） 3.2 智能技术智能技术 （1）安全防范系统）安全防范系统 （2）信息管理系统）信息管理系统 （3）信息网络系统）信息网络系统 综合评定为一星、二综合评定为一星、二星、三星级星、三星级 。3.3 绿色生态住区绿色生态住区（ 1 ） 能 源 系 统） 能 源 系 统（residential power systems）（2）水环境系统水环境系统（water environmental systems）（3）气环境系统（气环境系统（air environmental systems）（4）声环境系统（）声环境系统（sound environmental s

8、ystems）（5）光环境系统（光环境系统（light environmental systems）（ 6 ） 热 环 境 系 统 （热 环 境 系 统 （ t h e r m a l environmental systems）（7）绿化系统（绿化系统（afforest systems） （8）废弃物管理与处理系）废弃物管理与处理系统（统（waste dispositon and management systems）（9）绿色建筑材料绿色建筑材料 （green construction materials） 绿色生态住宅示范小区各系统设计绿色生态住宅示范小区各系统设计建议标准建议标准 （详

9、复印件（详复印件“附录：绿色生态住宅示附录：绿色生态住宅示范小区各系统设计建议标准范小区各系统设计建议标准”）中国城市住区规划与住宅发展中国城市住区规划与住宅发展 5大趋势大趋势 1. 居住社区的形成与培育；居住社区的形成与培育； 2.“以人为本以人为本”、“以市场为导向以市场为导向”成为住区开发设计的主导理念，住宅的成为住区开发设计的主导理念，住宅的性能质量（适用性、安全性、耐久性、性能质量（适用性、安全性、耐久性、环境环境 性和经济性）成为住宅商品的基本要素；性和经济性）成为住宅商品的基本要素； 3. 3.“智能小区智能小区”、“绿色生态小区绿色生态小区”、经济适用房成为未来相当长一段时间

10、内经济适用房成为未来相当长一段时间内城市住宅消费热点；老人住宅、老人社城市住宅消费热点；老人住宅、老人社区开发建设成为国家和各级政府重大社区开发建设成为国家和各级政府重大社会目标。会目标。 4.住宅户型更加多样化、住区环境更住宅户型更加多样化、住区环境更加人性化、并富有文化，随着居住生活加人性化、并富有文化，随着居住生活模式的改变，住宅、公共设施与邻里开模式的改变，住宅、公共设施与邻里开发将出现新的原型。发将出现新的原型。 5.随着住房制度改革到位、房地产市随着住房制度改革到位、房地产市场的成熟，相关法律的健全和完善，个场的成熟，相关法律的健全和完善，个人权益将得到更充分的保护。人权益将得到更

11、充分的保护。 12大特点大特点 1.人口老龄化：人口老龄化： 新世纪初我国城市将全面进入老龄化，新世纪初我国城市将全面进入老龄化，将面临四个方面问题：将面临四个方面问题： （1）传统家庭养老方式面临挑战，新）传统家庭养老方式面临挑战，新型养老方式和对策提到日程；型养老方式和对策提到日程； （2）社会养老设施需求急增，而现状）社会养老设施需求急增，而现状奖金不足、建设滞后，难以满足市场需奖金不足、建设滞后，难以满足市场需求；求； （3）城市急需建立社会服务体系，老）城市急需建立社会服务体系，老人产业势在必行；人产业势在必行； （4）急需开发建设城市老人社区或多）急需开发建设城市老人社区或多种形式

12、老人公寓、老人住宅，并对居住种形式老人公寓、老人住宅，并对居住环境提出更高要求。环境提出更高要求。东京高龄集合住宅模式示意东京高龄集合住宅模式示意 2.家庭小型化：家庭小型化： 由于我国人口政策由于我国人口政策的成功，家庭人口逐年的成功，家庭人口逐年降低，户均人口已降至降低，户均人口已降至3.2人左右，小型家庭大人左右，小型家庭大量出现，这是一种社会量出现，这是一种社会进步，对住宅需求量增进步，对住宅需求量增大，对户型有更多样化大，对户型有更多样化需求。需求。 3.居住社区化：居住社区化： 市场经济下的城市场经济下的城市居民由于经济条市居民由于经济条件、社会文化背景件、社会文化背景不同而追求不

13、同的不同而追求不同的空间和文化定位，空间和文化定位，人们不仅满足居住人们不仅满足居住的基本功能，还要的基本功能，还要满 足满 足 “ 文 化 归 属文 化 归 属感感”、导致社区形、导致社区形成。这是社会进步成。这是社会进步必然趋势。必然趋势。 4.服务社会化：服务社会化： 社会化的服务是社会化的服务是现代城市生活的必现代城市生活的必然。随着我国全面然。随着我国全面进入小康社会，城进入小康社会，城市三产将促进各种市三产将促进各种社区服务体系的建社区服务体系的建立并趋于完善。立并趋于完善。 5.公服商业化：公服商业化： 市场化的城市商业、服务业、物业使市场化的城市商业、服务业、物业使居住社区的公

14、服设施绝大部分成为居住社区的公服设施绝大部分成为“盈盈利性利性”而非而非“公益性公益性”。但为了社会公。但为了社会公平和确保弱势人群的基本权益还应保有平和确保弱势人群的基本权益还应保有必要的必要的“公益性公益性”公服设施。公服设施。 6.社区智能化：社区智能化： 智能化是人居环境发智能化是人居环境发展必然，居社区智能化展必然，居社区智能化是城市现代化的基础，是城市现代化的基础，智能化（或智能化（或“数字化数字化”）社区宜以不同经济水平、社区宜以不同经济水平、不同标准的社区分等级不同标准的社区分等级逐步加以实现。逐步加以实现。 要特别注意智能化决不意味着取代人为要特别注意智能化决不意味着取代人为

15、的作用、管理的作用，的作用、管理的作用，“人、机、环境人、机、环境”应是有机的整体。应是有机的整体。 7.环境生态化：环境生态化： 创建创建“绿色生态小区绿色生态小区”不仅要建立一不仅要建立一整套绿色系统（整套绿色系统（9大系统），而且要确立大系统），而且要确立绿色理念，即绿色理念，即“人与自然和谐共生人与自然和谐共生”的的主旨，主旨， “绿色消费观绿色消费观”、“绿色文化观绿色文化观”，同，同时注意时注意 建立建立“亲地、亲绿、亲地、亲绿、亲水、亲子、亲水、亲子、亲合、亲合、 亲动物亲动物”的的“绿色空间网络绿色空间网络”。特别要注意因地制宜，并与当地自然、社特别要注意因地制宜，并与当地自然

16、、社会人文背景相融合。会人文背景相融合。 8.市场多样化：市场多样化： 城市人群的经济能力、文化背景、生城市人群的经济能力、文化背景、生活习俗、职业特点等的差异会越来越大，活习俗、职业特点等的差异会越来越大，住宅开发必须瞄准特定人群进行市场定住宅开发必须瞄准特定人群进行市场定位和文化定位，确定不同的房型、面积位和文化定位，确定不同的房型、面积标准、环境品质、市场配套及服务设施标准、环境品质、市场配套及服务设施等。等。 9.文化多元化：文化多元化： 小康时代的中国城市文化呈现多元化小康时代的中国城市文化呈现多元化趋势，有如下几种主要文化追求：趋势，有如下几种主要文化追求： （1）经济全球化与国际

17、文化；）经济全球化与国际文化； （2）社会进步与市民文化；）社会进步与市民文化；（3）科技发展与高科文化；）科技发展与高科文化；（4）小康生活与休闲文化；）小康生活与休闲文化；（5）回归自然与绿色文化；）回归自然与绿色文化；（6）扩展型文化与传统文化的回归。）扩展型文化与传统文化的回归。 10.产权私有化：产权私有化： 住房制度改革核心是实现货币分房，即住房制度改革核心是实现货币分房，即商品化，势必导致私人拥有产权（准确的商品化，势必导致私人拥有产权（准确的说为使用权）。只有从经济上、法律上真说为使用权）。只有从经济上、法律上真正确立和维护私人的权益，才能真正建立正确立和维护私人的权益，才能真正建立起健全的完善的社会主义市场经济机制。起健全的完善的社会主义市场经济机制。 11.公众参与化：公众参与化： 我国城市住房制度改革及私人权益我国城市住房制度改革及私人权益真正到位后，才能实现公众的真正参真正到位后，才能实现公众的真正参与，而不是摆样子、走过场的参与。与，而不是摆样子、走过场的参与。 12.住宅产业化：住宅产业化： 我国城市住宅建我国城市住宅建设规模居世界首位，设规模居世界首位，年均达年均达5亿亿m2以上，以上，但住宅产业化程度但住宅产业化程度不高，大约落后于不高，大约落后于发达国家近半个世发达国家近半个世纪，目前基本上还纪，目前基本上还停留在手工型、粗停留在手工型、粗放式生