PPT山东省新建商品房买卖合同示范文本讲解

1、1 1国家商品房买卖合同 （预售）暨山东省新建商品房买卖合同（预售）解读2商品房预售合同商品房预售合同 解读解读3 45n（二）新的法律、法规、司法解释和规章的颁布6789101112n（五）2014版商品房买卖合同新规要点解读1314151617（五）2014版商品房买卖合同新规要点解读18住房城乡建设部住房城乡建设部 工商总局关于印发工商总局关于印发商品房买卖合同示范文本商品房买卖合同示范文本的通知的通知建房201453号n各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅（建委、房地局）、工商行政管理局：n为进一步规范商品房交易行为，保障交易当事人的合法权益，切实维护公平公正的商品房交易秩序，贯彻合同法

2、、物权法等法律法规和部门规章，住房城乡建设部、工商总局对商品房买卖合同示范文本(gf-2000-0171)进行了修订，制定了商品房买卖合同（预售）示范文本（gf-2014-0171）、商品房买卖合同（现售）示范文本（gf-2014-0172）。现印发给你们，请各地充分认识推行本合同示范文本的意义，积极提倡和引导商品房交易当事人使用本合同示范文本，做好示范文本使用事项和市场交易风险提示等宣贯工作。各地在执行过程中发现的问题和有关建议，及时与住房城乡建设部和工商总局联系。n自本合同示范文本颁布之日起，原商品房买卖合同示范文本(gf-2000-0171)同时废止。 住房城乡建设部 工商总局2014年

3、4月9日19ngf-2014-0171 nsdf-2015-0001 合同编号： 商品房买卖合同示范文本（预商品房买卖合同示范文本（预 售）售） 山东省新建商品房买卖合同（预售）山东省新建商品房买卖合同（预售）n出卖人： _n买受人： _n中华人民共和国住房和城乡建设部 n中华人民共和国国家工商行政管理总局n二一四年三月山东省住房和城乡建设厅山东省工商行政管理局2020n目目 录录n说说 明明 n术术 语语n第一章 合同当事人n第二章 商品房基本状况n第三章 商品房价款n第四章 商品房交付条件与交付手续n第五章 面积差异处理方式n第六章 规划设计变更n第七章 商品房质量及保修责任n第八章 合同

4、备案与房屋（不动产）登记n第九章 前期物业管理n第十章 其他事项n附 件21说说 明明n1.本合同文本为示范文本，由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局共同制定。n各地可在有关法律法规、规定的范围内，结合实际情况调整合同相应内容。n2.签订本合同前，出卖人应当向买受人出示商品房预售许可证及其他有关证书和证明文件。 n3.出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。买受人应当审慎签订合同，在签订本合同前，要仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险。2222说说 明明n4.本合同文本【 】中选择内容、空格部位

5、填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。n【 】中选择内容，以划 方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打 ，以示删除。n5.出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。 n6.双方当事人可以根据实际情况约定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，出卖人和买受人都应当至少持有一份合同原件。2323术术 语语（专业术语解释（专业术语解释 ）n1.商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的取得商品房预售许可证

6、的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。n2.法定代理人：是指依照法律规定直接取得代理权的人。n3.套内建筑面积：是指成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。n4.房屋的建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。2424说说 明明n5.不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。n6.民用建筑节能：是指在保证民用建筑使用功能和室内热环境质量的前提下，降低其使用过程中能源消耗的活动。民用建筑是指居住建筑、

7、国家机关办公建筑和商业、服务业、教育、卫生等其他公共建筑。n7.房屋登记：是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。n8.所有权转移登记：是指商品房所有权从出卖人转移至买受人所办理的登记类型。2525说说 明明n9.房屋登记机构：是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。n10.分割拆零销售：是指房地产开发企业将成套的商品住宅分割为若干部分分别出售给买受人的销售方式。n11.返本销售：是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。n12.售后包租：是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租

8、买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。2626商品房买卖合同商品房买卖合同（预 售）n出卖人向买受人出售其开发建设的房屋，双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、中华人民共和国城市房地产管理法等法律、法规的规定，就商品房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本商品房买卖合同。27山东省新建商品房买卖合同（预山东省新建商品房买卖合同（预 售）售）n出卖人向买受人出售其开发建设的房屋，双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、中华人民共和国城市房地产管理法和山东省城市房地产开发

9、经营管理条例、山东省城市房地产交易管理条例、山东省商品房销售条例、山东省物业管理条例等法律、法规的规定，就商品房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本商品房买卖合同。2828第一章第一章 合同当事人合同当事人n出卖人：出卖人： n通讯地址： n注册地址： 邮政编码： n营业执照注册号： n开发企业资质证书号： n法定代表人： 联系电话：n电子邮箱： n委托代理人： 联系电话： n委托销售经纪机构： n通讯地址（注册地址）： 邮政编码： n营业执照注册号： n经纪机构备案证明号： n法定代表人： 联系电话：n电子邮箱： 29n第第1章章“合同当事人合同当事人”n2000年版合同文本规定的是“注册地

10、址”，但是由于注册地址和当事人的通讯地址并不总是一致。由于很多时候法律上要求一方当事人必须书面通知另一方后才发生一定的法律效果。n例如，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第11条第2款规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”n由此可见，明确当事人的通讯地址就很重要。所以，新版示范文本将原来的注册地址改为“通讯地址”。3030第一章第一章 合同当事人合同当事人n买受

11、人：买受人： n【法定代表人】【负责人】【本人】 ： n【国籍】【户籍所在地】： n证件类型：【居民身份证】【护照】【营业执照】【 】，证号：_n出生日期： 年 月 日，性别：_n通讯地址： _邮政编码：_联系电话：_n【委托代理人】【法定代理人】： n【国籍】【户籍所在地】： n证件类型：【居民身份证】【护照】【营业执照】【 】，证号：_n出生日期： 年 月 日，性别：_n通讯地址：_邮政编码：_联系电话_n（买受人为多人时，可相应增加）31委托代理人法定代表人委托销委托销售经纪售经纪机构机构法定代表人法定法定负责人委托代理人法定法定代理人代理人32二、与原合同内容相比本次修订二、与原合同内

12、容相比本次修订主要增加以下内容：主要增加以下内容：（一）增加委托销售经纪机构及其备案证明号（一）增加委托销售经纪机构及其备案证明号（二）将原版本的（二）将原版本的“委托代理人委托代理人”修改为修改为“委托代委托代理人理人”和和“法定代理人法定代理人”两类，供双方当事人选择两类，供双方当事人选择（三）将（三）将“注册地址注册地址”修改为修改为“通讯地址通讯地址”，确定送，确定送达的唯一性达的唯一性33第二章第二章 商品房基本状况商品房基本状况商商品品房房基基本本情情况况第一条第一条 项目建设依据项目建设依据第二条第二条 预售依据（预售依据（第三条第三条 商品房基本情况商品房基本情况第四条第四条

13、抵押情况抵押情况第五条第五条 房屋权利状况承诺房屋权利状况承诺3434第二章第二章 商品房基本状况商品房基本状况n第一条第一条 项目建设依据n 1.出卖人以【出让】【划拨】【 】方式取得位于 地块的建设用地使用权。该地块【国有土地使用证号】【 】为 ，土地使用权面积为 平方米。n土地使用权起始日期为 年 月 日， 终止日期为 年 月 日。n买受人购买的商品房(以下简称该商品房）所占用的土地用途为 ，土地使用权终止日期为 年 月 。n2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目的核准名称为 ，房地产开发经营权证号 ，建设工程规划许可证号为 ，建筑工程施工许可证号为 。35第二章第二章 商品房基

14、本状况商品房基本状况n第二条第二条 预售依据（预售依据（n该商品房已由 批准预售，预售许可证号为 。n修订依据：（对原合同进行修改完善）n针对合同示范文本分为预售和现售版本，删去“现房”、“预售”选项，在预售合同示范文本中，约定商品房可以预售的依据，填写预售许可证的核发机关和预售许可证号。3636第二章第二章 商品房基本状况商品房基本状况n第三条第三条 商品房基本情况商品房基本情况 n1.该商品房的规划用途为【住宅】【办公】【商业】【 】。n2.该商品房所在建筑物的主体结构为_，建筑总层数为_层，其中地上_层，地下_层。n3.该商品房为第一条规定项目中的 【幢】【座】【 】_单元_层_号。房屋

15、竣工后，如房号发生改变,不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一。该商品房的平面图见附件一。n4.该商品房的房产测绘机构为 ，其预测建筑面积共 _平方米，其中套内建筑面积_平方米，分摊共有建筑面积_平方米。n该商品房共有共用部位见附件二。该商品房共有共用部位见附件二。 n该商品房层高为 米，有 个阳台，其中 个阳台为封闭式， 个阳台为非封闭式。阳台是否封闭以规划设计文件为准。37n第三条是关于商品房规划用途、层数、位置、测第三条是关于商品房规划用途、层数、位置、测绘面积、阳台等房屋自然属性的约定。绘面积、阳台等房屋自然属性的约定。n修订依据：修订依据：（对原合同进行细化）n实践中，在

16、交房时出现许多因房屋面积、层高、阳台以及配套位置发生变更而拒不收房的纠纷。n大部分源于开发企业规划设计变更引起的房屋本身属性的变化；n此外，随着购房人对生活品质的追求，小区整体配套以及外围环境也成为购买商品房的主要理由，配套以及公共服务设施等房屋外围环境的改变也导致纠纷频出。3838第二章第二章 商品房基本状况商品房基本状况n第四条第四条 抵押情况抵押情况 n与该商品房有关的抵押情况为【抵押】【未抵押】。n抵押类型: , 抵押人： ，n抵押权人： ，抵押登记机构：_，n抵押登记日期： ，债务履行期限：_。 n抵押类型: , 抵押人： ，n抵押权人： ，抵押登记机构：_，n抵押登记日期： ，债务

17、履行期限：_。 n抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定见附件三。约定见附件三。 39第四条第四条 关于商品房抵押情况的约定关于商品房抵押情况的约定n修订依据：修订依据：（新增加条款）n实践中，期房、现房的销售时常会存在土地和在建工程的抵押，而且法律允许抵押物的转让；出于对受让人的保护，在买卖合同中将抵押的情况告知受让人是法律规定转让人应当履行义务。n因此，将“抵押情况”纳入合同主条款，要求出卖人履行将抵押情况告知买受人的法定义务；n同时，在附件中加入抵押的约定，要求出卖人在出售商品房前取得抵押权人同意转让的证明，以保证买卖合同的有效性

18、，降低事后发生纠纷给买受人造成损失的可能性。4040第二章第二章 商品房基本状况商品房基本状况n第五条第五条 房屋权利状况承诺房屋权利状况承诺n1出卖人对该商品房享有合法权利；n2该商品房没有销售给除本合同买受人以外的其他人；n3该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；n4 ；n5 。n如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成预售合同登记备案或房屋所有权转移登记的，*买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给

19、付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付【全部房价款一倍】【买受人全部损失】【 】的赔偿金。41n第五条是出卖人关于商品房权利状况的约定第五条是出卖人关于商品房权利状况的约定n修订依据：修订依据：（对原合同进行修改完善）n1.关于出卖人对房屋权利状况的承诺，主要涉关于出卖人对房屋权利状况的承诺，主要涉及权利瑕疵担保责任内容。及权利瑕疵担保责任内容。n2.关于出卖人对权利瑕疵担保责任的约定关于出卖人对权利瑕疵担保责任的约定42第三章第三章 商品房价款商品房价款第六条第六条计价计价方式方式与与价款价款第七条第七条付款方式方式与与期限期限第八条第八条逾期逾期付款付款责任责任4343第三章第三章 商品

20、房价款商品房价款n第六条第六条 计价方式与价款 n出卖人与买受人按照下列第 种方式计算该商品房价款：n1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米 （币种） 元，总价款为 （币种） 元（大写 元整）。n2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米 （币种） 元，总价款为 （币种） 元（大写 元整）。n3.按照套计算，该商品房总价款为 （币种） 元（大写 元整）。n4.按照_计算，该商品房总价款为 （币种） 元（大写 元整）。4444第三章第三章 商品房价款商品房价款n第七条第七条 付款方式及期限 n（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金 （币种） 元（大写），该定金于【本合同签订】【

21、交付首付款】【 】时【抵作】【 】商品房价款。n（二）买受人采取下列第_种方式付款： n1一次性付款。买受人应当在 年 月 日前支付该商品房全部价款。n2分期付款。买受人应当在 年 月 日前分 期支付该商品房全部价款，首期房价款 （币种） 元（大写： 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整），应当于 年 月 日前支付。 n 。45第三章第三章 商品房价款商品房价款n3贷款方式付款：【公积金贷款】【商业贷款】【 】。买受人应当于_年_月_日前支付首期房价款 （币种） 元（大写 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整），占全部房价款的 。n余款 （币种） 元（大写 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整

22、）向 （贷款机构）申请贷款支付。n4其他方式： n 。n（ ）46第三章第三章 商品房价款商品房价款n（三）出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。n该商品房的预售资金监管机构为 ，预售资金监管账户名称为 ，账号为 。n该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。约定见附件四。 47n第八条第八条 逾期付款责任 n除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第_种方式处理： n1按照逾期时间，分别处理 (（1）和（2）不作累加 ) 。n(1) 逾期在_日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之 _的违约金。 n(2) 逾期超

23、过_日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后， *出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起_日内按照累计应付款的_%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。n出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之_（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。n本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。n2_。 48第八条是对买受人逾期付款应当第八条是对买受人逾期付款应当承担的违约责任的约定承担

24、的违约责任的约定n修订依据：修订依据：（对原合同进行修改完善）n按时支付房价款是商品房买卖合同中买受人的基本义务。在商品房买卖合同中，对逾期付款的违约责任约定，是对出卖人合法权益的保护，体现着合同公平公正的原则。n按条款设计，将买受人的违约责任分为两种：一是按逾期天数支付违约金，合同继续履行；一是按支付累计应付款的适当比例的违约金，合同解除。n同时，对出卖人选择解除合同设立的条件，即买受人逾期达到约定的天数。n与2000版示范文本相比，本次修订体现在双方当事人关于“违约金的计算、支付期限”的约定上。49第四章第四章 商品房交付条件与交付手续商品房交付条件与交付手续第十条第十条 商品房相关设施商

25、品房相关设施设备交付条件设备交付条件第十一条第十一条 交付时间和手续交付时间和手续第九条第九条 商品房交付条件商品房交付条件第十二条第十二条 逾期交付责任逾期交付责任5050第四章第四章 商品房交付条件与交付手续商品房交付条件与交付手续n第九条第九条 商品房交付条件n该商品房交付时应当符合下列第1、2、 、 项所列条件：n1该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；n1该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；n2该商品房已取得房屋测绘报告；n3 ；n4 。 n该商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅使用说明书和住宅质量保证书。51第九条是关于出卖人交付的房屋第九条是关于出卖人交付的

26、房屋应当具备条件的约定应当具备条件的约定n一、关于商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件的要求n基于竣工验收备案的规定，房屋交付竣工验收合格，应以工程竣工验收备案的证明文件作为商品房交付的法定条件。 二、关于商品房取得房屋测绘报告的要求n根据商品房销售管理办法第三十四条规定。n三、商品住宅须提供住宅使用说明书和住宅质量保证书的要求n依据城市房地产开发经营管理条例第三十一条规定。5252第四章第四章 商品房交付条件与交付手续商品房交付条件与交付手续n第十条第十条 商品房相关设施设备交付条件n（一）基础设施设备n1供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设

27、施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，n ；n2供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，n ；n3供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，n ；5353第四章第四章 商品房交付条件与交付手续商品房交付条件与交付手续n4燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，n ；n5电话通信：交付时线路敷设到户；n6有线电视：交付时线路敷设到户；n7宽带网络：交付时线路敷设到户。n以上第1、2、3、4项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。54第四章第四章 商品房交付条件与交付手续商

28、品房交付条件与交付手续n如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第_种方式处理： n（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。n第5项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付_元的违约金；第6项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付_元的违约金；第7项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付_元的违约金。出卖人采取措施保证相关设施于约定交付日后日之内达到交付使用条件。n（2） 。55第四章第四章 商品房交付条件与交付手续商品房交付条件与交付手续n（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规

29、划许可为准）n1公共绿地：_年_月_日达到 ；n1小区内绿地率： 年 月 日达到 ； n2小区内非市政道路：_年_月_日达到 ；n3物业服务用房：_年_月_日达到 ；n4医院：_年_月_日达到 ；n5幼儿园：_年_月_日达到 ；n6学校：_年_月_日达到 ；n7.规划的车位、车库：_年_月_日达到 ；n8 ；n9 。5656第四章第四章 商品房交付条件与交付手续商品房交付条件与交付手续n以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理： n1公共绿地、绿化率未达到上述约定条件的， 。n2小区内非市政道路未达到上述约定条件的， 。n3物业服务用房未达到上述约定条件的， 。n4规划的车位、车库未

30、达到上述约定条件， 。n5其他设施未达到上述约定条件的， 。n关于本项目内相关设施设备的具体约定见附件五附件五。 57第十条是关于商品房基础设施设备、公第十条是关于商品房基础设施设备、公共服务及其他配套设施交付条件的约定共服务及其他配套设施交付条件的约定n修订依据：修订依据：（对原合同进行修改完善）n随着房地产业的飞速发展和人们生活条件日益改善，购房人对商品房品质的要求也逐渐提高。n购房人已不满足于房屋竣工备案合格这一法定的交付条件，与房屋相关的配套设施，如学校、绿地、医疗等的交付也成为其关心的购房因素。n尤其是在商品房预售环节，房屋未建成，买卖双方议定条件时，预见问题不够全面，纠纷爆发于房屋

31、交付环节，纠纷越来越多的表现为买卖双方对房屋尤其是配套设施的交付条件、交付接收流程以及责任承担的分歧上。5858第四章第四章 商品房交付条件与交付手续商品房交付条件与交付手续n第十一条第十一条 交付时间和手续 n（一）出卖人应当在_年_月_日前向买受人交付该商品房。n（二）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前 日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地所在地为办理交付手续的地点。n（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在

32、交付日期届满前 日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达（邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式）买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。 n 。n交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。5959第四章第四章 商品房交付条件与交付手续商品房交付条件与交付手续n（三）查验房屋n1办理交付手续前，

33、买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。n2查验该商品房时，买受人对以下除该商品房地基基础和主体结构外的房屋质量问题提出异议的，由出卖人按照有关工程质量规范和标准自查验次日起_日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。6060第四章第四章 商品房交付条件与交付手续商品房交付条件与交付手续n（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；n（2）管道堵塞；n（3）门窗翘裂、五金件损坏；n（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；n（5）_；n（6）_。n3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期

34、交付的，双方同意按照以下方式处理：n（1） ；n（2） 。61十一条是关于商品房交付时间和交付十一条是关于商品房交付时间和交付流程以及办理交付交接手续的约定流程以及办理交付交接手续的约定n修订依据：修订依据：（对原合同进行修改完善）n商品房交付是房地产开发企业依据相应法律规定以及商品房买卖合同的约定将符合交付使用条件的房屋按期交付给购房人，购房人查验并接收房屋的过程。n商品房的交付与商品房所有权转移、风险承担密不可分，其交付使用时间还关系着质量保修、产权登记以及违约责任等的起算时间。n因此什么样的房屋可以交付，房地产开发企业如何交付、购房人如何接收，房地产开发企业在交付过程中的义务等问题的明确

35、，与购房人的权益息息相关。 62根据有关规定根据有关规定住宅质量保证书住宅质量保证书应当包括以下内容：应当包括以下内容：维修项维修项规定保修期规定保修期企业承诺保修期企业承诺保修期问题处理期限问题处理期限地基基础、主体结构设计使用年限屋面防水工程渗漏 5年有防水要求的卫生间5年外墙面渗漏5年供热与供冷系统2个采暖、冷期电气管线2年给排水管道2年设备安装2年装修工程2年墙面顶棚抹灰层脱落1年地面空鼓开裂、起砂1年门窗翘裂五金件损坏1年6363第四章第四章 商品房交付条件与交付手续商品房交付条件与交付手续n第十二条第十二条 逾期交付责任 n除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付

36、买受人的，双方同意按照下列第_种方式处理： n1按照逾期时间，分别处理 (（1）和（2）不作累加 ) 。n(1) 逾期在_日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之_的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。 6464第四章第四章 商品房交付条件与交付手续商品房交付条件与交付手续n(2) 逾期超过_日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后， *买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知

37、送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的_%向买受人支付违约金。n买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之_（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。n2_ 。 65第四章第四章 商品房交付条件与交付手续商品房交付条件与交付手续n第4章“商品房交付条件与交付手续”n实践中，商品房的交付容易引起纠纷，因为房屋的交付不仅涉及到风险负担，还涉及到房屋质量纠纷问题。当事人在合同中不仅应当明确约定交付的时间，还应当约

38、定交付的条件，并约定逾期交付的责任.n首先，新版示范文本对房屋本身的交付时间和交付条件作出了约定；n其次，对相关设施设备的交付时间和使用条件作出了约定；n第三，约定了具体的交付手续亦即交接手续。n第四，约定了查验商品房中买受人查验房屋时，针对不同类型的房屋质量问题规定采取了不同的措施做了规定。66第五章第五章 面积差异处理方式面积差异处理方式 1.根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意的处理原则2.根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意的处理原则3.根据第六条按照套计价的，出卖人承诺在房平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围4.双方自行约定第十三条第十三条 面积差异处理面积差异处理6

39、767n第十三条第十三条 面积差异处理 n该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第_种方式处理。 n1根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理： n(1) 套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款； n(2) 套内建筑面积误差比绝对值超出3%时， *买受人有权解除合同。 n买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不

40、低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率） 计算给付利息。 6868n买受人选择不解除合同的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在 3% 以内 ( 含 3%) 部分的房价款由买受人补足；超出 3% 部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在 3% 以内 ( 含 3%) 部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出 3% 部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 建筑面积 - 预测套内建筑面积 n套内建筑面积误差比_ x100% 内建筑面积6969n2根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：

41、n(1) 建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%)的，根据实测建筑面积结算房价款； n(2) 建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时， *买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。 7070n买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在 3% 以内 ( 含 3%) 部分的房价款由买受人补足；超出 3% 部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测

42、建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在 3% 以内 ( 含 3%) 部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出 3% 部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。n 实测建筑面积 - 预测建筑面积n建筑面积误差比 _ x 100%n 预测建筑面积 n (3)因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。7171n3.根据第六条按照套计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该商品房交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：n 。n4.双方自行约定： n_。 72第五章第五章 面积差异处理方式面积差异处理方式n新的示范文本

43、用一章来规定面积差异的问题，是因为预售商品房买卖中，面积差异是最常见的引起纠纷的原因。n商品房销售管理办法第20条对如何处理面积差异做出了详细规定，为最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第14条吸收。73第六章第六章 规划设计变更规划设计变更第十四条第十四条 规规 划划 变变 更更 第十五条第十五条 设设 计计 变变 更更7474第六章第六章 规划设计变更规划设计变更n第十四条第十四条 规划变更 n(一)出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。 n双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿化率、基础设施、

44、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经有关行政主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内书面通知买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的， *买受人有权解除合同。n（二）买受人应当在通知送达之日起 15 日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。7575第六章第六章 规划设计变更规划设计变更n（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的_%向买受人支付违

45、约金。n买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下： n _。 76第十四条第十四条 规划变更修订的主要内容规划变更修订的主要内容n一、修订情况介绍一、修订情况介绍n在“规划变更”一条中，增加了“出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。”的提示性内容，并列举属于规划条件的指标，例如规划用途、面积、容积率、绿地率等，便于买受人区分“规划”与“设计”。n二、本条款制定的主要法律依据二、本条款制定的主要法律依据n1.城乡规划法第四十三条、第四十五条；n2.建设工程勘察设计管理条例第二十八条；n3.商品房销售管理办法第二十四条。

46、7777第六章第六章 规划设计变更规划设计变更n第十五条第十五条 设计变更n（一）双方签订合同后，依法变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起 10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的， *买受人有权解除合同。 n1该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向； n2供热、采暖方式； n3_； n4_； n5_。 7878第六章第六章 规划设计变更规划设计变更n (二)买受人应当在通知送达之日起 15 日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。n (三)买受人选择解除合同的，应当书面

47、通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起 _ 日内退还买受人已付房款，并按照 _利率付给利息。n买受人选择不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：_ 。n_ 。79n商品房销售管理办法第24条第1款规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。n第2款：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。”n第3款：“买受人有权在通知到达

48、之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”80第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任第十六条第十六条 商品房质量商品房质量第十七条第十七条 保修责任保修责任第十八条第十八条 质量担保质量担保8181第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任n第十六条第十六条 商品房质量 n（一）地基基础和主体结构n出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，符合国家及行业标准。n经检测不合格

49、的， *买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付【全部房价款一倍】【买受人全部损失】【 】的赔偿金。因此而发生的检测费用由出卖人承担。n买受人不解除合同， 。8282第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任n（二）其他质量问题n该商品房质量应当符合国家颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：n（

50、1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。n_。n（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常居住使用的， *买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。n买受人不解除合同的， 。8383第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任n（三）装饰装修及设备标准n交付的该商品房应使用合格的建筑材料、构配件和设

51、备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。如不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第_、_、方式处理：(可多选)n(1) 及时更换、重作、修理；n(2) 出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；n(3) _ ；n(4) _ 。n具体装饰和设备标准的约定见附件六附件六。8484第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任n（四）室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施 n1.该商品房室内空气质量符合【国家】【地方】标准，标准名称：_，标准文号：_。n该商品房为住宅的，建筑隔声情况符合【国家】【地方】标准，标准名称：_，标准文号：_。8585第七章第

52、七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任n该商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的， *买受人有权解除合同。n买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。n给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。经检测不符合标准的，检测费用由出卖人承担，整改后再次检测发生的费用仍由出卖人承担。n因整改导致该商品房逾期交付的，出卖人应当承担逾期交付责任。86第七章第七章 商品房质量及保修

53、责任商品房质量及保修责任n2.该商品房应当符合国家有关民用建筑节能强制性标准的要求。n未达到标准的，出卖人应当按照相应标准要求补做节能措施，并承担全部费用；给买受人造成损失的，出卖人应当承担相应赔偿责任。n_。87n本条制定的主要法律依据n1.工程建设标准强制性条文n2.最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释8888第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任n第十七条第十七条 保修责任 n（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保

54、修范围、保修期限和保修责任等内容。具体内容见附件七。n（二）下列情形，出卖人不承担保修责任：n1.因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害；n2.因买受人不当使用造成的房屋及其附属设施的损害；n3._。8989第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任n（三）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人_日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。90n十七条修订情况介绍十七条修订情况介绍n本次修改结合实践情况，细化和完善了原版合同中对保修责任的约定，并增加一个相关附件。增加了保修责任异议的处理方式

55、，列举了出卖人不承担保修与赔偿责任的两类情形，并留有空白项由双方当事人自行约定。n针对实践中出卖人拖延、推脱保修责任的问题，细化了保修责任实施的具体方式，保障买受人可以及时有效的恢复房屋正常使用。n本条款制定的主要法律依据n1.建筑法第六十二条n2.建筑工程质量管理条例n3.房屋建筑工程质量保修办法n4.商品房销售管理办法n5.商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定91第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任n第十八条第十八条 质量担保n出卖人不按照第十六条、第十七条约定承担相关责任的，由_承担连带责任。n关于质量担保的证明见附件八附件八。92n第十八条制定主要依据

56、第十八条制定主要依据n住建部发布了关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（201053号文），其中第（十四）项是关于“强化预售商品住房质量保证机制”的规定，即“暂定资质的房地产开发企业在申请商品住房预售许可时提交的预售方案，应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体，由质量责任承担主体提供担保函。n质量责任承担主体必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力。n各地要将房地产开发企业是否建立商品住房质量保证制度作为企业资质管理的重要内容。n各地要鼓励推行预售商品住房质量保证金制度，研究建立专业化维修制度。93第八章第八章 合同备案与房屋合同备案与房屋（不

57、动产）（不动产）登记登记第十九条第十九条 预售合同预售合同登记备案登记备案第二十条第二十条 房屋登记房屋登记9494第八章第八章 合同备案与房屋登记合同备案与房屋登记n第十九条第十九条 预售合同登记备案n1.出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续。n2.有关预售合同登记备案的其他约定如下：n_；n_。95n第二十条第二十条 房屋（不动产）登记n（一）双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。 n（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起_日内取得该商品房的房屋所有权证书（不动产权证）的，双方同意按照下列第_种方式

58、处理： n1. *买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之_的违约金。n2._。 n（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。9696第九章第九章 前期物业管理前期物业管理n第第9章章“前期物业管理前期物业管理”，为新增

59、内容，是，为新增内容，是2000年版本没年版本没有约定的内容。有约定的内容。n第二十一条第二十一条 前期物业管理n（一）出卖人依法选聘的物业服务企业为_，资质证号为 。 n（二）前期物业服务期间为 ，物业收费方式：【包干制】【酬金制】【_】。物业费价格为 _/ 月平方米 ( 建筑面积 ) 。n物业服务费用的构成包括物业管理区域清洁卫生费，物业管理区域绿化养护费，物业管理区域秩序维护费，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费，_，_，_，_。 9797第九章第九章 前期物业管理前期物业管理n（三）物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件九附件九。n（四）出卖人应当将物业共用部位

60、、共用设施承接查验的备案情况书面告知买受人。n（四）买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备，出卖人应当将物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况书面告知买受人。n（五）买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。98第九章是关于前期物业服务合同和临时管理规约有关内容的约定n修订依据：修订依据：（对原合同的新增内容）n物业服务收费管理办法第十条规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收