房地产与建设项目管理专业英语（全套课件119P）（可编辑）

1、房地产与建设项目管理专业英语（全套课件119P） 房 地 产 与 建 设 项 目 管 理专 业 英 语Unit 1 Characteristics of Real EstateReal estate has many unique characteristics that make it different from other types of products. The characteristics can be divided into physical and economic features 房 地 产 有 许 多 不 同 于 其 他 产 品 的 特 性 , 这 些特 性 可 分

2、 为 物 理 特 性 和 经 济 特 性Physical Characteristics1 ImmobilityBeing immobility, the land is subject to control of the state and local governments under whose jurisdiction it exists1 固 定 性 由 于 土 地 是 无 法 移 动 的 , 因 此 , 它 受 所在 州 或 者 地 方 政 府 法 规 的 控 制 。? 2 Lack of StandardizationEven if the physical features o

3、f two homes were almost identical, zoning, deed restrictions, or title encumbrance could make their values considerably different2 标 准 缺 乏 性即 使 两 处 房 屋 的 物 理 性 能 几 乎 形 同 , 而所 在 区 域 、 契 约 条 件 或 债 权 资 格 均 可 以 使 房屋 价 格 有 很 大 差 异 。? 3 Long LifeReal property may have a life span of 10 to 200 or more year

4、s3 使 用 年 限 长 房 地 产 有10200 年 甚 至 更 长 的 使 用 寿 命 。? 4 Indestructibility Indestructibility, fourth physical characteristics of land, causes real estate to be a durable and relatively stable investment 4 不 易 损 坏 性 不 易 损 坏 性 是 房 地 产 的 第 四 个 物 理 特 征 ,这 使 得 房 地 产 具 有 耐 久 性 , 而 且 是 一 种 相 对稳 定 的 投 资 。Economic

5、 CharacteristicsIn addition to the physical characteristics, land also has its particular economic characteristics: scarcity , fixed investment, location, improvements. These economic characteristics also have an impact on the manner in which real estate business is carried out除了物理特性外,土地还具有特殊的经济特性,诸

6、如稀缺性、投资固定性和地域性以及 改建增值 等特性。这些经济特性对房地产中的交易方式产生影响。? 1 Scarcity There is no scarcity of land as such; however, land of specific uses in specific locations is frequently insufficient to meet demand 1 稀 缺 性土 地 并 非 会 稀 有 到 这 种 程 度 , 但 是 对 于特 定 地 点 特 定 用 途 的 土 地 却 常 常 供 不 应 求 。? 2 Fixed Investment Most modi

7、fications or improvements to the land cannot be moved, and it may take twenty or thirty years to repay the investment; thus, the investment is long lasting 2 投 资 固 定 性 大 多 数 对 于 土 地 的 改 良 和 开 发 都 是 不 可逆 的 , 而 且 其 投 资 回 收 期 可 能 长 达 二 三 十年 ; 因 此 这 种 投 资 是 个 持 久 的 过 程 。? 3 Location Similar pieces of re

8、al property may have extremely different values just because of the difference in location3 地 域 性 仅 仅 因 为 地 段 的 不 同 , 两 处 相 似 的 房 地产 可 能 会 拥 有 完 全 不 同 的 价 值 。? 4 Improvements The fourth economic characteristic of land is its ability to be modified or improved, with the associated impact upon the val

9、ue 4 可 开 发 性土 地 的 第 四 个 经 济 特 性 是 可 以 被 改 良 和开 发 , 从 而 对 其 价 值 产 生 相 应 的 影 响 。Market CharacteristicsLocal Markets Real estate prices are highly vulnerable to local events such as plant layoffs or decline in local industries 本 地 市 场 房 地 产 价 格 非 常 容 易 受 到 当 地 诸 如 工 厂停 工 、 工 业 衰 退 等 事 件 的 影 响 。? Unorga

10、nized markets We saw that the immobility of real estate results in local markets. This, in turns, causes the real estate business to be highly decentralized and, to extent, unorganized? 无 序 市 场我 们 看 到 , 房 地 产 的 不 可 移 动 性 导 致 了本 地 市 场 的 形 成 。 这 种 不 可 移 动 性 进 而 造 成了 房 地 产 交 易 的 分 散 甚 至 一 定 程 度 上 的 无 序

11、 。? Unbalanced Supply and Demand There may be a strong demand in some cities where economic conditions are good and, at the same time, a weak market in other cities where employment is low or industries are deteriorating 供 需 不 平 衡在 一 些 经 济 条 件 较 好 的 城 市 , 其 房 地 产市 场 往 往 有 着 强 烈 的 需 求 ; 同 时 , 在 其 他 一

12、些 就 业 率 较 低 或 者 工 业 陷 入 衰 退 的 城 市 , 其房 地 产 市 场 常 常 比 较 疲 软 。? Private Transactions A large percentage of real estate transactions are between individual buyers and sells where neither party is in the real estate business 私 人 交 易相 当 比 例 的 房 地 产 交 易 都 是 在 个 人 买 家和 卖 家 之 间 发 生 , 他 们 双 方 都 不 能 算 作 参 与了

13、房 地 产 生 意 。Unit 2 Investors in Real PropertyInvestment in real property is carried out by private persons, private trusts and the institutions?insurance companies, pension funds, charities, property companies, property bond funds and property unit trustsTo some extent each has different objectives,

14、and so their preferences differ房 地 产 的 投 资 者 包 括 个 人 , 私 人 信 托 和 某 些机 构? 保 险 公 司 , 养 老 基 金 , 慈 善 团 体 ,房 地 产 公 司 , 不 动 产 债 券 基 金 以 及 不 动 产 信托 。从 某 种 程 度 上 来 说 , 它 们 都 有 各 自 的 不同 投 资 目 标 , 因 此 也 有 不 同 的 投 资 侧 重 点 。? Private Persons Anybody who purchases a property rather than renting is an investor. T

15、he satisfaction or return received should at least equal what could be obtained if, instead, premises were rented and the money invested elsewhere 个 人任 何 购 买 而 不 是 租 赁 不 动 产 的 个 人 都 是投 资 者 。 物 业 价 值 的 实 现 或 者 回 报 应 不 低 于投 资 者 出 租 该 物 业 或 作 其 他 投 资 所 得 的 回 报 。? Insurance Companies By and large, life-

16、insurance companies try to match assets to future liabilities, and this largely determines the spread of their portfolios as between short and long-term fixed-interest investments and equity holdings 保 险 公 司一 般 而 言 , 人 寿 保 险 公 司 努 力 使 他 们 的现 有 资 产 与 将 来 的 债 务 相 平 衡 , 这 在 很 大 程度 上 决 定 了 其 投 资 范 围 : 包

17、 括 短 期 的 或 长 期的 固 定 回 报 率 的 投 资 和 股 本 的 持 有 。? Pension Funds The smaller pension funds invest in property indirectly through pension fund property unit trusts, whose trust deeds limit membership to pension funds and charities enjoying tax exemption 养 老 基 金小 型 的 养 老 基 金 一 般 通 过 投 资 养 老 基 金不 动 产 信 托 间

18、 接 地 投 资 房 地 产 。 这 类 信 托 规定 其 投 资 者 只 能 是 享 受 免 税 待 遇 的 养 老 基 金和 慈 善 团 体 。? Charities and Trusts Charities and trusts are concerned not only with income from which periodic distributions are made but also with retaining the real value of trust funds 慈 善 团 体 和 信 托慈 善 团 体 和 信 托 关 心 的 不 仅 仅 只 是 收 益( 定

19、期 分 红 的 来 源 ) , 还 有 保 持 信 托 基 金 的实 际 价 值 。? Property CompaniesProperty investment and development companies have grown considerably since 1945, largely reflecting the boom in urban redevelopment 房 地 产 公 司房 地 产 投 资 和 开 发 公 司 在1945 年 以 后 迅速 发 展 起 来 , 这 在 很 大 程 度 上 反 映 了 城 市 再开 发 的 兴 起 。? Property Bond

20、 Funds The person wishing to invest in property is faced with the snag of having insufficient funds to buy prime property, the kind which has shown the greatest capital growth 不 动 产 债 券 基 金 有 意 于 不 动 产 的 投 资 者 总 会 面 临 缺 乏 足够 资 金 购 买 有 成 长 潜 力 房 产 的 阻 碍 , 而 正 是这 类 房 产 拥 有 最 大 的 资 本 增 值 能 力 。? Propert

21、y Unit Trusts A similar principle operates with those unit trusts which specialize in property, but in order to avoid management commitments, such unit trusts use their funds to buy shares in property companies or in companies such as hotels which are concerned with property 不 动 产 信 托运 作 原 则 类 似 于 那

22、 些 专 注 于 房 地 产 的 信 托公 司 , 但 是 为 了 避 免 管 理 承 诺 , 这 种 信 托 公 司 用它 们 的 资 金 购 买 房 地 产 公 司 或 者 像 酒 店 这 种 与 房地 产 有 关 系 的 公 司 股 份 。&Building Societies Building societies can be regarded as institutional investors since they are the most important source of loans for house purchase 建 房 互 助 会建 房 互 助 会 可 被

23、 视 作 机 构 投 资 者 , 因 为它 们 是 购 房 贷 款 最 重 要 的 来 源 。Process of developingThe Development Concept Real estate development, like most projects, begins with a person and an idea 开 发 构 想 和 大 多 数 项 目 一 样 , 房 地 产 开 发 始 于 一个 人 和 一 个 构 想 。? Market StudyThe next step is to conduct a market study to determine what

24、 type of development is in demand 市 场 调 研 下 一 步 就 是 开 展 市 场 调 研 , 从 而 确 定 需要 何 种 类 型 的 开 发 。? Site Selection and Preliminary Feasibility Study Remember the Golden Rule of Real Estate Development: those who control the land make the Golden Rules.n 选 址 和 初 步 可 行 性 研 究请 记 住 房 地 产 开 发 业 的 金 科 玉 律 : 认 地不

25、 认 人 ( 谁 控 制 了 土 地 , 谁 就 取 得 了 主 动 ) 。 Under these circumstances, your confidence in the future success of the project will determine if you want to take the risk if buying unconditionally在 这 些 情 况 下 , 你 是 否 要 冒 险 去 无 条 件地 购 买 , 取 决 于 你 对 项 目 的 未 来 是 否 有 把 握。? Land Acquisition Study Once you control

26、 the land, you can take the time to conduct a more detailed assessment of the parcel 征 地 研 究 一 旦 你 控 制 了 土 地 , 你 就 能 花 时 间 去 开展 更 详 细 的 评 估 工 作 。? Retaining the Professional Team You are looking for people with good track records in development capable of meeting deadlines and budgets 聘 用 专 业 团 队 你

27、要 寻 找 在 开 发 方 面 拥 有 优 异 的 业 绩 ,能 解 决 进 度 和 预 算 等 各 种 难 题 的 人 才 。? Financial Feasibility StudyA financial feasibility study is done in conjunction with the land acquisition study, a feasibility study will provide sketches of your site and generate financial information necessary to determine how much

28、 the job will cost and whether you can make a profit 财 务 可 行 性 研 究 财 务 可 行 性 研 究 是 在 做 征 地 研 究 时 一 起完 成 , 它 为 你 提 供 工 地 草 图 和 必 要 的 财 务 信息 , 从 而 决 定 项 目 的 预 算 以 及 是 否 能 够 盈 利 。? Obtaining Government Approvals and Refinement of the Plan Zoning and subdivision approval must be obtained from the munici

29、pality 获 取 政 府 批 准 和 计 划 的 精 化 必 须 要 从 市 政 当 局 获 取 城 市 区 划 和 细 分规 划 的 批 准 。Unit 3 A Review of the Development ProcessThe Development ConceptMarket StudySite Selection and Preliminary Feasibility StudyLand Acquisition StudyRetaining the Professional TeamFinancial Feasibility StudyObtaining Government Approvals and Refinement of the Plan? The Development Decision It should be clear that there are four important factors that come into play; market study, physical features, government regulations, and financial feasibility 开 发 决 策 应 该 清 楚 有 四 种 因 素 在 起 作