【精品】棉阳市房地产项目市场研究分告

1、1核心导读432项目认知产品策略factor 3核心问题市场策略5分期策略6价格策略12第二步: 市场环境分析第一步: 土地属性评估第四步: 项目产品定位如何就竞争市场现状与未来，判断项目未来的潜在竞争outlinekey challengesmethodology充分了解绵阳市整体房地产市场在此基础上就项目竞争地块作为主攻对象，预测、研判今后的直接竞争形势如何从项目的土地属性中研判区域未来的发展趋势，从而对本项目的周边属性作出准确判断和认知总平规划设计的建议配套、商业等辅助设施项目的核心卖点提炼产品的建议通过现实性和未来性来研判土地的属性充分领会开发商对于地块的认识和我们对于项目整体形象的建

2、议第三步: 目标客户挖掘如何多元化的为项目导入客群以分析区域内现有客源作为突破点，然后在更大的范围内寻找符合区域土地属性的客源报告总纲3第一步: 土地属性评估绵阳城市概要main outlinesecondary outlinemain content目录区域生活属性分析区域产业规划属性第二步: 市场环境分析第四步: 项目产品定位第三步: 目标客户挖掘城市简介城市人口城市交通城市规划区域道路交通区域教育配套区域商业现状区域产业现状产业发展规划地块区位地块周边环境地块基本特质4绵阳城市概要/城市简介 绵阳市位于四川盆地西北部，涪江中上游地带。地理坐标为：东经1034510543，北纬304233

3、03。东邻广元市的青川县、剑阁县和南充市的南部县、西充县；南接遂宁市的射洪县；西接德阳市的罗江县、中江县、绵竹县；西北与阿坝藏族羌族自治州和甘肃省的文县接壤 绵阳市辖涪城区、游仙区和三台县、盐亭县、梓潼县、安县、北川羌族自治县、平武县6县。截止2010年底全市人口为 万，非农业人口为170万，城市化率32%，低于全国平均水平。1 15绵阳城市概要/绵阳城市总体特征 新一轮城市总体规划定位为“中国科技城，四川省副中心城市，中国旅游和宜居名城”，2020年用地规模116平方公里，城市发展方向主要是西部及南部地区发展，西南南部新皂工业区将作为工业拓展区，为远景城市产业大规模发展提供空间。 中国旅游和

4、宜居名城将绵阳建设成为融“山-水-林-文-城”五位一体的中国宜居城市的典范。优化市域空间结构，形成“一核三区六带”的产业格局。6绵阳城市概要/绵阳城市人口01002003004005006002009年200820072006200520042004年-2009年绵阳市城镇人口分析（单位：万人）总人口农业人口非农业人口2010年2009年2008200720062005总人口544.7540.7537.95533.3530.71农业人口404405404.8403.7404.4非农业人口170140.7135.7133.2129.6126.3城市化率(%)3225.82524.724.323.

5、77绵阳城市概要/城市交通体系公路、铁路、航空系统完备 可起降b757飞机的4c级南郊机场， 5条主要出境公路均为一级公路以上，绵阳火车货站是国家一级站，这些都为导入全国性客源成为可能成绵峨城际列车将贯穿大四川南北南至乐山，北至江油，途径绵阳，成为四川大动脉高速公路路网发达已通车成绵高速、绵广高速，在建绵渝高速；规划高速有成绵第二高速，绵阳-九寨沟高速、南环高速联络线（环城高速联络）、绕城高速、成都-盐亭-南部高速。1小时经济圈将初具规模 计划以国省道为骨架，联接县乡，幅射周边市、州、县的公路交通网络。在一小时以内到达绵阳，形成一小时经济圈8绵阳城市概要/城市规划发展研究 三江会客厅位于绵阳城

6、市南部，在旧城区与南部新区之间，南临机场 园艺新城处于绵阳的西北部，空间布局联系西面和北面，临近成绵高速 新皂工业区是作为城市工业发展的重点区域 绵阳市重点规划的这两个重要区域都拥有得天独厚的生态自然环境，及城市重要的区域地理位置，都有起着优化城市区域与整体协调发展和提升的效应，以及进一步优化外来资本投资绵阳的效益规划区域规划面积规划人口规划定位园艺新城8.3平方公里10万北部城市副中心绵阳会客厅21平方公里旅游度假居住中心9绵阳城市概要/城市规划发展研究/科创园艺区 科创园艺区10绵阳城市概要/城市规划发展研究/园艺新城 功能定位：科创园艺定位为以商业金融、商务办公、文化娱乐和生态居住为主要

7、功能的北部城市副中心 功能结构三轴、一脉、四心、四区。“三轴”：形象风貌轴，的生活服务轴，区域交通轴；“一脉”：利用保留的生态林地形成贯通千佛寺绿化公园和西山生态文化公园的生态绿脉；“四心”：分别为商务商业中心，商务办公中心，西山绿心，千佛寺绿心；“四区”：分别为商业居住综合区，居住教育综合区，商业办公休闲综合区，绿色生态居住区。1111市中心 区域地块区域区域路况非常好，交通条件便利。目前公交系统相对薄弱，自驾车进出便捷缺少辐射力度较强的商业中心或商业圈，重点院校分布区域内，吸引全省乃是西南地区的外来学生，板块教育体系较完善，成为区域重要优势受地势影响，科创园艺板块最大的特征就是山地多，地势

8、起伏不定 整体规划200万平米的住宅体量，政府统一分配，由各大开发商共同打造区域生活属性分析/园艺新城基本特征区域发展分析/园艺新城基本特征157958.57155.25755758.69131036.72623532.6248866.581537509.81245672.172091336.59313583.480500000100000015000002000000250000020062007200820092010（11月前）绵阳全市 科创园区4.5%17.3%16%7.8%15%占 比：数据来源：绵阳市房管局06年以来绵阳市区和科创园区商品房成交对比 自07年以来科创园进入快速发展期

9、，商品房成交从06年不足1万平方米到2010年前10个月已达到30万平方米，相对全市的占比从06年的4.5%上升到15%以上。12对本案的启示：科创园区价量均也排到绵阳城区市场第二位，受到市场的广泛认同，本案可采用借势策略，利用本案紧邻科创园之位置，借科创园迅猛发展的势头，获取理多的客户认同。13区域生活属性分析/园艺区教育属性规划学校成为亮点 根据规划，科创园区还将导入11所小学、7所中学，来完善区域的教育配套，也将导入区域的教育人口教育人口需要升级 目前区域的购房者中，教师和家长占有一定的比重，相信随着区域的不断成熟，这类客群将得到大幅度的升级南山中学、绵中和东辰中学成为区域内的标杆学校，

10、目前这些学校周边的租赁行情看涨西南科技大学南山中学西南财经电子商务学院绵阳外国语学校东辰中学14区域产业规划属性/产业现状与发展科创区市区 科创区产业规划简介 规划面积12.89平方公里。成立于2001年8月，国务院批准成立的科技开发区园区目标定位：成为西部地区具有吸引力的科技创新示范基地、科教创业示范基地和促进高新技术成果转化的示范基地。 园区的发展定位： 城市功能完备、生态环境优美、科技教育产业和现代服务业发达，文化特色鲜明的园林城市新区和文化新区 现状和发展规划： 园区现有工业项目110余个，还有一批孵化和三产项目。初步形成了教育、软件、新材料、机电一体化四大产业。园区已逐步成为科技人员

11、创新创业的热土15区域生活属性分析/园艺区旅游资源 西山风景区简介 占地余亩。风景迷人，离城六里许，相传为尔朱仙修炼之所，传为杨雄读书台，清代建有一亭曰“子云亭”，亭下有杨雄像和杨雄传碑1616市中心 区域地块分析/区位认知地块位于通往市区的城市主轴迎宾大道北侧，地理位置较佳区域路况非常好，交通条件便利，自驾车进出便捷，但目前公交系统相对薄弱，地块可达性有待发展。缺少辐射力度较强的商业中心或商业圈，重点院校分布区域内，吸引全省乃是西南地区的外来学生，板块教育体系较完善，成为区域重要优势受地势影响，科创园艺板块最大的特征就是地势起伏不定17第一步: 土地属性评估房地产市场分析main outli

12、nesecondary outlinemain content目录宏观经济环境区域板块竞争分析竞争个案分析研究第二步: 市场环境分析第四步: 项目产品定位第三步: 目标客户挖掘国内生产总值分析人民生活水平产业结构发展土地市场分析商品房市场分析住宅市场分析商业市场分析竞争区域选取竞争区域研究区域竞争地块研究产品分析销售分析潜在个案分析18宏观经济环境分析19内容摘要2004-2009年gdp走势情况分析2004-2009年各产业增长分析2004-2009年固定资产与房地产投资金额对比图2004-2009年人均可支配收入消费情况市场环境分析/ 宏观经济分析/ 提要结论提要 04以来，绵阳市的国民生

13、产总值呈现稳定的增长态势，经济发展形式良好 在绵阳市的产业发展结构中，第二产业仍为主导产业，第三产业发展较缓慢 以科技产业为城市经济支柱的绵阳，房地产投资所占比重较少，房地产业发展还处于良性状态 随着城市经济的不断发展，居民收入也不断得到提高，城镇职工的年均工资也呈现增长强势，这些都提高了城镇居民的购房积极性本案启示作为一个三线城市，绵阳的宏观经济呈现出良好的发展态势，人民的生活水平也获得了长足的提高和进步，且其城市的特殊性决定了大量的外来高素质人口的导入。因此，无论是固定资产的投资还是个人购房，都具备了一定的经济基础，绵阳的经济大环境是积极向上的。454.94482.53560.84673.

14、5743.2820.201002003004005006007008009002004年2005年2006年2007年2008年2009年宏观经济环境/ 国内生产总值及一二三产业发展情况2004-2009年绵阳gdp走势情况分析绵阳市历年gdp增长迅速，产业结构进一步优化。2008年由于全球金融危机和地震的影响,gdp增速稍有回落。在灾后重建和全球经济逐步向好的态势下，2009年呈现出止滑回升、加快发展的良好局面。202004-2009年绵阳产业结构2004-2009年固定资产与房地产投资金额对比宏观经济环境/ 固定资产投资灾后重建设绵阳固定资产投资呈爆发式增长，预计未来几年是绵阳经济快速增长

15、期。绵阳固定投资额2009年，全社会固定资产投资完成802.1亿元，增长125.8%。按全省统计口径对比，高于全省平均水平87.1个百分点，比成都高111个百分点，比德阳低96个百分点，总量在21个市州排名第2，速度排名第4。房地产投资额在固定投资中占的比重不大。房地产市场发展较为良性。21宏观经济环境/人民生活2004-2009年绵阳城镇居民可支配收入消费情况历年变化图表77088201905410473122001370160476422690978049959106640200040006000800010000 12000 14000 160002004年2005年2006年2007年

16、2008年2009年单位：元系列4人均消费指出系列2人均可支配收入 2009年绵阳城镇居民人均可支配收入13701元，人均消费10664元。人均可支配收入较04年增加5993元，增幅56.26%。 2009年绵阳市全部单位职工平均工资为22537元，比上年增加3034元，增长15.6%。 2223房地产市场分析 / 土地市场分析24房地产市场分析/ 绵阳市土地市场研究/住宅土地成交2006-2010年绵阳市区土地（住宅）成交面积走势2006-2010（上半年）年间，绵阳市市区住宅（含商业）公告土地296宗，总面积达3818438万，单宗地块平均面积为12900。土地成交单价为1423.7元/由

17、于512地震影响，08，09两年土地交易量较小，10年开始急剧上升，仅上半年成交706289.11 预计在随后两年房地产市场将呈现集中放量的态势。数据来源：绵阳市国土资源局，以上数据已除去不足1亩的私人成交土地。房地产市场分析/ 绵阳市土地市场研究/09-10年住宅土地分析2009-2010上半年年绵阳市区住宅成交土地容积率及楼面地价统计年份 容积率小于2.02.0-小于3.03.0-小于4.04.0及以上平均容积率 楼面地价2009年6宗4宗1宗1宗2.349472010年（上半年）4宗2宗6宗3宗2.821035小于10亩10-50亩50-100亩100亩以上平均土地规模（亩）2009年1

18、宗3宗4宗4宗68.62010年（上半年）1宗6宗5宗4宗65土地规模年份2009-2010上半年年绵阳市区住宅成交土地容规模统计2009年市区成交住宅土地12宗，平均容积率2.34，成交楼面均价947元，2010年上半年市区成交土地15宗平均容积率2.82，成交楼面均价1035元。2009年容积率大于3.0的地块仅成交2宗，而10年上半年成交9宗，可见地震影响正逐渐消除，高容积率土地成为主流。受灾后重建的影响，绵阳市土地以规模土地为主，09年至10年上半年成交的住宅土地中100亩以上规模的地块有8块，50-100亩的有9块，而10亩以下规模的仅两块，绵阳未来楼市将呈规模大盘唱主角的态势。25

19、数据来源：绵阳市国土资源局，以上数据已除去不足1亩的人我成交土地。数据来源：绵阳市国土资源局，以上数据已除去不足1亩的人我成交土地。26编号土地面积（亩）容积率体量（万）受让方d-11195.583.545.6坚实发展有限公司（华润）d-13133.37 2.522.2d-1427.35 2.54.5d-1530.98 2.55.2d-1625.25 2.54.2d-1726.38 2.54.4d-12102.79 1.610.9山西辰兴房地产开发有限责任公司d-18111.18 1.611.8d-19159.05 3.537.11d-182.59 1.89.9晋中田森房地产开发有限公司d-9

20、34.62 1.43.2d-1024.63 1.42.3d-2126.18 1.815.1d-341.16 1.84.9绵阳市汇川房地产开发有限公司d-634.26 1.83.4绵阳倍特建设开发有限公司d-740.29 1.84.8d-446.37 1.85.5绵阳市卓信实业有限公司d-839.03 2.56.5四川凯泰房地产开发有限公司d-539.08 2.56.5四川省江油市建工房地产开发有限公司总计1320.14208.01区域07年共成交宗地19块，面积总和1320亩，容积率在1.6-3.5，全部集中在园艺板块，由8家公司拿下。其中坚实发展有限公司、山西新兴房产、晋中田森三家公司土地储

21、备量均在百亩以上，界定为大体量项目，具有区域代表性房地产市场分析/绵阳市土地市场研究/07年科创园区土地放量情况27房地产市场分析/住宅市场分析28房地产市场分析/绵阳市商品房研究/新开工面积和销售面积分析2006-2009年新开工面积和商品房销售面积走势图单位：万平方米08年地震对绵阳房地产市场影响明显，目前市场正处于震后井喷期10年上半年绵阳首次出现了销售面积大于新开工面积的情况，市场异常活跃。10年上半年新开工面积同比增长135.6%，市场未来供应放量较大，竞争加剧截止11月10日截止11月10日14.1%23.9%12.6%8.4%数据来源：绵阳市房管局商品房销售备案数据（06年数据为

22、不完全统计数据）2006-2010年绵阳城区商品房销售均价走势统计图表2006-2010年绵阳城区商品房销售面积统计图表29除受地震影响的2008年外，绵阳城区商品房销售均处于上升趋势，2010年销售更是出现大幅增长，截止2010年11月10日销售量已达到创纪录的209万方。绵阳城区商品房成交价格一直处于上升态势，2007年增辐较大达到23.9%，其后开始回落到2009年涨幅为8.4%，2010年涨幅再次攀升到两位数达到14.1%为06年以来的第二大涨幅。房地产市场分析/绵阳城区商品房研究/城区销售面积和均价分析房地产市场分析/绵阳城区商品房研究/各房型销售统计分析2007-2010年绵阳城区

23、商品房各房型销售统计图表2010年2009年2008年2007年 随差房价的上升，小房型成交比例越大，套四或以上的大房型成交量下降明显。 除了传统户型得到市场认可和畅销以外，小面积户型逐渐被市场所接受并获得畅销。数据来源：绵阳市房管局商品房销售备案数据30房地产市场分析/绵阳城区商品房研究/各区域销售分析2006-2010年绵阳各区域商品房销售面积统计图表在绵阳各区域中涪城区作为主城区，成交量一直稳居第一，远远领先发其它区域。科创园区销售量一真稳步增长，并天今年超跃游仙区，成为第二名，绵阳城市副中心地位显现。数据来源：绵阳市房管局商品房销售备案数据（06年数据为不完全统计数据）31截止11月1

24、0日涪城区 2223.42968.83 3290.233738.084526.77高新区2543.33 3202.683431.133790.2经开区 1691.142048.62 2751.482657.493384.37科创园 2303.8826633232.413154.113914.71游仙区 2049.332735.47 3094.273307.293753.08房地产市场分析/绵阳城区商品房研究/各区域销售分析2006-2010年绵阳各区域商品房销售面积统计图表涪城区房价一直高于其它区域（06年科创园成交量小且以洋房和别墅为主）并在2010年突破4500元/，拉大了与其它区域的价格

25、差距。2010年科创园区销售销售均价达到3914.71元/ ，价格长幅为19.4，长幅超过全市平均水平。均价在各区域中排第二名。 单位：元/ 3233区域板块竞争分析/竞争板块分析/涪城区区域属性：传统的市中心区域，新旧混杂的商业居住混合区域；该片区房产发展主要依靠绵阳本地经济、人口增长而逐渐成型，人口稠密、交通发达、配套完善；商业环境自然形成，具有良好的自我生存能力区域优势：生活配套完善，市内交通便捷；商业发达、市政配套完善；拥有较多临水资源区域劣势：新旧建筑混杂，区域可塑性不高；土地供给不规整，体量小，现代的品质楼盘开发受阻；土地价格造成开发成本提升涪城区主要在售楼盘：九洲国际、御景名城、

26、亚川.水岸枫景、利奥.景都、中央广场、金和大厦目前市场均价：4526.77元/ 34游仙区区域属性： 较新的、山水资源与城市生活属性相结合的适合深度居家的片区；具有富乐山和临江的景观优势和成熟的城市生活双重属性成型区域优势：临靠市区，生活配套完善，交通便捷；芙蓉金城、小岛花园城等高端楼盘的启动，提升片区形象；较好的山水资源；土地供给量大，具有开发潜力区域劣势： 历史遗留部分低端产品，对片区属性有负面影响香榭里大道、廊桥水岸、龙山逸 品、润森.加州阳光、富绅世纪山江元/ 区域板块竞争分析/竞争板块分析/游城区35区域属性：新兴的、现代的高品质居住区；该区域的开发得益于交通的贯通和三江资源的开发；

27、城市扩张压力也使城市未来发展方向容易向该区域倾斜；特别是绵阳新的会客厅专项规划，将会给该区域注入强劲的发展动力区域优势：接市区的交通瓶颈即将打破，实现景观资源和城市生活的双重结合； 土地供给充沛，成片开发，未来将有众多大盘出现，形成开发热点；由于启动相对较晚，没有城市发展布局遗留问题，利于规划区域劣势：人气不足，与绵阳的消费偏好相背离，启动难度大； 商业、生活配套滞后嘉来.板桥小区、紫潭.同力悦城、三江.国际丽城元/ 经开区区域板块竞争分析/竞争板块分析/经开区36园艺区区域属性：新兴的、有一定山林特征的高尚居住板块；科创园高起点规划和建设对板块居住氛围形成受益极大区域优势：属于政府重点打造区

28、域，规划起点高；部分山地、森林景观资源；土地供应单宗面积较大且区域集中，利于板块形象的整体打造，产品品质普遍较高；交通便利，道路状况优越区域劣势：距城区较远，生活配套不完善；人气不足，商气不浓；尚处于开发初级阶段，楼盘入住率普遍偏低东辰.阳光清华、卓信.龙岭、长兴.太阳城、辰兴.优山美郡、特领尚、树高.卡地亚元/ 区域板块竞争分析/竞争板块分析/园艺区 37高新区区域属性：新兴的，依赖政府搬迁发展起来的板块，主要以工业人口与外来人口支撑消费，发展水平滞后区域优势：政府搬迁城市行政中心的偏移，带给该片区的政策和人气补充；片区规划起点较高，生活配套基本完善；土地供应充足，目前已有较大体量的开发，区

29、域建设略见雏形；有一定的坡地和河水景观资源区域劣势：工业与居住混杂，工业布局对住宅氛围具有排斥性，治安欠佳，现有居民普遍素质不高人气不足，商气不浓；尚处于开发初级阶段，楼盘入住率普遍偏低枫 璟 398、恒业.塞纳阳光、神州.时代名城、远发.美美国际、布鲁斯.国际新城2期区域板块竞争分析/竞争板块分析/高新区38竞争个案分析研究/主要竞争个案分布和界定地块受到主城区的辐射影响 根据地块位置，界定属于科创园艺板块。该板块位于城市核心区周边，可受到涪城区的辐射影响，有坡地优势个案选取以同质和同位两个指标作为标准 同质性项目，本案作为统建房项目选取绵阳目前较为知名的香溪南山（也是本案同位竞争项目），芙

30、蓉小区林郡项目作对比。同位性项目以科创园区阳光清华、长兴太阳城，田森奥林春天竞争类型楼盘名称同位竞争阳光清华、长兴太阳城、田森奥林春天同质竞争香溪南山，芙蓉小区林郡田森奥林春天东辰阳光清华长兴太阳城香溪南山芙蓉小区林郡本 案39竞争个案分析研究/主要同质竞争个案/香溪南山u项目的位置：项目是在涪城区高水牌坊村u开发商：绵阳华夏房地产开发有限责任公司u建筑风格：中式现代u产品类型：板式多层u占地面积：130亩u建筑面积：18万平方米u容积率1.6，绿化率40%，建筑覆盖率28%u停车位270个u项目分2期开发，1期300多户，2期500多户项目名称：香溪南山灵活付款方式卖点梳理u提供分期付款，担

31、保贷款等多种付款方式，分期两年，交房前8成，担保贷款5年5成。超高性价比u实 际 销 售 均 价2470元/平米，与最近商品房楼盘销售价差约1300元/平米。别墅区内低密社区u山谷地貌周边有人事局别墅、泉水湾荣华山庄等别墅项目，自身1.6的容积率，及内部销售的别墅组团。生活配套完善竞争个案分析研究/主要同质竞争个案/香溪南山40项目名称：芙蓉小区林郡项目位置：游仙区绵阳师范学院背后占地面积：90亩总建筑面积:约84000平方米 建筑形态：多层洋房容积率：2.0绿化率：50%总户数:约903户公摊：6.8-7楼盘均价：2400元/平方米41竞争个案分析研究/主要同质竞争个案/芙蓉小区林郡竞争个案分析研究/主要同质竞争个案/芙蓉小区林郡欧式园林景观卖点梳理u运用坡地打造欧式园林景观，以“90亩绿坡洋房”概念吸引购房者。超高性价比u起价2280元/实际销售均价2600元/平米，与区域价差约1200元/平米。生态环境良好u地块本身为坡地，紧临绵阳师范学院和富乐山，周边生态环境良好。低公摊紧凑房型428500670010000两河清醇家园房价走势图中海国际社区房价走势图同类型项目对比研究/成都同类型项目研究/两河清醇家园区域房价走势图3540426