【商业地产PPT】苏州昂内太湖度假区项目产品建议54页

1、太 湖 度 假 区昂内项目规划建议一、项目认知城市功城市功能定位能定位苏州环太湖地区的旅游配套服务和休闲娱乐中心；集多种文化于一体的东西方文化交流的平台。区位条件区位条件国家重要旅游区域-长江三角洲旅游区域的核心地带，区位条件十分优越。板块要素板块要素人文与自然景观昙花庵、董其昌墓（董其昌纪念园）、二妃庙、蒯祥墓园和后塘桥等，苏州太湖的名人遗址之大，中国传统文化气氛之浓，在国内堪称首屈一指。配套太湖新天地公园、苏州太湖香山国际度假酒店、中信文化论坛等交通蒯祥大道、孙武路、环太湖大道等教育香山中学、中心小学、中心幼儿园、胥口中心小学、胥口幼儿园商业以规划中的商业水街为主的各种商业配套设施等苏州太

2、湖旅游度假小镇苏州太湖旅游度假小镇项目板块认知地块所在区域的各项条件，就是我们未来地块所在区域的各项条件，就是我们未来推广项目预期价值及地产升值的必然因子，推广项目预期价值及地产升值的必然因子，从项目板块要素来看，区域地产升值潜力从项目板块要素来看，区域地产升值潜力无限！无限！区域内土地开发已成气候竞的单位竞的单位地块位置地块位置宗地编号宗地编号面积面积()用途用途容积率容积率建筑面积建筑面积()苏州信德房地产开发有限公司吴中区穹隆山管委会230省道南侧苏地2007-g-2668175.2商业 商业 居住 2.5 2.5 1.4121824苏州昂内房地产开发有限公司太湖国家旅游度假区伍相路北侧

3、苏地2007-b-12号103315.4居住1.5154973苏州中信投资有限公司太湖国家旅游度假区香山村、郁舍村地块苏地2005-b-54556355.5宾馆、酒店、居住675329上海华丽家族（集团）有限公司吴中区太湖国家旅游度假区环太湖大道北侧黄金水岸苏地2005-g-25285530.1居住1.5、1.5、0.45373927苏州兴成房地产开发有限公司胥口镇孙武路北侧、香泾路东侧苏地2006-b-24号17310.7居住、商业1.0、1.823435苏州市鑫龙房地产开发有限公司吴中区西山镇金庭路东银杏街南侧苏地2005-b-1113694居住、商业1.216433苏州太湖旅业发展有限公

4、司度假区中心区孙武路南侧苏地2007-g-694315居住 1.8169767苏州市市政房地产发展有限公司、印巧林吴中区西山镇银杏街南庆丰河西侧苏地2005-b-125484.7居住1.26582待拍太湖国家旅游度假区香山南路东侧、伍相路南侧苏地2007-b-63号109883.6居住和居住配套1.5164825度假区中心区土地都是以大面积拍卖为主，适合实力公司搞区域性开发，现在区域内新项目有中信太湖城一期在售、温泉1858、天津泰达项目都已经启动，加速了区域板块成熟！项目地块价值项目用地商业区工厂集中地u 城市所需的生活配套设施缺乏u 除自然村落外只有高档别墅项目分布区域现状地块价值总结地块

5、价值总结 度假区中心区还处在规划建设初期阶段，项目未来性度假区中心区还处在规划建设初期阶段，项目未来性还未被市场完全认知，开发时机尚未完全成熟还未被市场完全认知，开发时机尚未完全成熟 区域自然人文条件和城市功能定位决定项目只有走高区域自然人文条件和城市功能定位决定项目只有走高档产品路线，吸引投资和度假目标客户。档产品路线，吸引投资和度假目标客户。由于周边配套尚未成熟，项目无法定位为居家型产品，但是所在区域具有众多升值因素。项目地块具备打造高端产品的潜质。二、客源搜索区域城市功能定位和项目市场开发定位普通居住型客源很难成为项目主力客源，所以只能从投资、度假及混合型客源入手客源分析 与其他市场房地

6、产投资相比较，度假区内房与其他市场房地产投资相比较，度假区内房地产投资市场存在这样一个矛盾：地产投资市场存在这样一个矛盾：区域市场区域市场升值潜力大升值潜力大矛盾矛盾市场升值潜力大；当前区域市场居住条件不成熟；公寓市场供应空白别墅投资成本大，回收周期长，当前市场价格已经抬升到一定高度，市场风险比较大在售产品投资在售产品投资门槛过高门槛过高投资型客源分析填补区域公寓投资市场的填补区域公寓投资市场的空白，是项目最大的市场空白，是项目最大的市场机会点机会点! !另外一个来源是度假型客源。太湖度假区中心区绝版地理位置项目是对客源最大的吸引力。度度假假型型客客户户心心理理需需求求心身放松心身放松陶冶情操

7、陶冶情操优美的自然环境深厚的人文底蕴集于太湖集于太湖度假型客源分析区域城市功能定位项目市场大环境决定项目主流客源度假型投资型混合型客源覆盖范围广项目处于长三角旅游区域的核心地带，景观资源与人文资源之丰富足以对周边大范围客户形成吸引力。客源范围覆盖面非常广！客户群体特点描述： 久居都市，向往自然 事业小有成就，生活较富裕，对生活质量有更高的追求 重视心身修养，重视家庭生活 暂时没有购买度假别墅的经济能力 理性思考，购房考虑投资与度假兼顾 所以本项目针对的是购买能力所以本项目针对的是购买能力介于公寓与别墅之间的客源介于公寓与别墅之间的客源三、项目定位项目担负着项目担负着旅游度假城市化建设旅游度假城

8、市化建设的推动任务的推动任务太湖度假区中心区首座观景小太湖度假区中心区首座观景小高层低密度精装度假美宅高层低密度精装度假美宅项目市场开发定位颐养身心度假精品投资升值精致美宅 生态、健康、文化、养生、休闲生态、健康、文化、养生、休闲高档、现代、理性、优雅、优越高档、现代、理性、优雅、优越 可以赋予的生活情状：四、规划建议产品规划原则推出精装修小户型，一期规划占地1.3万方左右，建筑面积约2万方，房间约200套，另外包括一个3000平米的高级会所。以较低总价来冲击市场，树立项目高档而精致的形象。建议规划景观电梯洋房，根据区域成熟度灵活调整产品户型。推出电梯空中别墅，占地面积3万方，建筑面积4.5万

9、方。有效利用观湖视野和项目内河道活水资源。规划分期建议一期一期二期二期三期三期产品建筑风格建议建议规划为现代简约风格，并融入苏州当地的建筑文化元素。简洁外立面让客户度假居住舒缓压力分期分期产品类型产品类型主力面积主力面积（）（）总价控制总价控制（万元）（万元）总建比例总建比例第一期精装mini小户65-7550-70万13%第二期电梯空中别墅180-245200-250万30%第三期景观电梯洋房95-125100-150万57%产品组合建议一期一期三期三期产品分布建议mini电梯公寓（小高层）分布地块电梯空中别墅（复式小高层）主要分布地块景观电梯洋房（小高层）分布地块大型会所二期二期一期产品建

10、议产品建议详解一期产品面积建议bca一期规划建筑面积2万方左右，建设酒店式公寓以小面积精装酒店式公寓来冲击市场产品以一房为主，主力总价控制在50-65万。 户型创新 精装修 提供四星级酒店式物管 建设豪华会所做配套 设立样板区一期产品价值提升建议户型创新 精装公寓建观景阳台，有效沟通住宅与外界的联系。会所建设开敞式外廊、大尺度观景露台。2-2-1 802-2-1 80平方米平方米 房型推荐精装修建议精装修标准：硬装和软装各1500元/。以高品质冲击市场，赢得客户青睐。按四星级酒店标准精装修酒店服务标准综合性项目服务商务服务房内设施设备维修保养服务家居清洁服务安保/消防服务其他需求服务豪华会所b

11、ca充分营造度假小区的处所感和归属感会所是提升产品档次的重要载体，是体现业主归属感和尊贵感的重要场所。 商务中心 按摩中心 美容美发 酒吧、中西餐厅 台球、壁球、篮球 跳操房、健身房 spa、水疗区、游泳池 棋牌区 ktv 洗衣房设立样板区 通过样板房和样板区的表现形式进一步展现项目的品质和档次； 充分营造度假小区的处所感和归属感。提升客户的积极性和接受度 有利于项目整体价格的走高，进而实现项目“利润最大化”的目标。样板房样板房+ +样板区样板区样板区和样板房让参观客人身临其境感受小区居住氛围，是营造气氛的重要手段。二期产品建议二期产品面积建议bca二期沿水景两侧建设二期沿水景两侧建设4.54

12、.5万方左右万方左右电梯跃层（空中别墅）。电梯跃层（空中别墅）。进一步提升小区产品档次和产品价进一步提升小区产品档次和产品价值值产品以三房为主，主力总价控制在产品以三房为主，主力总价控制在300300万以内。万以内。房型示意二期产品引入空中别墅概念，适当调整朝向。在强调别墅的舒适性的同时，更注重对太湖湖景资源的充分利用。最大限度利用景观资源三期产品建议一期一期三期三期二期二期三期景观电梯洋房最后推出，到时候市场更加成熟，可以根据市场竞争情况适当调整产品。三期产品面积建议2-2-1 95-1052-2-1 95-105平方米平方米 房型推荐奇偶层楼台错开，最大限度融入外部景观奇偶层楼台错开，最大

13、限度融入外部景观 3-2-2 1403-2-2 140平方米平方米 景观建议景观规划思想 通过区内景观塑造，体现项目高档品质 项目景观既要体现开放性，又要营造居家场所感， 标志性景观建筑体现项目个性，突出项目差异 天然水系和人工水系相结合，区隔和过渡各产品组团景观规划示意互相结合的天然水景和人工水景做为贯穿整个项目的主题景观，同时区隔各个组团 入口处标志性景观建筑，象征性的标志突出项目个性，同时增加项目可识别性，给业主归属感。中央景观主轴大气而又生动，其中包括绿化硬地、天然林木、水景雕塑等景观元素，结合成丰富的景观主线。 感谢聆听！敬请指点！锦联锦联经典生活商业战略经典生活商业战略沈阳精诚置业

14、顾问有限公司2007年5月16日 写在最初写在最初项目各物业销售合同额一览表项目各物业销售合同额一览表: 锦联经典生活商业比重情况看锦联经典生活商业比重情况看,说明商业占项目总值的说明商业占项目总值的32%，是项目重，是项目重中之重，按照计划，在热销住宅，形成人气后，利用惯性原理，下一步的中之重，按照计划，在热销住宅，形成人气后，利用惯性原理，下一步的工作重点是销售商业。工作重点是销售商业。项目项目面积（）面积（）成交均价（元成交均价（元/ /） 销售合同额（万元）销售合同额（万元）占配比占配比住宅住宅95139951394,7204,720449,056,080449,056,08035%3

15、5%商铺商铺长江街长江街140241402416,00716,007224,482,168224,482,16818%18%宁山路宁山路142471424710,02210,022142,783,434142,783,43411%11%金沙江街金沙江街278127818,0008,00022,248,00022,248,0002%2%恒山路恒山路3450.83450.87,5037,50325,891,35225,891,3522%2%合计合计34502.834502.812,04012,040415,404,954415,404,95432%32%写字间写字间21500215005,5005

16、,500118,250,000118,250,0009%9%沿长江街公寓（精沿长江街公寓（精装）装）43000430006,0006,000258,000,000258,000,00020%20%半地下车库半地下车库3939个个2020万万/ /个个7,800,000 7,800,000 1%1%地下车位地下车位340340个个1010万万/ /个个34,000,00034,000,0003%3%合计合计194141.8194141.86,6066,6061,282,511,0341,282,511,034100%100%长江街商业街关键词长江街商业街关键词: 中低档商业街中低档商业街 商圈辐

17、射范围较小商圈辐射范围较小 业态杂乱无序业态杂乱无序 发展空间较大发展空间较大 周边竞品周边竞品 水木清华水木清华 ：销售率销售率20%左右，仅面积小、总价低左右，仅面积小、总价低 商铺销售。商铺销售。 建赏欧洲建赏欧洲 ：销售体量小、销售期限长。销售体量小、销售期限长。 2007年存量商业面积年存量商业面积33.85万平方米万平方米 2007年商业批准预售同比增幅年商业批准预售同比增幅89% 2007年商业销售价格呈下降趋势，下降为19.29% 商业关键词：商业关键词：供大于求供大于求 、价格下降、价格下降 截止截止2007年年5月月11日，经典生活商铺来电客户日，经典生活商铺来电客户155

18、组，到访客户组，到访客户72组，前期走访商家客户组，前期走访商家客户24组，共计组，共计251组。经统计，诚意客户达组。经统计，诚意客户达34组。组。 通过对客户需求分析，客户普遍对商网的需求为一、通过对客户需求分析，客户普遍对商网的需求为一、二层结构；面积二层结构；面积200-300居多；心理价位长江街居多；心理价位长江街14000元元/、宁山路、宁山路9000元元/、 通过对客户进行装户情况分析通过对客户进行装户情况分析,需求长江街位置的占需求长江街位置的占70%,其次是需求宁山路及恒山路，金沙江街客户需求其次是需求宁山路及恒山路，金沙江街客户需求较少。较少。 关键词：关键词：需求集中需求

19、集中在长江街南侧位置在长江街南侧位置；价格高；价格高；在这样的市场状况下，我们要创造在这样的市场状况下，我们要创造什么样的价值？什么样的价值？至至20072007年底，力争实现销售合同额年底，力争实现销售合同额人民币117，960，000元！销售原则销售原则整体销售、快速回笼资金整体销售、快速回笼资金实施途径实施途径改变改变原社区商铺为区域商业中心原社区商铺为区域商业中心结合市场情况和我们的目标结合市场情况和我们的目标锦联锦联经典生活应该具备什么样的定位？经典生活应该具备什么样的定位？位置位置恒山路恒山路金沙江街金沙江街宁山路宁山路长江街长江街分区分区休闲健身区、文化区、休闲健身区、文化区、学

20、生快餐区学生快餐区培训机构区培训机构区餐饮娱乐区餐饮娱乐区品牌店区品牌店区业态业态大型健身机构、文具大型健身机构、文具用品、学生快餐、用品、学生快餐、图书城图书城特色语种、知特色语种、知名培训中名培训中心心餐饮机构、商业餐饮机构、商业机构机构名牌服饰、国际名牌服饰、国际美容、特色美美容、特色美食街食街结构结构一、二层结构；三层一、二层结构；三层整层结构整层结构一、二、三层一、二、三层结构结构一、二、三层结一、二、三层结构构一、二层结构；一、二层结构；三层整层结构三层整层结构均价（元均价（元/ /）750075008000800010000100001600016000命名命名后街（后街（bac

21、kstreet） 波士智堂波士智堂（boss meeting） 娱客地界（娱客地界（yoko zone） 时尚连廊时尚连廊（fashion mall） 整体商网定位：旺整体商网定位：旺本本 “旺本”意为“旺本钱” 定位都清晰了，客户从哪里来？定位都清晰了，客户从哪里来？ 关注关注“主力店主力店”和和“品牌店品牌店”效应效应 “有主力店的地方，就有无穷的商业机会有主力店的地方，就有无穷的商业机会” 知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会提升商圈本身的品质，加知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会提升商圈本身的品质，加速整个商铺销售（招商）的进程速整个商铺销售（招商）的进程 倡导差异化营销倡导差异化营

22、销招商应该从核心主力店开始启动，招商应该从核心主力店开始启动，按照按照“核心主力店核心主力店-次主力店次主力店-品牌专卖店品牌专卖店-小型商家小型商家”为顺序。为顺序。价格策略价格策略用价格杠杆及车位赠送等优惠方式，将位用价格杠杆及车位赠送等优惠方式，将位置不佳商铺先期销售给主力店，形成围合之势，围置不佳商铺先期销售给主力店，形成围合之势，围点打缓。点打缓。租售并举策略租售并举策略为购买商铺客户提供租赁服务，减轻为购买商铺客户提供租赁服务，减轻客户资本压力。客户资本压力。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月关键事件关键事件

23、关键事件关键事件招商招商销售中心销售中心开放开放商业房商业房展会展会商业样板商业样板段开放段开放销售节奏销售节奏客户积累阶段客户积累阶段工程进度工程进度强销阶段强销阶段持销阶段持销阶段长江街封顶长江街封顶锦联锦联经典生活商业战略经典生活商业战略沈阳精诚置业顾问有限公司2007年5月16日 写在最初写在最初项目各物业销售合同额一览表项目各物业销售合同额一览表: 锦联经典生活商业比重情况看锦联经典生活商业比重情况看,说明商业占项目总值的说明商业占项目总值的32%，是项目重，是项目重中之重，按照计划，在热销住宅，形成人气后，利用惯性原理，下一步的中之重，按照计划，在热销住宅，形成人气后，利用惯性原理

24、，下一步的工作重点是销售商业。工作重点是销售商业。项目项目面积（）面积（）成交均价（元成交均价（元/ /） 销售合同额（万元）销售合同额（万元）占配比占配比住宅住宅95139951394,7204,720449,056,080449,056,08035%35%商铺商铺长江街长江街140241402416,00716,007224,482,168224,482,16818%18%宁山路宁山路142471424710,02210,022142,783,434142,783,43411%11%金沙江街金沙江街278127818,0008,00022,248,00022,248,0002%2%恒山路恒

25、山路3450.83450.87,5037,50325,891,35225,891,3522%2%合计合计34502.834502.812,04012,040415,404,954415,404,95432%32%写字间写字间21500215005,5005,500118,250,000118,250,0009%9%沿长江街公寓（精沿长江街公寓（精装）装）43000430006,0006,000258,000,000258,000,00020%20%半地下车库半地下车库3939个个2020万万/ /个个7,800,000 7,800,000 1%1%地下车位地下车位340340个个1010万万/

26、 /个个34,000,00034,000,0003%3%合计合计194141.8194141.86,6066,6061,282,511,0341,282,511,034100%100%长江街商业街关键词长江街商业街关键词: 中低档商业街中低档商业街 商圈辐射范围较小商圈辐射范围较小 业态杂乱无序业态杂乱无序 发展空间较大发展空间较大 周边竞品周边竞品 水木清华水木清华 ：销售率销售率20%左右，仅面积小、总价低左右，仅面积小、总价低 商铺销售。商铺销售。 建赏欧洲建赏欧洲 ：销售体量小、销售期限长。销售体量小、销售期限长。 2007年存量商业面积年存量商业面积33.85万平方米万平方米 200

27、7年商业批准预售同比增幅年商业批准预售同比增幅89% 2007年商业销售价格呈下降趋势，下降为19.29% 商业关键词：商业关键词：供大于求供大于求 、价格下降、价格下降 截止截止2007年年5月月11日，经典生活商铺来电客户日，经典生活商铺来电客户155组，到访客户组，到访客户72组，前期走访商家客户组，前期走访商家客户24组，共计组，共计251组。经统计，诚意客户达组。经统计，诚意客户达34组。组。 通过对客户需求分析，客户普遍对商网的需求为一、通过对客户需求分析，客户普遍对商网的需求为一、二层结构；面积二层结构；面积200-300居多；心理价位长江街居多；心理价位长江街14000元元/、

28、宁山路、宁山路9000元元/、 通过对客户进行装户情况分析通过对客户进行装户情况分析,需求长江街位置的占需求长江街位置的占70%,其次是需求宁山路及恒山路，金沙江街客户需求其次是需求宁山路及恒山路，金沙江街客户需求较少。较少。 关键词：关键词：需求集中需求集中在长江街南侧位置在长江街南侧位置；价格高；价格高；在这样的市场状况下，我们要创造在这样的市场状况下，我们要创造什么样的价值？什么样的价值？至至20072007年底，力争实现销售合同额年底，力争实现销售合同额人民币117，960，000元！销售原则销售原则整体销售、快速回笼资金整体销售、快速回笼资金实施途径实施途径改变改变原社区商铺为区域商业中心原社区商铺为区域商业中心结合市场情况和我们的目标结合市场情况和我们的目标锦联锦联经典生活应该具备什么样的定位？经典生活应该具备什么样的定位？位置位置恒山路恒山路金沙江街金沙江街宁山路宁山路长江街长江街分区分区休闲健身区、文化区、休闲健身区、文化区、学生快餐区学生快餐区培训机构区培训机构区餐饮娱乐区餐饮娱乐区品牌店区品牌店区业态业态大型健身机构、文