安徽省铜陵市商业市场调研

1、铜陵商业市场调研与一期定位策划铜陵商业市场调研与一期定位策划20122012年年3 3月月一、宏观经济与城市发展概况一、宏观经济与城市发展概况二、整体商二、整体商业业市市场场及商圈分析及商圈分析三、在售未售商业调研分析三、在售未售商业调研分析五、项目机遇及商业概念设计五、项目机遇及商业概念设计报告整体思路报告整体思路六、一期产品定位及创新建议六、一期产品定位及创新建议四、消费市场调研及投资客户调研四、消费市场调研及投资客户调研宏观分析宏观分析地区地区gdp总值总值2011年地区年地区gdp总值总值一、一、2011年地产年地产gdp总值总值579.4亿元，亿元，同期增长同期增长12.6%二、按常

2、住人口计算，人均二、按常住人口计算，人均gdp达达79704元，元，较较20102010年提高年提高1520815208元，按元，按年均人民币兑美元汇率计算为年均人民币兑美元汇率计算为1236712367美元，首次突破美元，首次突破1200012000美元。美元。 铜陵市已接近中等富裕国家水平铜陵市已接近中等富裕国家水平宏观分析宏观分析城市固定资产投资城市固定资产投资主要特点：主要特点：一、投资总量、增幅在全一、投资总量、增幅在全省的位次双双提升省的位次双双提升二、投资项目增加，建设二、投资项目增加，建设后劲较足后劲较足三、投资效果居全省前位。三、投资效果居全省前位。四、工业、基础设施和房四、

3、工业、基础设施和房地产业成为全市投资扩张地产业成为全市投资扩张的重要支撑的重要支撑铜陵近年固定资产投资额快速增长，房地产行业投资铜陵近年固定资产投资额快速增长，房地产行业投资增幅尤其明显增幅尤其明显宏观分析宏观分析消费品消费品零售总额零售总额主要特点：主要特点：一、一、限上企业销售走势强劲，限上企业销售走势强劲，尤其是大型企业推动消费品尤其是大型企业推动消费品市场快速发展市场快速发展二、随着新型商业业态的兴二、随着新型商业业态的兴起，有力推动全市批发和零起，有力推动全市批发和零售业的快速发展。售业的快速发展。三、城镇消费无论在份额、三、城镇消费无论在份额、贡献率上都占据绝对主导地贡献率上都占据

4、绝对主导地位。位。消费品零售总额增幅全省第二，比全国平均水平高出消费品零售总额增幅全省第二，比全国平均水平高出1.8个百分点个百分点宏观分析宏观分析人均收入支出情况人均收入支出情况城市居民人均消费性支出随收入的稳步提高而逐步上城市居民人均消费性支出随收入的稳步提高而逐步上升。升。主要特点：主要特点：一、一、铜陵铜陵的人均消费支出与的人均消费支出与可支配收入之比维持在可支配收入之比维持在707075%75%，说明铜陵的消费潜力，说明铜陵的消费潜力尚有不少挖掘空间。尚有不少挖掘空间。二、物价的高位运行，刚性二、物价的高位运行，刚性需求带动基本生活类商品较需求带动基本生活类商品较快增长。快增长。三、

5、过高的私家车拥有率，三、过高的私家车拥有率，造成汽车等权重消费有所回造成汽车等权重消费有所回落，落，20122012年汽车销售能否持年汽车销售能否持续增长将直接影响续增长将直接影响20122012年消年消费市场费市场宏观分析宏观分析小结小结1 1、铜陵市宏观经济的快速发展，为本案开发奠定一定基础。、铜陵市宏观经济的快速发展，为本案开发奠定一定基础。2 2、城市处于工业发展期，第三产业发展空间巨大。、城市处于工业发展期，第三产业发展空间巨大。3 3、铜陵市人均、铜陵市人均gdpgdp接近中等富裕国家水平，具有一定的消费基础。接近中等富裕国家水平，具有一定的消费基础。4 4、铜陵市物价水平偏高，物

6、价高位运行影响消费信心。、铜陵市物价水平偏高，物价高位运行影响消费信心。5 5、固定。、固定。投资规模较小。全市固定资产投资总额在全省十六个市中投资规模较小。全市固定资产投资总额在全省十六个市中只位于第十二位只位于第十二位 。西湖片区规划西湖片区规划概况概况一、规划范围一、规划范围西湖新区位于铜陵市“一城三区，一主两副”格局中主城区的东北部,东至东湖，南临芜铜路，西以泰山大道和天山大道为界，北到钟仓河，总用地面积约24.7平方公里。二、功能定位、功能定位铜陵市文化体育中心，集居住、旅游休闲等多功能于一体的现代化、高品质的综合性滨水新城区。三、发展规模三、发展规模 西湖新区人口按2528万人控制

7、，城市建设用地除西湖公园外按19平方公里控制。本案商圈辐射范围经济开发区本案商圈辐射范围经济开发区和西湖片区和西湖片区西湖片区规划西湖片区规划规划结构规划结构一心、四带、四片一心、四带、四片一心：一心：为西湖公园和公园内设置的大型市为西湖公园和公园内设置的大型市级文化设施共同组成的规划区的核级文化设施共同组成的规划区的核心。心。四带：四带：为由西湖公园向外发散的结合现状为由西湖公园向外发散的结合现状水系形成的四条宽窄不等的滨水景水系形成的四条宽窄不等的滨水景观绿带，分别是西湖公园与天井湖观绿带，分别是西湖公园与天井湖公园、东湖湿地公园、钟仓河之间公园、东湖湿地公园、钟仓河之间的视线通廊以及七坝

8、沟滨水绿带。的视线通廊以及七坝沟滨水绿带。四片：四片：为规划区的功能片区。分别为湖东为规划区的功能片区。分别为湖东片区、湖西湖北片区、湖南文教片片区、湖西湖北片区、湖南文教片区、湖南居住片区。区、湖南居住片区。西湖片区规划西湖片区规划建设进度建设进度五年内出形象五年内出形象1 1、3 3月月6 6日，项目建设专题会议，市第一中学西湖新区校区、市人民医院西日，项目建设专题会议，市第一中学西湖新区校区、市人民医院西湖新区医院、市民中心项目建设前期各项工作顺利推进，进入项目总体规划湖新区医院、市民中心项目建设前期各项工作顺利推进，进入项目总体规划设计等阶段。设计等阶段。 2 2、西西湖新区项目建设重

9、点是：环西湖项目建设、民生工程项目建湖新区项目建设重点是：环西湖项目建设、民生工程项目建设、市政道路等基础设施项目建设和商业金融项目建设；建设总目设、市政道路等基础设施项目建设和商业金融项目建设；建设总目标为标为“6932069320”，即全年完成固定资产投资，即全年完成固定资产投资6060亿元以上、在建工程项亿元以上、在建工程项目达到目达到9090个以上、确保年内竣工项目个以上、确保年内竣工项目3030个以上、西湖新区范围内建个以上、西湖新区范围内建设工地塔吊总数达设工地塔吊总数达200200个以上，并实现规划区内个以上，并实现规划区内“零违章零违章”建设。建设。 西湖片区规划西湖片区规划小

10、结小结1 1、随着西湖片区的启动和建设，带动区域发展升级、人口及人均收、随着西湖片区的启动和建设，带动区域发展升级、人口及人均收入的增加，为本案商业带来更多的终端消费群和投资客群。入的增加，为本案商业带来更多的终端消费群和投资客群。 2 2、西湖新区的建设，带动城市重心发展的转移，本案位于西湖新区、西湖新区的建设，带动城市重心发展的转移，本案位于西湖新区的前沿地段，将成为连接城市中心商圈与新区商圈的枢纽，将为本的前沿地段，将成为连接城市中心商圈与新区商圈的枢纽，将为本案商业带来广阔的发展机遇。案商业带来广阔的发展机遇。4 4、西湖公园的建设，为本案带来众多的旅游度假类客群的消费潜力。、西湖公园

11、的建设，为本案带来众多的旅游度假类客群的消费潜力。宏观房地产市场研究宏观房地产市场研究土地市场土地市场20102010年拍卖土地年拍卖土地4242块地，总出让面积块地，总出让面积339339万平方米万平方米20112011年年20122012年年3 3月份共拍卖土地月份共拍卖土地8585块地，总出让面积块地，总出让面积515515万平方米，万平方米，据铜房网数据显示，铜陵房地产年消化量在据铜房网数据显示，铜陵房地产年消化量在60608080万方。万方。巨大供应量与有限去化量的矛盾巨大供应量与有限去化量的矛盾宏观房地产市场研究宏观房地产市场研究住宅市场研究住宅市场研究1 1、从目前成交走势来看，

12、年后受刚需和降价潮的推动，顶起铜陵楼、从目前成交走势来看，年后受刚需和降价潮的推动，顶起铜陵楼市市20122012年第一个销售高峰期。年第一个销售高峰期。2 2、造成目前均价持续走高的原因是目前高速铜都天地洋房、柏庄香、造成目前均价持续走高的原因是目前高速铜都天地洋房、柏庄香域洋房、托莱多别墅、恒大精装房等高价房的推售，整体拉高整个域洋房、托莱多别墅、恒大精装房等高价房的推售，整体拉高整个城市的成交均价城市的成交均价3 3、从市场了解到，近期跑量的楼盘，都是优惠促销或者直接降价的，、从市场了解到，近期跑量的楼盘，都是优惠促销或者直接降价的，这些楼盘在价格方面做出的让步程度，已经让铜陵其他开发商

13、惶恐，这些楼盘在价格方面做出的让步程度，已经让铜陵其他开发商惶恐，造成目前市场较少推盘量的主要原因，造成目前市场较少推盘量的主要原因， 宏观房地产市场研究宏观房地产市场研究商业市场研究商业市场研究1 1、从目前统计来看，从、从目前统计来看，从20112011年第年第3535周开始到现在，总共成交商铺周开始到现在，总共成交商铺618618套，成交均价范围套，成交均价范围650065001565015650元。元。2 2、目前商铺存量：、目前商铺存量： 铜官山区铜官山区609609套套 狮子山区狮子山区509509套套 郊区郊区183183套，共套，共13011301套套宏观房地产市场研究宏观房地

14、产市场研究小结小结1 1、无论是住宅还是商业，铜陵受制人口规模的限制，去化量都比较、无论是住宅还是商业，铜陵受制人口规模的限制，去化量都比较有限。市场供过于求的局面已经形成。有限。市场供过于求的局面已经形成。2 2、铜陵的、铜陵的65%65%以上的城市化率在一定程度上限制了铜陵房地产市场以上的城市化率在一定程度上限制了铜陵房地产市场的快速发展。的快速发展。3 3、铜陵在近两年内的大量批地，势必造成未来供应量的急速增加，、铜陵在近两年内的大量批地，势必造成未来供应量的急速增加，特别是商业供应量的快速增加，将对本项目造成很大的影响，因此特别是商业供应量的快速增加，将对本项目造成很大的影响，因此抢先

15、开发，快速销售将是本项目运作的基本思路。抢先开发，快速销售将是本项目运作的基本思路。一、宏观经济与城市发展概况一、宏观经济与城市发展概况二、整体商二、整体商业业市市场场及商圈分析及商圈分析三、在售未售商业调研分析三、在售未售商业调研分析五、项目机遇及商业概念设计五、项目机遇及商业概念设计报告整体思路报告整体思路六、一期产品定位及创新建议六、一期产品定位及创新建议四、消费市场调研及投资客户调研四、消费市场调研及投资客户调研城市商业整体版图城市商业整体版图n老城区核心辐射区内，是商业经营老城区核心辐射区内，是商业经营的价值高地，尤其长江中路，人气很的价值高地，尤其长江中路，人气很旺；旺；n其他区域

16、商业旺气呈现明显不足，其他区域商业旺气呈现明显不足，租金较低。靠近城区边界的地方，商租金较低。靠近城区边界的地方，商业几乎断节。业几乎断节。商业总体特征分析商业总体特征分析铜陵商业网点布局根据铜陵市“十二五”商务发展规划所知，铜陵商圈规划为：“一个市级商业中心、五个区域级商业中心副和十六个社区级商业中心”。 一市级：主城区中心区市级商业中心； 五区域级：东部城区商业中心、南部城区商业中心、环湖新区商业中心、西湖新区商业中心、车站新区商业中心； 十六个社区级商业中心：结合城市居住区中心规划布置；12条特色商业街，加快城市中心区的形成和城市新区的建设。铜陵未来商业发展规划将形成“1-5-16”金字

17、塔形结构，铜陵将发展成为皖中南区域性商贸中心城市环湖新区商业中心东部城区商业中心西湖新区商业中心南部城区商业中心主城区商业中心车站新区商业中心商业总体特征分析商业总体特征分析整个城市道路的边界，其实就是城市整个城市道路的边界，其实就是城市商业的边界。商业的边界。主城区道路边界主城区道路边界东向：铜都大道；南向：金山路东向：铜都大道；南向：金山路西向：铜官大道；北向：北京路西向：铜官大道；北向：北京路注：注：随着道路的延伸，商业衰减非常明随着道路的延伸，商业衰减非常明显，虚线区域商业几乎绝迹。显，虚线区域商业几乎绝迹。城市商业边界图城市主要道路商业分析城市主要道路商业分析商业总体特征分析商业总体

18、特征分析商业总体特征分析商业总体特征分析小结小结1 1、铜陵城区基础设施建设相对欠发达，分布欠合理，城市中心区商业、铜陵城区基础设施建设相对欠发达，分布欠合理，城市中心区商业太集中，周边区域乃至城市边缘地区网点缺乏。太集中，周边区域乃至城市边缘地区网点缺乏。2、商业特色不明显，商业结构有待优化，不明显，经营档次参差不齐，商业特色不明显，商业结构有待优化，不明显，经营档次参差不齐，经营品种档次较低，难以体现城市整体商业形象及商业品味，具有特色经营品种档次较低，难以体现城市整体商业形象及商业品味，具有特色的商业经营不突出，难以创造城区商业的品牌力和吸引力。的商业经营不突出，难以创造城区商业的品牌力

19、和吸引力。3、购物环境不理想，道路通达性差，可停留在购物场所休憩、观赏的购物环境不理想，道路通达性差，可停留在购物场所休憩、观赏的时间较短。时间较短。4、社区商业网点配套不够、标准不高，尤其是远离城市中心的新建区、社区商业网点配套不够、标准不高，尤其是远离城市中心的新建区域，缺少必要的商业配套设施。域，缺少必要的商业配套设施。5、部分市场设计不合理，人流不集中，市场设施不完善，场内经营者、部分市场设计不合理，人流不集中，市场设施不完善，场内经营者素质不高，市场交易水平和组织化程度底，规模层次不分明。素质不高，市场交易水平和组织化程度底，规模层次不分明。百货商场过于集中，大多处于百货商场过于集中

20、，大多处于转型期转型期铜陵市百货商场主要集中在长江中铜陵市百货商场主要集中在长江中路路; ;各百货商场经过业态调整及相关经各百货商场经过业态调整及相关经营策略改变营策略改变, ,正从传统百货向新型正从传统百货向新型百货百货( (品牌经营与特色主题经营品牌经营与特色主题经营, ,注注重环境改善与人本主义等重环境改善与人本主义等) )转变转变; ;但受自身物质条件的限制但受自身物质条件的限制, ,单纯依单纯依赖软件方面的提高其市场发展空间赖软件方面的提高其市场发展空间相当有限，相当有限，商业现状分析商业现状分析- -百货百货百货商场经营档次多元化百货商场经营档次多元化, ,主题商场较少主题商场较少

21、铜陵市大多数百货商场经营品种雷同铜陵市大多数百货商场经营品种雷同, ,市场竞争力不强市场竞争力不强; ;各种类型专业市场及超市逐步瓜分百货业经营利润各种类型专业市场及超市逐步瓜分百货业经营利润, ,促使百促使百货经营业态组合发生根本性改变货经营业态组合发生根本性改变;市区商业特征分析市区商业特征分析- -百货百货商场名称商场名称经营规模经营规模( (平方米平方米) )经营档次经营档次业态组合特征业态组合特征目标消费目标消费群体群体铜陵商城铜陵商城90,000 90,000 中档中档服装服饰服装服饰80%,80%,娱乐娱乐20%20%女性居多女性居多合百商厦合百商厦32,000 32,000 中

22、档中档服装服饰服装服饰74%,74%,化妆品及珠宝化妆品及珠宝15%15%、超市、超市6%6%各年龄层各年龄层次次铜冠商业广铜冠商业广场场66,000 66,000 中档中档服装服饰服装服饰55%,55%,餐饮娱乐餐饮娱乐20%,20%,超市及电器超市及电器25%25%各年龄层各年龄层次次市区商业特征分析市区商业特征分析- -百货百货合百商厦位于主城区，长江中路中段1f：珠宝首饰、化妆品、烟酒茶、箱包、鞋类2f：女装3f：男装4f：休息服饰、内衣5f：儿童服饰、床上用品6f：家用电器经营状态概述：其黄金珠宝、化妆品销售状况甚好；服装类，多为知名品牌，售价较高，销量平平。市区商业特征分析市区商业

23、特征分析- -百货百货铜冠世纪广场铜冠世纪广场 位于主城区，淮河大道中段位于主城区，淮河大道中段-1f-1f：国美电器：国美电器1f1f：肯德基、摩登经典简餐、：肯德基、摩登经典简餐、川味园火锅城、体彩、川味园火锅城、体彩、 箱包、鞋类箱包、鞋类2f-3f2f-3f：女装、世纪联华、锦：女装、世纪联华、锦鑫电玩城鑫电玩城4f4f：男装：男装5f5f：后宫：后宫ktvktv、康泓俱乐部、康泓俱乐部、福临门酒店、天上人间西餐厅福临门酒店、天上人间西餐厅经营状态概述：经营状态概述：综合型商业广综合型商业广场，其商业性质以娱乐和餐饮场，其商业性质以娱乐和餐饮占主导地位。占主导地位。市区商业特征分析市区

24、商业特征分析- -百货百货铜陵商城铜陵商城1、位于主城区，城市大型综合体项目，开发周期较长。2、目前已开发13万方，除大型主力店外招商主要以品牌服饰类为主。3、目前进驻的品牌商家和项目有：目前进驻的品牌商家和项目有：家得利超市、新人民市场（菜场）、家得利超市、新人民市场（菜场）、宏图三胞、华东家俱城、华亭四季宏图三胞、华东家俱城、华亭四季大酒店、合百大合家福购物广场、大酒店、合百大合家福购物广场、巴黎新天地服饰广场、翡冷翠咖啡巴黎新天地服饰广场、翡冷翠咖啡厅、乐都尚街、徽皇健身会馆、平厅、乐都尚街、徽皇健身会馆、平安保险、人民电影院、玉麟阁大酒安保险、人民电影院、玉麟阁大酒店等。店等。 超市外

25、扩趋势明显超市外扩趋势明显铜陵中大型超市数量较少，现有的铜陵中大型超市数量较少，现有的超市多分散于居民区与商业区内；超市多分散于居民区与商业区内；超市经营面积在超市经营面积在20002000平方米以上共平方米以上共计计5 5家家,10000,10000平米以上的平米以上的2 2家家; ;从铜陵城市发展角度，结合居民住从铜陵城市发展角度，结合居民住宅区及超市宅区及超市( (含中大型超市及小型超含中大型超市及小型超市、便利店市、便利店) )分布情况分布情况, ,超市向东南超市向东南方向扩张趋势明显方向扩张趋势明显; ;迄今为止，铜陵已有合家福、华润迄今为止，铜陵已有合家福、华润苏果、家得利、华联等

26、中大型超市。苏果、家得利、华联等中大型超市。市区商业供应特征分析市区商业供应特征分析- -中大型超市中大型超市项目名称项目名称地理位置地理位置规模规模(m2)(m2)投入运营投入运营时间时间华联华联淮河大道淮河大道2800280020082008台客隆台客隆石城大道石城大道4,0004,00020082008合家福合家福淮河大道淮河大道13,00013,00020062006合家福合家福义安北路义安北路2000200020032003华润苏果华润苏果淮河大道淮河大道15,00015,00020072007家得利家得利淮河大道淮河大道1,0001,00020032003铜陵中大型超市基本情况铜陵

27、中大型超市基本情况超市运营状况参差不齐超市运营状况参差不齐 家得利是铜陵超市业人气较旺、经济效家得利是铜陵超市业人气较旺、经济效益最好的超市益最好的超市; ; 合家福是铜陵营业面积和店面数量最多合家福是铜陵营业面积和店面数量最多的超市；的超市； 超市租金大致在超市租金大致在0.5-10.5-1元元/ /平方米平方米/ /天左右，天左右，视超市具体区位条件及合同签订年份而视超市具体区位条件及合同签订年份而定。定。 至至20082008年年1212月中大型超市营业面积在月中大型超市营业面积在3.783.78万平方米万平方米; ;市区商业特征分析市区商业特征分析- -中大型超市中大型超市目前乐购和大

28、润发分别签约进驻在财富广场和华源“嘉华国际”广场项目铜陵中大型超市基本情况铜陵中大型超市基本情况市区商业特征分析市区商业特征分析- -中大型超市中大型超市苏果超市苏果超市位于主城区，位于淮河大道北段位于主城区，位于淮河大道北段-1f-1f：地下停车场：地下停车场 1f1f： 黄金珠宝、手机、电脑、数码、皮具、化妆品、黄金珠宝、手机、电脑、数码、皮具、化妆品、 烟酒茶、服装（内铺租金烟酒茶、服装（内铺租金140140元元/ /平米）平米） 2f-3f2f-3f：苏果超市：苏果超市 4f4f：办公：办公 5f5f：糖果：糖果ktvktv、爵士堡健身会所、爵士堡健身会所经营状态概述：经营状态概述：主

29、要以日用品、食品位置，部分办公和娱乐主要以日用品、食品位置，部分办公和娱乐。专业市场分布图铜陵现有各个专业市场地址的选择，均处于主要铜陵现有各个专业市场地址的选择，均处于主要城市城市”过境公路过境公路“沿线：东向交通要道（铜都大沿线：东向交通要道（铜都大道）和北向交通要道（北京西路）上：道）和北向交通要道（北京西路）上：汽车销售市场汽车销售市场铜都大道南段铜都大道南段花鸟市场花鸟市场铜都大道与北京东路交口西北向铜都大道与北京东路交口西北向铜陵大市场铜陵大市场铜都大道北段铜都大道北段绿源农产品大市场绿源农产品大市场铜都大道北段铜都大道北段茂源大市场茂源大市场北京西路段（家具、家居、建材北京西路段

30、（家具、家居、建材等）等）环球家居环球家居金桥工业园金桥工业园 国际汽车城国际汽车城狮子山区铜芜大道与芜湖方向高狮子山区铜芜大道与芜湖方向高速出口处速出口处 铜陵部分专业市场没有通过政府的规划来引导铜陵部分专业市场没有通过政府的规划来引导, ,如汽车销售市场如汽车销售市场, , 是是自发形成自发形成, ,因此需要较长周期引导与布局因此需要较长周期引导与布局市区商业供应特征分析市区商业供应特征分析- -专业市场专业市场 次中心或边缘区域对专次中心或边缘区域对专业市场吸引力业市场吸引力铜陵市现有专业市场总铜陵市现有专业市场总计计5-105-10个个, , 专业市场承租能力较低专业市场承租能力较低,

31、 ,一般选址在城市边缘区一般选址在城市边缘区域域; ;租金价格与道路交通是租金价格与道路交通是专业市场选址考虑的主专业市场选址考虑的主要评价指标与因素要评价指标与因素; ;城市中心或次中心区域城市中心或次中心区域可考虑精品专业市场可考虑精品专业市场, ,以以满足特定消费人群需求满足特定消费人群需求, ,而且精品专业市场具备而且精品专业市场具备较高承租能力。较高承租能力。经营规模经营规模( (万平万平方米方米) )投入运营时间投入运营时间汽车销售市场汽车销售市场2020家销售企业家销售企业20022002年开始形成年开始形成花鸟市场花鸟市场0.30.3已建成已建成铜陵大市场铜陵大市场13.613

32、.6准备启动准备启动绿源农产品大市场绿源农产品大市场1515在建在建茂源大市场茂源大市场1010一期已营业一期已营业, ,三期三期在建在建市区商业特征分析市区商业特征分析- -专业市场专业市场目前未开盘的专业市场有：目前未开盘的专业市场有：1 1、丰泽家居市场、丰泽家居市场 18001800亩亩2 2、国际汽车城、国际汽车城 6060万方万方市区商业特征分析市区商业特征分析- -专业市场专业市场 名称名称 租金状况租金状况 经营业态经营业态 经营状况经营状况 茂源大茂源大市场市场30-6030-60元元/ /平米平米月月1f1f主营玻璃、陶瓷洁具、墙主营玻璃、陶瓷洁具、墙纸纸2f2f主营灯具主

33、营灯具3f3f主营家具主营家具主要经营灯具、家具。靠近主要经营灯具、家具。靠近主城区中心，交通便利，但主城区中心，交通便利，但市场整体品质较差，店铺低市场整体品质较差，店铺低矮，知名品牌稀少，经营状矮，知名品牌稀少，经营状态不佳。态不佳。 铜陵大铜陵大市场市场20-7020-70元元/ /平米平米月月1 1区区 主营陶瓷地砖主营陶瓷地砖2 2区区 主营卫浴、五金主营卫浴、五金 3 3 区区 主营橱柜、门业、楼主营橱柜、门业、楼梯梯4 4 区区 主营木地板主营木地板以对面中南大市场共同形成以对面中南大市场共同形成专业市场商圈，经营状况良专业市场商圈，经营状况良好，现三期正在施工，吸引好，现三期正

34、在施工，吸引了众多中南大市场的租户进了众多中南大市场的租户进驻。驻。 中南大市中南大市场场30-8030-80元元/ /平米平米月月主营板材，集中的板材销售主营板材，集中的板材销售中心，拥有品牌众多中心，拥有品牌众多 建市较早，市场认可度较高建市较早，市场认可度较高 红星家具红星家具城城120-200120-200元元/ /平平米米月月主营品牌家居主营品牌家居（联邦、顾家工艺、曲美、（联邦、顾家工艺、曲美、慕思等）慕思等） 拥有众多知名品牌，地处主拥有众多知名品牌，地处主城区中心地带，步行街内，城区中心地带，步行街内，人流量充足，销售良好。人流量充足，销售良好。 租金及经营状况调查租金及经营状

35、况调查餐饮市场主要分散在三个片区餐饮市场主要分散在三个片区据不完全统计据不完全统计 , , 铜陵市现有大铜陵市现有大小餐饮企业小餐饮企业 14001400 余家余家 , , 茶楼茶楼170170 余家；余家； 羊家山沿线已形成餐饮聚集气羊家山沿线已形成餐饮聚集气候候, , 但主要以但主要以100100平米左右的平米左右的小面积餐饮为主小面积餐饮为主; ; 餐饮营业面积较大的的中大型餐饮营业面积较大的的中大型餐饮店主要集中在义安北路、餐饮店主要集中在义安北路、淮海北路、石城大道上淮海北路、石城大道上; ; 尚无国内外特色餐饮品牌尚无国内外特色餐饮品牌, ,以以淮扬菜及特色小吃等居多。淮扬菜及特色

36、小吃等居多。 随着铜陵人均随着铜陵人均gdpgdp的增加及消的增加及消费者消费习惯的转变费者消费习惯的转变, ,现有传现有传统的消费场所将不能满足广大统的消费场所将不能满足广大消费者需求消费者需求 , , 新的市场需求空新的市场需求空间日益扩大间日益扩大 , , 有特色的餐饮场有特色的餐饮场所将成为新的市场需求所将成为新的市场需求。市区商业供应特征分析市区商业供应特征分析- -餐饮餐饮酒店餐饮酒店餐饮( (举例举例) )餐饮市场经营良好餐饮市场经营良好, ,中高档餐饮较为缺乏中高档餐饮较为缺乏 中高档餐饮消费基本上都集中在义安北路、长江中路、淮河大道等沿线酒店内中高档餐饮消费基本上都集中在义安

37、北路、长江中路、淮河大道等沿线酒店内; ; 纯餐饮场所大多经营定位大众消费纯餐饮场所大多经营定位大众消费, ,档次不高档次不高; ; 酒店内餐饮消费形式以婚宴、节庆、企业年会与商务宴请为多酒店内餐饮消费形式以婚宴、节庆、企业年会与商务宴请为多; ; 中高档餐饮场所承租能力大致在中高档餐饮场所承租能力大致在1 1。5-35-3元元/ /平方米平方米/ /天天; ; 社区型餐饮街铺社区型餐饮街铺( (如濠北路如濠北路) )租金大致在租金大致在1-21-2元元/ /平方平方米米/ /天。天。市区商业供应特征分析市区商业供应特征分析- -餐饮餐饮市中心周边为娱乐消费首选市中心周边为娱乐消费首选区域区域

38、 主要分布在长江中路、义主要分布在长江中路、义安北路及淮海北路周边，安北路及淮海北路周边，靠近市中心靠近市中心; ; 从经营方面及知名度来看，从经营方面及知名度来看，ktvktv、歌舞厅类消费场所、歌舞厅类消费场所, ,凯撒及糖果表现良好凯撒及糖果表现良好; ; 中高档酒吧在铜陵不多，中高档酒吧在铜陵不多，如百度等如百度等, , 铜陵中高档桑拿洗浴场所铜陵中高档桑拿洗浴场所不多不多, ,如黄金海岸如黄金海岸 ; ; 铜陵娱乐类业态租金承受铜陵娱乐类业态租金承受能力在能力在1-31-3元元/ /平方米平方米/ /天左天左右。右。市区商业供应特征分析市区商业供应特征分析- -娱乐娱乐1.1.市区主

39、要商街店铺统计市区主要商街店铺统计淮河路（两侧主要路段，在经营商铺）：淮河路（两侧主要路段，在经营商铺）：23+33+52+42=15023+33+52+42=150间间义安大道（两侧主要路段，在经营商铺）：义安大道（两侧主要路段，在经营商铺）：33+10+16+19+37+43=15833+10+16+19+37+43=158间间金山路（两侧主要路段，在经营商铺）：金山路（两侧主要路段，在经营商铺）：24+17+29=7024+17+29=70间间长江中路（两侧主要路段，在经营商铺）：长江中路（两侧主要路段，在经营商铺）：61+70=13161+70=131间间北京中路（两侧，在经营商铺）：

40、北京中路（两侧，在经营商铺）：19+51=7019+51=70间间注：注：以上是采用以上是采用“传统扫街传统扫街”方式，进行数量统计。方式，进行数量统计。主要街道业态调研主要街道业态调研在这里，我们选取铜陵市最具特点和代表性的在这里，我们选取铜陵市最具特点和代表性的1212条街来看看铜陵商业分布的大致格：条街来看看铜陵商业分布的大致格：板块板块街区编号街区编号街区范围街区范围街区属性街区属性中心区板块中心区板块长江中路（义安路长江中路（义安路 淮河路之间段）淮河路之间段）选购型商业集中区选购型商业集中区义安大道北段（石城路义安大道北段（石城路 长江路之间段）长江路之间段）大型垂直商业集中区大型

41、垂直商业集中区淮河大道北段淮河大道北段商务、休闲、酒店商业商务、休闲、酒店商业义安大道北段（石城路义安大道北段（石城路 铜官大道之间铜官大道之间段）段）五金类商品集中区五金类商品集中区淮河大道中段淮河大道中段大型餐饮类商业集中大型餐饮类商业集中铜都大道中段（长江路铜都大道中段（长江路 北京路之间段）北京路之间段）足浴商业集中足浴商业集中北京西路北京西路建材批发市场商贸特征建材批发市场商贸特征金山东路金山东路小餐饮较为集中小餐饮较为集中城南板块城南板块铜都大道中段（隆门路铜都大道中段（隆门路 宝山路之间段）宝山路之间段）汽车工贸集中汽车工贸集中东郊板块东郊板块铜都大道北段（天山大道铜都大道北段（

42、天山大道 铜井路之间铜井路之间段）段）物流、农产、建材等大市场集中物流、农产、建材等大市场集中区区天井湖板块天井湖板块建设东路和井湖路一段建设东路和井湖路一段高端休闲、娱乐、酒店商业集中高端休闲、娱乐、酒店商业集中区区井湖路和长江西路一段井湖路和长江西路一段景观路段景观路段主要街道业态调研主要街道业态调研主要道路商铺经营业态构成主要道路商铺经营业态构成经营业种经营业种街道街道服装皮鞋服装皮鞋电器电器药店药店金融银行金融银行餐饮宾馆餐饮宾馆娱乐休闲娱乐休闲其他其他淮河路淮河路17173 35 51414131314148484义安大道义安大道21212 21010222211119292金山路金

43、山路6 614142 24848长江中路长江中路67676 63 38 810105 53232北京中路北京中路1 11 14 43 324248 83535注：从主要道路商铺经营业态丰富性与分布数量上来看，长江中路无疑是其中的佼注：从主要道路商铺经营业态丰富性与分布数量上来看，长江中路无疑是其中的佼佼者。佼者。而在所有主要道路商业经营业态中，而在所有主要道路商业经营业态中，“服装皮鞋服装皮鞋”、“餐饮宾馆餐饮宾馆”和和“娱乐娱乐”成为成为经营最多的业态，共有经营最多的业态，共有196196间，占商业铺面总数的间，占商业铺面总数的38.5%38.5%，成为城市商业的主力业态。，成为城市商业的主

44、力业态。主要街道业态调研主要街道业态调研n铜都大道：仅南段出现汽车销售、大型车辆维修、洗车、中小型路边饭店。铜都大道：仅南段出现汽车销售、大型车辆维修、洗车、中小型路边饭店。n北京路：北京东路与铜都大道交口出现各类卡车集结市场（物流运输），北京中北京路：北京东路与铜都大道交口出现各类卡车集结市场（物流运输），北京中路为铜陵学院和税务局等企业聚集区，各类中低消费型商业得以存活。北京西路靠路为铜陵学院和税务局等企业聚集区，各类中低消费型商业得以存活。北京西路靠近火车站段中型饭店、旅馆。近火车站段中型饭店、旅馆。n铜官大道：南段主要承接横港码头的货运，各类化工型集结企业，几乎没有商业。铜官大道：南段

45、主要承接横港码头的货运，各类化工型集结企业，几乎没有商业。中段至义安大道交口沿线商业，多属于社区生活型商业。中段至义安大道交口沿线商业，多属于社区生活型商业。n金山路：东路为过境型道路，沿街社区底层商业在与铜都大道交口处较多。中路金山路：东路为过境型道路，沿街社区底层商业在与铜都大道交口处较多。中路和西路都为途径部分铜陵有色金属集团下属企业，其铁路专用线也使得商业断裂。和西路都为途径部分铜陵有色金属集团下属企业，其铁路专用线也使得商业断裂。仅与淮河路交口世界花园小区附近出现各类较新商铺。仅与淮河路交口世界花园小区附近出现各类较新商铺。主要街道业态调研主要街道业态调研城市商业饱和度、扩张态势与项

46、目未来商业辐射分析城市商业饱和度、扩张态势与项目未来商业辐射分析商街商街经营状况经营状况空置率空置率商户经营状况商户经营状况二手市场转手状况二手市场转手状况长江中路长江中路旺旺0 0生意很好生意很好无转售、无转租无转售、无转租淮河路淮河路较旺较旺约约3%3%生意较好生意较好少量转租少量转租义安大道义安大道较旺较旺约约5%5%生意一般生意一般少量转租少量转租金山路金山路一般一般约约20%20%以上以上生意一般生意一般少量转租少量转租北京路中段北京路中段一般一般有有5%5%的空置的空置生意一般生意一般无出售、有少量转租无出售、有少量转租主要街道业态调研主要街道业态调研长江中路作为铜陵最繁华的街道，

47、租金价格为最贵长江中路作为铜陵最繁华的街道，租金价格为最贵。 道路名称道路名称 路段路段 租金租金( (元元/ /平米平米/ /月月) ) 长江路长江路中段中段200-350200-350 义安大道义安大道 中段中段100-200100-200步行商业街步行商业街 全段全段120-180120-180杨家山路商街杨家山路商街 全段全段60-20060-200 淮河路商业街淮河路商业街北段北段50-10050-100中段中段80-20080-200南段南段100-140100-140主要街道业态调研主要街道业态调研租金水平与铺型结构的抽样调研租金水平与铺型结构的抽样调研市区沿街商铺的开间普遍45

48、米。进深普遍在1015米铜陵商铺租金特征主要体现为三个方面：第一，城市核心区域的高档商铺，租售价格均很高，铺主大多为投资经城市核心区域的高档商铺，租售价格均很高，铺主大多为投资经营者，营者，这一类商街主要为长江中路、义安大道中段、淮河中路、铜冠商业广场段、石城大道与北京中路交口为代表。这一区域商铺最高租金可达到200元/平米/月以上。次级中心区商铺租金水平在80-150元/平米/月。第二，城市核心区以外的中低档商铺，租售价格相对较低，铺主多为居城市核心区以外的中低档商铺，租售价格相对较低，铺主多为居家经营，家经营，购铺及经营主要是为了养家糊口，最低租金可低至15-30元/平米/月。第三，城市整

49、体商业水平，以城市整体商业水平，以“长江路与人民交口长江路与人民交口”为中心高点，向四为中心高点，向四周递减。周递减。核心区集中几乎大部分商业资源，核心区集中几乎大部分商业资源，向周边递减的速度极快向周边递减的速度极快主要街道业态调研主要街道业态调研 商场和专卖店等密集，商品品类丰富商场和专卖店等密集，商品品类丰富在长江中路上，商业元素较为丰富，休闲娱乐类、家居类、服装化妆类、日用百在长江中路上，商业元素较为丰富，休闲娱乐类、家居类、服装化妆类、日用百货类、食品类、文体类、电讯类、交通工具类商品融合在这条街道上，它满足了货类、食品类、文体类、电讯类、交通工具类商品融合在这条街道上，它满足了铜陵

50、市人民生活的各方面需求。大部分的商业业种都希望依附于长江中路。铜陵市人民生活的各方面需求。大部分的商业业种都希望依附于长江中路。某一单一业态经营单街扎堆特征明显某一单一业态经营单街扎堆特征明显 休闲、娱乐业遍地开花休闲、娱乐业遍地开花历史以来，铜陵市就属于工矿城市，外来人口较多，使得与流动人口相关的服务历史以来，铜陵市就属于工矿城市，外来人口较多，使得与流动人口相关的服务产业蓬勃发展。在城市中心区域我们可以在任何一条街上都能看到宾馆、浴场、产业蓬勃发展。在城市中心区域我们可以在任何一条街上都能看到宾馆、浴场、ktvktv、足浴、桑拿城的出现，在档次上可谓良莠不齐。比较有名气的服务场所大、足浴、

51、桑拿城的出现，在档次上可谓良莠不齐。比较有名气的服务场所大都分布在离主要商业区不远的城市主干道旁。都分布在离主要商业区不远的城市主干道旁。主要街道调研总结主要街道调研总结一、宏观经济与城市发展概况一、宏观经济与城市发展概况二、整体商二、整体商业业市市场场及商圈分析及商圈分析三、在售未售商业调研分析三、在售未售商业调研分析五、项目机遇及商业概念设计五、项目机遇及商业概念设计报告整体思路报告整体思路六、一期产品定位及创新建议六、一期产品定位及创新建议四、消费市场调研及投资客户调研四、消费市场调研及投资客户调研春江花月双星国际置地财富广场铜陵大市场幸福家园柏庄春暖花开金域 华府井湖大市场滨江花园商业

52、街金狮苑 民生广场全市商业项目分布较散，占据主城区绝版地段商业，多采用对外招租的形式，仅少量房源出售占据绝版地段的商业在售项目（置地财富广场、双星国际）多采用对外招租方式，但租金较高，部分二、三楼 对外销售，价格约为8000元/平米左右；全市在售商业较为分散，且纯商业项目较少，多为住宅底商。其他区域级商圈在售项目均采取对外销售的方式，均价约1.5万元/平米，后期租金约在30-60元/平米左右；目前铜陵市商业发展并不成熟，除了主城区，不同地段商业价格差并未拉开。在售商业调研在售商业调研楼盘名称楼盘名称产品形产品形态态主力面积主力面积（）（）销售价格销售价格（元（元/ /）柏庄春暖花开柏庄春暖花开

53、 住宅底住宅底商商60-20060-200平平 底层底层2.92.9万，万，上层上层1.31.3万万 滨江花园商业街滨江花园商业街 住宅底住宅底商商30-12030-120一层一层1.51.5万，万，二层二层55005500春江花月春江花月 住宅底住宅底商商仅剩余一套仅剩余一套1481481.61.6万万金狮苑金狮苑民生广场民生广场 三层集三层集中商业中商业30-90030-9001.551.55万万皖韵大市场皖韵大市场 街铺街铺90-30090-3003450-40003450-4000双星国际双星国际 底商底商5050未销售未销售金御华府金御华府 底商底商300300一楼一楼2.22.2万

54、，万，二楼二楼1.81.8万万 福景东方福景东方幸福家幸福家园园 街铺街铺20-16020-1601.61.6万万在售商业多为住宅底商，市场整体供应较小，因此各区域不同地段价格差并不明显，小面积铺位分割居多在售商业调研在售商业调研楼盘名称楼盘名称开间开间进深进深层搞层搞康城时代康城时代3.93.9米米1212米米 一层一层5.45.4米，二、米，二、三层三层4.84.8米米铜冠花园铜冠花园 4.64.6米米2020米米一层一层4.24.2，二层，二层3.83.8国际汽车城国际汽车城 4 4米米9 9米米3 3米米恒大绿洲恒大绿洲3.83.84.24.2米米10101414米米3.83.85.5

55、5.5米米春暖花开春暖花开 7 7米米12121515米米3.93.9吗吗金狮苑金狮苑民生广场民生广场 4 4米米9 9米米4.84.85.15.1米米金御华府金御华府 7 7米米2222米米4.54.5米米铺型结构在售商业调研在售商业调研楼盘名称楼盘名称区位区位产品类型产品类型价格价格供应量供应量m m2 2双星国际双星国际 淮河大道与长江淮河大道与长江路交汇路交汇2015020150户型商户型商铺铺租金租金300300元元售价售价7000070000元元/ /只剩一套只剩一套4885748857雨润国际广场雨润国际广场 义安大道东侧长义安大道东侧长江路北侧江路北侧商办综合楼商办综合楼100

56、 100 / /间间待定，未开盘待定，未开盘5000050000置地置地财富广场财富广场义安路西侧义安路西侧商住综合社区商住综合社区2012020120/ /间间负一层负一层0909年开盘均年开盘均价价1500015000元元/ /其他商铺只租不售其他商铺只租不售3000030000商会大厦商会大厦义安路皖江游园义安路皖江游园对面对面 4 4层商业裙楼层商业裙楼1f1f：7000070000元元/ /2f:20000-300002f:20000-30000元元/ /4f4f：1500015000元元/ /3000030000汇丰大厦汇丰大厦 长江中路邮电局长江中路邮电局对面对面 商业综合体商业

57、综合体100 100 / /间间起价起价68006800元元/ /平米平米均价均价71807180元元/ /平米平米92049204丰泽家居广场丰泽家居广场金桥工业园金桥工业园大型家居专业市大型家居专业市场场一层一层7500750095009500元元/ /平米平米一期一期4848万万典型项目调研典型项目调研项目位置：项目位置：淮河大道与长江路交汇处开发商：开发商：铜陵联发置业有限公司占地面积占地面积：4485.64485.6总建筑面积总建筑面积：2570425704项目简介：项目简介：两幢20层的双l型高层。裙楼13层为商铺，商铺面积20150，上盖物业为写字楼，首创庭院式办公、loft居家

58、办公等新型空间概念。商业业态分布商业业态分布：一层是由众多中小商铺隔成的十字形商业内街，二至三层设置有8个大开间商业主题商场（也可合并为多家次主力店）。双星国际13层为品味星坊街，计划引进大中型主力品牌，化妆品、精品服饰、运动休闲系列、美食广场、酒吧、健身娱乐中心等。双星国际的四层为围合式庭院办公 ，五至二十层均为soho公寓，宜居宜办。 主要项目调研主要项目调研双星国际双星国际项目位置项目位置：长江东路和义安大道的交汇处开发商开发商 ：江苏地华房地产发展有限公司 占地面积占地面积：13900 平方米 总建筑面积总建筑面积：145117平方米 （地上建筑面积112759 平方米，地下建筑面积3

59、2358 平方米）项目简介项目简介：铜陵雨润国际广场主要业态由国际购物广场、精品食品超市、美食天地、国际影城、甲级写字楼及高档公寓组成。项目共45层，地上42层、地下3层，建成后将成为“皖江地区第一高楼”和铜陵市的地标建筑，裙楼商业面积5万平方米。销售情况销售情况: :2009年9月30日动工，还未销售。主要项目调研主要项目调研雨润国际广场雨润国际广场项目位置：铜陵市中心城区义安路西侧项目位置：铜陵市中心城区义安路西侧开发商：开发商：安徽置地投资有限公司占地面积占地面积：4646亩亩总建筑面积总建筑面积： 1818万万项目简介：项目简介：总体量为18万平米，包含约5.6万平米的纯商务写字楼，4

60、万平米的商业，商业通过内广场及内街，构成以精品购物、娱乐、餐饮、休闲为主导的大型商业中心；商业招商业态商业招商业态：1、商超：已引进乐购2、零售：服装名品店、女性饰品店、化妆品店；2、餐饮：主题餐厅、特色风味餐厅、西餐、港式茶餐厅、特色饮品、水果捞店、咖啡厅、茶楼、特色小吃店；3、休闲娱乐：音乐俱乐部、ktv、酒吧、健身俱乐部、造型设计馆、美容spa馆、足疗保健馆；4、其他：书吧、数码产品体验店、创意家居用品店、宠物用品店等。主要项目调研主要项目调研财富广场财富广场项目位置：项目位置：义安路皖江游园对面 开发商：开发商：安徽省宜百置业有限公司铜陵分公司占地面积占地面积：2942.49 总建筑面