公司物业管理的方式及优势

1、XX小区物业管理方案第一章总体概述第二章管理优势第三章管理方式和管理目标第四章管理架构第五章管理人员培训第六章安全管理第七章工程管理第八章清洁管理第九章绿化管理第十章服务管理第十一章社区文化建设第十二章管理制度和服务程序第一章 总体概述（XX 小区的定位）我司认为，XX豪华居住小区的经典式物业管理唯有与高品质的物业管理相 匹配，开发商与管理公司实现强强联合才能更完美地发挥 XX 的优势。 XX 物业 管理有限公司是首批取得全国物业管理企业一级资质的专业管理公司，我司完 全有信心、有能力为 XX 豪华居住小区增辉填彩。对 XX 小区的管理，我司有以下设想：1、树立信心保证。 我司将充分发挥我们的

2、品牌优势，以国家一级资质物业管理公司的良好声 誉，让业主感受到一个可靠、可信、可亲的管理形象！充分发挥我公司在物业 管理方面的丰富经验，让业主有一个“安全、舒适、优雅”的居住环境。2、放心是贯穿 XX 管理全过程的核心理念。 我司将把安全管理将作为物业管理的重中之重来抓。只有安全系数得到保障的前提下，才能从质的方面提升管理水平。根据物业类型和管理要求不同， 设计安全管理的不同侧重点，这是我司多年来的经验总结，也是我司对业主的 承诺。3、导入优质的管理模式，以优质服务换来业主舒心。 传统的物业管理，主要对公用设备管理、治安管理、环境卫生、保洁管理。但随着业主对服务质量要求的提高，物业管理的真正内

3、涵不断扩展，从原来对 “物”的机械管理提升到对“人”的服务，对业主的服务放在第一位，让业主 感到投资的真情回报。做为前身为军队出生的物业管理公司，我司继承了严格 守纪，团结向上的军人作风，把对员工的严格要求，和星级式高标准管理导入到物业管理中来，这种意识观念的转变和管理模式的实施是我司的竞争优势。4、规范化、智能化的管理，提供让业主省心而又舒适的服务 。现代化物业追求规范化、智能化的管理，只有充分运用楼宇智能化的系统， 实现管理上的数据化、无纸化，才能从速度上、费用上真正提供现代化的物业 管理服务。而管理科技含量高的物业是我司的强项，我司目前管理广州永福楼 小区（广州市优秀文明小区）就是智能型

4、物业。我司智能化电脑管理系统将使 XX 实现业户管理、设备维修及管理处人事、财务的统一电脑管理。5、愉快的合作，贴心的管家。我司上级单位是以房地产开发为龙头的大型企业，我司能深刻地体会到物 业开发过程的繁琐与艰辛，因此在与全国数十家物业开发单位的合作中，我司 一直秉承“充分信任，精诚协作”的合作精神，充分体谅到开发商的难处，全 力协助做好各项业务工作。这也是我司致力于打造精品管理品牌的理念基础。 我司相信，互相了解、相互信任的合作，无疑是值得信赖，是零风险的。总之，我公司有信心通过我们的管理，为 XX 带来以下益处：1、有利于物业销售和租赁。我们对高尚社区有着丰富的经验，有一大批经验丰富的专业

5、技术人才， 现代化的物业管理以先进的管理手段，创造优美、舒适的物业环境，在消费 者心中树立起可信、可靠的物业形象有利于提升物业的品牌价值，吸引更多 客户。2、有利于提高管理水平，使物业上档次、出品牌。为配合 XX 领先的设计理念和硬件条件，我们坚持“专业化、规范化、 制度化、系统化”的管理方针，实行统一的科学管理，为业户提供更优质高效 的服务和管理，从而树立良好的管理口碑。3、可延长物业使用寿命，使物业保值、升值。 我们运用先进的管理技术和手段进行设备维修保养，使其处于良好的运作 状态；并能使XX物业得到充分利用，保值增值，保持XX在广大业主中的品牌 形象。4、可培训处一支高水平的物业管理队伍

6、。 通过现代化物业管理培训，建立完善的管理框架和完整规范操作系统，培 训一支高水平的物业管理队伍，创建一个“安全、舒适、和谐”的居住环境。第二章XX 物业管理有限公司的管理优势XX 物业管理有限公司有信心、有能力管理 XX ，这是因为与其他管理公司 相比，我司具有如下的管理优势：1、物业管理起步早，专业化、市场化程度高。2、管理项目多，具有各类物业的管理经验。 我司目前物业管理面积达 500 多万平方米，一百多个项目，物业类型包括有写字楼、住宅小区、商场、酒店、学校、医院、政府办公楼、会所等各个领 域。3、综合实力强，公司已实现多元化、集约化管理。 经过多年的发展，我司已发展成为一家具有物业管

7、理、酒店管理、物业管理咨询、房地产代理、清洁绿化保养、管理人才培训、工程服务等多元化、专 业化的服务公司。公司属下的长城酒店管理力量较强，管理人员在酒店礼仪方面工作多年，对 酒店式的管理有着独到的见解及丰富的管理经验，因此将酒店式的服务理念容 入到物业管理有着多年的实践经验。公司通过对旗下各版块企业的集约化管理，达到了系统整合公司资源的目的，从而能够在经济性、规范化的前提下实现对客户的全方位立体服务。4、具有各类高档物业的管理经验。我司在高档物业管理方面已经培养了一大批优秀的管理人才，积累了丰富 的管理经验，为 XX 实施优质高效的服务，我司可从几个项目基地陆续选派一 批素质高，经验丰富的中高

8、级管理人员对管理处的全体员工进行专业化、规范 化服务知识和技能培训，也可选送管理骨干到以上的项目基地进行挂职锻练。5、管理人才素质高、人才充裕。我司拥有一批年富力强的管理专家，主要领导和管理骨干数十人都具有专 科以上学历，理论与实践丰富。公司总经理经常参加行业法规制度的建设，做 为广州物业管理协会的会员，参与广州市内优秀小区考评工作，并在行内周刊 上发表了多部文章，在业界内享有很高的声誉。6、建立了一整套管理程序和操作规程。我司的管理专家不仅在各项目中担当业务骨干，而且精研物业管理业务， 在国家、省市级报刊杂志上发表了多篇专业论文，成为众多物业管理公司学习 的蓝本。7、兼具酒店管理和物业管理双

9、重优势。我司是一家兼具酒店管理与物业管理双重功能的两栖管理公司，把酒店高 标准管理引入到物业管理中来，细化和丰富了物业管理的服务智能，这对我司 今后做好管理工作并协助业主开展经营将起到很积极的作用。8、管理规范。我司是全国最早期走向市场的现代化专业物业管理公司之一，通过借鉴境 外先进的物业管理经验，结合中国国情的实际情况，建立起我们的模式，形成 一套行之有效的规范化、科学化、现代化的物业管理规章制度和操作程序。我 司坚持财务制度公开化，不搞短期管理行为，不搞偷工减料行为。9、有项目管理基地，能及时提供 XX 所需的援助。我司储备了大量管理人才，可以做为项目管理的大本营。若 XX 有需要， 我司

10、可以迅速随时支援一大批经验丰富的管理、服务、保安、工程、财务人员， 确保物业的正常运作，这是我司拥有的其他管理公司无法比拟的优势。第三章 管理方式和管理目标一、管理方式通常情况下，我公司与客户主要有如下三种合作模式：1、委托管理模式：业主委员会将物业全权委托给我公司管理，既由我公司 成立项目管理处或项目管理公司，承担所有的管理职责，并享有相应的权力。 这种合作方式的最大优点在于可以将业主委员会从琐碎的物业管理工作中解脱 出来，将全部精力放在自己的工作、生活上；对于我公司来说也能最大程度发 挥我们的品牌管理效应。2、合作管理模式：由业主委员会与我公司合作成立项目管理公司，双方共 同负责项目的管理

11、服务工作，我公司派员一般是担任项目公司负责人，具体负 责项目的管理工作。采用这种合作方式时，双方都承担管理职责。这种方式的 最大的好处是通过与我公司的合作，业主委员会可逐步锻炼出一支专业的管理 队伍，一段时间后，合作方人员可自行独立接手管理。3、顾问管理模式：由发展商自建管理公司，并全权负责管理工作。我公司 受聘担任管理顾问，提供一整套管理制度和服务程序，提出具体的管理方案和 建议合作方负责人参考。由合作方决定是否采纳我公司的管理意见，并承担相 应的管理职责。XX 是大型商业住宅小区，配套设施完善，业务种类繁多，因此，需要有一 支高效、精干且配合默契的资深管理队伍。因此，为了使小区的物业管理工

12、作 发挥最大的潜能，充分提高和展示物业的对外形象和美誉度，我司建议采用全 权委托管理模式，既全权委托我司成立管理处，通过我司从各管理处成熟项目 抽调管理精英人员，凭借强大的品牌优势，全新的服务理念，先进成熟的管理 方法和模式，训练有素，经验丰富的管理专家对小区实施管理，在较短的时间 内将小区物业管理提升到一定水平。具体的合作方式是：由我司成立 XX 管理处并委派具有丰富物业管理经验 和较高理论素养的资深管理人员任管理处主任和各部门主管，全面负责项目的 物业管理工作。 XX 对管理处的工作质量进行监督。我司必将十余年来总结出来的管理技术与 XX 的特点相结合，充分发挥我 们的优势。二、管理期限建

13、议管理合同期为五年三、管理原则XX 物业管理有限公司如委托合作 XX ，无论期限长短，无论管理中遇到什 么困难，公司将会锲而不舍地坚持以下原则：1、社会效益高于经济效益的原则。我公司认为， XX 做为天元区高级物业，如能参与管理，对扩大品牌的知名 度有深远影响。因此，我公司有兴趣参与小区管理，目的不在谋经济利益，更 追求社会效益。这种社会效益，不仅仅表现在扩大我公司的社会影响度，更主 要体现在：通过对 XX 的管理，推进物业管理行业走向市场化、社会化、多元 化。坚持社会效益的原则，决定我公司锐意参与 XX 的管理：（1）、以优质服务为中心，以高效管理为目标；（2）、不做偷工减料的行为；（3）、

14、不搞管理短期行为；（4）、公司利润低，威利服务。2、推行品牌质量的原则 我公司是最早从事物业管理的企业之一，在十几年的管理实践中，广泛吸 纳了境外先进的管理经验和技术，结合自身实践经验的积累，逐渐形成了一套 品质标准和规范，并成功运用到委托管理的物业项目中。我们已在市内物业界 有很好的口碑和一定的影响力，推行品牌质量的原则，意味着 XX 的管理至少：（1）、推行我们的服务方针。（2）移植我们的管理程序和规范。（3）、运用我们的资源库（人才、理论、经验、社会关系） 。2、致力于服务的原则 我公司认为，最能体现管理水平差异的是服务。因为物业管理的本质是服 务，管理也是体现服务。我公司如管理 XX

15、，将把“温馨服务、亲情管理”作为 服务主题，不仅要通过精心的管理保证小区内安全、舒适、美观、便利的居住 环境，还要让小区用户感受到专业管理热情温馨的服务，比如：快截维修、代 缴费用、社区活动、物品搬运、免费咨询、非长住业主房屋代管等等。四、管理目标1、总体目标XX 正式接管起一年内规范运作；两年达到市级示范物业标准； 三年内达到省示范物业标准。2、具体管理目标：（1）、房屋的完好率 100%；（2）、房屋维修及时率 100%；（3）、维修质量合格率 100%；（4）、设备保养率 100%；（5）、设备完好率 98%以上，大型及重要机电设备 100%；（6）、用户满意率 90%以上；（7）、零修

16、急修及时率 100%，返修率不高于 1%，有维修回访记录；（8）、清洁保洁率 98%以上；（9）、绿化完好率 98%以上；（10）、管理范围照明完好率 98%以上；（11）、无因管理失职而造成的刑事案件和火灾事故； 以上各项是依照我公司其他项目达到的标准制定的，全部标准皆达到或高 于“全国物业示范小区标准及评分细则” 。第四章 管理架构1、设立 XX 管理处，实行经理负责制由我公司设 XX 管理处，并派出的员工任管理处主任，代表我公司实施具体的日常管理与服务。管理处主任根据公司的授权，指挥、组织、安排管理事 物，协调关系，对突发事件采取紧急措施，对不称职的管理人员有权辞退2、XX管理处架构及人

17、员配备（28人）管理处经理（人）任职资格：（1）、具有大学专科以上学历，具有五年以上的物业管理工作经验。（2）、思想进步，作风正派，敬业精神强。（3）、具有较强的口头和文字表达能力，具有很强的组织能力，协调能力、 改革创新能力，能独当一面的负责物业管理工作。（4）、年龄在2640岁之间。管理处各职能部门分工如下：综合部（人）：负责管理处的人事、财务、行政等内部管理和对外联系工作。 工程维修部（人）:负责对XX设施设备的运行管理，维修保养和故障维修, 对外判工程进行监督。保安部（人）：负责做好“防火、防盗、防破坏、防爆”的四防工作，维护 小区的治安消防安全。保洁部（人）：负责对XX设施设备、公共

18、场所进行清洁保养，营造整洁舒 适的居住和商务环境。绿化部（人）：负责对 XX 的园林景观、室内盆载进行保养、剪修及维护管 理。3、建议业主监督机构 我公司建议，业主委员会成立监督机构，代表业主行使对管理处的监督权， 定期与管理处一起召开管理会议商讨管理工作中存在的问题及提出改进要求。 同时，对管理工作中遇到的困难，如物业的工程质量问题等，业主委员会应提 供帮助、协调。4、建立高级顾问机构为确保 XX 的管理体现我公司品牌水平，我公司拟建立支援管理处的高级 顾问小组，由管理服务、工程管理、财务管理等方面专家组成，定期检查小区 的管理，监督小区管理处工作，有针对性地对管理处员工进行培训，不断提高

19、小区管理水平。总之，顾问小组的目的是将我公司丰富的管理资源有针对性地 输入到小区的管理之中，体现我公司的整体管理优势。第五章 管理人员培训为保证 XX 的管理水平，我公司拟选派顾问小组成员、业务骨干及物业管 理专家对管理处员工进行系统培训。培训内容员工实际和接管时间有针对性确 定，主要包括服务知识、工程管理知识、物业管理知识、法律法规知识、房地 产知识等等。现将员工培训计划列于下表：一、XX 管理处新员工培训计划表序 号培训内容培训时间参加人员培训方式培训目标考核方式1企业识别系统1天高层管理 员讲课熟悉CI系统，探讨建立CI系统考核2职业道德4学时全员讲课员工具有良好的社会公德和职 业道德、

20、敬业爱岗笔试3礼仪礼貌6学时全员讲课员工文明礼貌，语言规范、举止 端庄、行为大方、彬彬有礼笔试4服务意识6学时全员讲课让员工具有较强的服务意识笔试5物业管理 基本知识6学时全员讲课让员工了解物业管理基本概念 和基本理论笔试6员工素质要求4学时全员讲课让员工了解学习的方向和基本 要求笔试7安全知识2学时全员讲课让员工掌握基本的治安消防知 识笔试8各岗位专业知识12学时全员讲课与实 操方式让员工熟悉本冈位的专业知识专业考试 同考核相 结合9见习培训18学时实操方式让员工熟 悉掌握本 岗基本操作岗位考核考核10市物业管理上岗 培训1周公司委托8-10 人出外脱产 学习掌握物业管理基本知识，拿到上 岗

21、证笔试11智能化专业知识1天部分管理 人员授课了解智能化基本知识考核12各岗位业务知识1周部分管理 人员外出观察 学习全面掌握各岗位专业知识考核13小区结构布局及 设备设施介绍2天全员讲授参观熟悉物业基本情况，利于开展管 理考核14岗位责任制半天全员讲授掌握工作要求和基本任务考核15标准服务用语半天全员讲授掌握岗位礼貌用语考试16物业管理条例半天中高层管 理人员讲授熟悉掌握基本法规知识考试17物业管理其他法 规文件1天中高层管 理人员讲授熟悉掌握基本法规知识考试18物业管理的法律 风险1天中高层管 理人员讲授熟悉掌握基本法规知识考试19设备管理知识1天工程部讲授掌握各种设施设备的管理知识考试2

22、0治安消防知识半天全员讲授掌握基本的安全知识，了解基本 的防范技能考核21清洁和保洁知识半天部分人员实操了解清洁工作程序考核22入伙知识半天全员讲授熟悉入伙各种程序考核23物业管理投诉处理1天全员讲授了解物业管理投诉处理技巧、实 例考核24物业维修基金管理1天全员讲授了解维修基金的筹集、使用等考核25装修管理知识半天全员讲授了解装修申请、监管、验收等程 序考核26服务承诺半天全员讲授掌握服务的较高标准要求考试27IS09000国际质量认证1天全员讲授熟悉国际质量认证及标准考试28会所管理1天全员讲授分析会所管理的特殊性考试29物业管理现状分 析1天高层管理 人员讲授熟悉物业管理存在的问题和解

23、决办法考试30停车场管理1天车场管理 员等讲授 现场参观熟悉停车场管理及车场突发事 件处理考试二、管理人员考核（一）、员工考核的内容考核是人力资源管理工作的重要组成部分，考核是人事决策和人事管理的 依据，是“知人”的主要手段，是对员工进行培训、决定人员调配和职务升降、 确定员工薪金报酬，对员工进行激励等的依据。考核内容主要包括德、勤、能、 绩四个方面。（二）、提高员工考核的准确性要达到考核目的，提高考核准确性，关键是要做好如下几方面的工作：1、制定切合实际的考核方案。 深入实际， 到各部门详细了解岗位设置情况、 员工工作职责情况，将考核的内容与员工岗位责任制挂钩，使考核的内容与员 工岗位责任制

24、挂钩，使考核的内容切合实际，易于操作。2、建立完善的考核机制。考核工作可以分部分进行，每个部门应该成立一 个考核小组负责员工考核工作。管理处则成立由经理、和各部门主管在内并有 员工代表参加的考核领导小组，负责统筹，监管各部门考核工作，制订考核总 体方案等。员工若对本部门的考核工作不满意，可向公司领导小组反映，亦可 向管理处领导反映。3、尽量量化考核标准，增加考核内容。尽可能将考核标准量化，采取动态 考核方式，建立更好的客观标准，减少主观印象，避免定性标准。4、增加考核工作的透明度。让被考核者参与制定考核标准，对考核者提出 意见。在考核过程中，应广泛发扬民主，认真听取员工意见，增加考核工作的 透

25、明度。（三）员工考核的分类员工考核常分为例行考核、晋级考核、转正考核、培训考核等。 对员工例行考核最好每半年进行一次。考核时间太长，不利于公司领导对 员工表现的全面了解，而考核时间间隔太短，则既浪费时间，也容易成为走过 场式的例行公事。晋级考核就是对员工晋升职务前进行的考核，高一级职务对员工有更高的 要求，因而必须对员工进行全面考核，以全面了解员工能否适应新职务工作的 要求。转正考核一般是指新员工转正时所进行的考核， 新员工工作一段时间后 （一般为36个月），要对其进行全面考核，从而决定是否录用培训考核指对现职工进行培训学习而进行的考核，以检验员工是否掌握培 训要求。我公司为每个岗位都制订了规

26、范详尽的岗位工作考核细则，掌握用在以后 的管理工作中。第六章安全管理一、整体设想1、XX的安全管理包括公共安全和消防安全。由于 XX兼具商业，居住区多项功能，势必增加安全管理制度，但我公司能充分理解XX安全管理的重要性。既是说，XX如果出现了安全事故，不但会造成较大的经济损失，而且会在 业主引起很大反响，这就是 XX功能和所处地理位置的特殊要求所在。因此，我公司如接管XX 一定高度重视XX的安全管理，把安全工作提升 到管理工作的重点地位来对待。2、 我公司有把握通过一整套行之有效的管理措施，确保XX在管理期内：无因管理失职出现重大案件无因管理失职出现大小火灾事故无因管理失职出现恶意破坏事件3、

27、XX安全管理组织架构图公共安全消防停车场4、我公司将选择品行端正、具有较强服务意识的保安员负责 XX安全工作, 基本条件是：(1) 、转业军人或有两年以上物业管理经验；(2) 、形象较好；(3) 、无任何违法犯罪记录(派出所证明)；(4) 、有公安机关颁发的保安上岗证以上保安员可以从广州市内招聘。我公司将选择具有一定工作经验、责任心强的保安主管，负责对保安员的管理和培训。二、军事化的内部管理安全管理历来是物业管理的重头戏，也是业主和经营商家关注的焦点问题，物业的安全保卫能力将直接影响到物业价值和管理公司品牌声誉。而要做到安 全管理无隐患、无事故，没有过硬的军事素质和队伍作风是不行的。我司对物

28、业的安全部门的内部管理历来以严谨、周密、军事化为原则，致力于打造威武 之师、物业的子弟兵队伍，多个项目的保安队伍曾容获过市保安先进单位称号。 经不断摸索和实践，我司已形成了一整套已成型的军事化管理制度，并可以移 植到XX管理中去。1、着装：戴帽时，帽檐前缘与眉同高，以帽徽与鼻梁同在一直线为准，武 装带扎紧于三、四颗衣扣之间。2、行为规范：做到举止文明、精神振奋、用语规范，固定岗保安员跨力值 勤，敬礼姿势标准，巡逻岗保安员反应灵敏、业务娴熟。3、军事化训练(1) 、队列训练：训练队员的军事素质、服从性、团队意识和体能。主要内容：立正、稍息、跨立、停止间转法、敬礼、步伐行进与立定（三 大步伐）、蹲

29、下与起立、整齐报数。（2）、拳术训练：训练队员的防卫能力 主要内容：武术基础、擒敌拳、擒敌基本套路。（3）、车辆指挥手势：训练队员指挥交通的能力 主要内容：直行手势、左大转弯手势、左小转弯手势、左转弯辅助、右转 弯手势、停止信号、停止辅助信号、示意车辆靠边停放、示意车辆慢行、前车 避让后车。4、宿舍参照部队营房管理。三、治安管理XX 治安管理分为居住区管理、商住区管理、办公区管理几个区域。1、出入口的安全管理：（2）、居住区出入口实行全封闭式管理，出入人员车辆需凭业主证或登记 进入。（3）、对大件物品或货物搬入要做登记并进行安全检查。（4）、无论居住区、商场或办公楼运出大件物品或批量货物要凭业

30、主或用 户开出的物品放行条，保安人员核对搬出物品与放行条上是否一致。2、劳务人员的管理：XX 有可能因各种需要有一些社会劳务人员如装修工、送货员、送餐 员、推销员等进入小区，有的劳务人员可能顺手牵羊。因此，严格控制这类劳 务人员进入 XX 是确保安全的重要内容。我公司认为：（1）、对劳务人员（除施工人员外）原则上不准进入 XX ，送餐、送货进入 小区要凭临时出入证或身份证，且只能送到所到区域的入口处。2）、禁止推销人员进入 XX ，尤其防止名为办事、实为推销的人员混入XX。（3）、对施工人员办理出入证，出入证要贴上相片，并对XX 内的施工人员进行动态监控。3、清场管理： 根据小区情况，我公司可

31、确定晚上某一些时间对装修场地进行清场，由保 安员逐片地毯式的清场。（1）、杜绝装修人员在小区内过夜。（2）、检查房间是否锁好。（3）、检查房间是否锁好。（4）、清场后实施有无存放易燃易爆的物品。（5）、清场后实施红外线布控。4、XX 外围的管理外围管理应重点做好：（1）、防止盲流人员在小区周边安营扎寨。（2）、防止有人从外围进入 XX 破坏（放置易然易爆品等） 。（3）、防止有人破坏小区周围的设施设备、装饰品、绿化、广告宣传物等。四、消防管理我公司认为，消防管理是各项管理中的重中之重。我公司对 XX 的消 防工作重点放在消防预防上，通过多种举措使 XX 不存在消防隐患。1、建立落实两个系统的消防层级责任制