某地产商业项目规划及建筑设计任务书

1、中天世纪新城中心环岛商业项目规划及建筑设计任务书目录第一章项目介绍 3第一条总则3第二条项目概况4第二章技术经济指标 5第三条地块技术经济指标（待定） 5第三章规划设计重点问题概括 5第四条重点问题概括5第四章设计理念 6第五条设计理念6第六条目标市场定位 6第七条 项目产品策划定位的设计参考 7第五章详细规划要求 9第八条规划总则9第九条规划细则9第十条配套功能规划11第一条功能配比12第十二条建筑设计原则 13第十三条建筑材料与设备13第六章成本控制要求 14第十四条 成本控制原则 14第十五条成本控制细则14第一章项目介绍第一条总则1、中天世纪新城中心环岛商业项目总体规划及建筑 单体设计

2、，要依照贵阳市城市规划条例实施细则的要求进行规划，达到扩初设计的深度，其最终成果既要满足项目开发理念，又要满足规划报建的要求；2、本项目的规划、 建筑单体设计、 园林景观设计均要 与周边环境相呼应，要充分利用环岛市政路及后山地 脉资源，建筑设计既要体现贵阳城市文脉的传承、文 化的厚重，更要满足合理、舒适、便捷的现代商业活 动需求；3、总体规划设计应考虑地块的地形地貌特点、 规划要 求、周边环境、成本控制及对策划定位的参考来进行 设计，体现开发理念的合理性、科学性和以人为本的 思想；4、项目建筑设计应体现尽量考虑节能、环保的新概 念，设计要达到低成本、高效益的经济要求；5、本案的总体策划理念是以

3、贵阳特有的城市文化为 背景，将采用时尚文化与现代商业相结合的设计，增 加聚集人气的配套设施；形成商业街区的建筑环境， 创新发展植根于贵阳本土的新一代商业形态；6、本案在建筑风格策划上需与周边景观环境、 人文背 景相协调；以有机建筑整合项目的地脉和文脉，发展 现代简约风格为主线的情景商业街区建筑环境、人文 氛围，使项目推广能以“新消费文化体验之城”为主 线。7、为打造项目整体品质， 建筑单体设计需与景观设计 同步进行。第二条 项目概况项目名称 ：“中天时尚生活中心(Life style center )”暂定名)项目地点 ：贵阳市中天世纪新城中心环岛开 发 商 ：贵阳世纪中天投资股份有限公司周边

4、环境 ：地块位于中天世纪新城中部，商业面积约3 万平方米，地块的东、南、西、北为中天世 纪新城的住宅及学校等小区配套。交通状况 ：本案由一条规划中的市政干线呈南北向穿越而过，交通便捷，地块南面连接至水口寺大桥，北面可以与新添大道及东山路形成双环 状交通网络，目前以水口寺为起始站点有 3 条公交线路往返城市各区之间。待市政道路 改造完成并项目建成后，将可形成多条公交 线路穿越项目地直接通往市区及乌当区东风 镇。宗地情况 ：1 地块呈“ C 形”，东面由一座小山与 4组团 的住宅连接；2 地块西部特别是西南部地势较为平坦，其他 区域地势有起伏，中部区域地势自南向北逐渐 升高，南部区域地势东高西低，

5、后山位置为地 块较为集中最高点；3 整个地块目前为毛地，规划中由一条市政环形干道南北向穿越地块，周边为中天世纪新城的多个住宅组团；4 地块设有防洪沟；第二章 技术经济指标第三条 地块技术经济指标（待定）第三章 规划设计重点问题概括第四条 重点问题概括本案规划设计需要着重解决以下 9 个方面的问题：1. 定位 通过规划、产品、园林景观设计，充分体现新 一代商业形态 “时尚生活中心（ Life style center ）” 的 内涵；2. 规划 提供地块不利因素（如不规则的地块形状、道 路有高差等）的化解方案；3. 景观 化解地块用地紧张带来的园林景观用地不足与 项目商业定位之间的矛盾，有效利用

6、商业景观营造商业 文化氛围；4. 理念 从建筑设计与景观设计上，具体落实策划定位 中的商业理念， 既要表现其浓厚的历史情结与文化背景， 又要考虑全新商业理念的文化氛围，从而形成项目的建 筑文化和商业文化；5. 产品 在建筑产品和建筑风格上本着“融合中西建筑精华，再将其植根于当地特有的资源与文化背景中”这一建筑设计思路，创新开发适合贵阳本土的现代商业活动产品；6. 单体设计 重点考虑如何体现产品的商业价值和创新 性（如设计情景空间来提升产品价值） ，通过时空环境 （建 筑风水学）评估策划合理的人流动线及出入口等；7. 开间 商铺开间设计如何体现经营价值，如开间、进 深、层高等功能指标的控制；8.

7、 配套 公共休闲空间和交通组织配套的合理比例和位置与方式，实现项目商业价值的最大化，地下车库的设计不仅要符合商业要求及与贵阳市对人防的要求相结合 进行考虑，同时要考虑成本控制；9. 成本 项目的建筑设计在哪些方面重点考虑建筑成本的控制，使项目在最优的成本控制基础上达到高品质的 产品档次。第四章 设计理念第五条 设计理念总纲：融合项目地脉、 文脉资源，使项目符合“中天世纪新城”的建筑环境意像、文化氛围、建成城东的高品质、高价值的新型商业中心，具备市场竞争的差异化1、以现代商业建筑文化为原点，创造出一种“现代生活方式的文化主题情景商业建筑”，既有中天企业文化、城市文脉的根基， 又有对市场竞争的差异

8、化体现， 又符合现代人对高品质生活要求和对新城市文化理念的认同；2、本项目的总体设计理念是以商业为核心，融合酒 店、写字楼、公寓、教育及培训机构、停车场五大功 能于一体的“时尚生活中心( Life style center )”；3、项目要建设成为东部城市板块的划时代的标志性的，以“体验消费”为主题的高尚商业中心；4、设计要求尽量满足规划要求给予的容积率指标，同时化解本项目商业功能组合、商业环境营造与道路、 地块如何对接的难点，是设计重点解决的问题；第六条目标市场定位总纲：本案锁定的目标客户，是认同区域价值、商业资 源的价值、中天企业品牌价值以及项目文化主题定位的 高端客户群体。1、目标客户群

9、体为具有强大购买力的中、高端社会精英阶层，是属于消费金字塔理论中的塔腰以上的客户 群体。2、客户主要以贵阳本地客户为主， 以贵州省内及部分 国内客户为辅；3、在购买用途上以长期投资客户为主；4、商户定位为具有一定影响力的国内外知名品牌及经销商；5、消费者以本社区及周边住宅小区为主，并辐射贵阳市其他地区。第七条 项目产品策划定位的设计参考具体的产品物业形态定位为 ：集购物中心、酒店、写字楼、停车场等功能于一体的现代建筑 风格的商业综合体产品理念策划定位的设计原则参考：产品的主题理念定位：“时尚生活中心(Life style center )”世界上最新的购物中心概念，强调消费者追求的不 仅是物质

10、的产品，而且还有精神上的时尚生活体验。概念阐述：1. 将酒店、办公楼、购物中心、教育及培训中心、公寓等五大业态有机组合，是构筑社区型商业结构中最理想的经营模式。本项目将发展成为一个现代化、多功能的区 域商业综合体，集购物、餐饮、娱乐、商旅、办公、休 闲、文化教育、高档居住功能于一体。2. 本项目将设置比较全面的综合配套项目和设施，不仅能 满足地区居民的购物生活需要，还能满足商务活动、观 光休闲、文化教育等活动的需要，服务功能超越了纯商 业范畴，服务范围也是跨地区的。3. 本项目应提升成一个融生活、消费、商务、休闲、文化、 教育、资讯各种要素于一体的现代化、高品位的区域性 商业综合体，是消费者提

11、升生活质素、享受休闲生活、 获得流行资讯、发现消费乐趣，融入到一种新的生活方 式的地方。4. 现代商业不是单纯的商品买卖，而需要更多的创意。在消费者的心目中，“中天时尚生活中心( Life stylecenter )”是引领未来新的生活方式，是品牌、时尚、富 足、超越的象征，是城市商业地产发展的领先者。5. 打造中天系列商业品牌。时尚生活中心代表了一种高品 位的集生活、娱乐、健康、教育等于一体的新生活休闲 方式。“中天时尚生活中心(Life style center )”将是 吹响贵阳地区中产阶层时尚生活方式的启动曲。 项目产品建筑风格策划定位的指导原则参考 ： 对于单体建筑风格：? 在建筑立

12、面风格的设计上，一个总体原则就是要与项 目周边环境与文化背景相结合，同时既满足内部商业 空间的情景化，又使自然景观实现内外交换；? 使单体建筑实现商业建筑景观化和景观入场化的要 求；? 抽象地、有效地变化运用现代商业符号，使其融于现 代简约主义风格的背景；使传统符号无过多的具像但 又能根据需要重点体现。? 单体建筑风格及单体建筑范畴内的商业景观的相融；? 立面色调的组合运用满足营造商业气氛的要求，形成 人文景观，体现文化厚重感又不失清新俊朗的要求。? “时尚生活中心( Life style center )” 的情景主题主 要体现在建筑单体上和商场内的情景空间上，也是项 目产品体现个性化的鲜明

13、主题所在。对于商业街区情景建筑风格：? 规划上将单体建筑构成商业街区，建筑作为商业街区 建筑表现时，其建筑景观整体形成商业文化价值、建 筑艺术景观的相融合；? 建筑作为商业街区建筑表现时，结合绿化景观、后山 大背景，使建筑与自然环境、人文环境整合成生态、 文化建筑环境；? 商业街区建筑风格强调设计上的整体性考虑，包括酒 店、写字楼、公寓、商场等建筑的整体性、商业街区 建筑设计与商业街区景观设计的相呼应、人文景观氛 围的整体性。 使商业街区以反映 Life style center 的情 景概念，并以时尚休闲生活为主线进行展开设计。对于建筑环境风格（街区景观与建筑风格的相呼应） ：? 商业街区建

14、筑环境风格主要体现在街区景观与建筑风 格的相呼应、与文化氛围相呼应；? 商业街区景观设计必须要与建筑设计 （单体建筑风格、 商业街区建筑风格）同步，并服从于商业街区整体文 化氛围的要求；第五章 详细规划要求第八条 规划总则1. 项目要体现在市场中的先导性和个性化之外，更要突 出对贵阳城市文脉的传承和时尚生活态度的诠释。2. 设计要求大胆创新，突出建筑意像、现代时尚生活元素、高品位的商业街区情景的规划设计理念，使建筑文化艺术成为本案景观系统构成的重要部分，同时组 成情景街区的主要表现载体。3. 设计要注重建筑与商业、环境与商业、文化与商业的 和谐与协调统一，突出“价值为本”的商业化设计。4. 规

15、划设计重点体现商业情景景观化，包括建筑情景、 景观情景、建筑与环境的互动情景（消费体验）的规 划布局。5. 规划设计应考虑化解地块周边不利影响，特别应重点 考虑化解道路高差所带来的影响。第九条 规划细则1、整体布局本项目由星级酒店、写字楼及中心商业楼宇组成。市政交 通干道穿越其中呈南北方向，拟建的星级酒店和写字楼在道路 的西边、商业中心在东边。该商业项目位于中天世纪新城的 中部，整个项目集公寓、商务、酒店、购物中心、地下停车等 多种功能，组成了一个相对完整的商业综合体。该项目的整体设计理念， 应是充分利用环岛地块的高差 （南 北底中部高）的地势，尽量体现错落有致的立体建筑风格，给 人以层次丰富

16、的空间感受。在下沉部分，设置大面积的中庭广 场和多个室内中空，使内外空间得以相互渗透。2、项目环境空间处理建议“时尚生活中心 （Life style center ）”的功能呈多元化的、 综合性强的特点， 因此，本项目整体建筑风格形象应定位为 “多 元”“现代”“亲和”的特征。“时尚生活中心( Life style center )” 的视觉识别系统遵 循从整体到局部的设计原则。突出整体，局部形象应当服从整 体形象；整体性中突出个性，同一性里蕴涵多样性。构成整体 形象的关键要素包括标志、 重要的通道、 节点(如街区出入口、 广场、重要路口等) 、重要区域和重要的边界等。在建筑造型上， 应统一为

17、现代、 简洁的设计风格。 由于“时 尚生活中心( Life style center )” 涉及多种业态并存，建筑外 立面不适宜完全统一，如酒店、写字楼与商场可用玻璃幕墙做 主外立面，而住宅则不适用，因此建筑群统一的内涵为建筑设 计协调统一，视觉达到虚实互补的效果即可。3、分层入口及广场空间处理建议由于环岛地块有高差，建议在中部设置的下沉空间建成门 前广场，以广场进入商场为负一层，从南边进入商场为首层， 从北边进入商场为二层。下沉式广场，配合雕塑、标识牌、园 林绿化景观设施。对高差空间的渗透、增加层次感、视觉敞通 以及组织城市景观起到良好的作用。把环境设计的各项要素， 包括地面铺设材料、 绿化

18、、 小品、 照明等，统一考虑，以构成外部环境设计的整体性统一。从负一层开始， 以多层透空大型中庭为枢纽， 联系首、 二、 三层三个商场出入口，打破传统商业建筑的内外部严格划分的 观念，通过公共空间的变化处理，创造出不同的主题和鲜明个 性风格，形成内部四通八达的网络，成为购物中心人流集散、 水平垂直交通的枢纽。沿中庭及中空四周布置休息茶座、不仅 成为公共空间中的半私密空间，给予消费者一种领域感、安全 感，并以鲜艳夺目的造型和色彩点缀。雕塑、悬挂植物等自然 小尺度的处理与宽敞、 宏伟的高大空间对比， 突出主题和重点 通过中庭内布置的透明观光电梯、自动扶梯，人们在垂直升降 的活动中，赋予了中庭的动感

19、和节奏感。在中庭内，为使消费者对整个空间作上下左右的环视，以 便消费者对方位作出自我调整与安排，采用通体透明的钢化玻 璃或不锈钢栏杆，避免视线的阻挡，使消费者无论在作垂直或 水平的移动时，均可从不同的角度环顾四周而获得较好的视觉 感受。4、项目整体交通组织建议本项目对外交通流线的组织方式，采取人车分离式设计。商业部分主要客流入口设于中、南、北三面，中部下沉广 场保留有南北走向的步行街，作为有效留驻客流的地方；酒店 和写字楼入口由路面直接进入，在地下车库设地下通道与下沉 式广场连接，货物、车流则由靠近东边的后山南北两侧较安静 的进入地库。5、商场交通组织及设施建议水平交通组织： 以大中庭为主要交

20、通核心，通过有效的视 线引导，到达分布于项目各层的商场出入口，将分散的商业板 块自然地联成一体，实现各商业主题功能区消费群体的互动与 共享。垂直交通组织： 客流可通过负一层到达本层及地下二层车库并利用各层设于各交通核心的电梯到达各层的商业区域；货物则先进入地下一层货区；通过四侧的垂直货梯，运输货物至 各层。6、购物中心服务设施配置建议服务设施： 包括电话亭、邮箱报刊亭、垃圾桶、座椅、指南图、 触摸显示屏、标示系统等，进行统一的布局及造型设计，并赋 予这些设施以景观方面的品质和系统性。广场商场内部设置雕 塑，喷泉、座椅等小品。景观设施： 设施包括立体绿化、雕塑、喷泉、橱窗、广告、标 识物、街灯等

21、，营造商业街区轻松自然的活跃气氛，并增加人 文景观，给人以历史的联想。照明设施： 包括人行道灯、广场灯、埋地灯、泛光灯等。其造 型以现代、简洁为原则，与整个购物中心风格一致，使灯光丰 富建筑和通道景观。其照明质量应该注重的是大众的视觉体验 以及公共非营业场所的光环境设计。店面装修： 确定整饰原则，对各独立商店进行装修设计审核。 严格把关，令其在统一中求变化，使店面装修既符合商业街区 整体环境的要求，又造型各异，丰富多彩。7、仓储配置建议 库房是贮存和保管商品的场所，是商业部分的必要配套。 超市：地下一层超市区内设置。综合超市经营的生鲜食品占有 相当的比重，因此，应在地下一层合理预留储存加工区空

22、间。 一般来说，仓储式超市售货区面积占70-80%，储存加工区占15-25%，辅助区 (超市行政管理、 生活和放置技术设备的区域) 占 5-10%。储存加工区一般设在卖场的最里端。第十条 配套功能规划1. 雨水、污水管网：1) 雨 水、污水管网采取雨污分流制。2) 雨 水、污水管网的拐点均应以绝对坐标标注， 并注明 材质、管径、长度、坡向及坡度。3) 污水主管网应通向污水处理站。4) 雨 水经收集后可排入市政雨水管网内。5) 雨 水排量按当地最大降雨量计算确定。2. 给水、消防给水管网 市政给水管网提供的驳接点应明确。 考虑商业区的喷灌系统。3. 电力供应提供 11000 伏高压电源至地块。

23、规划变配电房的位置以便提前施工。电房供电负荷 范围应符合相关规范及政府主管部门的要求。 电气设计以 民用建筑电气设计规范 、商业楼宇 设计规范及贵阳市住宅建设标准管理规定为依据。 公共建筑有空调时按 100 W/M2 计算容量；无空调要 求时按 50W/M2 考虑。电房的布置应尽量缩短高压电缆的铺设长度，同时 应考虑其负荷范围。4. 弱电弱电包括电视、电话、宽频网、监控智能化等。总平面布局上应综合布置弱电线路。5. 总平面布局上应综合布置市政管网、强电、弱电等的 布线。6. 停车位商业建筑按1个/100平方米建筑面积设置。在地块主要采用地下室集中停放的方式处理，酒店 和其他配套中心也适当考虑机

24、动车停车位。第十一条功能配比商业功能附属设施面积要求3）综合超市及生活辅店理货区、加工区、库房、员工更衣室等1.2万川左右文化书城（新华书店）展览馆、书吧、网吧、茶馆等5000 8000 m2运动主题商业街滚轴滑轮俱乐部、室内 GOLF训练场等50008000 m培训中心（休闲生活会馆）美容、美发、纤体等5000 8000 m2餐饮中西快餐、雪糕屋等30005000 m第十二条建筑设计原则该项目中的商业格局呈多元化，涵盖了超市、步行街、店 中店、餐饮、娱乐等。每种商业形态对店面的要求均有所不同， 在进行建筑设计时应注意如下几点要求：1）层高及开间要求：设计层高不低于 4.5米，柱距不小于8 米

25、为最理想设计。2）合理规划商场的交通组织，在不影响消防和档次的前提下尽量提高物业的使用率。其中，商场的主通道以3.5米为限，次通道以2.2米为限.3）超市：生鲜区、冷冻区楼板的承重要求至少不低于450gk/川；配备给排水、排烟、隔油、排污系统及充足的仓储 空间；设计有单独的理货区。4）临街独立商铺：开间要求 4米、进深不大于12米；同一 风格的店面招牌设计、广告招牌设计。5）店中店：开间要求不小于3.5米、进深不大于10.5米；商场主通道不小于 3米、次通道不小于 2.2米；同一风 格的店面招牌设计、广告招牌设计。6）餐饮：应设计专门的给排水、排烟、隔油、排污系统。 第十三条 建筑材料与设备1

26、、安防智能化网络系统应遵循技术先进、经济适用、 合理的原则，包括以下子系统：? 综合布线系统；? 建筑安全系统（防灾、防火数据系统） ；? 环境能源管理系统（电力照明、空调卫生系统） ；? 物业管理系统、维护保养系统；? 商场内的背景音乐系统和安防系统。2、外墙材料： 外墙使用高级面砖，设计时应考虑其质 感能对色调的效果有很好的满足；3、建筑结构的防水防渗、强度等主要专业指标 应满足 国家规范和贵阳市相关规定；4、新技术、新材料： 建筑结构设计应考虑到与新施工 技术与新建材预留接口；5、屋顶建筑设计 ：应充分考虑贵阳多雨、多雾、少阳 的气候特点，重点考虑技术先进性材料的运用；6、电梯： 对拟选

27、用电梯的品牌和载重标准应于考虑7、管线： 对拟选用的各种管线应考虑技术先进性、适 用性和经济性第六章成本控制要求第十四条成本控制原则1、做好资源的有效配置，要尽量搞标准化和系列化的设 计；。2、成本控制重点考虑规划布局、地下建筑、建筑单体、建 筑结构、建筑材料及设备、园林景观设计及布局3、成本控制的同时要注重项目产品保持较高的档次，不影 响项目的高品质档次及建筑质量。4、各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，设计规范、技 术规定等进行设计，5、在保证项目设计达到使用功能和品质档次要求的前提 下，按分配的成本限额控制设计，既达到符合规范、保证 使用功能和品质的要求，又使成本降低。第十五条成本控制细则1、规划布局的成本控制在符合消防要求的前提下减少商场出入口，保证人流 的合理导向，降低后期物业运营成本；路网减少，降低建安工程成本；停车位优化：? 在满足规范要求的前提下合理控制地下建筑面积。?在满足贵阳市地下建筑规范的前提下，尽量减少地 下建筑的设备房和公共空间