中凯银行贷款可行性评测报告

1、1/ 19上饶市中凯实业发展有限公司可行性研究报告一、总论（一、项目基础内容项目名称：嘉禾公园大地住宅小区暂定名）项目位置：上饶县吉阳路南侧、规划东升路东侧、湿地公园北侧G32G国道（三逍耳亦道）项目占地规模：66666.08 m2拟建设规模：该项目分为东区和西区，总建筑面积为150304.8m,其中，多层住宅建筑面积为40864.6m,高层住宅面积为88679.9m,商业 建筑面积为3429m,物业建筑面积为388.3m,半地下建筑面积为16943m。（二、上饶市中凯实业发展有限公司简介上饶市中凯实业发展有限公司成立于2018年1月25日，注册资金为人民币伍仟万元，经营范围：房地产开发及经营

2、，土地开发，市政项目投开发商：上饶市中凯实业发设计单位：暂定公2/ 19资，园林绿化，建筑装饰项目施工。上饶市中凯实业发展有限公司以拓市场、创品牌、树信誉、务事业、 谋回报为经营宗旨，以人为本、回报社会为企业发展理念，以富民强国为 己任。公司自成立以来，就选择了保护环境生态、充分合理利用资源的可 持续发展经营模式和发展道路，公司股东从事房地产产业10余年，已开 发和正在开发的建筑项目有：帝景湾、瑞弘华庭等，在上饶有较高的美誉 度。公司是一个年轻化、专业化、实力较雄厚的房地产企业。上饶市中凯实业发展有限公司始终坚持诚信开发、持续创新、打造 地产品牌的质量方针，建立健全了一整套科学、合理、高效的管

3、理制度， 形成了项目开发、项目建设、营销策划、财务管理、投资理财以及物业服 务等运作体系。（三、融资项目概述上饶市中凯实业发展有限公司于2018年1月通过挂牌出让方式竞购得 位于上饶县吉阳路南侧、规划东升路东侧、湿地公园北侧一宗国有土地使 用权201814号地块），占地面积为66666.08 m2约合100亩）的商 住用地，公司依据该地块的天然生态自然环境，努力打造成上饶最原生 态、品质高端的住宅小区。（四、项目产品介绍该项目分为东区和西区，总建筑面积为150304.8m,其中，多层住宅 建筑面积为40864.6m,高层住宅面积为88679.9m,商业建筑面积为3429m,物业建筑面积为388

4、.3m,半地下建筑面积为16943m.该建筑项目总投资为人民币万元，其中：建筑项目为17564.30万元，土 地、勘察、设计前期费用等其他费用为9134.45万元，不可预见费用1310.10万元，该项目资金除由该公司自筹解决8008.85万元。二、上饶市城市发展简况1.上饶市城市发展简况3/ 19上饶自古享有“豫章第一门户”、“四省通衢”之美誉。最近几年， 上饶政府对交通基础建设大量投资，高速公路、等级公路、铁路及机场等 运输线路为一体的综合立体网络已初现雏形，已经形成铁路、高速公路及 后续机场交叉的交通框架，成为赣东及四省交界区域性的交通枢纽。一是 公路网发达，其中320国道、206国道、犁

5、温高速公路东西横贯，南北穿 行等构成上饶公路主骨架，形成了以市区为中心、外连相邻地市的公路 网。二是铁路网。境内已建成的铁路有浙赣铁路复线皖赣铁路、横南铁路 和浙赣铁路上饶段，已全部完成电气化改造项目，设计时速200公里。如 果京福铁路开通，对于上饶“一个枢纽”区域位置将产生重大的影响。三 是上饶三清山机场上饶机场）位于江西省上饶市上饶县尊桥乡、皂头镇 和上饶市信州区的茅家岭交界处的后门堂境内，为4C级支线机场，为江 西省第7个民用机场，也是赣东北唯一的机场。上饶机场建成后将与南 昌、九江、赣州、景德镇、井冈山、宜春等机场一起承担民航任务。上饶 三清山机场于2018年7月8日正式开建。交通基础

6、设施和交通枢纽地 位，影响着一个城市的集聚和辐射能力，决定着一个城市的服务功能强 弱，上饶四省交界区域交通枢纽城市地位的确立，为打造四省交界区域中 心城市具备了交通条件。从地理空间上讲，四省交界区域位于长三角、珠三角经济区之间，是二个 经济区共同的腹地，尤其是长三角地区向内地辐射，其重要性与日俱增， 出现一个区域性的中心城市的必要性越来越大。从空间位置关系上看，上 饶处于四省九市的中心，以上饶为中心，与其余六市连线，形成了一个外 向扩散的圆形，代表着经济向外扩散的力量。因此在地理位置上，上饶具 有明显的优势，更有可能成为区域性的中心城市。2018年上饶生产总值GDP）突破1000亿元大关，达到

7、1110.6亿元，按 可比价格计算，增长13.1%。其中，第一产业增加值176.5亿元，增长4.2%；第二产业增加值599.0亿元，增长16.7%；第三产业增加值335.1亿 元，4/ 19增长12.0%。三次产业结构由去年的16.8:51.0:32.2调整为15.9：53.9：30.2。人均水平进一步提高，按平均人口计算，人均生产总值16813元2603美元），比上年增加3084元575美元）。非公有制经济增加值701.5亿元，可比增长15.0%，占GDP的比重达63.2%。多种经济成分共 同发展的格局基本形成。2、上饶房产投资走势上饶总人口约670万， 是江西第二大人口城市,占全省的1/6

8、， 占四省 九市的1/4，位居第一位。虽是人口大市，但城镇人口少，所占比例低于 全省平均水平。曾经的上饶城市化进程一度缓慢，如蜗牛漫步。1993年以前的上饶城区面积狭小，不及10平方公里，可谓弹丸之地。城区绿树、 绿地面积小，绿化率低，垃圾清理不及时，一刮大风就是满城尽是塑料 袋，城市环境可以用脏、乱、差形容。那时，连接信江两岸的只有改建前 的步行桥和现在的胜利桥。胜利桥刚竣工3年，上饶市结束了渡船过信江的时代。渡口这个曾经作为联系两岸的纽带，这个曾经承担起两岸交通重 任的主角色也就在那时退出了上饶的历史舞台，但却被上饶人民永远赋予 了厚重的历史色彩。作为历史的见证， 那个曾经摆渡的地方就叫了

9、“渡 口”。 历史的年轮不断向前滚动。1993年5月，经江西省人民政府批准将 上饶县的沙溪镇、灵溪乡、朝阳乡划归上饶市管辖，市域面积扩到338.6平方公里，相当于原有面积的5倍，这是上饶城市化进程的新起点，为今 后发展创造了广阔的空间。2000年7月10日，上饶撤地设市，改为设区市，下设信州区，此时上饶的城市化进程进入了一个新的转折点。上饶的 城市化进程突飞猛进，2000以来市区建成面积由撤地设市前的17平方公 里拓展到35.2平方5/ 19公里。市区人口由撤地设市前的17万人增加到35万 人。根据上饶市城市整体规划，城市化水平近期2018年）为38左右， 远期2020年）达到50以上。中心城

10、区人口规模近期2018年）为48万 人，远期可售面积单方成本（兀/m2一土地费用二前期费用三建安费用四五配套费用财务费用六管理费用七销售费用八不可预见费九总投资费用十、项目销售收入估算在上饶房地产市场中，城西逐渐是被开发商看好的热点区域，城西人 们对住宅的需求却依旧保持有着巨大的潜力，特别是具有优越的外部和内 部自然环境的居住型房地产项目受到人们的追捧。但整个2018年上饶楼17/ 19市经历了政策打压，经过年底政府的一系列引导，项目所在的城西城片区 发展商及时进行调整，使本区域的项目一直呈现较为活跃的销售状态。高层住宅：59732m2X5500元/m2=32852万元沿街商业：1436.17

11、mx20000元/m=2872万元地下车库暂不计收入。十一、销售周期及回款预计项目三号楼为第一期，分三批推出，具体推出房源体量及销售进度如下：1) 一期一批次：3号楼2单元共224套房源，体量18666.22m,产 值10266.4万元。09年9月开盘，开盘当月销售率60%，其后销售情况 为10月15%、11月10%、12月10%、2018年1月5%。2） 一期二批次：3号楼3单元共224套房源，体量19864川，产值10925.2万元。09年11月开盘， 开盘当月销售率40， 其后销售情况为12月10、2018年1月5、2月10、3月15、4月10%、5月10。3）一期三批次：3号楼1单元共

12、231套房源，体量20841.88，产 值11463万元。2018年3月开盘， 开盘当月销售率40%， 其后销售情况为4月15、5月15、6月5、7月5。十二、研究结论上饶总人口约670万，是江西第二大人口城市,占全省的1/6，；占四 省九市的1/4，位居第一位。虽是人口大市，但城镇人口少，所占比例低 于全省平均水平。2000年7月10日，上饶撤地设市，改为设区市，下设 信州区，此时上饶的城市化进程进18/ 19入了一个新的转折点。上饶的城市化进 程突飞猛进，2000以来市区建成面积由撤地设市前的17平方公里拓展到35.2平方公里。市区人口由撤地设市前的17万人增加到35万人。根据上 饶市城市整体规划，城市化水平近期2018年）为38左右，远期2020年）达到50以上。中心城区人口规模近期2018年）为48万人，远期2020年）为72万人，远景人口规模达到100万人。如果以中心城市人口 规模达到72万人为例，比现在增加了37万人以上。按现在人均住房30平M计算，需增加住宅1110万平方M以上，每年需90万平方M，大于目 前的年供应量。也就是说按照现在的年供应量到了2020年住宅面积达不 到相应的需求量。可以得出上饶房地产业的房展潜力和空间是巨大的，是 极具发展前途的。今后五年内，上饶的经济、城市建设、人民生活水平和房地产都会有一个有较大的发展和