rA【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场终盘点(报告研究报告年报)

1、沈阳商品住宅市场及别墅市场沈阳商品住宅市场及别墅市场20102010年度年终盘点年度年终盘点北京新景祥市场部2011年2月15日二二、沈阳别墅沈阳别墅市场整体概述市场整体概述三三、沈阳沈阳别墅市场板块分布情况别墅市场板块分布情况四四、沈阳沈阳别墅市场各别墅市场各板块市场情况板块市场情况目录目录五五、沈阳沈阳别墅别墅市场整体总结分析及预测市场整体总结分析及预测一一、沈阳市商品住宅市场整体概述沈阳市商品住宅市场整体概述上市面积（万）1059.251350.781312.29911.851347.01销售面积（万）983.681152.831078.431222.961411.25供销比1.081.

2、171.220.750.952006年2007年2008年2009年2010年0.000.200.400.600.801.001.201.4002004006008001000120014001600沈阳市沈阳市2006年年-2010年商品住宅供求统计年商品住宅供求统计沈阳市商品住宅市场沈阳市商品住宅市场整体整体概述概述 | | 市场供应量与消化量回顾分析市场供应量与消化量回顾分析p沈阳市商品住宅市场沈阳市商品住宅市场在在2006-20102006-2010年期间呈现稳步增长的态势年期间呈现稳步增长的态势，销售量逐渐增长。，销售量逐渐增长。p2009-20082009-2008年沈阳市商品住宅

3、市场结构均为供过于求，自年沈阳市商品住宅市场结构均为供过于求，自20092009年起出现商品住宅供小于求，供需结构发生改变。年起出现商品住宅供小于求，供需结构发生改变。数据来源：沈阳数据来源：沈阳房地产交易中心和房地产交易中心和信息中心信息中心注：数据统计范围包含新民、法库等县市注：数据统计范围包含新民、法库等县市 数据来源：沈阳数据来源：沈阳房地产交易中心和房地产交易中心和信息中心信息中心注：数据统计范围包含新民、法库等县市注：数据统计范围包含新民、法库等县市 沈阳市商品住宅市场沈阳市商品住宅市场整体整体概述概述 | | 价格走势回顾分析价格走势回顾分析p沈阳市商品住宅市场价格连年稳中有升，

4、沈阳市商品住宅市场价格连年稳中有升，20092009年起由于商品住宅市场供需结构的调整（供明显小于求），商品住宅价年起由于商品住宅市场供需结构的调整（供明显小于求），商品住宅价格逐渐大幅上涨。格逐渐大幅上涨。p20102010年沈阳市商品住宅价格涨幅已达约年沈阳市商品住宅价格涨幅已达约28.88%28.88%，住宅成交价格突破，住宅成交价格突破50005000元元/ /。p沈阳市商品住宅市场需求旺盛，严政对沈阳市商品住宅市场并无实质影响。沈阳市商品住宅市场需求旺盛，严政对沈阳市商品住宅市场并无实质影响。成交均价（元/平)32223374.743438.893928.265062.82涨幅（%）

5、3.66%4.74%1.90%14.23%28.88%2006年2007年2008年2009年2010年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%0100020003000400050006000沈阳市沈阳市2006年年-2010年商品住宅成交年商品住宅成交均价均价走势走势推出地块（）12027901.3914292061.158626855.8519496992.1412095098.08成交地块（)7835711.227664661.814310891.5813791685.518368854.14供求比1.541.862.001.411.

6、452006年2007年2008年2009年2010年0.000.501.001.502.002.500500000010000000150000002000000025000000沈阳市沈阳市2006年年-2010年住宅用地推售情况年住宅用地推售情况沈阳市商品住宅市场沈阳市商品住宅市场整体整体概述概述 | | 潜在供应及价格预测潜在供应及价格预测p沈阳市住宅用土地近两年来（沈阳市住宅用土地近两年来（2009-20102009-2010年）呈现相对供销两旺态势；年）呈现相对供销两旺态势；p20102010年住宅用土地成交量相对于年住宅用土地成交量相对于20092009年有所下降，预计年有所下降

7、，预计20112011年新增商品住宅量将与年新增商品住宅量将与20102010年持平，甚至低于年持平，甚至低于20102010年；年；p沈阳市尚未发布限购令执行细则，沈阳市尚未发布限购令执行细则，20112011年沈阳市商品住宅市场供需结构是否会仍延续年沈阳市商品住宅市场供需结构是否会仍延续20102010年（供小于求）尚不明朗，年（供小于求）尚不明朗，有待后续研究。有待后续研究。数据来源：沈阳数据来源：沈阳房地产交易中心和房地产交易中心和信息中心信息中心注：数据统计范围包含新民、法库等县市注：数据统计范围包含新民、法库等县市 数据来源：沈阳数据来源：沈阳房地产交易中心和房地产交易中心和信息中

8、心信息中心 p沈阳市别墅市场在沈阳市别墅市场在2004-20102004-2010年期间呈现稳步增长的态势，年期间呈现稳步增长的态势，20072007年起年起，供销量均大幅增加，其中，供销量均大幅增加，其中20092009年销售体量最大。年销售体量最大。p20102010年别墅产品上市体量较大，但整体情况年别墅产品上市体量较大，但整体情况来看销售量来看销售量至今并未超过至今并未超过20092009年。年。p从整体的供应及去化情况上来看，从整体的供应及去化情况上来看，20092009年全年供应去化比达到年全年供应去化比达到83%83%，但，但20102010年成交量年成交量只达到只达到供应量的供

9、应量的58%58%，整体情况，整体情况看来销售情况一般。看来销售情况一般。沈阳别墅市场整体沈阳别墅市场整体概述概述 | | 市场供应量与消化量回顾分析市场供应量与消化量回顾分析供应套数800120016841872192324043005销售套数34834430010291044199617312004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年0500100015002000250030003500沈阳市沈阳市2004-2010年别墅市场情况统计年别墅市场情况统计p沈阳别墅市场价格连年稳中有升，沈阳别墅市场价格连年稳中有升，20092009年随着保利、中海、富力、首创、华润

10、等一系列品牌开发商进驻沈阳别墅市场，年随着保利、中海、富力、首创、华润等一系列品牌开发商进驻沈阳别墅市场，价格上升接近价格上升接近24%24%。20102010年龙年龙湖等进入湖等进入沈阳沈阳市场大幅拉升了别墅市场价格，同时别墅市场价格也顺应了沈阳市住宅整体市场大幅拉升了别墅市场价格，同时别墅市场价格也顺应了沈阳市住宅整体市场价格的上涨，市场价格的上涨，上升比率达上升比率达30%30%。沈阳别墅市场整体沈阳别墅市场整体概述概述 | | 价格走势回顾分析价格走势回顾分析451647765110571668308305110560200040006000800010000120002004年200

11、5年2006年2007年2008年2009年2010年沈阳别墅市场价格走势沈阳别墅市场价格走势(元/）数据来源：沈阳数据来源：沈阳房地产交易中心和房地产交易中心和信息中心信息中心 别墅项目销售金额排名别墅项目销售金额排名销售排名销售排名项目名称项目名称板块板块产品线产品线20102010年销售年销售金额（元）金额（元）销售套数销售套数 20102010年销售面积年销售面积 （平）（平）成交均价成交均价 ( (元元/ /) )1万科兰乔圣菲 棋盘山板块 独栋、联排 5403038707127782194472中海龙湾城市板块 联排5094400008025600199003保利十二橡树棋盘山板块

12、 独栋、联排38541322512934233112584富力仙湖国际桃仙板块 独栋、双拼、联排3117485909028045111605首创棋盘山一号棋盘山板块 独栋、联排2824128009323827118526龙湖滟澜山蒲河板块 类独栋（含商服） 2033808605116167125807首创琥珀湾棋盘山板块 双拼、联排193684170832153689908龙湖香醍漫步道义板块 类独栋 1342440003411187120009荣盛香堤澜山 道义板块 独栋、联排1264600004815808800010亿达玖墅棋盘山板块 联排6905812415399017307沈阳别墅市

13、场整体沈阳别墅市场整体概述概述 | | 别墅项目销售前十排名别墅项目销售前十排名p沈阳市别墅市场销售金额前十排行榜中以棋盘山板块项目入榜数量最多，可见棋盘山板块依然是沈阳市别墅市场的热沈阳市别墅市场销售金额前十排行榜中以棋盘山板块项目入榜数量最多，可见棋盘山板块依然是沈阳市别墅市场的热点区域。点区域。数据来源：沈阳数据来源：沈阳房地产交易中心和房地产交易中心和信息中心信息中心注：以备案数据为准注：以备案数据为准 在售项目新亮相项目（以2010年下半年亮相项目为主）本案蒲河经济型别墅区（蒲河板块）棋盘山中央别墅区（棋盘山板块）道义经济型别墅区（道义板块）城市别墅区（城市别墅板块）空港别墅区（桃仙

14、板块）沈阳别墅沈阳别墅市场板块分布情况市场板块分布情况 | | 别墅市场板块划分别墅市场板块划分p近半年沈阳市别墅市场近半年沈阳市别墅市场新增项目频频亮相，新增项目频频亮相，各板块均有新项目出现各板块均有新项目出现，竞争愈加激烈。竞争愈加激烈。注：由于部分新亮相项目基本资料尚未对外公开，本报告下文中主要针对2010年在销售项目为研究对象。新项目将逐步进行跟踪、研究，本报告暂不体现。独栋双拼叠拼蒲河经济型别墅区（蒲河板块）棋盘山中央别墅区（棋盘山板块）城市别墅区（城市别墅板块）空港别墅区（桃仙板块）联排道义经济型别墅区（道义板块）沈阳别墅沈阳别墅市场板块分布情况市场板块分布情况 | | 别墅市场

15、板块划分别墅市场板块划分p纯独栋产品供应量较少，市场上多以类独栋加以补充，稀缺性明显。纯独栋产品供应量较少，市场上多以类独栋加以补充，稀缺性明显。p目前类独栋产品目前类独栋产品多出现在棋盘山板块。多出现在棋盘山板块。10000-15000元/5000-10000元/蒲河经济型别墅区（蒲河板块）独栋均价：5000-10000元/联排均价：5000-7000元/棋盘山中央别墅区（棋盘山板块）独栋均价：15000-22000元/联排均价：5000-12000元/道义经济型别墅区（道义板块）联排均价：5000-7000元/独栋均价：10000-12000元/城市别墅区（城市别墅板块）联排均价：1000

16、0-13000元/双拼：18000-22000元/空港别墅区（桃仙板块）独栋均价：10000-14000元/联排均价：5000-8000元/15000-20000元/沈阳别墅沈阳别墅市场板块分布情况市场板块分布情况 | | 别墅市场板块划分别墅市场板块划分p目前沈阳市别墅市场价格分布差距较大目前沈阳市别墅市场价格分布差距较大，沈阳市单价最高别墅产品在沈阳市单价最高别墅产品在棋盘山棋盘山区域。区域。p棋盘山板块是沈阳别墅市场价值以及价格的标杆区域。棋盘山板块是沈阳别墅市场价值以及价格的标杆区域。产品吸引力产品吸引力区区域域吸吸引引力力高高中中低低中中高高棋盘山板块蒲河板块城市板块桃仙板块道义板块

17、苏家屯区域蒲河板块受前期产品品质一般，在售产品无大品牌实力开发蒲河板块受前期产品品质一般，在售产品无大品牌实力开发商，开发商品牌、工程质量及户型设计均处于一般水平、服商，开发商品牌、工程质量及户型设计均处于一般水平、服务等因素影响区域知名度不高，龙湖及恒基进入后对区域起务等因素影响区域知名度不高，龙湖及恒基进入后对区域起到一定促进作用，但竞争力依然较为一般；到一定促进作用，但竞争力依然较为一般；棋盘山及城市板块具备品牌开发企业、优质服务等优势，客棋盘山及城市板块具备品牌开发企业、优质服务等优势，客群选择主要是根据个人喜好购买（自然情节还是城市情节），群选择主要是根据个人喜好购买（自然情节还是城

18、市情节），处于产品力及区域吸引力均较高的范畴内；处于产品力及区域吸引力均较高的范畴内；桃仙板块板块老化，缺乏品牌开发企业带动，产品力一般，桃仙板块板块老化，缺乏品牌开发企业带动，产品力一般，区域长期低迷，区域老化趋势明显，加之政府支持力度不足，区域长期低迷，区域老化趋势明显，加之政府支持力度不足，目前处于区域吸引力较低、产品力中等的竞争位置。目前处于区域吸引力较低、产品力中等的竞争位置。其他区域受市场发展水平影响，市场认知度也表现较为一般。其他区域受市场发展水平影响，市场认知度也表现较为一般。沈阳别墅市场板块分布情况沈阳别墅市场板块分布情况 | | 竞争市场环境分析竞争市场环境分析沈阳各别墅板

19、块市场情况沈阳各别墅板块市场情况 | | 棋盘棋盘山板块山板块 | | 样本在售项目样本在售项目项目名称项目名称上市时间上市时间当期期数当期期数 产品类型产品类型销售均价销售均价（元（元/ /）面积段（）面积段（）20102010年新年新增供应套增供应套数（套）数（套）20102010年供年供应套数应套数（套）（套）20102010年消年消化套数化套数（套）（套）消化率（消化率（% %）累计供应累计供应套数（套）套数（套）累计消化累计消化套数（套）套数（套）累计消化累计消化率（率（% %）剩余套数剩余套数（套）（套）保利十二橡树 2009/11/8二期独栋18000275-300012216.

20、67%12216.67%10301-39002000.00%2114.76%2018000250-300171717100.00%1717100.00%0300-40035352057.14%352057.14%15联排11000220-33508181100.00%138138100.00%011000200-2802626934.62%26519.23%21双拼15000279-3350000.00%44100.0000%400.00%4首创棋盘山一号2010/8/7一期独栋13000291-30767672131.34%672131.34%46559-5842

21、222418.18%22418.1800%11100.00%0联排10000188-2321011016766.34%1016766.34%34首创琥珀湾2009/10/17一期联排9000210-25001278264.57%15110670.20%45双拼13000330-35005120.00%6233.33%4亿达玖墅2010/7/18联排18000234-2741201201512.50%1201512.50%105数据来源：沈阳数据来源：沈阳房地产交易中心和房地产交易中心和信息中心信息中心注：以取得预售及备案数据为准注：以取得预售及备案数据为准 沈阳各别墅

22、板块市场情况沈阳各别墅板块市场情况 | | 棋盘棋盘山板块山板块 | | 样本在售项目样本在售项目项目名称项目名称上市时间上市时间当期期数当期期数产品类产品类型型销售均价销售均价（元（元/ /）面积段（）面积段（）20102010年新增供年新增供应套数（套）应套数（套）20102010年供应年供应套数（套）套数（套）20102010年消化年消化套数（套）套数（套）消化率（消化率（% %）累计供应套累计供应套数（套）数（套）累计消化套累计消化套数（套）数（套）累计消化率累计消化率（% %）剩余套数剩余套数（套）（套）奥林匹克花园2003/10/1三期独栋17000317-400026311.54

23、%442147.73%23联排9000195-2500562646.43%21018085.71%30世茂爵世山2010/12/2一期联排10000255-2602222418.18%22418.18%4182-188343412.94%3412.94%3双拼13000271-279848489.52%8489.52%76万科兰乔圣菲2006/10/1五期独栋22000459-49622150.00%2150.00%14680-46811100.00%100.00%11092-11121300.00%4125.00%3379-45618241354.17%402972.50%11511-575

24、99222.22%9222.22%7280-360023521.74%1078983.18%18722-7290200.00%200.00%2360-4510121083.33%242291.67%2456-551011981.82%232191.30%2联排17000241-28003131100.00%8888100.00%0数据来源：沈阳数据来源：沈阳房地产交易中心和房地产交易中心和信息中心信息中心注：以取得预售及备案数据为准注：以取得预售及备案数据为准 沈阳各别墅板块市场情况沈阳各别墅板块市场情况 | | 棋盘棋盘山板块山板块 | | 样本在售项目汇总分析样本在售项目汇总分析20102

25、010年棋盘山板块高端低密度住宅市场供需相对两旺，是沈阳市别墅市场的热点区域。年棋盘山板块高端低密度住宅市场供需相对两旺，是沈阳市别墅市场的热点区域。p2010年棋盘山板块别墅市场以供应联排及独栋产品（多为类独栋）为主，双拼产品相对较为稀缺。p联排产品中以301-350面积段产品去化率最高（该面积段产品以保利十二橡树为主要供销），以250以下产品去化量最高。p独栋产品中以400-500面积段产品去化率最高（该面积段产品以万科兰乔圣菲为主要供销），以300以下产品去化量最高，而700以上面积段产品去化速度较慢。求和项:2010年供应套数（套）1196738422431215981405求和项:2

26、010年消化套数（套）4524241500181508181求和项:2010年去化率37.82%35.82%63.16%35.71%0.00%0.00%58.01%31.45%100.00%20.00%20.00%300以下独栋301-400 401-500 501-600 701-8001000以上250以下联排251-300 301-350 300以下双拼301-3500.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%05010015020025030035020102010年棋盘山板块各别墅产品线供销情况年棋盘山板块各别墅产品线供销情况74431427

27、241311090324020406080100120140300以下301-400401-500501-600701-8001000以上250以下251-300301-350300以下301-350独栋联排双拼2010年棋盘山板块各别墅产品线年棋盘山板块各别墅产品线未售产品未售产品情况情况沈阳各别墅板块市场情况沈阳各别墅板块市场情况 | | 棋盘棋盘山板块山板块 | | 样本在售项目汇总分析样本在售项目汇总分析20112011年棋盘山别墅市场存量产品中以供应年棋盘山别墅市场存量产品中以供应300300以下面积段的联排产品及以下面积段的联排产品及301-400301-400面积段的独栋产品为主

28、。面积段的独栋产品为主。p2010年棋盘山板块别墅市场未售产品以联排及独栋产品（多为类独栋）为主，双拼产品相对较为稀缺。p联排产品中以250以下面积段及251-300面积段产品存量为主。p独栋产品中以300以下面积段及301-400面积段产品存量为主。沈阳各别墅板块市场情况沈阳各别墅板块市场情况 | | 蒲河蒲河板块板块 | | 样本在售项目样本在售项目项目名称项目名称上市时间上市时间当期期数当期期数产品类型产品类型销售均价销售均价（元（元/ /）面积段（）面积段（）20102010年新增年新增供应套数供应套数（套）（套）20102010年供应年供应套数（套）套数（套）20102010年消化套

29、年消化套数（套）数（套）消化率消化率（% %）累计供应套累计供应套数（套）数（套）累计消化套累计消化套数（套）数（套）累计消化率累计消化率（% %）剩余套数剩余套数（套）（套）龙湖滟澜山2010-8-15一期独栋12000310-34598985152.04%985152.04%47中体花园一号2009-9-5三期叠加5500152-15701500.00%24937.50%155600164-16508675.00%121083.33%2215-21608450.00%12866.67%4联排6300192-211015746.67%948691.49%86300275-3021212325

30、.00%12325.00%9双拼7200241-30242827.14%401435.00%267200350-384101000.00%1000.00%10418-4194400.00%400.00%4原香墅2008-6-14一期联排10900425-4260000.00%11100.00%0174-35602323100.00%9999100.00%0545-546011100.00%11100.0000%100.00%1皇第龙邸2008-4-19三期叠加11000203-25809500.00%9566.32%89联排11000330-3440221359.0

31、9%302170.00%9数据来源：沈阳数据来源：沈阳房地产交易中心和房地产交易中心和信息中心信息中心注：以取得预售及备案数据为准注：以取得预售及备案数据为准 沈阳各别墅板块市场情况沈阳各别墅板块市场情况 | | 蒲河板块蒲河板块 | | 样本在售项目汇总分析样本在售项目汇总分析20102010年蒲河板块别墅类产品供应量相对较少，该板块逐渐由中高端低密度住宅市场转型为中端高密度住宅市场。年蒲河板块别墅类产品供应量相对较少，该板块逐渐由中高端低密度住宅市场转型为中端高密度住宅市场。p2010年蒲河板块别墅市场以供应叠加（以皇帝龙邸为主要供应）、独栋（多为类独栋，以皇第龙邸为主要供应）及联排产品为

32、主，双拼产品相对较为稀缺。p区域叠加及独栋（多为类独栋）产品2010年以皇帝龙邸为主要供应，但由于其产品力相对较为一般，因此去化情况并不乐观，同时2010年多为销售库存产品，该产品去化速度较慢。p联排产品中以301-350面积段产品去化率及去化速度最高（该面积段产品以原香墅及龙湖滟澜山为主要供销）。求和项:2010年供应套数（套）239798182132228104求和项:2010年消化套数（套）64511012231200求和项:2010年去化率26.09%4.12%52.04%55.56%57.14%71.88%50.00%7.14%0.00%0.00%150-200叠加201-25030

33、0-350独栋250以下联排251-300301-350450以上350以下双拼351-400401-450以上0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%0204060801001202010年年蒲河蒲河板块各别墅产品线板块各别墅产品线供销情况供销情况沈阳各别墅板块市场情况沈阳各别墅板块市场情况 | | 蒲河板块蒲河板块 | | 样本在售项目汇总分析样本在售项目汇总分析1793478991261040102030405060708090100150-200201-250300-350250以下251-300301-350450以上

34、350以下351-400401-450以上叠加独栋联排双拼2010年蒲河板块各别墅产品线未售产品情况年蒲河板块各别墅产品线未售产品情况20112011年蒲河别墅市场存量产品中以供应年蒲河别墅市场存量产品中以供应201-250201-250面积段的叠拼产品、面积段的叠拼产品、350350面积段以下的双拼产品以及面积段以下的双拼产品以及300-350300-350面面积段的独栋产品为主。积段的独栋产品为主。p2010年蒲河板块别墅市场未售产品以叠加、双拼及独栋产品（多为类独栋）为主。p叠加产品中以201-250面积段产品存量为主。p双拼产品中以350以下面积段产品存量为主。p独栋产品中以300-3

35、50面积段产品存量为主。沈阳各别墅板块市场情况沈阳各别墅板块市场情况 | | 道义道义板块板块 | | 样本在售项目样本在售项目项目名称项目名称上市时间上市时间当期期数当期期数产品类型产品类型销售均价销售均价（元（元/ /）面积段（）面积段（）20102010年新年新增供应套增供应套数（套）数（套）20102010年供年供应套数应套数（套）（套）20102010年消年消化套数化套数（套）（套）消化率（消化率（% %）累计供应累计供应套数（套）套数（套）累计消化累计消化套数（套）套数（套）累计消化累计消化率（率（% %）剩余套数剩余套数（套）（套）荣盛香缇澜山2010-8-12一期联排80003

36、42-38795952728.42%952728.42%68447-45088450.00%8450.00%4307-33268681725.00%681725.00%51双拼380-3864400.00%400.00%4龙湖香醍漫步2010-9-25一期独栋12000320-3541521523422.37%1523422.37%118数据来源：沈阳数据来源：沈阳房地产交易中心和房地产交易中心和信息中心信息中心注：以取得预售及备案数据为准注：以取得预售及备案数据为准 沈阳各别墅板块市场情况沈阳各别墅板块市场情况 | | 道义道义板块板块 | | 样本在售项目汇总分析样本在售项目汇总分析道义板

37、块是近年来发展较为快速的板块之一，新亮相中高端低密度项目较多，该区域自然环境相对较为一般，以新兴道义板块是近年来发展较为快速的板块之一，新亮相中高端低密度项目较多，该区域自然环境相对较为一般，以新兴产业（仍处于发展阶段）高管为主要客群，目前去化情况并不乐观。产业（仍处于发展阶段）高管为主要客群，目前去化情况并不乐观。p2010年道义板块别墅市场以供应联排及独栋（多为类独栋）产品为主，双拼产品相对较为稀缺。p联排产品中以401-450面积段产品去化率最高，以351-400面积段产品去化速度最快。求和项:2010年供应套数（套）152689580求和项:2010年消化套数（套）34172740求和

38、项:2010年去化率22.37%25.00%28.42%50.00%0.00%300-350独栋300-350联排351-400401-450350-400双拼0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%0204060801001201401602010年年道义道义板块各别墅产品线供销情况板块各别墅产品线供销情况沈阳各别墅板块市场情况沈阳各别墅板块市场情况 | | 道义道义板块板块 | | 样本在售项目汇总分析样本在售项目汇总分析20112011年道义别墅市场存量产品中以供应年道义别墅市场存量产品中以供应351-400351-400面积段的联排产品以及面积

39、段的联排产品以及300-350300-350面积段的独栋产品为主。面积段的独栋产品为主。p2010年道义板块别墅市场未售产品以联排及独栋产品（多为类独栋）为主。p联排产品中以351-400面积段产品存量为主。p独栋产品中以300-350面积段产品存量为主。118516844020406080100120140300-350300-350351-400401-450350-400独栋联排双拼2010年年道义道义板块板块各别墅产品线未售产品情况各别墅产品线未售产品情况沈阳各别墅板块市场情况沈阳各别墅板块市场情况 | | 城市板块城市板块 | | 样本在售项目样本在售项目项目名称项目名称上市时间上市

40、时间当期期数当期期数 产品类型产品类型销售均价销售均价（元（元/ /）面积段（）面积段（）20102010年新年新增供应套增供应套数（套）数（套）20102010年供年供应套数应套数（套）（套）20102010年消年消化套数化套数（套）（套）消化率（消化率（% %）累计供应累计供应套数（套）套数（套）累计消化累计消化套数（套）套数（套）累计消化累计消化率（率（% %）剩余套数剩余套数（套）（套）中海龙湾2009-4-19一期联排19000260-325301166959.48%1469967.81%47双拼22000400-4108121191.67%181794.44%1金地长青湾2008-

41、11-9三期联排14000197-2701010770.00%10770.00%3286-32545794658.23%1218872.73%33330-38510331339.39%694971.01%20数据来源：沈阳数据来源：沈阳房地产交易中心和房地产交易中心和信息中心信息中心注：以取得预售及备案数据为准注：以取得预售及备案数据为准 沈阳各别墅板块市场情况沈阳各别墅板块市场情况 | | 城市板块城市板块 | | 样本在售项目汇总分析样本在售项目汇总分析城市板块于城市板块于0808年兴起，以享受城市成熟配套主要卖点，但由于近年来土地资源的稀缺，版块内多以去化库存别墅产品年兴起，以享受城市成

42、熟配套主要卖点，但由于近年来土地资源的稀缺，版块内多以去化库存别墅产品为主。为主。p2010年城市板块别墅市场以供应联排产品为主，双拼及独栋产品相对较为稀缺。p联排产品中以200-250面积段产品去化率最高，以251-300面积段产品去化速度最快。求和项:2010年供应套数（套和项:2010年消化套数（套）1069461311求和项:2010年去化率76.92%59.48%58.23%39.39%91.67%联排200-250联排251-300联排301-350联排351-400双拼400-4500.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%6

43、0.00%70.00%80.00%90.00%100.00%0204060801001201402010年城市板块各别墅产品线供销情况年城市板块各别墅产品线供销情况沈阳各别墅板块市场情况沈阳各别墅板块市场情况 | | 城市板块城市板块 | | 样本在售项目汇总分析样本在售项目汇总分析3473320105101520253035404550200-250251-300301-350351-400400-450联排双拼2010年城市板块各别墅产品线未售产品情况年城市板块各别墅产品线未售产品情况20112011年道义别墅市场存量产品中以供应年道义别墅市场存量产品中以供应251-350251-350面

44、积段的联排产品为主。面积段的联排产品为主。p2010年城市板块别墅市场未售产品以联排产品为主。p联排产品中以251-350面积段产品存量为主。沈阳各别墅板块市场情况沈阳各别墅板块市场情况 | | 桃桃仙板块仙板块 | | 样本在售项目样本在售项目项目名称项目名称上市时间上市时间当期期数当期期数产品类型产品类型销售均价销售均价（元（元/ /）面积段（）面积段（）20102010年新增年新增供应套数供应套数（套）（套）20102010年供应年供应套数（套）套数（套）20102010年消化年消化套数（套）套数（套）消化率消化率（% %）累计供应套累计供应套数（套）数（套）累计消化套累计消化套数（套）

45、数（套）累计消化率累计消化率（% %）剩余套数剩余套数（套）（套）富力仙湖国际2008/9/17二期独栋15000395-435041512.20%481225.00%36499-52703026.67%32412.50%28780-80002328.70%24312.50%21704-71003525.71%3638.33%331187-119103425.88%3538.57%32联排11000249-275881075046.73%1145750.00%57双拼13000298-29926412765.85%463269.57%14美地苹果园2001/6/1五期叠加60001560164

46、25.00%16425.00%12联排8500207-226012325.00%12325.00%9双拼9000239-3230361438.89%644265.63%22圣罗伦斯2007/9/2二期双拼12000283-3860400.00%6233.33%4联排11000242-275012650.00%989293.88%6数据来源：沈阳数据来源：沈阳房地产交易中心和房地产交易中心和信息中心信息中心注：以取得预售及备案数据为准注：以取得预售及备案数据为准 沈阳各别墅板块市场情况沈阳各别墅板块市场情况 | | 桃仙板块桃仙板块 | | 样本在售项目汇总分析样本在售项目汇总分析桃仙板块于是沈

47、阳市别墅市场最先发展的传统区域板块，以临近桃仙机场，交通便捷主要卖点，近年来空港区域的规桃仙板块于是沈阳市别墅市场最先发展的传统区域板块，以临近桃仙机场，交通便捷主要卖点，近年来空港区域的规划以及大浑南的规划使得该板块再次成为别墅市场的热点区域板块。板块内以去化库存别墅产品为主。划以及大浑南的规划使得该板块再次成为别墅市场的热点区域板块。板块内以去化库存别墅产品为主。p2010年桃仙板块别墅市场各产品线均有适量产品供应，其中独栋产品（纯独栋产品，以富力仙湖国际为主要供应）去化率及去化速度均相对较慢，双拼产品去化率及去化速度均相对较快，联排产品去化速度相对较快。p双拼产品中以250-300面积段

48、产品去化率最高，以251-300面积段产品去化速度最快。p联排产品中以251-300面积段产品去化率及去化速度最快。求和项:2010年供应套数（套）16413034581212441364求和项:2010年消化套数（套）4522436127140求和项:2010年去化率25.00%12.20%6.67%5.88%6.90%25.00%49.19%65.85%38.89%0.00%156叠加300-450独栋500-550 1000以上 700-800200-250联排251-300250-300双拼301-350351-4000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00

49、%60.00%70.00%0204060801001201402010年年桃仙桃仙板块各别墅产品线供销情况板块各别墅产品线供销情况沈阳各别墅板块市场情况沈阳各别墅板块市场情况 | | 桃仙板块桃仙板块 | | 样本在售项目汇总分析样本在售项目汇总分析20112011年桃仙别墅市场存量产品中以供应年桃仙别墅市场存量产品中以供应251-300251-300面积段的联排产品、面积段的联排产品、301-350301-350面积段的双拼产品以及面积段的双拼产品以及700700面积段面积段以下的独栋产品为主。以下的独栋产品为主。p2010年桃仙板块别墅市场未售产品以联排、双拼及独栋产品（多为类独栋）为主。

50、p联排产品中以251-300面积段产品存量为主。p双拼产品中以301-350面积段产品存量为主。p独栋产品中以700以上面积段产品存量为主。123628543296314224010203040506070156300-450500-550700-8001000以上200-250251-300250-300301-350351-400叠加独栋联排双拼2010年年桃仙桃仙板块各别墅产品线未售产品情况板块各别墅产品线未售产品情况沈阳别墅市场整体总结及预测沈阳别墅市场整体总结及预测 | | 总结总结板块板块20102010年年供销小结供销小结叠加叠加联排联排双拼双拼独栋独栋棋盘山板块棋盘山板块2010年去化率高产品301-350400-5002010年去化速度快产品250以下300以下蒲河板块蒲河板块2010