汉国置业“东莞庄项目”房地产项目

1、* 经济管理学院投资分析课程设计房地产开发项目投资分析报告指导教师： *学号、姓名 ： *学号、姓名 学号、姓名日期 ： 2014-7-61、课程设计目的在学完工程经济学等课程的基础上， 通过课程设计熟练掌握运用计算机表格数据处 理软件 Excel ，编制房地产开发项目财务评价的报表、计算评价指标，判断项目经济可 行性；学会运用技术经济学的理论与方法，选择与确定项目财务评价的重要参数与进行 数据调查，进行数据预测 , 了解房地产行业，熟悉房地产开发项目的经济性评价。2、项目调查财务分析内容2.1 运用Excel 进行财务分析汉国置业“东莞庄项目 ”位于天河区东莞庄路， 北面是华南理工大学继续教

2、育学院， 东面是华南理工大学北区，西面是嘉逸花园。项目紧邻华南理工大学、临近华南农业 大学，拥有浓厚的文化氛围，而且校园风光一览无遗，高校校园也可作为休闲场所， 距离项目几分钟路程便是燕岭公园， 项目高层可领略无限山景占地面积约 106,000 平方 米，总建筑面积约 300,000 平方米，将建成 30 栋高层住宅楼。并配有商业、幼儿园、 小学等设施。 汉国置业东莞庄项目基本信息类型：普通住宅 , 高层洋房开发商：汉国置业（中国）有限公司投资商：香港建业发展（集团）有限公司（一）指标及限制条件1、项目指标： 本项目地块性质为住宅，占地面积近 11.5 万平方米。2、项目限制条件： （1）项目

3、要求物业类型为住宅类型 （ 2）项目除占地面积 和容积率确定外其余指标尚未给出，要求根据法定图则确定其他指标（3）项目对资金流没有提出要求，我们按照利润最大化条件考虑，项目规划尽量考虑以售为主，特殊 情况可考虑出租（二）地块解析1、区位：该地块位于天河东莞庄路，北面是华南理工大学继续教育学院，东面是华南 理工大学北校区，总占地面积约 106,000 平方米，总建筑面积约 300,000 平方米，早在 2005年被汉国置业收购，如今 5 年时间过去了，该地块仍然闲置未动工。而 2010 年天 河区已无土地挂牌出让，汉国置业 10 万平方米土地弥足珍贵，尤其紧靠华南理工大学， 是名副其实的学位地。

4、2、资源：毗邻华南植物园，广州白云山风景名胜区，黄花岗七十二烈士陵园等旅游名 胜地，树木葱茏，森林资源丰盛。3、交通：交通便利，东莞庄路西向路口与天寿路，广园快速路，粤垦路相通，东向路 口与能源路相连，能源路直走可到燕岭路，路口对面便是天河客运站。且紧邻天河北， 高校、科研院所，住宅小区云集，居住人口众多 , 位置优越 , 未来潜力巨大。4、人文: 固定的高档富人居住区支持周边商业；整个区域体现安静、整洁、休闲的居住 氛围。（三）项目问题界定 该项目存在了一些问题，除了地块价值没有提升以外，其项目价值项目也陷入同质 化竞争。与此同时，项目定位没有形成核心竞争力，项目昭示性不强，也是集中体现的

5、问题，所以在形象拔高上会存在一些难度。对应也有解决的办法，首先，需要充分挖掘 地块价值，同时要避免市场同质化竞争风险， 通过一些方法措施使项目核心竞争力突出， 卖点明确。从而让项目形象能够满足高端要求二、项目定位（一）形象定位 企业目标：利用东莞庄项目在震撼市场，赢得购房者高度认可的同时，实现企业品 牌再造，再攀巅峰。经营理念：造老百姓买得起的精品房，圆中等收入家庭的安居梦（二）客户定位 追求都市核心圈生活氛围的成功人士，讲究行为效率和生活便捷的高端客户，为父 母或子女提供安全高尚居所的高收入者，对市中心优质物业投资独具慧眼的投资客户。（三）产品定位 汉国置业房产位于天河区东莞庄路，交通发达，

6、毗邻华南植物园，空气质量优，环 境保护好。由于上述客户定位，我们可以把产品定位于中高档住宅区，通过稍微降低价 格来增强自我竞争力。客户多为普通企业人员，所以三室两厅的普通居家住宅将是我们 的主打。通过房屋格局的布置和小区环境的建设，充分满足温馨浪漫的居家要求，为广 大客户提供一个舒适自在的休闲环境。其次，高端客户也是我们的客源之一，我们在楼 盘顶层设有复式套房和跃式套房，广阔的视野和茂盛的森林景色将映入眼帘。（四）价格定位 （初步）1、中小户型提供出租， 40 元/m2,60 元/m2,100 元/m2,200 元/m2，350 元/m2。2、中户型提供中低档家庭居住， 12000 元/m2，

7、14000元/m2，16000 元/m2,20000 元/m2。3、大户型提供中高档家庭居住， 16000元/m2,20000 元/m2，22000 元/m2, 24000 元/m2。 2.2. 初步规划方案根据项目的土地情况和周边市场情况，初步计划建设板塔结合的普通住宅小区，辅 以一定比例的商业服务设施，总建筑面积约为 30万 m2，共 2410多户。具体规划技术指 标见表 1表 1 主要规划指标单位： m21 总占地面积1150002规划建设用地1100003 住宅用地1060004 总建筑面积3000004.1 地上建筑面积270000其中：住宅250000配套公建200004.2 地下

8、建筑面积30000其中：车库22500设备和人防7500容积率2.762.1.2 项目开发进度安排(1) 前期工作安排本项目的前期开发准备工作于 2012年中开始，主要内容包括前期工程、勘探设计及 报建工作。前期工程 包括项目的拆迁、七通一平达到开工条件，这部分工作在 2012年10月前完 成。勘探设计工作 包括项目勘探、建筑设计、项目可行性研究、方案的优化确定、初步 设计、基础施工图设计、施工图设计。这些工作要从项目立项开始一直到项目开始施工 时完成，但在工程建设阶段局部的施工图设计也可能会有修改。报建工作 主要包括规划方案审定、单体方案审定、人防、消防的报批、办理规划用 地许可证、办理建设

9、规划许可证、办理开工证。这部分工作因为因素较多，时间弹性较 大， 2012年年中开始办理， 2012年10月底办理完毕。(2) 工程施工进度计划本项目的开发周期为 3年，共分为三期建设， 其中第一期在第一年内施工完毕， 在第 二年开始销售；第二期在第二年内施工完毕，在第三年开始销售；第三期在第三年内施 工完毕，在第四年开始销售。2.4 投资估算与资金筹措(1)项目总投资估算由于本项目位于成熟社区，红线外市政配套建设工作基本由本项目开发商在开发建 设时已完成。因此，基于开发商的此点优势，本次测算未计算红线外市政配套费，仅测 算红线内基础设施配套费。本项目总投资包括土地费用、前期工程费、建安工程费

10、、基 础设施配套费、管理费用、不可预见费等在内。更详细的投资规划可能随设计的深入而 调整。总投资估算表见表 2。表 2总投资估算表序号项目投资金额 ( 万元)1土地费用2400001.1地价款800001.1.1地上面积720001.1.2地下面积80001.2土地拆迁补偿费1600002前期工程费4592.542.1勘探设计费3810.842.2项目可行性研究781.73建安工程费52113.244基础设施配套费9934.44.1红线内基础设施配套费9934.45建设单位管理费6140.00366不可预见费31314.018367总投资成本344454.202其中，建设单位管理费按土地费用、

11、前期工程费、建安工程费、基础设施配套费之 和的3%估算。不可预见费（含基本预备费和涨价预备费）按土地费用、前期工程费、建 安工程费、基础设施配套费、建设单位管理费用的 5%计算。（2）投资进度计划表二投资进度表序号项 目合计（万 元）2012上半年2012下半年2013上半年2013下半年2014上半年2014下半年1土地费用240000409008600480000001.1地价款80000320000480000001.2土地拆迁补偿费1600008900860000002前期工程 费4952.5402476.272476.270003建安工程 费52113.2406514.1551302

12、8.3113028.3113028.316514.1554基础设施配套费9934.401241.82483.62483.62483.61241.85建设单位管理费6140.00361023.33391023.333931023.333931023.333931023.3339331023.333936不可预见 费31314.018365219.00315219.003065219.003065219.003065219.003065219.003067总投资成 本344454.247142.33725074.56272230.51721754.24721754.2469913998.2923）

13、资金缺口：表三资金缺口表序号 项目11.11.21.322.12.22.3资金使用 开发投资 销售税费 偿还本利和 资金来源 自有资金 销售收入2012总计（万元）上47142.3326590974.56344454.20427142.3326590974.56123276.92049-147799.0013927633.652506700022036700432400 0631585.40025074.56159557.60资金缺口 （ 募集-1资36金3）51.704732013下2014上下14969531.35839754.6474123762.9669466.24717929230.

14、5112628.522048983.9-38327.670826197954.2426197954.241639998.291999.162842765.320996527250794998-376983.514969531.35930740060348400090400-134483.10-1868.6460301226645.3353229282.386581445.3512837882.3865145200 1484004）表四销售收入计算表项目均价（元m2/销售面（积m2013年（万元2）014年（万元合）计% % 00 00 002上）下上下住宅14000 300000 10% 20

15、% 30% 30% 90车库8000 80000 10% 10% 30% 35% 85住宅销售收入42000 84001260001260003780车库销售收入6400 6400 19200 22400 544销售收入合计48400 904014520014840043245）表五销售税费计算表序号1项目税率2013年上2013年下2014年上2014年销售收入1.1住宅销售收入1.2车库销售收入2销售费用（销售推广费用2.5）48400 904420640经营税金及附加3.1营业税3.2城市维护建设税3.3教育费附加3.4印花税4土地增值税销售净收入00 145200 1484销00售收入

16、合计00 8400 640000 126019200 126000 224121%16112260 36307230103% 1452101.3727164 189.43240032 483516 49414356 445开2 发成本84 304.92 311.7%3% 43.56 81.36 130.68 133.0.03% 14.52 27.1300000销0 售费用合计 10810.7经2营税金及附加1合4计398.9271908.166开4 发费用4817.9385其6 他扣除项目 14381.6343.56 44.5土2 地增值税扣除1额05506.70土09地9增值额35771.4

17、79651516.08779700.83715230134.土67地9 增值税%9806.8004194613.64091034.0012946713.6326893.398068(6)表六损益表序号期数2012上半年2012下半年2013上半年2013下半年2014上半年2014下半年0项目1234561房屋销售收入0048400904001452001484002销售费用0012102260363037103经营税金及附加001611.723010.324835.164941.724土地增值税009806.80049419613.6009949034.0024719613.600995房地

18、产投资成本47142.3369925074.5619972230.5169921754.2469921754.2469913998.291996财务费用00-4706.908535-3595.584022-2402.506233-1209.4284447利润总额-47142.33699-25074.56199-31752.1289547357.4160468349.09677107345.81558所得税00011839.3540117087.2741926836.453879税后利润-47142.33699-25074.56199-31752.1289535518.0620351261.82

19、25880509.36169.1盈余公积金-4714.233699-2507.456199-3175.2128953551.8062035126.1822588050.936169.2应付利润0000009.3未分配利润-42428.10329-22567.10579-28576.9160631966.2558346135.6403272458.4254410累计未分配利润-42428.10329-64995.20909-93572.12514-61605.86932-15470.22956988.196440全部投资利润率=0.3135375130资本金投资利润率=0.576116596(7

20、)表7全投资现金流量表（融资前分析）序号年份2012 上半年2012下半年2013 上半年2013 下半年2014 上半年2014下半年项目1234561现金流入00664001264001992002024001.1住宅销售 收入00600001200001800001800001.2车库销售 收入006400640019200224002现金流出47142.337025074.562090606.599576206.0738129900.347892062.06432.1房地产投 资成本47142.337025074.562072230.517021754.247021754.247013

21、998.29202.2销售费用0016603160498050602.3经营税金 及附加002211.124209.126633.366739.922.4土地增值 税0014504.9624929009.9249972524.8124729009.924992.5所得税00018072.7818424007.9283237253.927283净现金流 量-47142.3370-25074.5620-24206.599550193.926269299.6522110337.9357(P/F,15%,n )10.8695652170.7561436670.6575162320.5717532460

22、.497176735净现金流 量现值-47142.33699-21803.96695-18303.6669133003.3212339622.3010854857.454674累计净现 金流量-47142.3370-72216.8990-96423.4985-46229.572323070.0799133408.0157投资回收 期=4.921019251净现值 =40233.10612内部收益 率=28.1599%(8)表八资本金现金流量表00333309 02992835373序号年份2012上半年2012下半年2013上半年2013下半年2014上半年2014下半年项目1234561现金

23、流入00664001264001992002024001.1住宅销售收入0060000 120000 180000 180001.2车库销售收入006406400 19200 22402现金流出206700159557.663-19951.6012913276.3611177713.0954282113.8132.1自有资金投入206700 159557.66300109442.1737 242624.932.2偿还贷款本金00-33620.77525-37151.0463 -37151.0463-37151.0462.3偿还贷款利息00-4706.908535-4024.41932 -272

24、4.13271-1423.84612.4销售费用001663160 4980 5062.5经营税金及附加002211.12 4209.12 6633.36 6739.92.6土地增值税0014504.96249 29009.92499 72524.81247 29009.9242.7所得税00018072.78184 24007.92832 37253.9273净现金流量-206700-15955.766386351.60129113123.63821486.9045779713.8131(P/F,15%,n)10.86956527 0.756143667 0.657516232 0.5717

25、53246 0.4971767净现金流量现值-206700 -13874.57939 65294.21648 74380.62882 12285.20743 39631.8534累计净现金流量-206700 -220574.5794 -155280.3629 -80899.7341 -68614.5267 -28982.673投资回收期=4.79823374净现值=-28982.6733内部收益率=10%表9借款 偿还表序号项目201上2半年201下2半年201上3半年201下3 半年201上4 半年201下4 半年1234561借款及还本付息0-268966.2-01267432.17-18

26、129007.82-894086.767-4524105.161.1年初长期 借款累计0-134483.10-114983.41-7071832.363-4743211.5830.271年初流动 借款累计0000001.2本年长期 借款0-134483.10-14121.0843 000本年流动 借款0000001.3本年付长 期借款利 息00-4706.9085-430524.4193-257224.1327-134123.846本年付流 动资金借 款利息0000001.4本年长期 借款还本00-33620.775-3275151.046-373151.046-373151.04本年流动 资

27、金借款 还本0000002偿还借款 本金的资 金来源00054218.3457523023.78419151761.72.1利润00054218.3457523023.78419151761.72.2自有资金0000002.3其他000000(9)351075109633818（10） 盈亏平衡分析表 10 全投资敏感性分 析表序号项目变动幅度内部收益率净现值（万元）0基本方案28.16%-28982.67331楼面价5%28.54%-14100.5458210%28.68%-10290.3643415%28.81%-11700.18286-5%28.25%-16520.90879-10%28

28、.13%-17740.09027-15%27.99%-18950.271752建安工程费5%28.61%-13510.1875110%28.81%-11700.6477215%29.01%9820.892077-5%28.20%-17120.2671-10%28.00%-18920.80689-15%27.79%-20730.346693住宅销售价格5%32.25%2970.42976610%36.90%21260.5868415%39.33%39550.74391-5%28.00%-33600.88438-10%22.50%-51900.04145-15%18.73%-70190.19852

29、4销售面积5%32.25%2970.42976610%36.90%21260.5868415%39.33%39505.74391-5%28.00%-33600.88438-10%22.50%-51900.04145-15%18.73%-70190.19852表 11 全投资 IRR 临界点分析表序号不确定因素基本值临界点计算备注临界值增减幅度1楼面价（万 元）24000040116067.15%MARR= 15.00%2建安工程 费（ 万元）52113.2479832.27253.19%IRR基本 值=3住宅销售 价格（ 元/ 平米）20000214307.15%28%4售房面积 （平米）80

30、000832004%敏感性分析 ：影响本项目财务效益的主要不确定因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设经 营期的长短。根据市场的预测，开发从本项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费 和售价水平。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标（财务内部手艺一流和 投资利润率） ，分别计算售价上下波动 5%、10%、15%和建安工程费上下波动 10%、20%时， 对经济评价指标的影响。（1）. 住宅销售部分 由表中数据可得：售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响住宅售价下降 5%、 10%、15%，将引起该项目的财务净现值分别下降 4%、8%、12%； 当住宅与车位售价提升至 3%时，该项目财

31、务净现值等于零，达到临界点，此时，若售价 再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。建安工程费上升 10%、20%，将引起该项目的财务净现值分别下降 0.2%、0.4%，当建 安工程费上升至 116.01%时，该项目财务净现值等于零，此时，若建安工程费再上升， 则财务净现值小于零，出现亏损。售价、建安工程费变动对财务内部收益率的影响住宅售价下降 5%、10%、15%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降 13.35%、 26.96%、40.90%；当住宅售价下降至 15.51%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率 （i=8%），达到临界点，此时，若售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期基准收

32、益率。建安工程费上升 10%、20%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降 3.80%、7.61%。 当建安工程费上升至 116.01%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（ i=8%），达 到临界点，此时，若建安工程费再上升，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。结论 ：由以上分析可以看出，售价和建安工程费都是该项目的敏感因素，相比之下，售价 的因素更为敏感。除了售价对本项目的影响较大之外，工期跟销售率对本项目的影响也 值得注意。因为，工期的延误除了导致资金不能及时回收再投入， NPV和IRR会下降，回 收期大大延长外，还会影响楼盘的信誉和形象，由此而导致延误交楼时间的，还要给买 家赔偿

33、违约金；而销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样会使整个项目陷 入僵局。（ 2）商业与车位租赁部分 由表中数据可得： 租（售）价格、建安工程费的变动对财务净现值的影响 下降 5%、10%、15%，将引起该项目的财务净现值分别下降 15.67%、29.32%、41.37%； 当租（售）价格下降至 48.97%时，该项目财务净现值等于零，达到临界点，此时，若租 （售）价格再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。建安工程费上升 10%、20%，将引起该项目的财务净现值分别下降 1.04%、2.08%，当 建安工程费上升至 9.62 倍时，该项目财务净现值等于零，此时，若建安工程费再上升， 则财

34、务净现值小于零，出现亏损。租（售）价格、建安工程费变动对财务内部收益率的影响租（售）价格下降 5%、 10%、15%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降 5.35%、 10.60%、15.65%；当租（售）价格下降至 48.97%时，该项目财务内部收益率等于基准收 益率（ i=8%），达到临界点，此时，若租（售）价格再下降，则财务内部收益率将达不 到预期基准收益率。建安工程费上升 10%、20%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降 0.97%、1.93%。 当建安工程费上升至 9.62%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（ i=8%），达到 临界点，此时，若建安工程费再上升，则财务内部

35、收益率将达不到预期基准收益率。 租（售）价格、建安工程费变动对投资利润率的影响租（售）价格下降 5%、10%、15%，将引起该项目的投资利润率分别下降 11.33%、20.94%、 29.21%；当租（售）价格下降 60.91%，该项目投资利润率等于基准收益率（ i=8%），达 到临界点，此时，若租（售）价格再下降，则投资利润率将达不到预期基准收益率。建安工程费上升 10%、20%，将引起该项目的投资利润率分别下降 2.05%、4.02%。当 建安工程费上升至 13.19%时，该项目投资利润率等于基准收益率 （ i=8%），达到临界点， 此时，若建安工程费再上升，则投资利润率将达不到预期基准收益率。结论 由以上分析可以看出，租（售）价格对本项目商业与租赁部分的敏感性比较大，而 建安工程费对本项目商业与租赁部分的敏感性不大， 主要原因是本项目住宅部分分摊了 较大部分的建设投资资金，因而商业与车位租赁部分在低成本的条件下，影响其投资收 益的因素中，租（售）价因素更为敏感。盈亏平衡分析总收入59440总成本963178.040销售面积（仅是