深圳房地产的市场发展历程分析

1、深圳房地产市场发展历程分析 研究策划中心 2003年六月 一、 发达国家和地区的房地产业发展 经验二、 深圳的经济发展水平与住房状况三、 深圳房地产市场历年发展走势四、 影响房地产开发的各项因素历年 增长态势五、 深圳房地产市场发展的三个阶段 发达国家和地区 房地产业发展经验 人均住房建筑面积达到30 M2以后，居民增加住房面积的需求会下降；消费重心转向追求住宅的环境质量和社区人文氛围。 房地产市场规模呈现萎缩趋势。国别人均建筑面积（M2）每户建筑面积（M2）每户室数（室）美国61.3(93年)157.7(91年)5.4(91年)英国36.6(91年)97.9(91年)4.9(91年)德国35

2、.3(87年)86.3(87年)4.5(87年)法国39.6(90年)85.4(90年)3.9(90年)国别（城市）人均GDP（万美元）人均建筑面积（M2）新加坡 1.46(90年) 20(90年) 台 北 1.33(90年) 25(90年)汉 城 0.85(90年) 13(90年) 深圳经济发展水平 和住房状况 2002年,按现行汇率计算,深圳的人均国内生产总值为0.55万美元。 从整体经济发展水平看，深圳比“亚洲四小龙”大约落后20年。 2002年,深圳人均居住建筑面积为21.8平方米,相当于香港、新加坡和台北上世纪八十年代末、九十年代初的水平；同时也已步入了九十年代中期世界上中高收入国家

3、的住房水平 比较因素香 港新加坡汉 城深 圳陆地面积(KM)1,0956486062020人 口(万人)650(97)310(97)1,100(97)504(2002)密度(人/ KM)5,9404,80018,0002,500人均GDP(万美元)2.64(97)2.85(97)1.05(96)0.55(2002)不同收入水平的国家（限于城市）人均建筑面积（M2）每间房屋人数（人）低收入国家6.12.47中低收入国家8.82.24中等收入国家15.11.69中高收入国家22.01.03高收入国家35.00.66 深圳市房地产市场 历 年 发 展 走 势 一、 商品房历年开发投资额 二、商品房历

4、年施工面积 三、商品房历年竣工面积 四、 商品房历年销售面积 五、 商品房历年空置面积 六、商品房历年三级市场交易情况 01002003004005001985年前1987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年-500501001502001987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年0500100015002000250030001985年前1987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年-500501001501987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年0

5、20040060080010001985年前1987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年-40-200204060801987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年01002003004005006007008001985年前1986年1987年1988年1989年1990年1991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年-40-200204060801987年1988年1989年1990年1991年1992年1993年1994年1995年1996年19

6、97年1998年1999年2000年2001年2002年01002003004001985年1987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年0510151985年1987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年01002003004001993年1995年1997年1999年2001年0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年影响房地产开发各种因素 历 年 增 长 态 势 经济发展速度 人口增长速度 国家

7、宏观产业政策 居民住房面积050010001500200025001979年1981年1983年1985年1987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年0204060801980年1982年1984年1986年1988年1990年1992年1994年1996年1998年2000年2002年01002003004005006001979年1981年1983年1985年1987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年0102030401980年1982年1984年1986年1988年1990年1992年1994年1996年1998年

8、2000年2002年 深圳房地产市场发的 三 个 阶 段一、 严重短缺阶段（19791995）二、相对短缺阶段（19962010） 三、 相对饱和阶段（2010年以后） 1995年以前，深圳人均住房建筑面积低于15平米，房地产市场的典型特征是产品供不应求，因此属于住房“严重短缺阶段”。 这一时期是深圳城市创立和发育时期，也是房地产市场的孕育和起步期。 这一时期的经济社会及房地产市场发展具有如下特征。 从1979年到1995年的17年时间里，深圳市国内生产总值从1.96亿元迅速增加到795.70亿元，增加了406倍。 GDP年均增长率高达45.5%。 城市常住人口从1979年的31.41万人，增

9、加到1995年的345.12万人，17年间增长了11倍。 年均增长率高达16.2%。 17年累计投资额只有517.4亿元，平均每年30.4亿元。 1992年以前,每年施工面积均在1,000万平米以下。 17年累计竣工2,421.1万平米，平均每年仅142.4万平米。 商品房销售面积17年累计仅1,778.1万平米，平均每年104.6万平米。 这一时期商品房的空置面积很少，最多的一年（1995年）为181万平米。 空置率很低，最高的一年为7.5（1995年）；平均每年仅4.2，低于5。 1992年以前，三级市场几乎是空白。 1993年,三级市场商品房交易仅211宗,交易面积2.8万平米，仅占二级

10、市场的1.6。 交易量最大的1995年，其交易面积也仅占二级市场的5.9。 A、1986一1995年，商品房投资平均每年增长30%；但年增长率最大振荡幅度高达204.3。B、1986-1995年，施工面积平均每年增长11.7%；但年增长率最大振荡幅度达137.4。C、竣工面积十年间增长了1.7倍，平均每年增长6%。但年增长率最大振荡幅度达99.4。D、销售面积十年间增长了4.3倍，平均每年增长17.6%。但年增长率最大振荡幅度达90。 这一时期的房地产开发,以满足人们的基本住房需要为目标。 房地产开发主要追求开发面积的增加,较少顾及房屋的环境和质量。 1996年，深圳的人均居住建筑面积已达到1

11、5平方米以上。 对照联合国的住房质量调查情况，深圳人住房水平从面积上看，已进入九十年代中期中等收入国家的水平。 2002年更达到21. 8 平米，接近中高收入国家住房水平。 因此从整体上看，居民住房已告别住房“严重短缺”时代，进入“相对短缺”时期。 自1996年开始，深圳经济发展的增长速度明显放慢。 不过这一时期GDP仍然保持着较快的增长速度。19962002年，深圳国内生产总值(GDP)年均增长率达15.4%。 1995年，深圳人口年增长率首次低于3（2.9），增长速度比以前明显放慢。 19962002年，深圳常住人口从358万增加到504万，增长了1.4倍，平均每年增长5.8%。 预计到2

12、010年以前，深圳城市人口仍将保持每年平均5左右的增长速度，总人口将达到700万左右。 房地产业的投资额从1996年开始，每年都在120亿元以上，2002年达到410亿元，七年间每年平均达244亿元 。 商品房施工面积1996年为1,495万平米，1999年以后每年都超过2,000万平米，2002年达2,672万平米。 商品房竣工面积1996年为394.32万平米，2002年达915万平米，七年间平均每年竣工582万平米 。 商品房销售面积1996年突破300万平米，2002年达到791.7万平米，七年间每年平均536万平米 。 1996年,深圳商品房的空置面积达到328.68万平米，空置率达

13、到11.7。 以后每年虽有所下降，但空置面积每年都在220万平米以上，空置率平均每年达到7.0（前17年为4. 2）。 1996年深圳市二手房交易面积40万平米。2002年迅速增加到340.49万平米，七年增加8.5倍，平均每年增长42.9%。 三级市场交易面积与二级市场交易面积的比例,从1996年的12.5%提高到2002年的43.0%。 预计到2010年，这一比例会提高到100%以上。 商品房投资平均每年增长21.9%,增速略低于前17年的30%,但仍然保持着快速增长态势。 商品房施工面积平均每年增长10.2%(前17年为11.7%) 。 商品房竣工面积平均每年增长15.1%,增长速度快于

14、前十年（19861995）的年均6%。 商品房销售面积平均每年增长44.1%，高于前十年（19861995）的17.6%。 由于房地产市场开始由“卖方市场”转向“买方市场”，那些设计不合理质量不过关的商品房，遭到了市场的无情淘汰。 这一阶段的房地产开发，开发商已始从前一阶段单纯追求数量的增加,转为追求质量的提高。 到2010年前后，深圳的人均住房面积将达到30平米左右，相当于新加坡和台北九十年代末期的水平，接近九十年代初高收入国家住房水平。 因此此后的深圳房地产市场将处于住房“饱和状态”， 国别（城市）人均GDP（万美元）人均建筑面积（M2）新加坡3.20(97)30(98)台北1.29(96

15、)28(98)汉城1.05(96)25(98) 按照深圳“十五”发展规划， 2005年深圳人均国内生产总值达到7,500美元。 2010年以后，深圳已基本实现现代化。 根据发达国家和地区的经济发展经验，此后深圳经济发展速度将放慢，GDP年均增长率会降到10以下。 人口的增长受到经济社会环境承载容量的限制，因此2010年以后人口增长将趋于平缓，直到最后处于停滞甚至下降状态。 按照深圳市的远景规划目标，到2025年，深圳城市人口将控制在800万人左右 在2010年前后，深圳房地产市场规模会达到顶峰状态。 此后商品房的投资额施工面积竣工面积和销售面积都将逐步下降。 发达国家和地区的房地产市场发展经验

16、表明，在经济增长从高速转为中低速的一段时期内，商品房的空置面积会显著增加，空置率明显上升； 之后又会回落到正常水平（处于合理储备量范围内之内）。2010年以后，二手房交易面积将大大超过一手房，两者之比将达到23：1的水平，与发达国家和地区九十年代的水平差不多。 这一阶段的房地产开发，除了保证具有配套齐全交通便利设计合理工程质量优良等硬件素质外，人们更看重楼盘社区的“软件质素”，如建筑设计的艺术性审美性，园林环境的怡人性,以及社区的人文氛围等。 由于这一阶段人们对住宅的要求，主要看重社区的文化人文氛围和邻居素质，因此提高社区的物业管理水平和加强社区文化建设，成为提升社区楼盘价值的最重要措施。 尤其是社区的文化建设，将成为这一阶段衡量社区楼盘价值的最重要标准。 这里要说明的是,深圳房地产市场在从”相对短缺”走向”相对饱和”阶段的具体时间,存在着一定的不