上海市个人住房房产税征收制度研究

1、上海市个人住房房产税征收制度研究【摘要】：p 上海市政府决定，自2021年1月28日起，本市开展对部分个人住房征收房产税试点。上海有着全国最高的房价，也有着房产市场这一块全国最开放的政策土壤。本文通过对上海房产税征收制度的研究，以及我国上海与国外房产税征收制度的分析p 比较，提出针对完善上海房产税征收制度的若干建议。【关键词】：p 上海 房产税 建议随着我国近期房价不断的上涨，房价持续居高不下，政府出台了一系列的政策如限购令、首付上调、银行加息、上调住房公积金存贷款利率等，来抑制房价，使房价回归合理价位，房地产市场健康发展。为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配

2、置房地产资，根据国务院第136次常务会议有关精神，市政府决定开展对部分个人住房征收房产税试点。政府在这个特殊的时点实施房产税制改革试点，很大程度上寄希望于房产税，希望其能够有效抑制房价。实施房产税改革是党的十七届五中全会作出的一项重要部署，是“十二五”时期我国税制改革的一项重要内容。一、上海市个人住房房产税征收制度的现状房价攀升会对社会经济产生巨大影响，进而影响我国经济的平稳发展和社会的和谐稳定。经济上，流动性过剩衍生出楼市中过多的投资投机性需求，这样一来，许多地区的房价在短期内大幅攀升。所以，对住房有刚性需求的消费者，无力购买，只能望房兴叹，与此同时，大量投资投机者却能以较低的成本价格囤积房

3、地产产品，从而牟取暴利。巨额首付款和月供支出已经成为了普通工薪阶层沉重的经济负担，许多消费者只有削减对其他商品和服务的消费，这在一定程度上大大削弱了我国拉动内需的政策效果，(转载自：.BdfQy.Com 千 叶帆 文摘:上海市个人住房房产税征收制度研究)也成为扩大居民消费需求的一大障碍。易宪容就曾经提出了“有用的税率应该在5%6%”的观点。秦虹认为房产税对房价的影响主要取决于征税标准，税率设置高，影响就大，税率设置低，肯定影响就小。周江指出“征税对象、税率和税基的合理确定难度很大，一下子铺开可能会出现很多问题。这也是为什幺先在上海、重庆等地试点的原因。应先摸索经验，根据试点问题进行评估，最后才

4、能推广。任何制度刚出台时，总会有各种担心，很多问题都能在不断完善的过程中解决，但不能因为有可能出现问题，就不推动制度完善发展。”笔者有理由相信，随着我国房产税征收制度由试点到推广并愈加完善，投资及其投机炒房者对房地产的利润预期会不断降低，为规范我国房地产市场作出应有的贡献。二、上海个人住房房产税制度存在的问题（一）长期来看个人住房房产税不能起到调整房价的作用分析p 可知，各城市新建商品房房价走势都在房产税实施后的一个月内维持稳定的上升势头，上海也没有明显的不同之处。可见房产税在调控房价方面显得无能为力。即使现在房产税已经实施几年了，房价之前也出现过个别月份下跌情况，但其原因普遍被归功于“限购令

5、”和保障房建设的效果，而非范围有限的房产税试点。（二）个人住房房产税的制度设计上存在缺陷以房屋均价的倍数来划分税率操作上存在问题。上海房屋均价各区域差距可达数倍，不同时期各种档次的住宅加权数变化也很大，市场平均价格很难得到一个准确的数字。现阶段国内的统计数据缺乏公信力，容易造成公众的不满；征收形式上也存在问题。房产税是个人自行申报并到税务部门缴纳的。很可能存在该缴不缴的情况。（三）特殊时期赋予个人住房房产税过多的功能近年来，上海房价不断的攀升，国家不断出台房地产市场调控措施。在这个时期进行房产税的试点改革，房产税本身被社会赋予了过多的功能，例如房产税能否降低当今不断上升的房价、能否抑制投资性房

6、地产需求等。在特殊的时期，进行房产税改革让房产税背负了沉重的舆论压力，这无形中给房产税改革造成了巨大的社会压力，不利于房产税的普及和试行推进。三、国外个人住房房地产税制度的先进经验世界上很多国家征收房地产税，各国在税收制度的制定和征管过程中积累了丰富的经验，对我国以及上海房产税改革有很大的借鉴意义。（一）房产税是地方税收收入的主要来世界上大多数国家的房产税都为地方税税种，由放低的政府征收和管理。房产税是地方政府收入的主要来。例如美国房产税税收收入占地方税收收入的比重在70%左右，澳大利亚几乎所有的地方税收入都来自房产税。亚洲国家房产税占地方税收入的比例则相对较低。（二）征收目的明确大多数国家征

7、收房产税的目的主要是增加地方财政用于提高当地的公共服务水平和调节贫富差距两个目的。如美国征收房产税主要是增加地方财政收入，提高地方公共服务水平，而新加坡征收房产税的目的主要是调节贫富差距，有些国家也以房产税作为调控房产市场的辅助政策，如韩国。征收目的明确又利于减少房产税征收的争议，增加税收收入使用的透明度，提高纳税人的积极性，同时可以有效地减少相关的税收漏洞。（三）税收要素设制合理从征税范围看，大多数征收房产税的税基较宽，房产税针对全民房产征收，同时对特殊群体（如老人）设定优惠政策。宽税基既能保证公平，又能保证地方政府的税收收入，提供稳定的财政来。从税率来看，各个国家的税率制定方法都不相同。例

8、如美国由各个当地政府结合各地实际请抗，根据当年的预算、应纳税财产的总价值、其他来的收入等变量确定税率，各个地方税率不同，但都在0.8%-3%之间。英国采用累进税率从而更好的进行二次分配。纵观各个国家的税率，税率普遍较低，税率低可以降低单个纳税人的税收负担，降低税收征管的难度。四、完善上海个人住房房产税制度的建议我国人口数目庞大，上海作为中国的大都市，住房问题于人民的生活息息相关，完善的房产税体系，不仅可以对房价起到一定的抑制作用，也是对收入再分配和房地产市场的部分调控，有利于完善与健全我国的税务体系。现针对房产税在上海试点中出现的问题和结合国外先进经验的探讨，给出如下建议：（一）明确房产税改革

9、的根本目的是完善房地产税收制度房产税改革的作用，一般认为涉及三大方面：一是完善房地产税制，更好地发挥税收优化资配置和调节贫富差距的职能；二是改善地方财政的收支不平衡，使地方财政收入稳定化；三是调控目前的房地产市场，抑制过高房价。应该说，物业税改革对这三方面都有一定作用，但是应该明确的是，房产税改革的最终目的是完善房地产税制。（二）整合税费制度，改变房地产税费繁杂及不合理的现状我国目前的房产税制税目繁多，并且非常复杂，存在许多弊端。而当前的上海房产税试点改革只是针对房产税税种，无助于从总体上改革房产税税费制度，显然也打不到完善房产税制的目的，甚至会仅仅单独增加居民的房产税负，有重复征税的嫌疑，完

10、善房产税应该对房产税费进行科学合理的税收整合，逐渐向整合房产税和城镇土地增值税、契税、城市维护建设税等进行整体改革。甚至将土地出让金也包括在内，改变目前房地产税收制度中的过于繁杂、重复课税的状况，并缓解“重流转，轻保有”的矛盾，促进税收公平和效率的实现。（三）推进评估体制建设，坚持以市场估值为征收基准房产税的计税依据应该采用房产评估价值。从世界范围看，大多数发达国家都采用了房产评估价值，一些转型中的国家如智力、捷克等按面积征收或混合计价法征收房产税，也正在转变。采用反映市场价值的评估价值比按照面积征收更公平且税收收入更有弹性；若按套征收则容易出现假离婚假分家等逃税现象。所以长期看来我国房产税计税依据应该采用反映市场价值的评估值。（四）实行差别税率，并完善其他收入分配体系，不伤