宏观调控四大目标之间的关系

1、在当今世界，无论是西方还是东方，经济运行尤论是市场唱主角还是政府唱主角，都带有混 合经济的色彩。纯粹的市场经济或纯粹的计划经济都是不现实的。人多数国家都是以市场经 济为主，在市场失灵时，政府对经济进行一定的干预，使经济运行回到原來的均衡区域。房 地产无论是作为消费品还是投资品，都在国民经济中占有重要地位。各国政府都会在不同程 度上对龙地产市场进行宏观调控。干预程度则依市场发育程度的不同而有所不同。像美国这 样白由由场经济运行得较好的国家，政府对市场干预较少。而像新加坡这些新兴帀场国家, 在市场刚起步阶段，政府做了大量建设性的工作，待市场较为成熟后政府逐渐淡出，将大部 分任务交给市场完成。我国的

2、房地产市场是在政府决定进行住房制度改革，停止福利化分房，实施住房的商品化、 货币化、社会化后才开始起步。房地产业在我国述是一个新兴产业，但它在国民经济中的地 位日益重要，正在成为我国经济发展的新的支柱产业。但由于起步晩，加之发展不完善，我 国的厉地产市场呈现出较为明显的起伏性波动和其他一些较为典型的初级市场特征，如投机 气氛较重，市场运行机制不规范，令关法律不健全。在这种情况下，政府通常会采取一些经 济、法律、行政的措施对经济进行干预，以提高经济运行的效率。政府在推出一项政策前, 首先应该明确，基于我国当前房地产市场的实际情况，我国政府对房地产市场进行宏观调控 的目标应是为了保持市场的均衡发展

3、，为市场的健康有序发展提供良好的外部环境，而不是 些媒体所宣传的提高住房需求，拉动国民经济的增长。经济学上对政府政策进行评价，很 重要的一点是看该项政策能否有效地提髙经济效率和经济运行质量。木文拟对我国政府当前 若干房地产宏观调控政策从经济效率的角度來进行经济学分析，來权衡其利弊得失，并在此 基础上给出相关政策建议。一、房地产产业政策分析产业政策是指示产业发展方向、规划产业发展目标、调节各个产业z间的相互关系及其结构 产业化的措施和手段的总和，是整个经济政策体系中一个重耍的组成部分。其主耍内容有: 产业结构政策、产业组织政策、产业促进和限制政策等。产业政策对社会经济资源的配置具 有特定的导向功

4、能，在现代经济增长过程中起着市场机制难以替代的制衡和稳定作用。政府 在实施产业政策时，其取向是产业发展目标的体现。而各产业发展的基本目标是在一系列约 束条件卞生成的。现阶段，我国房地产市场所表现出来的初级市场特征决定了房地产产业政 策r标在于完善房地产市场，充分发挥房地产业的支柱产业功能。这需要政府采取恰当的产 业纽织政策。产业组织政策包括产业竞争和反垄断政策、产业联合和集团政策等。在生产要 素投入量既定的条件下,合理有效地组织这些生产要素，是提高资源配置效率的基木途径。 同样，房地产的发展，不仅要制定合理的总量政策和结构政策，也需要有合理的组织政策。 由于房地产具有投资规模大，投资冋收期长以

5、及随之而产生的投资风险巨人等特点，使得房 地产业的发展要求走规模经济的道路。作为资金密集型产业，房地产业的规模经济效应较其 它行业更为明显。规模小，开发商的单位成本居高不下，在广告策划、营销推广、环境改造， 配套设施、物业管理等方面规模较大的公司也占有明显优势。另外，规模大，尤其是具有较 强现金实力的开发商在选择项目最佳开发吋间上也具有主动权。这在客观上要求造就一些规 模较人、实力较强的房地产企业，这要通过房地产业内部适度的资木集屮来实现。房地产业 内部适度的资木集屮，能有效地节约房地产开发和经营成木，资木的适度集屮还有利于节约 房地产市场的交易费川，这是通过企业间的合并、兼并等经济机制来实现

6、的。由此可见，通 过房地产企业的资本集中，可以优化房地产市场组织，提高市场运行效率，并优化房地产企 业的规模结构。我国当前房地产市场的实际情况与规模经济的要求相去甚远。以上海市为例，口前上海证券 交易所上市的房地产公司仅令9家（上海木地8家），入选上证30指数的房地产股仅陆家嘴 家。这8家厉地产公司在藥个上海房地产业中的规模，市场占有率，业绩等多项指标大多 平平，在1999年上海房地产企业销售面积，金额100强屮也难见上市公司的踪影。而香港 联交所房地产上市公司达100多家，恒牛股指33个样本股中，地产或以地产为主业的公司 近一半。这十几家大地产商的开发量、市场占有率等主要指标要占到整个香港地

7、产市场的九 成，其中长江实业、新鸿基、恒基兆业、新吐界四大超级地产商更成为财富的象征。沪港两 地房地产上市公司无论是数量还是质量都相距甚远，其原因白然与两地市场发冇程度、微观 主体的竟争实力有关，但两地政府对房地产业产业政策的不同取向也是造成上述现象的重要 原因之一。在中国大陆各种媒体上，乃至政府正式文件上，经常有报导宣称政府决定把住宅 产业培育成支柱产业和新的经济增长点。但在具体实施政策时，有关方面采取了冻结房地产 公司上市的做法。当初z所以采取冻结上市的做法，管理层是出于对房地产泡沫的担忧。的 确，到1992的年，房地产开发数量、开发投资额、开工而积等均创历史最高水平，这远远 超过发当时我

8、国的经济发展水平的承受力，造成供求矛盾十分突出。许多地方的炒楼、炒土 地风较为严重，致使市场运行出现混乱无序的局面。鉴于此，政府果断地采取了紧缩供给的 宏观调控政策，控制住了房地产市场严重失衡的局面。而亚洲金融危机以来，许多专家学者 都或多或少地把金融危机的原因归于房地产泡沫的破裂。这使得中国政府在解开房地产企业 上市禁令上更为谨慎。然而，东南亚金融危机的深刻诱因是经济结构的老化与调整的滞后, 是知识储备的贫乏，是全要素增长率的落后。房地产泡沫只是这种危机的表象之一。因此, 管理层大可不必因为担心房地产泡沫而阻止房地产企业上市。况冃，股市除了筹集资金的作 用外，还具有优化资源配置的功能。在较为

9、健全的股m上，资金会从业绩差的企业流向业绩 好的企业，从而实现资源的优化配置。股市本身的进入与退出制度也在客观上对股市的女全 直到了一定的保护作用。管理层1=1前应做的是放弃保护政策，不再st、pt下去了，让中国 股帀真正成为企业的试金石。如美国股市最近的振荡，有人指出这是股m正在挤除泡沫，使 高科技股票定价更符合其实际价值的表现。我国房地产企业除了扩大规模，向规模经济要效益外，提高资产素质，向管理要效益也是从 微观上培养一个健全的市场所必需的。政府在宏观层面上的制度创新，尤其是金融制度创新 在这方血是大有作为的。当前，房地产证券化是一个可取的方向。房地产证券化对以促使房 地产经营专业化，导致

10、资源的合理配置。厉地产经营管理的要求很高，尤其是在房地产市场 发育的初级阶段，更需专家经营。证券化的优点之一，在于它促使了房地产所有权与经营权 的分开，这就为其专业化经营提供前提条件。我国的房地产主体行为很不规范，真正具有实 力、精于管理的房地产公司并不多，”房地产热”引致的市场虚假繁荣诱使大批不具备条件的 企业纷纷涉足启地产，其结杲势必导致资源特别是管理资源的巨人浪费，而借助证券化，）7i 地产交专家经营，业主借证券化匚具获得应有的收益，投资者亦可分享房地产资源的优化纽 合，使房地产市场主体行为从混沌走向有序。二、房地产税费分析根据中房指数的统计，目前在我国城镇商品房价格构成中，土地费用及税

11、费占39%,建安 成木占51%,其他费用占10%。在房地产利润率已普遍降至10%左右的情况下，税费负担 过重就成了房价居高不下的主要原凶2 税费不仅关系到房价的高低，其木质上是一种价 格，有些税收，如所得税等直接税也就成为市场经济均衡运行的润滑剂。一房地产税费总量分析税，是政府凭借其行政权力强制获得的收入。而各种各样的费用更是名目繁多。这些费用的 征收部门佇三个层次。一是拥有立法、执法、司法权，执行广泛的社会管理职能的政府，包 括中央和各级地方政府、各委办部机关、公检法等；第二层：一些负责提供公共品或准公共 品的事业单位，如环保、卫生、教育等。它们的收入山政府拨付，同时政府又赋予它们在本 部门

12、负责的事业范围内执法监督的权力，如卫生检查等；第三层，一些享有自然垄断或行政 垄断地位，拥有一定强制力的国企，如电力、口來水、煤气公司、政府办的有行政垄断权中 介机构。这些名目繁多的税费给龙价下降造成了很大的刚性。淸理税费，理顺房价的呼声日 见高涨。但有人担忧清理税费会减少政府部门收入。从税的角度来看，短期里，降低税率会减少政府部门的收入。但从中期来看，如杲减少房地 产税收负担能使房价下降足够的幅度，使居民的有效需求人幅度上升，此吋部分因房价过高 难以销售的空置商品房实现销售，政府就可以收到本来税基被各种规费侵蚀的营业税、土地 增值税、城建税、企业所得税、契税等，完全对以抵消各种杂费的减少。将

13、税收与税率的关 系用处标图表示出来，从图上可以看出，税率并不是越高越好，税率只有达到一定最优点, 才能使税收达到最大。从长期來看，据世界银行测算，房地产投资对相关产业的系数效应为 2倍。当住房消费启动后，每亿元住厉投资会带來相关产业的gdp增长2亿元，经济发展, 税基扩大，政府的收入呈现出良性的增长循环。从费的角度来看，清理各种规费能减少对经济的扭曲作川，使各种规费给经济带来的间接成 本减少到最小，提高经济效率，促进公平，这将有利于经济良好稳定的发展。各种费用给企 业事业的间接成本远大于本身。名目多、部门多、环节多的规费，意味着企业至少要跑遍 20儿个部门、收集40儿个公章才能获得或维持其合法

14、地位。尽管有些规费本身数额并不大， 但企业为遵循这些规定却耗费大量的人力和物力。房地产业属于资金密集型产业，并且国内 大多数开发商的资金是通过银行贷款间接融资而來，资金的时间成木十分可观。除此之外, 在房产市场h益成熟的今天，房产市场上开始不断推出各种流行房型设计。这使得市场先机 对开发商来至关巫要，资金的时间价值在此有了更深一层的含义。各种规费的存在降低了经 济运行的效率，提高经济运行成木。税收取z于民，用z于民。而各种规费则成为各政府部 门白己的收入，并进而有可能成为腐败的重要原凶。因此清理规费对提高经济运行效率而言 有着更重要的意义。二部分规费分析从公共品的理论來看，政府部门提供公共品时

15、，靠税收來筹集资金；提供私人品时，应按市 场规律收取价款，而提供混合产品时，则应考虑依靠税收或收费补偿成本，哪一个效率高。 在r前的房地产业屮，有些看似应由政府部门提供的产品从经济学的角度来分析应交给市场 來运作效率更髙。如政府代行市场职能收取的建筑工程质量检验费，虽然说山政府出而监督工程质量可以保护 消费者利益，但其中却有一个极大的弊端：当质监站通过了一项工程，意味着政府对工程质 量的认可，如果以后工程出了毛病，政府是否替房产商承担赔偿的责任呢？如杲政府承担责 任，则政府容易混淆作为经济运行的管理者和w场主体中的一方的角色；如果政府不承担赔 偿责任，政府官员就完全没有了把好质量关的约朿机制。

16、如果这项服务交给市场的中介机构 来做。中介机构、房产商、购房者z间是平等关系，追求利润最大化的中介机构会因担心招 致赔偿而严格控制房产质量，这无疑是一种效率的改进。工程质量检验费是政府行为应转为m场行为的例子。而对水、煤、电增客费这三类传统的自 然垄断产业来说，这些收费在经济学上也不符合效率的原则。自然垄断产业固定成木所占的 比重很人，变动成木的比重小，平均成本曲线向下倾斜。如果不对自然垄断企业进行政府管 制，它们就会进行垄断牛产，导致低效率；如果把这类企业分割成几个小企业，又会导致成 本上升，规模不经济。这是政府经营不以盈利为目的自然垄断产业的理论基础。政府可以采 取边际成木定价，也可以采取

17、平均成本定价。无论采川哪种定价，公川爭业部门，都可以从 价格和补贴屮完全弥补成木。现在房产商交纳了增容费，最后由消费者承担，建设了管道、 缆线输送网，但却是公用事业部门从水电费、煤气费和补贴收冋了成木，这等于消费者支付 了双重费川，公川事业部门获得了超额利润。这背离了谁得益谁投资的市场法则。从提高社 会效率的角度出发，这些增容费应由公用事业部门而非房产商來承担。如果公川事业部门资 金休i难，可山厉产商负责建造水电、煤气的输送网的成本，建筑成本不能分摊到龙价中，待 以后公用事业部门收到水电、煤气费了，再向房产公司支付输送网的使用费。三、经济适用房的经济学分析经济适用房作为现阶段的国家住房建设政策

18、，旨在通过某种倾斜，如用地划拨、税费减免等 优惠措施，来达到扩大住房供给，调节房地产投资结构和启动市场有效需求的目的。它是基 于我国忖前特殊的房地产市场和住房发展市场发展阶段的一种政策选择。但是，对于经济适 用房制度的运行机制，与当前地产市场的关系、现行政策规定可能产生的山场反应、经济适 用启政策的适用范围以及经济适用龙制度的可持续发展筹问题，尚有待从理论上进行再探索。 经济适川房政策作为一项政策,本意是通过政府补贴来提高屮低收入购房者的住房有效需求。 但付诸实施后却暴露出诸多问题：第一，补贴利益的流失与对完全商品房供给的”挤出效应“。 目前，有些经济适用房把销售目标定位在中等收入家庭中偏高的

19、那一部分人，其至以吸引开 私家车的一族來争相购买为荣。如果在地段、质屋、功能、环境或者舒适性等一方而标准上， 这类住房在各方而均能满足中等偏高收入家庭的需要，高收入阶层也会想方设法挤入经济适 用房的消费群，从而使所流失的财政补贴效益最终转化为生产者剩余和少数中等偏高和髙收 入阶层的消费者剩余。而那些真正应该享受到补贴的，居住困难的中等偏低收入阶层反而被 排斥在受益范围z外。经济适用房捉高标准后，其消费群与完全商品房的消费群产牛一定的 挤出效应。第二，助长了市场不公平竞争和违规操作。作为具有政策倾斜性的经济适用房， 实际上亭受了特定阶段的政策性资源。如杲经济适用房的操作缺乏必要的监督机制，从而形

20、 成“黑箱运行“，一些地方和部门为了获得经济适用房的有关政策优惠，受利益驱动，有可能 会打着经济适用房的旗号争项目、争计划、争土地、贷款，这就容易诱发政企间交易和寻租 行为的发生。第三，提高政策的调控成木，降低政府调节市场的效率。为了使政策优惠能按 预期的设想转移到中低收入阶层身上，就需要控制经济适用房的受益血，避免不该享受财政 补贴的阶层也从中”沾光“。这就需要将政策调控的重点引向鉴别居民家庭收入层次，监督经 济适川房的流通和分配这些繁琐而乂无效的工作上，偏离了其主要职能。川经济学上的陣奕论来分析，经济适川房作为一项政策，涉及的利益方有政府部门、开发企 业、消费者三方。在这三者中，有关政府部

21、门拥有用地划拨、税费减免等权力。目前，政策 优惠对众多开发商来说是稀缺资源，是众多开发商争夺的对象。而在开发商以各种方式挣得 政府政策优惠后，出于自身利益考虑有可能进行违规操作。山于政府对经济适用房价格进行 管制，按照建房2998154号文，经济适川房住房价格除成本、税金外，其开发利润不得 超过3%。而理性的开发商是不会愿意从事这种冋报率低于同期市场利率的投资项h。而在 现实牛活中，开发商却对此趋z若鹫。一个合理的解释是，开发商虚列成本以降低利润，使 其符合规定标准，而作为主管行政部门对此却无能为力，其至可能开发商合谋使虚列的成 木合法化，人为拉高经济适用房利润与售价，使价格管制名存实亡。政府部门为了达到经济 适用房的政策意图，需要付出一定的临督费用，以对合格的开发商做出鉴别。而对购房者来 说，虽然经济适川房面向的对象是屮低收入者，但具体操作过程屮并没有制定有效的收入调 査措施。一部分高收入者也加入了购买经济适川房的行列，甚至有些人将经济适川房上市套 利后再次购买经济适用房进行投机。有关利益三方的相互博奕使得经济适用房政策在操作过 程中背离了原來的政策意图。