探析我国旅游房地产开发模式及对策

1、本文山唐长老225贡献doc文档可能在wap端浏览体验不佳。建议您优先选择txt,或下载源文件到木机査看。 探析我国旅游房地产开发模式及对策作者：何冲 來源：网络 点击数：155发布日期：08-01-04近年來，我国旅游地产发展持续升温，其市场运营也方兴未艾。同时，政府和关部门、业 界和学界对于这一产业热点也展开热烈讨论，但是各界看法并没有完全统一，许多问题仍 处于多方争论和探讨的阶段。因此，笔者将在本文屮就我国旅游地产的发展现状、开发模式 及 而临的阻碍和进一步发展等问题展开思考。一、旅游房地产开发模式我国目前大多是根据旅游房地产的功能将其开发模式进行分类，分类方法偏重于旅游房 地产中的“房

2、地产”这个耍索。由于旅游房地产对旅游资源有极大的依托性，笔者把旅游房 地产按照和旅游资源的关系进行分类，更加凸显出旅游房地产中“旅游”要素的重要。1、 自然资源依托模式自然资源依托模式是指旅游房地产地处旅游资源覆盖的范围之内或紧邻 旅游资源的旅游房地产开发模式。许多景区不仅是公共资源，还肩负着发展的责任。资源不 开发是浪费，过度开发是破坏。自然资源依托模式在旅游业发展的初级阶段为旅游业的发展 提供了基础，是旅游目的地留住游客的基本条件，是旅游地持续发展的根本前提，也是旅 游地延长游客逗留时间、提高旅游消费层次的条件。但这种模式逐渐显露出一些弊端，如呆 区生态恶性化、景观凌乱化、开发粗放化等。2

3、、新城旧城模式 新城ih城模式就是利用特 色古镇为依托，在保护古城的前提下，建立旅游房地产项目的模式。从我国公布的101个 历史文化名城的现状可以看出旅游房地产的开发的三种情况：第一种：另外建新城，新旧分 开。这种做法以平遥、丽江为例，完整保护的古城使得平遥、丽江成了吐界遗产。第二种: 片区保护，其他已更新了。檸如苏州、扬州。第三种：保护单 个文物，城帀全部改观了。譬 如南昌、南京、沈阳、太原等。不论是从以上一些古城的经验来看，还是从对历史文化遗产 保护的原真性、整体性、对读性、对持续性四性原则来看旅游房地产的开发应该采用第一种 方式，即在新城开发旅游房地产保护1口城的办法。3、克隆模仿模式克

4、隆模仿模式即将和 本地区具有强烈文化差异的建筑、景观等以按比例克隆或模仿的形式再现的模式。主耍有 两种形式，一种是主题公园，-种是以异域风格的城市或建筑为原型的旅游厉地产开发。主 题公园“迪斯尼世界”掀起了世界范围内主题公园建设的热潮，而1 9 8 9年“锦绣屮华” 的开幕则为中国大陆园林的发展提供了一种新的方向，也为旅游业的发展显示了一种新的手 段。随后相继开业的中华民俗文化村、吐界之窗，为华侨城开发旅游异域风格的旅游房地产 提升了人气。4、行业嫁接模式行业嫁接模式即以工业、会展业、商业、娱乐行业等行业作为带动旅游业的驱动引緊，从 而带动当地房地产业的发展的一种模式。从广义的旅游资源观來说，

5、只要能为旅游业发展 所利川的各类资源都是旅游资源，这是旅游资源范围不断扩人的过程。这种模式中以“赌城拉 斯维加斯模式”、“澳门模式”、“广交会模式”、“博鳌论坛模式”等为代表。旅游与这些行业的 嫁接有利于提高一个城市的国际地位和知名度从而促进其国际旅游市场的拓展，同时一个 国家或地区旅游业的繁荣也为其发展优秀行业提供了良好的经济条件和服务保证从当前的 形式看，会展已经成为旅游产业的拳头产品2 ，是国际旅游帀场的趋势。5、文化主题模 式文化主题模式是指旅游房地产开发要符合或有利于城市整体文化的发展。【前的旅游房 地产开发追逐的是“现代化”的时尚，丢掉的是“个性化”的木质，得到的却是“雷同化” 的

6、躯壳。文化是人类在社会历史发展过程中所创造的物质财富和精神财富的总和。不同地 域的人在不同的环境里会创造不同的文化，这种文化的差异会体现在生活中的各个方面，有 形的建筑、街道、生活习惯等，无形的语言、意识、风气等。没有特色就没有旅游，没有差 异就没有吸引力，就构不成旅游度假的动机。因此在旅游房地产开发时，建筑实体要符合整 体文化的风格，并在一定程度上增添城市核心文化的氛围。二、我国旅游房地产发展的现状与问题随看我国国民经济的持续发展，人民牛活水平不断捉高，城乡居民储舊不断增多，休闲时 间日益增加，旅游方式开始山观光转为休闲度假。同时，房地产业飞速发展过程中形成的大 量空置龙产也亟需盘活，而在一

7、些大型城市住宅消费则出现向舒适型转移，异地置业的趋 势,旅游地产的发展正呼应着这些需求，为房地产业和旅游业的深入发展开辟了新的空间。白 1 9 9 9年三亚“博熬国家旅游休闲度假区”的成功开发后，国内旅游地产开发渐成气 候。 首先，各种休闲度假住宅、别墅、酒店获得巨大发展，异地建设、异地推广、异地购买的方 式极大地拓展了这类旅游地产项目的发展空间。其次，大规模、综合性、多功能的旅游 地产 开发也不断涌现，也渐渐成为忖前我国旅游地产开发的主耍方向。此外，国内忖前涉足 旅游 地产领域的企业也显著增多，其中包括首创、万科集团、中旅等一人批大型企业、房地 产投 资开发簡和大型旅游企业。不过，尽管发展势

8、头迅猛，但作为一种新型产业模式，它的进一 步发展也面临着诸多问题和阻侷：1、相关法律不够健全我国与旅游地产相关的法律法规 发展明显滞后于这一产业本身的发展，形成产业发展的垂大障碍。其屮，尤以产权、时权 酒店开发和销售问题为代表，产权界定、资产托管、保险体系、交换系统、销售系统、金融 服务等方而的法律问题亟待解决。2、消费心理形成阻碍长期以來，国人对消费尤其是房 产等大宗消费的心态是“我拥有”而非“我享受”，求实体而非重服务。而且，在社会诚信 和保障体系不够他全的情况卜，消费者较难对开发机构或服务网络产生信赖，这种现实消 费心理和消费环境的改善必然耍经历相当长的时间，在现阶段也必然会阻碍产业的发

9、展。3、概念界定仍较模糊h前，旅游地产的概念界定还未明 确，而且地域差别明显。在旅游地产概念界定不淸楚，相关国家政策不明朗的情况下，一 些地方政府为了吸引投资往往会提供各种优惠条件，部分开发商就趁机以低价“圈地”，借 旅游产业之名变相进行房地产开发，以突破“限”字当头的房 地产政令。4、开发质量良 莠不齐许多地区在进行旅游地产的开发时，没能把握好口然景观开发、古迹保护、地区文化 塑造与现代房地产之间的契合方式和角度，导致劣质、低档旅游地产项目的盲目投资和重 复建设情况不断出现。5、宏观调控和管理不足近年来旅游地产走势迅猛，一旦投资过热, 很可能会产生供大于求的恶性供需关系，产生旅游地产泡沫，同

10、时，仍然缺乏行业性组织來 自觉调整和约束产业木身的发展。从全国范围内来考虑，旅游地产的管理和调控仍显不足。四、我国旅游地产发展的对策建议1、认识旅游地产资源的稀缺性，合理开发从本质上來看，旅游地产的发展过程也是 旅游呆区所在地的十地资源和空间资源支配权 的分配过程，与地产资源相同，旅游地产资源 必然具有高稀缺性。因此，旅游地产的发展应该吸取城市房地产开发过程中的粗放性资源组 织的教训，合理规划，谨慎开发。2、整合行业资源，坚持本土化开发从全国范围上来看, 不同地区的景区旅游资源数量、质量、区位和町进入性各不相同，这决定了旅游地产开发形 式和规模的不同。只有结合景区各口特点，并针对景区客源市场的

11、需求进行合理规划，才 能在全国范围内有效整合和开发旅游地产资源，形成优势特色互补，有效有序的开发态势, 同吋，也可以开展全方位的营销及全行业的信息管理，从而构造一个 全国范围内的全新的产 业运行模式。对于时权酒店及相关的分吋度假产品，则更要注意木土化问题，在开发分吋 度假产品屮整合国内资源，使其运作和发展与国内实际情况相结合。3、兼顾社会效益、环 境效益及经济效益首先，旅游地产发展要体现社会效益，不能对景区居民生活、社区环境和 原有规划造成 不良影响和破坏。其次，rti于景区原牛态体系通常相当脆弱，因而发展旅游地 产要先调整和完善现存的敏感生态体系，进行保护性、建设性开发，获得环境效益，这是旅 游地产增值和可持续发展的保障。再次，也要兼顾地方和发展商自身利益，即在满足上述两 方面要求的前提下，将资源优势转化为经济效益。4、给予政策支持、坚持宏观调控和管理 在适合开发旅游启地产项目的地区，政府相关部门应该给予优惠政策，在道路、交通、市 政建设方而也要做好基木投入。此外，还应根据木地区的条件确立旅游房地产项目，实行政府统筹规划和调控，防止盲h开发。同时，政府和产业各方也应尽快建立一个强有力 的行 业组织，吸收优秀企业和发展商加入，实现行业内部管理。也可以山政府建立一个消费 者保障体系和行业信誉