抵押物价值评估办法

1、欢迎共阅为规范公司房产类抵押物价值评估工作，有效提升个人抵押借款业 务市场竞争力，结合本市实际情况，特制定了此办法。分公司对个人抵押借款业务中抵押物价值评估实行聘请专业机构 进行评估，取得专业评估资格的机构或人员按规定对抵押物价值进行评 估。评估人员要切实履行评估职责，严格按办法规定进行评估，确保抵 押物价值的准确性和真实性。如出现弄虚作假，造成价值评估不真实， 或评估技术使用不当，多次造成高估高评等情况，分公司将视情节轻重 制定相应处理措施。附件：冠群驰骋兰州凤鑫分公司抵押物价值评估办法为规范公司房产类抵押物价值评估工作，有效提升抵押借款业务市场竞争力，结合本市实际情况，对抵押借款业务中抵押

2、物价值，按照抵 押物状况、借款金额和风险程度等因素，实行直接参照交易或评估价、 公司内部评估和专业机构评估相结合的评估办法。房地产类抵押物限于住房和商用房。一、抵押物价值评估方法（一）参照交易或评估价格对以下借款实行直接参照抵押物交易或评估价格确定其价值。1、个人住房购置借款；2、个人商业用房借款；3、最近一次抵押物交易时间或经专业评估机构评估时间在二年（含）之内的个人经营借款和个人综合消费借款;欢迎共阅4、申请借款金额在 100 万元（含）以内，以房龄在 10 年以内、状 况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于 50% 的个人综合消费借款和个人经营借款；5、以房龄在 10

3、 年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押 物购置价或交易价之比等于或低于 40%的个人综合消费借款和个人经营 借款。（二）分公司内部评估对以下借款实行内部评估确定抵押物价值。 1、申请借款金额在 200 万元（含）以内，以房龄在 12 年以内、状况完好的住房抵押，且申请 金额与抵押物购置价或交易价之比低于 60%的个人综合消费借款和个人 经营借款；2、申请借款金额在 200 万元（含）以内，以房龄在 12 年以内、状 况完好的商用房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于 50%的个人综合消费借款和个人经营借款；3、借款期限超过三年的个人综合消费借款和个人经营性借款，每 二年一次的

4、抵押物评估；4、符合参照交易或评估价格规定，借款行认为有必要进行内部评 定的个人借款。（三）专业机构评估不符合上述两类情况或借款经办行认为有必要的个人借款， 必须经 市分行认可的专业机构评估确定抵押物价值。二、抵押物价值评估程序（一）参照交易或评估价格 借款申请人必须提供商品房买卖合同 （不能提供原始合同的可用发1欢迎共阅票、契税证代替）或专业评估机构评估报告，借款调查人和分行评估人 员根据交易或评估价格，综合其他情况后在借款调查报告上对抵押物价 值进行内部价值认定，作为最终抵押物价值（不得高于交易或评估价 格）。（二）分公司内部评估内部评估实行双人评估，借款经办调查人员负责初评，主管或经理

5、负责复核，并在个人借款抵押物价值评估认定表中填写评估意见， 初评值与复核调整值不同的，取较低值。评估一般采用市场比较法，评 估人员应双人实地考察，根据房地产类型、特点、状态、市场环境、处 置难易程度及其他不确定因素，综合分析后确定其价值。（三）专业机构评估专业机构评估实行准入制，名单由分行每年核定一次。评估机构对 抵押物评估应按照房地产抵押估价指导意见（建住房 20068号） 的要求进行，出具的评估报告（意见书）必须符合国家标准房地产估 价规范（GB/T50291 1999）及相关规定。借款调查人根据专业机构 的估价，综合其他情况后在借款调查报告上对抵押物价值进行直接认定（不得高于评估价值）。

6、附：冠群驰骋兰州凤鑫分公司借款业务抵押物价值评估认定表冠群驰骋兰州凤鑫分公司借款业务抵押物价值评估认定表编号：（）冠群借款价审（201 ）号房 屋 概 况产权人房屋坐落设计用途产权类别房屋结构房屋竣工时间房屋总层数所在层数房屋朝向建筑面积M2其中：共用部分M2自行车棚M2欢迎共阅使用情况附属设施土地使用权类型终止日期使用权面积其中共用分摊面积房屋原始购置价格元购置时间同类地段房屋现价最低价：元/M 2最高价：元/M 2评估方法评估基准日年月日初 评 人丿意、 见评估测算值：万元， 评估意见： 签名：年 月曰复 核 人丿意、见评估复核人调整值：万元复核意见：签名：年 月曰注：评估测算值与复核人调

7、整值不同的，取较低者附：专业机构房地产抵押评估报告模板房地产抵押估价报告估价项目名称：上饶市信州区月泉花城1号楼2单元1002号房地产抵押价格评估委托方：郭邦年估价方：上饶市众恒房地产评估事务所有限公司估价人员：*估价作业日期：二O一年三月二日至三月五日估价报告编号：*3欢迎共阅目录一、致委托方函-1二、估价师声明-2三、估价的假设和限制条件 3-4四、估价结果报告-5-8（一）委托方（二）估价方（三）估价对象（四）估价目的（五）估价时点（六）价值定义（七）估价依据（八）估价原则（九）估价方法（十）估价结果（十一）估价人员（十二）估价作业日期（十三）估价报告应用的有效期五、估价技术报告 9-1

8、7（一）个别因素分析（二）区域分析（三）市场背景分析（四）最高最佳使用分析（五）估价方法选用（六）估价测算过程（七）价格结果确定-18六、附件欢迎共阅致委托方函* 先生：受您委托，我公司对 * 拥有的位于上饶市信州区月城花泉 1 号 楼 2 单元 1002 号住宅在现状利用条件下的房地产市场价格进行了评 估，为郭邦年先生将此房产转让给您向北京农村商业银行股份有限公 司十里堡支行做抵押贷款， 确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依 据。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利 用科学的评估方法， 在认真分析现有资料的基础上， 经过周密准确的 测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因

9、素，确定估价对象（建 筑面积 146.36 平方米）在估价时点 2011年3月 2日的公开市场价格 为：（币种：人民币）房地产总价： 61.38 万元 大写金额：人民币陆拾壹万叁仟捌佰元整 单位价格： 4194元/ 平方米 顺致商祺*法定代表人： *二O一年三月五日估价师声明我们郑重声明：1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分 析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条 件的限制。3. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系， 也与有关当事 人没有个人利害关系或偏见。4. 我们依照中华人民共和国国家标准(GB

10、/T50291-1999)房地 产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5. 估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6. 没有人对本报告提供了重要专业帮助。7. 本估价报告由 * 公司负责解释。8. 本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用， 不得做 其他用途。未经本估价机构书面同意 , 本报告的全部或任何一 部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位 和个人提供，也不得以任何形式公开发表。中国注册房地产估价师中国注册房地产估价师4估价的假设和限制条件1. 产 权方以商品价购买委估房屋并取得房屋所有权及支付有关 税费。2. 在估价时点的房地产市场为公开

11、、平等、自愿的交易市场。3. 任何有关估价对象的运作方式、 程序符合国家、 地方的有关法 律、法规。4. 本 次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇 有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。5. 估价对象建筑面积、结构等均以房屋所有权证 （京房权证 密私字第 53357 号）为依据。6. 本报告附件中的材料系报告的重要组成部分， 本次评估中涉及 的附件均为委托方提供， 我公司未向政府有关部门核实和调查。 本报 告是按附件中的材料是真实、 全面的前提下进行评估的。 如因材料不 符、变更或委托方隐瞒有关资料，对估价结果造成偏差，委托方应对 其负责。7. 本报告估价目的为 * 先生将此房

12、产转让给委托方向北京农村 商业银行股份有限公司十里堡支行做抵押贷款 , 确定房产抵押贷款额 度提供价格参考依据 , 不作其他评估目的之用。如果评估条件或目的 发生变化，该价格需作相应调整。8. 本报告估价结果是估价对象在现状利用条件下的房地产价格， 包括与房屋有关的装修工程等。 如果房屋结构及装修发生损毁， 其估价结果应作相应调整。9. 本次估价中假设估价对象处于公平的交易市场中， 未来市场短 期波动，短期变现和强制处分等因素对其价值会有一定的影响， 在此 我们不予考虑。10. 本估价报告结果的有效期自估价报告完成日期起壹年，即二oo 九年二月十三日至二OO年二月十二日， 若房地产市场价格变化

13、较 快时估价报告结果的有效期相应缩短。 超过估价报告应用有效期使用 估价报告的，相关责任由使用者承担。估价结果报告一、委托方：委托方姓名：宁天星 委托方住址：河北省张家口市宣化县王家湾乡柏树洼村公路西街 32号二、估价方：单位名称： *单位地址： *房地产资格证书号： *房地产评估资质级别： *法定代表人： *三、估价对象：1 、基本情况估价对象位于上饶市信州区月泉花城 1 号楼 2单元 1 002号。根据 欢迎共阅房屋所有权证（房权证上饶市第 301817 号），房屋所有权人为 郭邦年，住宅用途。月泉花城 1号楼总层数为 11 层，框架结构。估 价对象位于第十层，总建筑面积 146.36 平

14、方米。房屋装修情况：客厅、卧室墙面刷立邦漆、石膏板顶棚、瓷砖地 面。厨房、卫生间墙面贴瓷砖、地面铺设防滑地砖。估价对象整体为 一般装修。2、基础设施情况 估价对象所在区域内基础设施达到“六通”（即通路、通电、供 水、排水、通讯、供气）。 四至：东临庆丰路；南临解放路；西至市民公园；北至凤凰超市； 供电：市政220伏生活用电； 供水：市政供水； 排水：市政管网； 通讯：由上饶市电话局接入； 煤气：接入小区。四、估价目的： 本报告估价目的为郭邦年先生将此房产转让给委托方， 向南昌银行股份有限公司上饶市分行做抵押贷款 , 确定房地产抵押贷款额度提 供价格参考依据。五、估价时点：二O一年三月二日六、价

15、值定义：根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求， 本次评估采用的 是公开市场价格标准，估价对象为产权方合法拥有 , 估价结果中的房 地产价格是指估价对象于估价时点 2011年 3月2日，剩余使用年限 约为 15 年条件下的公开市场价格。七、估价依据：1、有关政策法规和文件：* 中华人民共和国城市房地产管理法 （ 中华人民共和国主席令第 29号）* 国家标准房地产估价规范（ GB/T50291-1999）* 关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题 的通知【建住房 20068 号】2、委托估价方提供的资料（详见附件） 3、受托估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料。

16、八、估价原则我们在本次估价时遵循了合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点等原则。九、估价方法：估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后， 根据 估价对象的特点和实际状况， 选用市场比较法、 收益还原法作为本次 评估房地产价格的基本方法。1. 市场比较法定义 将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较， 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正， 以此估算估价对象的客 观合理价格或价值的方法。比准价格二可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X房地产状况修正系数2. 收益还原法定义预计估价对象未来的正常净收益， 选用适当的资本化率将其折现 到估价时点后累加，以

17、此估算估价对象的客观合理价格或价值的方 法。其中：V房地产在估价时点的收益价格A房地产的未来第一年净运营收益Y房地产的报酬率g净收益逐年递增的比例t 房地产的收益年限3、以上两种方法进行综合分析， 得出估价对象的公开市场价格。 十、估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利 用科学的评估方法， 在认真分析现有资料的基础上， 经过周密准确的 测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象（建 筑面积 146.36 平方米）在估价时点 2011年3月5日的公开市场价格 为：（币种：人民币）房地产总价： 61.38 万元 大写金额：人民币陆拾壹万叁仟捌佰元整单位价格

18、： 4194元/ 平方米十一、估价人员：中国注册房地产估价师中国注册房地产估价师十二、估价作业日期：二OO九年二月九日至二月十三日十三、估价报告应用的有效期：自估价报告完成日期起壹年，即二OO九年二月十三日至二O 一O年二月十二日。估价技术报告一、个别因素分析1、基本情况估价对象位于上饶市信州区月泉花城 1 号楼 2单元 1002号。根据 房屋所有权证（房权证上饶市第 301817 号），房屋所有权人为 郭邦年，住宅用途。月泉花城 1号楼总层数为 11 层，框架结构。估 价对象位于第十层，总建筑面积 146.36 平方米。房屋装修情况：客厅、卧室墙面刷立邦漆、石膏板顶棚、瓷砖地 面。厨房、卫生

19、间墙面贴瓷砖、地面铺设防滑地砖。估价对象整体为 一般装修。2、基础设施情况估价对象所在区域内基础设施达到“六通”（即通路、通电、供 水、排水、通讯、供气）。 四至：东临庆丰路；南临解放路；西至市民公园；北至凤凰超市； 供电：市政220伏生活用电； 供水：市政供水； 排水：市政管网； 通讯：由上饶市电话局接入； 煤气：接入小区。二、区域因素分析估价对象所在小区紧邻三清山大道， 位于凤凰中大道， 交通方便， 小区环境好，配套设施完善，周围有江光派出所、中行江光分理处、 上饶市西市街道办、凤凰超市、上饶市实验中学等配套服务设施；在 这里居住、购物消费、日常生活以及公共交通都比较方便，地理位置 较为优

20、越。三、市场背景分析（1）宏观经济形势 在房地产市场逐步回暖，销售形势以及融资环境好转的情况下， 企业拿地信心明显增强， 土地市场成交继续好转。 伴随着土地市场成 交的不断转好， 政府供地信心大增， 各重点城市经营性用地供应再创 年度新高；开发商频频出手争夺优质地块，土地成交日趋火爆，经营 性用地成交面积环比继续上涨， 五成以上城市本月经营性用地成交放 9欢迎共阅量。但由于部分城市推出了较多地理位置较偏远地块， 导致地块流标 率出现小幅上涨。 高溢价率地块与上月相比继续增加； 排行榜总价整 体水平与上月基本持平，万科、绿地等知名企业频频出手，推动土地 市场进一步回暖。总体来看，在全国住宅市场成

21、交利好刺激下，土地 市场已呈现全面回暖之势， 尤其是部分一线城市， 市场成交堪称火爆。 在这种情况下， 政府及企业应保持理性态度， 以维护土地市场的健康 持续发展。（2）产业经济状况 经北京市统计局、国家统计局北京调查总队初步核算， 2008 年 北京市实现地区生产总值 10488 亿元，比上年增长 9%，增速比上年 回落 4.3 个百分点。其中，第一产业增加值 112.8 亿元，增长 1.1%； 第二产业增加值 2693.2 亿元，增长 2.4%；第三产业增加值 7682 亿 元，增长 11.7%。第三产业中，信息传输、计算机服务和软件业增长 16.8%，批发和零售业增长 15.6%，租赁和

22、商务服务业增长 23.9%，科 学研究、技术服务和地质勘查业增长 23.1%，水利、环境和公共设施 管理业增长 28.3%，文化、体育和娱乐业增长 29.4%，增速均超过第 三产业平均水平；金融业实现增加值 1493.6 亿元，增长 9.2%，增速 比上年回落 13.1 个百分点；房地产业实现增加值 610.8 亿元，下降 11.4%。按常住人口计算，全市人均GDP达到63029元（按年平均汇率折 合 9075 美元）， 比上年增长 5.2%。三次产业结构 由上年的 1.1:26.8:72.1 变化为 1.1：25.7：73.2。（3）居住物业房地产市场状况09 年上半年，全市共成交 28块土

23、地，其中包括 11 宗住宅用地， 全市规划建筑面积合计 260.61 万平米，环比上涨 82.7%。一手住宅 市场：09年 5 月，北京一手住宅上市规模 （面积）环比上涨了 10.6%， 上市套数环比上涨 27.7%；成交面积环比下降 9.4%；成交套数环比下 降 12.3%；成交均价环比上涨 5.7%。二手住宅市场： 09 年上半年， 北京二手住宅成交面积环比下降 8.9%，成交套数环比下降 8.3%；成 交均价环比上涨 4.4%。楼市总结： 09 年上半年，北京土地市场交易 十分活跃，一手住宅市场“供小销大”、“价升量跌”，二手住宅市 场“价升量跌”。（4）其他土地市场新增供应概述受近期楼

24、市交易好转的推动， 土地市场放 量明显提速。 北京市土地交易管理网显示， 正在交易和即将入市的住 宅、商服用地多达 56宗，总供应面积 621.5 万平米，其中仅 4 月份 计划入市的土地总量就高达 335.6 万平米。二季度京城土地尤其是住 宅项目用地供应非常充足。 北京市近期加强土地储备工作力度， 为市 场全面回暖储备充足的土地供应，主要为预防避免因开发商所谓的 “土地稀缺”原因而变相抬高房价。四、最高最佳使用分析由于房地产具有用途的多样性， 不同的利用方式能为权利人带来 不同的收益量，且房地产权利人都期望从其占有的房地产上获取更多 的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。所

25、以，房地产价格是以该房地产的效用作最有效发挥为前提。最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上通行，经过 充分合理的论证， 并能给估价对象带来最高价值的使用。 本次评估以 估价对象的现状用途 （住宅）为最高最佳使用， 测算其公开市场价值。五、估价方法选用估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后， 根据估 价对象的特点和实际状况， 选用市场比较法、 收益还原法作为本次评 估房地产价格的基本方法。1. 市场比较法定义 将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较， 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正， 以此估算估价对象的客观合理价 格或价值的方法。比准价格二可比实例价格

26、X交易情况修正系数X交易日期修正系数X房地产状况修正系数2. 收益还原法定义 预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现 到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方 法。其中：V房地产在估价时点的收益价格A房地产的未来第一年净运营收益Y房地产的报酬率12欢迎共阅g净收益逐年递增的比例比较项目名称地理位置用途装修情况所在交易日期成交单价案例层数（元 /m2）t房地产的收益年限3、以上两种方法进行综合分析，得出估价对象的公开市场价格。六、估价测算过程（一）市场比较法测算估价对象比准价格（基本公式）比准价格二可比实例价格x交易情况修正系数x交易日期修正系 数X房地产状况

27、修正系数1、选择交易案例根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个同类用途 项目交易案例进行比较。详见表一。2、比较因素的选择根据估价对象与交易案例实际情况，选用影响地价的比较因素， 主要包括：交易情况、估价时点、区域因素和个别因素等。详见表二、 表三。3、比较因素修正将交易案例与估价对象进行比较，从交易情况、交易期日、区域 因素和个别因素等方面进行系数修正， 得出估价对象的比准价格。详 见表四。表一案例情况说明A龙华凤凰 城位于凤凰中大 道住宅中档装修11/132011. 36800B汇景花园位于凤凰中大 道住宅中档装修9/122011. 35000C绿景家园位于凤凰中大 道住宅一般装

28、修10/132011. 34500表二比较因素条件说明表地及案例较因估价对象案例A案例B案例C现状用途住宅住宅住宅住宅交易日期2011.032011.032011.032011.03交易价格（元/平方米）待估680050004500交易情况正常正常正常正常区 域 因 素交 通 条 件道路通达度较好较好较好较好地理位置位于凤凰中大道位于凤凰中大道:位于凤凰中大道位于凤凰中大道:商服繁华度较繁华繁华繁华较繁华基础设施状况良好良好良好良好小区配套完善度较完善完善:较完善较完善环境优劣度好好好好个 别 因 素装修状况一般装修中档装修中档装修一般装修层数十层/十层十一层/十三层九层/十二层十层/十三层房

29、屋成新度较好好较好较好表三比较因素条件指数表''、估价对象及比较案例 比较因素估价对象案例A案例B案例C现状用途100100100100交易日期100100100100交易情况100100100100区 域 因 素交 通 条 件道路通达度100100100100地理位置100100100100商服繁华度100110115100基础设施状况100100100100小区配套完善度100112100100环境优劣度100100100100个别因素装修状况100115109100层数100101101100房屋成新度100115100100表四因素比较修正系数表f估价对象及比较案例 比

30、较因素 f 案例A案例B案例C现状用途100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100区 域 因 素交 通 条 件道路通达度100/100100/100100/100地理位置100/100100/100100/100商服繁华度100/110100/115100/100基础设施状况100/100100/100100/100小区配套完善度100/112100/100100/100环境优劣度100/100100/100100/100个 别 因 素装修状况100/115100/109100/100层数100/101100/101100/100房屋成新度100/115100/100100