中国房地产市场发展历程回顾.

1、一、中国地产发展 3030 年回顾从1971978 8年的土地相关法规的 调整算起，中国的房地产业已经伴随 着改革开放经历了 3030 年的风雨历程, 但是，即便如此，国内的房地产市场 仍不是一个完全竞争的市场，而是一 个以政策为主导的政府市场。20032003 年以来，随着中国与世 界经济的联系越来越紧密，国内房地 产市场的发展也逐渐处在一个更为广 阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以 及各级市场在不断博弈中发展和成 熟。1 1、房地产发展的四个阶段1978197819911991 年的理论突破与起步阶段土地法、规划法的制定与实 施，为房地产的发展提供了法律依 据

2、；深圳（罗湖区）房地产开发经 验的示范作用，开始逐渐向全国推 广。1991199119951995 年非理性炒作与调整阶段以邓小平南巡为标志，中国南 方掀起了房地产开发的高潮， 其中炒 作最为严重的包括海南、大亚湾、北 海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了 一个漫长的低迷期。19951995 -2003-2003 年相对稳定的协调发展阶段整体说来，这一阶段是中国房 地产市场发展得最好得一个时期，整 体表现稳健，市场价格与销售量平稳 增长， 各地市场全面稳步地成长， 中 国得房地产业进入一个稳步上升的通19951995 年，在经历了之前的炒 作与调控之后， 国内的房地

3、产市场处 在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入， 政府需要全面 启动商品房市场以完成分房制度的转 化。 处在改革前沿的深圳市，随即推 出一系列的措施，以刺激房地产行业 的发展， 其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连 等地得到推广。20002000 年初， 中国的福利分房制 度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发 展。2003200320072007 年，调控、反调控与总体反思阶段20032003 年中后期，国内部分地 区的房地产市场开始出现过热的现 象， 政府为了稳定市场发展， 开始进 行全面的宏观调控

4、， 而 2005200520062006 年 则是政策出台最为密集的阶段。在这一时期，政府先后出台了 1010 多项政策措施，从土地、信贷、经 济适用房、房价、产品结构，以及外 资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政 府之间存在较大的利益冲突，因此， 当诸多的政策落到实处之后，常常不 是被夸大，就是被缩小。2006200620072007 年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国 内房价开始出现爆发式的增长，政府 随即开始不断紧缩信贷，以期为 “高 热”的楼市降温。20072007 年20102010 年，房地产行业全面调整的阶段20072007 年第四季度开始，

5、信贷 紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温 的房价开始快速回落，伴随这一回落 的还有商品房的成交量。20082008 年，国际经济环境的全 面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受 到较大的影响，在持续紧缩的信贷政 策下，房地产行业发展减速明显，行 业内调整的深度与广度加大，资源整 合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。从近期的经济与行业发展情况 看，这一调整的过程还将持续一段时 间，最快会在 20092009 年下半年开始出现 复苏的迹象，而要全面的回暖，可能 需要到 20102010 年及更远的未来。2 2、中国房地产行业发展特点从 2002000 0 年全面终止福利分房 制度到今

6、天，中国商品房市场的全面 启动和发展的时限并不长，期间也没 有经历过一次完整的调整周期，同 时，中国的政治、经济体制结构，使得房地产行业的运行存在一些区别于 成熟市场的特点。20062006 年以来的全面调控，正 在逐渐改变房地产行业发展中的种种 弊端，修正其发展的轨道，市场向着 规范化发展的道路前进。现阶段国内房地产市场发展和 运行的主要特点和变化：房地产资金来源结构单一整体来看，国内房地产企业的 资金大多来自银行及其他金融机构的贷款和借款，企业自有资金比例较 低，行业对资金市场的变化敏感。随着信贷政策的改变，国内房 企的资金来源结构正在发生变化，自 有资金和自筹资金的比例快速升高， 大型房

7、企的抗金融风险能力正在增 强。圈地的可能性依然存在由于地方政府仍需要通过土地 出让获取的收入进行城市基础设施建 设，因此，即使中央不断收紧和规范土地出让市场，各地仍旧在可变通的 范围内对土地市场进行政策倾斜，也 就是说，仍旧存在“圈地”的可能， 只是由于国内开发商资金链存在较大 困难，现阶段进行“圈地”的大多为 外资、海外资本支持的合资企业，以 及资本金充裕的国有大型地产集团住宅供应不足，结构不尽合理宏观调控在给房地产行业降温 的同时，也带来了住宅供应量的持续 减少，同时，产品结构的不尽合理，使得针对普通居住群体的产品供给更 是不足，未来几年这一供需矛盾仍旧 较为突出。住房保障制度尚不健全国内

8、的住房保障制度尚处在建 设的初期，其受惠面较窄，且门槛较 高，可操作性一般。随着国内各地逐 渐加大对各类政策保障性住房的建设 力度，之前的情况将有所改观，未来 的受惠群体较逐渐向中等收入人群过 度，而随着经验的积累，其操作性逐 渐得到改善。房地产企业数量众多、负债率 较高到 20072007 年底，全国有各级房 地产开发企业约 5 5 万家，行业集中度 较低，而平均的负债率则高达 80%80%随着国内房地产行业调整的深 入，未来将可能有超过三分之二的企 业会退出房地产市场，而行业的资源 将央企集团、外资地产集团和各地国 资房地产企业集中，行业的集中度将大幅提高，TOP100TOP100 的房企

9、市场占有率 将可能超过 50%50%另一方面，房企融资结构的调 整将有效降低企业的负债率，虽然短 期内房企从资本市场融资和再融资的 能力明显减弱，但长期来看，房地产 对于资本的吸引力仍旧很大，而行业 龙头和上市公司的盈利能力与市场占 有率，更将成为各类资金追逐的对 象。房地产交易体系不够完善在房地产交易体系中，一二级 市场交易以及房地产中介服务机构 等，存在较多的不规范行为，同时交 易诚信的缺失，也成为房地产服务业 发展急待突破的瓶颈。随着政府调控的深入，房地产 市场行为将逐渐趋于规范，之前存在 的问题将逐步得到解决。现阶段房地 产行业的调整、行业的整合，将有可 能加速这一市场规范化发展的进程

10、。拆迁安置环节存在诸多问题国内很多城市面临大面积的旧 城改造，而拆迁中存在的问题使得这 一进程中纠纷不断，城市发展受到一 定的限制。随着国内拆迁安置领域政策的 相继出台，之前存在的问题和其他可 能出现的问题将逐步得到解决，但这 将可能需要经历一个漫长的过程。二、房地产宏观调控回顾房地产业关乎国计民生，是国 家的支柱产业产业之一，其公共的属性决定了政府必须发挥干预、管理和 调控的职能来进行调控，以保证行业 运行在正确的轨道之上，否则将对国 民经济、金融体系，以及普通百姓的 生活产生极大的影响。19981998 年，随着住房分配货币 化政策的出台，中国房地产业的发展 正式拉开大幕，而伴随着行业发展

11、 的，则是一个持续了 1010 年的宏观调控 历程。（暂缺）图：宏观经济与宏观调控对房价走势的影响总体说来，中国的房地产宏观 调控可以分为立法与刺激行业发展， 以及规范和调整行业运行这两大阶 段。【1998199820032003 年规范发展期】政府通过法律法规、行政等方 式，从法律依据等方面，促进和刺激 国内的房地产行业发展，并根据行业发展的需要，出台配套的措施，以规 范土地交易、商品房交易、三级市场 交易等行为，整体上给与行业以各类 的支持。这一时期出台政策中较为重要 的有：19981998 年 7 7 月 3 3 日，国发(199823(199823 号国务院关于进一步深化 城镇住房制度

12、改革加快住房建设的通 知；20002000 年，国家计委、建设部 联合发出的关于房地产中介服务收 费的通知；房产测量规范；20012001 年，建设部、国家工商 行政管理局的新版商品房买卖合同 示范文本；财政部、国家税务总局 关于调整住房租赁市场税收政策的 通知；财政部、国家税务总局关 于对消化空置商品房有关税费政策的 通知；20022002 年 5 5 月 9 9 日，中华人民 共和国国土资源部签发 1111 号文件招 标拍卖挂牌出让国有土地使用权规 定。【2003200320072007 年的强化调控期】随着各地房地产业过热现象逐 渐明显，从 20032003 年起，中国逐渐加大 了对房地

13、产业的宏观调控，而之后的 2004200420062006 年，则被业界成为房地产 行业的政策年，其出台政策之多、涉及范围之广，都是其他行业所无法比 拟的。最初的调控从房地产业的源头 开始，即规范和整治土地市场，这与 当时的“开发区圈地热”密切相关。（20032003 年）20032003 年 7 7 月，国务院办公厅 先后发出关于暂停审批各类开发区 的紧急通知、关于清理整顿各类 开发区加强建设用地管理的通知。1111 月 3 3 日，国务院又发出关于加大工作力度，进一步治理整 顿土地市场秩序的紧急通知，提出 要通过治理整顿，使违规设立的各类 开发区得到清理和规范，乱占滥用耕 地和非法转让土地

14、的行为得到依法查 处，经营性用地招标拍卖挂牌出让制 度得到全面推行和落实，土地市场秩 序和土地执法环境得到明显改善。（20042004 年）20042004 年 3 3 月 3131 日，国土资源 部 7 71 1号令，关于继续开展经营性土 地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法 监察工作的通知；这也就是“ 8.318.31 大限”的由来。5 5 月 1313 日，建设部、国家发 改委、国土资源部、中国人民银行联 合颁布的经济适用住房管理办法 正式施行。7 7 月底， 国家发改委、 建设部 下发 物业服务收费明码标价规定的通知，提出物业服务收费实行明码 标价，规定自 20042004 年 1010

15、月 1 1 日起施 行。9 9 月 2 2 日，中国银监会公布了 商业银行房地产贷款风险指引， 规定建筑商不得为开发商垫资建楼， 开发商开发项目自有资金不低于项目 总投资的35%35%购房者的月供房款不 得超过收入的 50%50%这是继 20032003 年央 行12121 1文件后金融监管部门发出的又 一次加强房地产贷款监管的重要信 号。1010 月 2929 日，中国人民银行决 定，从20042004 年 1010 月 2929 日起上调金融 机构存贷款基准利率，并放宽人民币 贷款利率浮动区间和允许人民币存款 利率下浮。这是九年来的首次加息。（2005 年）2005年3月17日，央行调整房

16、贷利率，二次加息。3月26日国务院向各个省市、自治区印发了国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知，共有八条内容，简称国八条”（即旧国八条）。政策内容：1、高度重视稳定住房价格；2、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；3、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；4、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；5、正确引导居民合理消费需求；6、全面监测房地产市场运行；7、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；8认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。4月27日，国

17、务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，在分析当前房地产市场形势后，出台了进一步加强房地产市场宏观调控的八点意见（即新国八条）：1、强化规划调控，改善商品房结构；2、加大土地供应调控力度，严格土地管理;3、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；4、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；5、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；6、加强金融监管；7、切实整顿和规范市场秩序；8、加强市场监测，完善市场信息披露制度。5月17日30日，关于加强房地产税收管理的通知。该通知要求2005年6月1日后，个人将购买不足2

18、年的住房对外销售的，应全额征收营业税。（2006 年）2006年5月17日，国六条”（即关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见）出台。1、切实调整住房供应结构。2、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。3、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。4、进一步整顿和规范房地产市场秩序。5、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解 决低收入家庭的住房困难。6、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。5 月 29 日国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住

19、房价格的意见（国办发200637 号），即 9部委 十五条”，对 国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提岀双 70% （90/70）的标准。此政策旨在通过对住房供应结构的调整，进一步稳定住房价格。7 月 11 日，建设部等 5 部委下发关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（建住房2006171 号），被称为外资限炒令”，旨在加强对外商投资企业房地产开发经营、境外机构和个人购房的管理。税收方面5 月 31 日国税总局下发关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知（国税发200674 号），对国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。 20

20、06 年 6 月 1 日后，个人将购买不足 5 年的住房进行销售的全额征收营业税，各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。7 月 26 日，国税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（国税发2006108 号），从 8 月 1 日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让20%的个人所得税。9 月 14 日， 国家税务总局颁发关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知 （国 税发2006144号），加强无偿赠与行为、受赠房屋销售、赠与行为后续管理的税收征管。（2007 年）2007年6月初，商务部、国家外汇管理局发出关于进一步加强、规范外

21、商直接投资房地产 业审批和监管的通知，通知要求各地商务主管部门严格控制外商投资高档房地产；并严格控 制以返程投资方式并购或投资境内房地产企业。8月13日，国务院发出关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号。文件明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，作为政府 公共服务的一项重要职责。同时，24号文”对各地建立健全城市廉租住房制度，提出具体时间表，并且明确了政府财政的支持力度，下半年各城市实施细则将陆续出台。9月27日，中国人民银行下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，通知对开发贷 款、土地储备贷款、住宅及商业用房购房贷款等都做了限制性规定，其中

22、明确规定第二套”住房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平会随套数增加而大幅度提高。10月8日，国土资源部下发关于进一步加强土地供应调控的通知，通知明确提出，各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，同时还明确要优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地，廉租住房、经济适 用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。与此同时，2004年2007年央行的持续加息对房地产行业的影响也是非常明显的。表:2004200

23、7年间央行的加息历程调整时调整内容20072007 一年期存款基准利率上调年12月 0.270.27 个百分点，由 3.87%3.87%提2020 日 高到 4.14%4.14%;一年期贷款基准利率上调0.180.18 个百分点，由 7.29%7.29%提 咼至 U U7.47%7.47%一年期存款基准利率上调0.270.27 个百分点，由 3.60%3.60%提高至 U U 3.87%3.87%;一年期贷款基准利率上调0.270.27 个百分点，由 7.02%7.02%提高至 U U 7.29%7.29%;个人住房公积金贷款利率相20072007年 9 9 月1515 日应上调 0.180.

24、18 个百分点一年期存款基准利率上调0.270.27 个百分点，由 3.33%3.33%提 高至 U U3.60%3.60%;一年期贷款基准利率上调0.180.18 个百分点，由 6.84%6.84%提高到 7.02%7.02%;个人住房公积金贷款利率相应上调 0.090.09 个百分点一年期存款基准利率上调20072007年 8 8 月2222 日20072007年 7 7 月0.270.27 个百分点，由 3.06%3.06%提 高至 U U3.33%3.33%;一年期贷款基准利率上调0.270.27 个百分点，由 6.57%6.57%提高到 6.84%6.84%;个人住房公积金贷款利率相

25、应上调 0.090.09 个百分点一年期存款基准利率上调0.270.27 个百分点，由 2.79%2.79%提2020 日20072007年 5 5 月1919 日高至 U U 3.06%3.06%；一年期贷款基准利率上调0.180.18 个百分点，由 6.39%6.39%提 咼至 U U6.57%6.57%;个人住房公积金贷款利率相应上调 0.090.09 个百分点一年期存款基准利率上调0.270.27 个百分点，由 2.52%2.52%提高到 2.79%2.79%； 一年期贷款基准利率上调0.270.27 个百分点，由 6.12%6.12%提 高至 U U6.39%6.39%2007200

26、7年 3 3 月1818 日20062006 一年期存款基准利率上调年8月 0.270.27 个百分点，由 2.25%2.25%上 1919 日调至 2.52%2.52%;一年期贷款基准利率上调0.270.27 个百分点，由 5.85%5.85%上调至 6.12%6.12%2006一年期贷款利率上调 0.270.27 个 年04月百分点，由 5.58%5.58%上调到28日 5.85%5.85%20042004 一年期存款基准利率上调年10月 0.270.27 个百分点，由 1.98%1.98%提心展示2929 日 高到 2.25%2.25%;一年期贷款基准利率上调0.270.27 个百分点，

27、由 5.31%5.31%提 咼至 U U5.5.58%58%1988 -1993 疤痕记忆1990 年，国务院颁布中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例的55 号令，标志着中国房地产业的肇始，但很快地，第一次 房地产泡沫在深圳、海南、北海等地岀现。政府开始第一轮紧缩性宏观 调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。1993 -1997 负增长紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲 机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。1998 里程碑5 月 9 日，中国人民银行出台个人住房贷款管理办法，倡导贷款买房。7 月 3 日，国务院正式宣布停止住房收入分配，

28、逐步实行住房分配货币化。同时, 济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系被确定为基本方向。10 月 29 日，以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19 个首批经济适用房项目在北京房地产交易中金融（行情，资讯，评论）危建立和完善以经央行颁布个人住房贷款管理办法，并特意安排1000 亿元的贷款指导性计划国家计委、建设部 10 月联合发岀关于房地产中介服务收费的通知，对收费标准作了明确规定。评述：海南房地产泡沫破裂后，延续5 年的房地产颓势就此得以扭转。当年 全国完成房地产开发投资3623 亿元，比上年增加 13.79%，改变了上一年房地产开发投资负增长态势。政策背景是，通货紧缩的经济局 势使得政府决定

29、催热房地产拉动内需，这一影响深远的决策是亚洲金融危机后改善市场需求的转折点，其效应 持续了 10 年，并使得房地产业成为中国经济的支柱产业之一。房地产热不仅造就了大批中国富豪，也成为政 府官员落马的主要泥潭。易被人忽视的是，中国在当年首次提岀要建立以经济适用房为主和租售并举的住房供 应体系。1999 - 2003 白银年代1999 年 末班车3 月，北京春季房地产展示交易会在国贸举办，岀现前所未有的观展人流，个人首次代替单位成房展 会购房主流。4 月，建设部岀台城镇廉租房管理办法，5 月 1 日起实施。9 月，各地陆续停止福利分房。社会映像：结婚率大增10 月，北京发布文件规定，已购公房可上市

30、交易2000 年零售时代1 月，国务院发布建设工程质量管理条例3 月，财政部、国家税务总局及建设部联合下发关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的 通知。4 月，北京经济适用房实行统一物业管理收费标准：0.50 元/月 平方米12 月 12 日，财政部下发通知说，在京中央和国家机关事业单位职工的20 亿购房补贴资金，已经陆续开始发放。评述：房地产零售时代来临，房贷成银行热门生意，个人购房比例持续上升。商业银行发放的个人住 贷总量在不断增长，贷款门槛越降越低。2001 年炒房团7 月 13 日，北京申奥成功8 月，第一支来自温州的火车炒房团前往北京，共有134 人，创下了过亿元成交额。几天后

31、，另一支火车炒房团前往杭州。9 月 11 日，美国9 11事件发生。10 月，温州第一支飞机炒房团前往北京。12 月 10 日，中国正式成为世界贸易组织成员国评述：申奥成功和入世，成为刺激房地产发展的两大诱因，房价涨幅迅速，温州炒房团开始成为一个新的名词。这一年的 Forbes 中国富豪榜中，开发商占 28 人。人民银行禁止银行”零首付住房贷款的小小警告 难敌房地产发展热潮。但是，从防范风险来说，这一次出手是及时有效的。2002 年招拍挂1 月 10 日，北京市取消住房建设中部分收费项目1 月 18 日，建设部发布关于印发建设部2002 年整顿和规范建筑市场秩序工作安排的通知，整顿建筑市场。2

32、 月 21 日，公积金贷款利率下调。5 年以下（含 5 年由现在的 4.14%下调为 3.6%, 5 年以上由现行的4.59%下调为 4.05%。2 月 22 日，央行降低金融机构人民币存贷款利率，个人住房商业贷款利率均下降由 5.31%降为 4.77%，5 年以上由 5.58%降为 5.04%。7 月 1 日，国土资源部制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定开始施行。这对规范土地使 用权岀让，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，具有重要意义。2003 年地王2 月，国土资源部叫停别墅供地，一时间低密度住宅成为”抢手货。3 月开始，SARS 爆发6 月 5 日，央行颁布震动

33、房地产业的121 号文件：关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，规定开发企业申请银行贷款其自有资金应不低于开发项目总投资的30%，商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放个人住房贷款。8 月 12 日，建设部公布了国务院 18 号份文件国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知， 在要求加强房地产贷款监管的同时，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力 度。与 121 号文件形成鲜明反差。12 月 8 日，北京土地整理储备中心举行成立以来的第一次土地拍卖会，天津顺驰以9.05 亿元天价中标，高出起拍价 4.75 亿元，改写北京土地市场 价格标准。12 月 31 日

34、，城镇最低收入家庭廉租房住房管理办法出台评述：SARS 重创房地产，短暂寒冬出现。121号文引起轩然大波，但 随后的18号文又安抚了市场情绪。 纵观这一年， 虽然政府加 紧对房地产进行调控，但是部门间的观点并不完全一致。2004 - 2006乖戾之象0.54%，5 年期以内2004年个人集资建房3月30日，国土资源部、监察部联合下发了关于继 续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作 的通知即71号令，此通知规定8月31日后，不得再以历史 遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地 使用权要以公开的招标、拍卖、挂牌出让方式进行。政府这一 收紧政策，使积习已久的协议出让土

35、地方式从此淡出市场，取 而代之的是招拍挂方式。然而随后，全国各地的房价涨声一 片。10月29日央行决定，从该日起金融机构将5年以下个人住房贷款利率调整为4.95%，5年以上5.31%。这是9年来首次 加息。12月，于凌罡在北京发起个人集资建房运动。评述：SARS过后的房价报复性反弹，土地拍卖和加 息两种调控工具的使用却都伴随着新一轮房价的大涨。通货紧 缩已经成为历史，经济过热和流动性转而成为焦点。房地产发 展的热潮已经开始从北京上海这些一线城市转向内陆城市，房 地产企业的全国化经营发展凶猛，外资开始成为开发商重要的 融资通道。全年中国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%。200

36、5年八条3月17日，央行宣布调高商业银行自营性个人住房贷 款利率，公开表态要通过此举打击炒房者，平抑房价。据国家统计局统计，当年一季度全国房价上涨19.1%。3月26日，关于切实稳定住房价格的通知(国八条清晰传达了对房价上涨过快的忧虑。4月27日，国务院常务会议提出八项措施引导和调控房地产市场，业界称之为新八条、PKG5月11日中央七部门联合出台关于做好稳定住房价格工作意见的通知。保证中小套型住房供应、打击炒地、期房禁止转让，成为此次房地产新政的关键词。的磷酸化有关。本文就近年来此方面的研究进展作一简介。【关键词】销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人 购买普通住房超过2年(含2年转手交

37、易的，销售时免征营业 税；对个人购买非普通2005年八条住房超过2研究证实在外周组织、神经损伤或炎症反应时，常出现痛觉过敏、 自发性疼痛和触诱发痛 转手交易的，销售时按其售房收入减去购 买房屋的价款后的差额征收营业税。1 兴奋性氨基酸和神经肽受体的激活与中枢敏感化初级传入神经元 C C 纤维的反复持久刺激，可使中枢神经系统（CNSCNS）的功能和活性产生实质性改变。组织损伤后，伤害性刺激经C C 纤维和A A3纤维传入，并释放谷氨酸（GLUGLU、P P 物质（SPSP）等递质或调质， 这些神经递质或调质作用于相应的受体，如 N-N-甲基-D-D-天门冬氨酸（NMDANMDA ）和非 NMDA

38、NMDA 受体、神经激肽（NKNK ） 1 1 受体等，致使脊 髓背角神经元兴奋性呈活性依赖性升高，即中枢敏感化。其结果是脊 髓背角细胞对现存传入冲动和原来的阈下传入冲动的反应性升高，产 生对正常刺激的反应性增强；0.78%。接受区域扩大和2006年涨！涨！涨!3月 C C 纤维释放的 GLU,GLU,不仅激活a氨基羟甲基异恶唑丙酸（AMPA/AMPA/红藻氨酸（KAKA 受体,而且也使突触后代谢型 GLUGLU（mGLUmGLU 受体活化，虽然不买房运动，并迅速得到来自32个大中城市的 近2万名网民支持。4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分占其中八）丿、I 研究表明较大强度的

39、刺激能引起初级传入神经末梢速激肽、SP 和神经激肽A（NKA 的释放增加。SP 和5月17日，总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（国六条，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等 方面，拉开了2006年调控序幕。5月29日，国务院办公厅颁布关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发2006上述事件均能使突触后神经元的去极化过程明显延长，人称9部委2+阻滞从离子型的NMDA受体中移位，从而导致神经元的去极化。 更为重要的是增加了 经NMDA受体通道 Ca2+的内流,74号文件，要求6月1 的发生和发展常需 要 GLU 的结合和NMD

40、A 受体的激活。在炎症或神经损伤动物模型中鞘内或全身 给予 NMDA 受体拮抗剂能阻滞或减轻疼痛的易化过程，与非。7月6日，建设部联合发改委、工商总局下发166号文件关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知，要求房地 产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。 同时加强房地产广告发布管理， 未取得商品房预售许可证 的房地产项目，不得发布商品房预售广告。7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件关 于规范房地产市场外资准入和管理的意见，被业内称为外资限炒令，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机 构和个人购房的管理。7月24日，国务院办公厅发布关于建立国家土地督察制度有关

41、问题的通知（国办发200650号，9个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市及计划单列市的土地审批利 用，将纳入9大土地督察局严格监管之下。7月26日，国税总局发布关于住房转让所得征收个 人所得税有关问题的通知（108号文，宣布从8月1 这些神经递质 通过激活电压门控性二手房转让个人所得税。8月1日，国土资源部制定的招标拍卖挂牌出让国 有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式 施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围 作了细化。8月9日，上海市劳动和社会保障局原局长祝均一被正式免职，上海社保案爆发。9月5日，国家外汇管理局、建设部联合发布关于规范房地产市场外汇管理有关问题

42、的通知，规范境外购房主 体购买境内商品房的外汇管理。9 钙调蛋白机制激活腺苷酸环化酶,引起环腺苷酸(CAMP 明显升高和蛋 白激酶 A(PKA 的活化。在钙非依赖性途径中 G 蛋白藕联受体可能与9月，孙宏斌卖掉顺驰。12月，中国金融业按WTO规定全面放开，外资银行进入个人房贷领域。的激活在调节脊髓的兴奋性方面所起的作用。研究证实应用2006年北京住宅平均销售价格达8050元；在外周神经损伤和 伤害性刺激后脊髓的膜结合性 PKC 明显升高，伤害防御反应明显增强，这些现象均 能被鞘内给予 PKC 转位抑制剂所抑制。在敲除 PKCY的小鼠中发现神经病理性疼痛和炎症性疼痛明显减轻，而急性伤害性疼痛行为

43、保持正常；免疫组织化学技术研 究也显示 PKCY仅在脊髓背角u层表达，这些研究结果均提示了 PKC,尤其是 PKCY在脊髓中枢敏感化中的重要作用。此外近年来的研究表明PKQ 仅在初级感觉神经元中表达,可能在伤害性感受器的外周敏感化形成过程中发挥主要作用。虽然PKC介导脊髓背角神经元NMDA受体磷酸化能使电压依赖性 Mg2+阻滞 移位,使 GLU 在静息膜电位水平通过 NMDA预征为主的土地增值税缴纳 法。通知宣告自2月1日起从严征收土地增值税。3月16日，全国人大五次会议表决通过了中华人民 共和国物权法，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产 的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重

44、要的 意义；物权法中的而对 MNDA 受体产生间接作用，PKC 的主要作用不是对 NMDA央行宣布3月18日起同步上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。4月6日，建设部、国土资源部、财政部、审计署、 监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等部门联合开 展房地产市场秩序专项整治。NMDA 受体酪氨酸磷酸化能够增加其通道的开放时间和动力学。此外PKC岁的杨惠妍也因此跃升内地女首富PKA 一样,通过磷酸化抑制性丫氨基丁酸（GABA 受体而降低抑制性中间神经元的传递作用6月，获批一氧化氮（NO/环鸟苷酸（cGMP/PKG 通路在疼痛中枢敏感化的形成中发挥重要作用。研究证实激活 NO/cGMP/PKG 通路能使脊髓兴奋性氨 基酸释放增加和导致继发性痛觉过敏。炎症、外周神经损伤能使背根神经节（DRG神经元和脊髓背角的 NOS 和 cGMP 水平明显升高；而鞘内给予 NOS、NO、鸟苷酸 环化酶（CG 或 PKG 抑制剂则能减轻鞘内给予 NMDA 和外周注射辣椒素、甲醛以及 外周神经病