北京三大别墅区域市场独栋别墅市场调研报告

1、三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 1 1潮白河、中央别墅区及奥北三大别墅区域潮白河、中央别墅区及奥北三大别墅区域独栋产品市场调研报告独栋产品市场调研报告（09.11.18）三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 2 2奥运水上场馆奥运水上场馆新国际会展中心新国际会展中心奥运赛马场奥运赛马场乔波滑雪馆乔波滑雪馆龙湖香醍溪岸纳帕尔湾波特兰花园香江花园长岛澜桥卓锦万代格拉斯小镇优山美地龙湾东方普罗旺斯长河玉墅保利垄上温哥华森林麦卡伦地壹千栋中央别墅区中央别墅区潮白河别墅区潮白河别墅区温榆河温榆河潮白河潮白河

2、富力湾奥北别墅区奥北别墅区 竞争市场竞争市场竞争区域范围界定竞争区域范围界定香悦四季御 墅水色时光美丽香舍中粮祥云澳景园清锦源三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 3 3潮白河别墅区潮白河别墅区虽然本区域有着和中央别墅区同样15年的历史，但却是尴尬的、无奈的。早年中央别墅区凭借先天的交通、规模、涉外等优势形成的区域价值在与本区域的竞争中取胜。之后本区域陷入了长期发展停滞的尴尬境地。纵观区域市场，可以总结出以下几个特点：一、客户来源于东部及北部区域，多为中国籍买家，异域特色的产品但格局较本土化；一、客户来源于东部及北部区域，多为中国籍买家，异域特色的

3、产品但格局较本土化；二、项目特色各异，缺乏区域核心价值；二、项目特色各异，缺乏区域核心价值；三、自用为主要购买目的，用途灵活三、自用为主要购买目的，用途灵活。潮白河别墅区市场分析潮白河别墅区市场分析三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 4 4潮白河别墅区潮白河别墅区供应特点供应特点 在售项目的供应规模相对较小在售项目的供应规模相对较小，一般分两期开发，产品以独栋为主，期房销售。 纳帕和波特兰两项目精装销售，主要是由于其产品特点，分别为削弱使用率低和内外整体“空运”的特殊特殊情况造成的，非区域主流特征情况造成的，非区域主流特征。项目名称项目名称交通位

4、置交通位置占地面积占地面积( (万平米万平米) )建筑面积建筑面积( (万平米万平米) )容积容积率率分期分期/ /推售推售时间时间物业状态物业状态产品类型产品类型总套总套数数销售销售率率装修标准装修标准龙湖香醍溪岸（香醍二期）顺义水上运动场馆西侧(乔波滑雪馆北侧)28（本期）-12007-9期房独栋39124%室内毛坯，庭院初装香悦四季顺义区白马路与顺安北路交界45531.1四期/2010年初期房独栋、洋房、酒店式公寓100左右-室内毛坯，庭院初装富力湾顺义马坡镇22.7120.52008-7期房独栋、双拼、联排32982%室内毛坯，庭院初装纳帕尔湾 顺义区牛山镇顺安东路乔波冰雪世界东侧 3

5、413.70.42006-9期房独栋37092%室内精装，庭院毛坯御墅顺义顺福路2号,顺平路与潮白河交界处西南角22100.37三期/2009-6期房独栋20125%室内毛坯，庭院初装波特兰花园 顺义区顺平路彩虹桥西侧1公里 167.60.35二期/2008-6期房独栋16862%室内精装，庭院初装水色时光美丽香舍顺义北小营镇36170.6三期/2007-7现房多层洋房、独栋、联排104569%室内毛坯，庭院初装三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 5 5潮白河别墅区潮白河别墅区产品配比产品配比 主力户型：330-450330-450平米平米，其中

6、地上260-350平米，地下100平米左右，庭院200平米左右；是北京别墅发展近15年来主流独栋面积 主力总价：600-1000600-1000万；万； 车位配比：1/2；目前北京的大多数中高档别墅项目的车位均为2个或以上 本区域的别墅产品以中小面积为主，弹性空间较大，总价相对不高，客户定位指向东部的中产阶层。项目名称项目名称面积区间面积区间（平方米）（平方米）地上面积地上面积（平方米）（平方米）地下面积地下面积（平方米）（平方米）庭院面积庭院面积（平方米）（平方米）主力户型主力户型面积区间面积区间（平方米）（平方米）主力总价主力总价（万元）（万元）车位配比车位配比龙湖香醍溪岸（香醍二期）30

7、0-400200-300100100300左右450万-6001：2香悦四季360-400230-25013080-90360-400-1：1富力湾430、690320-580110200430、690715-12001:1.5纳帕尔湾330-400300-36030-4070-150330、370、400530-7001：2御墅343-1030250-800100300-400357-813560-18001：2波特兰花园400-500200-350100-140200-500400-500750-12001：2水色时光美丽香舍235-350160-26070-90100300-600371

8、-5601：2三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 6 6潮白河别墅区潮白河别墅区销售分析销售分析 从销售情况看，近期推出的项目销售情况较佳近期推出的项目销售情况较佳，其中香醍溪岸9月份开盘销售50套左右，销售速度较快； 从价格涨幅看，处于缓慢上涨态势处于缓慢上涨态势，目前全面积报价为全面积报价为16000-1750016000-17500元元/ /平方米平方米； 其中，香醍溪岸香醍溪岸300平米左右的产品受到市场的广泛欢迎，于10月18日首次开盘亮相，在两小时内全部售罄，当日开盘推出的60余套别墅一经推出便全部售罄，成交均价在1350013500

9、元元/ /平米平米左右。项目名称项目名称在售面积（平方米）在售面积（平方米）层数层数在售房源入市时间在售房源入市时间月均销售套数月均销售套数入市报价入市报价目前报价目前报价龙湖香醍溪岸（香醍二期）31200地上2层，地下1层2009-1050-15000香悦四季38000地上2层，地下1层-富力湾10900地上3层，地下1层2008-7151300017500纳帕尔湾17000地上2层，地下1层2009-8511000/精装16500/精装御墅39000地上2层，地下1层2009-9201600017000波特兰花园51400地上2层，地下1层2009-6912000/精装17500/精装水色

10、时光美丽香舍59200地上2层，地下1层2009-7101380017000三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 7 7source: b.a. consultingsource: b.a. consulting 大多项目都拥有集中园林景观拥有集中园林景观，公共及私有园林兼具。但，纳帕尔湾包括即将推出的龙湖受高容积率的限制，建筑密度较高，园林也以小品为主； 别墅风格呈现多元化别墅风格呈现多元化； 潮白河别墅区潮白河别墅区园林景观与建筑风格园林景观与建筑风格项目名称项目名称绿化率绿化率社区园林社区园林龙湖香醍溪岸（香醍二期）30%五重景观、下沉庭院、

11、私家花园香悦四季60%坡地园林富力湾35%现代水岸园林纳帕尔湾40%1800棵高大苗木围绕370幢南加州风格精致独栋御墅45%水景波特兰花园50%社区共有五个景观公园，休闲中心位于社区正中心。现场有杨树和6000多平米的槐杨树林 水色时光美丽香舍40%山水湖景项目名称项目名称建筑风格建筑风格 龙湖香醍溪岸（香醍二期）地中海香悦四季现代简约富力湾现代简约纳帕尔湾美式御墅现代简约波特兰花园北美水色时光美丽香舍浪漫主义三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 8 8source: b.a. consulting 从物业管理水平看，整体水平一般，物业费在整体水

12、平一般，物业费在5-85-8元元/ /月月/ /平米左右平米左右。物业服务的品质将直接影响到项目品质的塑造，建议发展商聘请知名物业管理机构进行管理建议发展商聘请知名物业管理机构进行管理； 从配套服务看，3000平米的会所成为必备设施。潮白河别墅区潮白河别墅区物业管理与配套服务物业管理与配套服务项目名称项目名称物业服务公司物业服务公司物业费物业费 社区配套社区配套龙湖香醍溪岸（香醍二期）北京龙湖物业管理有限公司3.687800平米会所香悦四季合景泰富旗下宁骏物业-国际会所、商业街、幼儿园富力湾北京恒富物业管理有限公司55000平方米超大会所，7000平方米高端商业纳帕尔湾北京山水合和物业管理有限

13、公司5.62000平米泛会所，尔湾社区邻里中心，纳帕溪谷温泉会所御墅北京威德(国际)酒店物业管理有限公司8.28-波特兰花园北京两棵树物业管理有限公司7.63000平米会所提供温泉spa、台球、游泳池、健身房等生活配套水色时光美丽香舍北京温馨园物业管理有限公司2.6-三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 9 9 潮白河别墅区后续供应量相对较小，未来的竞争将不会集中在产品规模上，而提高产品品质将成为项提高产品品质将成为项目成败的关键目成败的关键； 未来集中推出的项目主要集中在马坡区域，容积率较高，产品则以中小面积为主，产品形式偏向于小未来集中推出的项

14、目主要集中在马坡区域，容积率较高，产品则以中小面积为主，产品形式偏向于小独栋或类别墅，未来市场同类竞争激烈，但有利于价格的提升独栋或类别墅，未来市场同类竞争激烈，但有利于价格的提升。潮白河别墅区潮白河别墅区区域潜在供应区域潜在供应项目名称项目名称交通位置交通位置产品类型产品类型潜在供应量潜在供应量( (套套) )预计推出时间预计推出时间龙湖香醍溪岸（香醍二期）顺义水上运动场馆西侧(乔波滑雪馆北侧)独栋3002009年11月中旬香悦四季顺义区白马路与顺安北路交界独栋、洋房、酒店式公寓1002010年初富力湾顺义马坡镇独栋、双拼、联排402010年初纳帕尔湾 顺义区牛山镇顺安东路乔波冰雪世界东侧

15、独栋无-御墅顺义顺福路2号,顺平路与潮白河交界处西南角独栋1002010年初波特兰花园 顺义区顺平路彩虹桥西侧1公里 独栋无-水色时光美丽香舍顺义北小营镇多层洋房、独栋、联排无-三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 1010潮白河别墅区潮白河别墅区客户特征分析客户特征分析大部分客户年龄在客户年龄在35-4035-40岁之间岁之间，正处于事业的上升期，经济实力较为雄厚；家庭结构为三口之家家庭结构为三口之家，与老人同住现象较少；三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 1111本科以上学历，受过良好的教育，整体

16、素质较高整体素质较高；大部分客户没有海外工作、生活经历；思想较为传统、保守思想较为传统、保守。潮白河别墅区潮白河别墅区客户特征分析客户特征分析三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 1212客户多在私企、国企等国内企业工作国内企业工作，多为国内客户，外企客户较少，在推广中应有的放矢；从事行业以贸易、贸易、it it等朝阳产业为主及部分机场员工等朝阳产业为主及部分机场员工；潮白河别墅区潮白河别墅区客户特征分析客户特征分析三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 1313主要为私营企业老板私营企业老板，自由性较强

17、，上班时间较为灵活；其次为外企、国企的高层管理人员外企、国企的高层管理人员；家庭年收入在家庭年收入在300-500300-500万之间万之间，资金实力有限，但收入仍有上升空间；潮白河别墅区潮白河别墅区客户特征分析客户特征分析三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 1414 以在北京市区东北部工作、居住的客户为主东北部工作、居住的客户为主； 机场居住区和天竺工业园区也有相当部分客户；潮白河别墅区潮白河别墅区客户特征分析客户特征分析三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 1515 客户在潮白河别墅区购买别墅，购

18、买目的以自用为主以自用为主，但不排除其投资行为，有相当部分有相当部分的私营企业主客户是作为常住居所之一的私营企业主客户是作为常住居所之一； 由于本区域租赁市场尚未成熟，投资价值较低，以投资为主要目的的客户所占比例较小以投资为主要目的的客户所占比例较小；潮白河别墅区潮白河别墅区客户特征分析客户特征分析三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 1616潮白河别墅区潮白河别墅区总结总结潮白河虽为北京较早开发的别墅区，但与具有先天交通优势的温榆河中央别墅区的竞争中却败落下风，众潮白河虽为北京较早开发的别墅区，但与具有先天交通优势的温榆河中央别墅区的竞争中却败落

19、下风，众多实力发展商转聚中央别墅区投资开发，而潮白河别墅区近多实力发展商转聚中央别墅区投资开发，而潮白河别墅区近1515年来却一直沉浮，年来却一直沉浮，众多发展商苦于销售回款众多发展商苦于销售回款的压力，而忽视了定位区域价值的重要性，在引导客户的问题上较被动的压力，而忽视了定位区域价值的重要性，在引导客户的问题上较被动；本区域几乎是目前北京别墅市场唯一没有本区域几乎是目前北京别墅市场唯一没有“过度透支市场价值过度透支市场价值”的区域，的区域，随着京承高速的开通，以及奥运随着京承高速的开通，以及奥运水上场馆的建设，水上场馆的建设，为定义区域价值提供了良好的市场契机为定义区域价值提供了良好的市场契

20、机；目前在售别墅项目以独栋产品为主，主力户型目前在售别墅项目以独栋产品为主，主力户型330-450330-450平米，总价平米，总价600-1000600-1000万万；受区域不明确、认可度低的影响，众多项目的销售均遇到了瓶颈，但随着市政配套的改造及品牌发展商追受区域不明确、认可度低的影响，众多项目的销售均遇到了瓶颈，但随着市政配套的改造及品牌发展商追随客户的引入，必将促进人气上升。同时入市项目增加引发组团效应及加剧竞争，将会加快别墅市场的发随客户的引入，必将促进人气上升。同时入市项目增加引发组团效应及加剧竞争，将会加快别墅市场的发展，价格的攀升；展，价格的攀升；受市政交通环境改善的影响近期推

21、售的项目销售情况转好。受市政交通环境改善的影响近期推售的项目销售情况转好。三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 1717潮白河别墅区潮白河别墅区总结总结400400平米左右的别墅产品消化速度最快，而平米左右的别墅产品消化速度最快，而500500平米以上户型存在很大销售难度。说明由于平米以上户型存在很大销售难度。说明由于区域价值的区域价值的不明确，客户基数相对较少，从而可承受高价的客户对区域认可程度低不明确，客户基数相对较少，从而可承受高价的客户对区域认可程度低；高知、高职、高收入的国内精英人士为主力客群，以自用为主要购买目的，自用方式灵活。高知、高

22、职、高收入的国内精英人士为主力客群，以自用为主要购买目的，自用方式灵活。由于目前本区域的租赁市场不活跃，投资回报相对不高，故目前多数客户选择自用。但客户购买的户型由于目前本区域的租赁市场不活跃，投资回报相对不高，故目前多数客户选择自用。但客户购买的户型弹性空间较大，可作未来自用或租赁的两手准备。弹性空间较大，可作未来自用或租赁的两手准备。区域的潜在供应有限，未来的竞争将不会集中在产品规模上，区域的潜在供应有限，未来的竞争将不会集中在产品规模上，而提高产品品质将成为项目成败的关键而提高产品品质将成为项目成败的关键。未来集中推出的项目主要集中在马坡区域，容积率较高，产品则以中小面积为主，产品形式偏

23、向于小独未来集中推出的项目主要集中在马坡区域，容积率较高，产品则以中小面积为主，产品形式偏向于小独栋或类别墅，栋或类别墅，未来市场同类竞争激烈，但有利于价格的提升。为容积率低且品质高的大独栋产品提供了未来市场同类竞争激烈，但有利于价格的提升。为容积率低且品质高的大独栋产品提供了市场机会。市场机会。三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 1818潮白河别墅区潮白河别墅区个案点评个案点评龙湖龙湖香醍溪岸香醍溪岸项目基本信息物业类型物业类型: :别墅 建筑类型建筑类型: :独栋物业地址物业地址: :潮白河国家森林公园 占地面积：占地面积：28万平米建筑面积

24、建筑面积: :-万平米 绿化率绿化率: :30%均价均价: :15000元/平米 主力总价：主力总价：450-600万/套装修状况装修状况: :室内毛坯，庭院初装 总套数总套数: :391套物业费物业费: :3.68元/平米/月 物业公司物业公司：北京龙湖物业销售周期：销售周期：07年9月入住时间：入住时间：11年1月开发商：开发商：北京龙湖置业有限公司三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 1919潮白河别墅区潮白河别墅区个案点评个案点评龙湖龙湖香醍香醍溪岸溪岸开发背景分析北京龙湖置业有限公司成立于2002年12月，是龙湖企业拓展有限公司控股子公司

25、，隶属于龙湖集团。公司主导方向是房地产的开发和商品房的销售，业已取得房地产开发企业暂定资质证书。成立以来，公司秉承龙湖集团的经营理念，并结合北京地区市场条件不断创新，我们将会用严谨、认真的态度、领先的理念和专业的团队打造京城品牌。 三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 2020潮白河别墅区潮白河别墅区产品分析个案点评个案点评龙湖龙湖香醍漫步香醍漫步半地下的花园，在实质上实现了三层别墅的功能空间，大大提高了性价比建筑面积：建筑面积：319319平米平米二层一层花园层三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 2

26、121潮白河别墅区潮白河别墅区个案点评个案点评龙湖龙湖香醍漫步香醍漫步销售情况分析 通过先期香醍漫步运作，龙湖地产对潮白河区域已经形成了深入的认识 以及对于客户需求的深度分析； 虽然仅有5个月的蓄客时间，但先期客户的积累形成了充足的客户来源； 龙湖的品牌优势，加上对细节把握的到位，及其独特的产品风格，总价低，性价比高，从而创造了开盘即售完的销售奇迹 将在近期推出第二批房源，根据目前的排号情况来看，仍然十分紧俏。三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 2222客户分析潮白河别墅区潮白河别墅区个案点评个案点评龙湖龙湖香醍漫步香醍漫步 购买目的：第二居所，

27、用于周末度假及未来养老，提高生活品质也有客户为老人购买； 客户来源：北京市区为主，外省为辅，港台客户，外国人几乎没有； 公司性质：私企老板及贸易公司、国企高层管理者，外企人员很少； 客户年龄：35-45岁之间；三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 2323潮白河别墅区潮白河别墅区个案点评个案点评纳帕尔湾纳帕尔湾物业类型物业类型: :别墅 建筑类型建筑类型: :独栋物业地址物业地址: :顺义区牛山镇顺安东路乔波冰雪世界东侧均价均价: :16500元/平米 主力总价：主力总价：600万以上/套装修状况装修状况: :室内精装，庭院毛坯 物业费物业费: :

28、5.6元/平米/月容积率容积率: :0.40 绿化率绿化率: :40%开发周期开发周期: :分三期开发,一期94户,二、三期276套开盘时间：开盘时间：在售四期，2009年4月入住时间：入住时间：2010年底开发商：开发商：北京乔波冰雪家园置业有限公司项目基本信息三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 2424分期分期占地面积占地面积（平方米）（平方米）建筑面建筑面积（平积（平方米）方米）容积率容积率栋数栋数户型面积户型面积套数套数推盘推盘周期周期户型面户型面积（平积（平方米）方米）地上地上（平方米）（平方米）花园层花园层（平方米）（平方米）一期87

29、500平米350000.494330220107702006.9今37035012873400-403260140154二期 255000平米102000276330220107276350128三、四期 260140项目分三期开发，平均每期所需的占地面积约8.7万平米，建面约3.5万平米，建设独栋100套左右，户型面积约为户型面积约为330-403330-403之间（全面积）之间（全面积）；项目各期户型相同，主力户型面积区间为主力户型面积区间为330-370330-370平米小独栋及平米小独栋及400400平米左右大独栋平米左右大独栋；开发进程分析source: b.a. consultin

30、g潮白河别墅区潮白河别墅区个案点评个案点评纳帕尔湾纳帕尔湾三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 2525潮白河别墅区潮白河别墅区个案点评个案点评纳帕尔湾纳帕尔湾 一期一期首期开发位于主入口处单位，重点做好主入口处景观，树立项目初期形象；每四栋别墅为一个小组团每四栋别墅为一个小组团，保证了较大的建筑面积， 四户平分中间围合而成的庭院，形成别具特色的“四合院”布局；利用坡地落差，降低了同平面中建筑空间密度，让后利用坡地落差，降低了同平面中建筑空间密度，让后面两栋别墅拥有较好的视野，使庭院更具有立体感面两栋别墅拥有较好的视野，使庭院更具有立体感；各户用围

31、墙隔离，解决因楼间距较小带来的隐私各户用围墙隔离，解决因楼间距较小带来的隐私 度不高的问题度不高的问题。规划布局分析主入口主入口三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 2626院落设计更讲究室内外的连动，利用地势落差，使室内格院落设计更讲究室内外的连动，利用地势落差，使室内格局更加多变，让院落中的自然野趣渗透进室内局更加多变，让院落中的自然野趣渗透进室内；前两栋别墅：房屋的层次关系顺应地势，即一层至负一层可以看到利用车行道地势的前高后低制造景观，而1.5层及二层可看到利用人行道地势前低后高制造的景观；后两栋别墅：不但拥有顺应地势的格局及屋外景观，更有

32、面积较大的后院即下沉式庭院；提升了地下室的采光、通风品质，为地下室的多功能使用创造了好的条件。四栋别墅平分中心庭院四栋别墅平分中心庭院；人车分流，人从中间入户，车从两边入户人车分流，人从中间入户，车从两边入户。庭院与别墅的关系下沉式庭院下沉式庭院前院前院车行道车行道车行道车行道人行道人行道中心庭院高高低低低低高高潮白河别墅区潮白河别墅区个案点评个案点评纳帕尔湾纳帕尔湾三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 2727 户型普遍为精小型，为了增加使用功能与空间上的层次感，花园层及一层均采用花园层及一层均采用了错层处理了错层处理，形成半地下室，提高了采光度

33、； 窗户及阳台面宽都较小，使一层、二层窗户及阳台面宽都较小，使一层、二层卧室及客厅主要活动空间采光不佳卧室及客厅主要活动空间采光不佳；总建筑面积：总建筑面积：400.41400.41二层面积：117.84一层面积：129.55花园层面积：128.97潮白河别墅区潮白河别墅区个案点评个案点评纳帕尔湾纳帕尔湾产品情况三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 2828潮白河别墅区潮白河别墅区个案点评个案点评纳帕尔湾纳帕尔湾总建筑面积：总建筑面积：376.36376.36二层面积：117.84一层面积：129.55花园层面积：128.97精装修，托斯卡纳式风格

34、托斯卡纳式风格；中、西厨房设计，突出使用功能多样化； 动静分明，空间分布合理； 主卧双阳台，通风佳；地下室采光较好；整体感觉视野不开阔，缺乏通透感；产品情况三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 2929客户分析 购买目的：第二居所，用于周末度假及未来养老，也有客户为老人购买； 客户来源：北京本地人及外省人士为主，港台客户，外国人几乎没有； 公司性质：东部及机场附近私企老板及贸易公司高层管理者，外企人员很少； 客户年龄：35-45岁之间；潮白河别墅区潮白河别墅区个案点评个案点评纳帕尔湾纳帕尔湾三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调

35、研报告page page 3030营销推广策略分析 产品：产品：借助纳帕溪谷项目所取得的成功，进一步沿袭其建筑风格及理念，并在户型及庭院布局上有所创新； 营销：营销：先推出少量示范单位，低价稳步入市，根据销售情况，伺机涨价并灵活推出其余单位； 推广：推广：网络、户外、活动推广为主，定期举行新老业主的公关活动，纳帕溪谷老带新客户是成交的一个重要渠道；潮白河别墅区潮白河别墅区个案点评个案点评纳帕尔湾纳帕尔湾三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 3131抓住市场机会，合理抓住市场机会，合理准确定位为小独栋产品准确定位为小独栋产品，总价低，填补市场空白；，

36、总价低，填补市场空白；沿袭纳帕尔湾的成功案例，进行产品创新及升级；沿袭纳帕尔湾的成功案例，进行产品创新及升级；合理规划开发进程，紧密联系营销节点需求合理规划开发进程，紧密联系营销节点需求，实现利润最大化，实现利润最大化户型设计实用性强，户型设计实用性强，以满足小独栋产品的功能性为核心以满足小独栋产品的功能性为核心，最大限度提升居住的，最大限度提升居住的舒适感舒适感阶段进行客户调研，分析清晰，定向推广阶段进行客户调研，分析清晰，定向推广项目各期产品户型相同，视销售情况逐步推出，低价入市，并伺机涨价；项目各期产品户型相同，视销售情况逐步推出，低价入市，并伺机涨价；控制营销推广节奏、主题与之相互配合

37、，品牌价值逐步提升，实现利润最大化控制营销推广节奏、主题与之相互配合，品牌价值逐步提升，实现利润最大化潮白河别墅区潮白河别墅区个案点评个案点评纳帕尔湾纳帕尔湾三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 3232物业类型物业类型: :别墅 建筑类型建筑类型: :独栋物业地址物业地址: :顺义区顺平路彩虹桥西侧1公里均价均价: :17500元/平米 主力总价：主力总价：600-640万/套装修状况装修状况: :室内精装，庭院初装 物业费物业费: :7.6元/平米/月容积率容积率: :0.35 绿化率绿化率: :50%开发周期开发周期: :分二期开发,一期 5

38、4套,二期 114套开盘时间：开盘时间：2007年3月入住时间：入住时间：2007年7月开发商：开发商：北京京辰房地产开发有限公司潮白河别墅区潮白河别墅区个案点评个案点评波特兰花园波特兰花园项目基本信息三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 3333项目分二期开发，一期开发面积较小，二期规模约是一期的2倍，户型面积约为398-512之间（全面积）；主力户型面积区间为主力户型面积区间为400-512400-512平方米左右的独栋平方米左右的独栋；开发进程分析分期分期占地面积占地面积（平方米）（平方米）建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）容积率容积率栋数

39、栋数户型面积户型面积套数套数推盘周推盘周期期户型面积户型面积（平方米）（平方米）地上地上花园层花园层一期71000240000.3554398-417280-310105-11092007.3月，基本售罄425-447309-319115-12714479-512346-370133-14131二期 14500051000114400-500200-350200-500114尚未开始销售source: b.a. consulting潮白河别墅区潮白河别墅区个案点评个案点评波特兰花园波特兰花园三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 3434规划布局分析

40、中心中心园林园林一期一期西入口西入口东入口东入口 一期开发西侧部分边角处单位，避开避开 东侧金碧湖畔西部已成型别墅，突出东侧金碧湖畔西部已成型别墅，突出 项目自身的特色项目自身的特色； 规划布局为行列式，为避免对视问题，为避免对视问题， 前后别墅交错排列，并在开窗方向上前后别墅交错排列，并在开窗方向上 彼此错开彼此错开； 60006000平方米原生槐杨林，构成社区平方米原生槐杨林，构成社区 园林主要亮点园林主要亮点； 售楼处位于中心园林、会所边，让 看房客户首先感受社区原生林；感受 纯木制大面积别墅，感受纯美式风格；售楼处售楼处中心园林中心园林，会所，会所一期一期潮白河别墅区潮白河别墅区个案点

41、评个案点评波特兰花园波特兰花园三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 3535庭院与别墅的关系前院前院侧院侧院后院后院前院面积较小，主要为社区干道，后院除了整个别墅最外环别墅拥有独立后庭院，其他 单位均两户庭院连在一起；前院初装修，后院为草皮，每户基本都赠送前院初装修，后院为草皮，每户基本都赠送1-21-2棵树木棵树木；双车库，位于别墅地上一层；地下室有窗户，可采光；潮白河别墅区潮白河别墅区个案点评个案点评波特兰花园波特兰花园三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 3636建筑面积：建筑面积：512.325

42、12.32地上面积：地上面积：370.90370.90地下面积：地下面积：141.42141.42优点：优点：1）户型方正，双客厅、双餐厅设计，使用功能齐全；2）室内交通畅通，无大面积浪费空间，从车库可直达客厅；3）地下室带窗，通风、采光较好；不足：不足：一层卫生间无窗；潮白河别墅区潮白河别墅区个案点评个案点评波特兰花园波特兰花园户型点评三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 3737潮白河别墅区潮白河别墅区个案点评个案点评波特兰花园波特兰花园建筑面积：建筑面积：447.27447.27地上面积：地上面积：319.60319.60地下面积：地下面积：

43、127.67127.67优点：1）后院大面积花园平台，增强开阔感；动静分区，一层活动空间使用功能齐全；2）车库为明车库；不足：1）主卧朝北，无阳台；2）室内有较大部分浪费空间；户型点评三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 3838销售分析项目名项目名称称总套总套数数存量存量在售房在售房源入市源入市时间时间户型种类户型种类销售情况销售情况入市报入市报价（元）价（元）目前报目前报价（元）价（元）月均销月均销售套数售套数面积区间面积区间（平方米）（平方米）总套数总套数已已销销未销未销波特兰花园5402007-3479-512545401200017500

44、911450余2009-6400-5001146450波特兰花园为纯美式木制结构别墅，单栋建造时间仅为单栋建造时间仅为3 3个月个月，风格独特，单体建筑面积较大，主力总价较高，在 650-800万之间；与刚入市相比，均价报价上涨了均价报价上涨了55005500元元/ /平米平米source: b.a. consulting潮白河别墅区潮白河别墅区个案点评个案点评波特兰花园波特兰花园三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 3939 购买目的：第二居所，用于周末度假及未来养老，也有客户为老人购买； 客户来源：北京本地人及外省人士，少量外籍人士； 公司性质

45、：东部及机场附近私企老板及高层管理者； 客户年龄：40-50岁之间；客户分析潮白河别墅区潮白河别墅区个案点评个案点评波特兰花园波特兰花园三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 4040潮白河别墅区潮白河别墅区个案点评个案点评波特兰花园波特兰花园营销推广策略分析 产品：产品：纯美式木制结构住宅，在产品在产品上打差异化竞争上打差异化竞争，自身配套齐全； 营销：营销：先推出1/3别墅，低价稳步入市，根据销售情况，伺机涨价并灵活推出其余单位； 推广：推广：网络、户外、活动推广为主，主广告语为：中国首席绿色建筑。打绿色环保概念，三大区域别墅市场独栋产品调研报告

46、三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 4141产品：项目体量适中，产品：项目体量适中，主力户型面积为主力户型面积为400-500400-500平方米的独栋平方米的独栋；建筑风格为；建筑风格为纯美式，产品差异化明显；纯美式，产品差异化明显；户型：户型：突出开阔性与使用功能齐全性突出开阔性与使用功能齐全性，最大限度提升居住的舒适感；，最大限度提升居住的舒适感；客户：主要为北京本地客户及部分外省客户，客户：主要为北京本地客户及部分外省客户，购买用途主要作为第二居所购买用途主要作为第二居所；销售：总价较高，相对小面积的房型销售速度较快；销售：总价较高，相对小面积的房型销售速度较快；推广：

47、主要依靠网络，公关活动，主推绿色环保概念；推广：主要依靠网络，公关活动，主推绿色环保概念；潮白河别墅区潮白河别墅区个案点评个案点评波特兰花园波特兰花园三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 4242中央别墅区中央别墅区中央别墅区市场分析中央别墅区市场分析中央别墅区的发展近15年，聚集了高档或豪宅类的别墅项目，已成为京城极具影响力的别墅区。其具备以下三个特点：一、外籍人士聚集地，一、外籍人士聚集地，“扎堆扎堆”现象明显现象明显；二、交通及教育配套成为主要优势，产品较西化，迎合外国客户二、交通及教育配套成为主要优势，产品较西化，迎合外国客户 的口味，风格

48、较为单一；的口味，风格较为单一；三、购买客户投资倾向明显，租赁市场活跃，有稳定的投资回报三、购买客户投资倾向明显，租赁市场活跃，有稳定的投资回报 率，变现力强率，变现力强。三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 4343中央别墅区中央别墅区供应特点供应特点项目名称项目名称交通位置交通位置占地面积占地面积( (万平米万平米) )建筑面积建筑面积( (万平米万平米) )容积率容积率分期分期/ /推推售时间售时间物业物业状态状态产品产品类型类型总套总套数数销售率销售率长岛澜桥朝阳区来广营东路北侧22110.50分三期三期2005-9现房独栋双拼联排3621

49、00%卓锦万代顺义京顺路香江花园附近12.66.10.50同期开发2005-10现房独栋联排247100%中粮详雲 顺义新国展北侧82520。632009年一期期房联排17860%清锦源后沙峪出口向东800米327.80.33 2008年6月现房独栋9320%澳景园 新国展正南8.95.90.69一期2008年10月;期房独栋12930%二期2009年8月期房独栋中央别墅区2009年除中粮详雲、远洋 lavie外，暂没有新项目推出，都是老项目的后期，整体供应较为平稳；没有新项目推出，都是老项目的后期，整体供应较为平稳；产品以独栋为主，且容积率趋向较高的方向发展；独栋产品包括三个档次，产品以独栋

50、为主，且容积率趋向较高的方向发展；独栋产品包括三个档次，有以龙湾为代表的小独栋别墅，以棕榈滩为代表的大独栋别墅和以丽宫、优山美地a区为代表的豪华别墅；10万建面以下项目产品种类较单一，大多数同期开发，11万建面以上的项目分期开发，平均每期推出约150套房；产品全部为毛坯交房，客户接受度高；产品全部为毛坯交房，客户接受度高；三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 4444项目名称项目名称交通位置交通位置占地面积占地面积( (万平米万平米) )建筑面积建筑面积( (万平米万平米) )容积率容积率分期分期/ /推售时间推售时间物业状态物业状态产品类型产品类

51、型总套数总套数销售率销售率格拉斯小镇顺义区机场路杨林出口东6公里266.8600.30一期2006年11月26日开始销售,2007年4月21日开盘期房独栋8475%二七期未开发独栋、联排、双拼19160%丽嘉花园顺义区天竺镇丽苑街12.76.40.38同期开发现房独栋13898%龙湾温榆河别墅区英才公园内70290.47一期05-5现房独栋150100%二期06-8期房独栋138100%三期2007年10月_独栋,少量联排_100%四期预计08年5月现房独栋186套80%优山美地 顺义区后沙峪镇榆杨路4号 72.7446.470.45b区2004-12现房独栋144100%c区2005-3现房

52、独栋、双拼23199%a区2009-5期房独栋13965%中央别墅区中央别墅区供应特点供应特点接上表接上表三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 4545中央别墅区中央别墅区产品配比产品配比项目名称项目名称面积区间面积区间( (平方米平方米) )地上面积地上面积( (平方米平方米) )地下面积地下面积( (平方米平方米) )庭院面积庭院面积( (平方米平方米) )主力户型面积主力户型面积 ( (平方米平方米) )主力总价主力总价 ( (元元) )车位比例车位比例长岛澜桥300-650双拼220-330;联牌270100-200100-30035050

53、0万1:2卓锦万代独栋:307-360联排:270-315237-35060-85200-600独栋:307-360联排:270-315独栋:490-680万;联排:330-460万1:2-1:3中粮祥云联排250-280 280 210 联排 250-280 联排 900-1100万 1：2清锦源 独栋 640 750 640无-640 2800万1:3澳景园 独栋460-600双拼360平米 290 97 - 400-500700万-2100万 1：2 主力户型：中央别墅区发展15年，主力户型基本没有太大变化，都是350-500350-500平米平米，主力总价：500-2000500-20

54、00万万，由于稳定投资回报的依托，区域价格高出亚北及潮白两区域；车位配比：大多配套有2个车位；三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 4646中央别墅区中央别墅区产品配比产品配比项目名称项目名称面积区间面积区间( (平方米平方米) )地上面积地上面积( (平方米平方米) )地下面积地下面积( (平方米平方米) )庭院面积庭院面积( (平方米平方米) )主力户型面积主力户型面积 ( (平方米平方米) )主力总价主力总价 ( (元元) )车位比例车位比例格拉斯小镇418-8362724691452482001000400-500688-1000 1:2-

55、丽嘉花园400-560230800120-180300400700万1:2龙湾250-400（一期）200-320060-80130-180270-350270-450万1：2280-380（二期）220-28060-100150-190290-310400-550万1：2300-380（三期）240-29060-90150-190300-380400-500万-250-340（四期）250-340120 200250-340 750万起1；2优山美地468-1515（一期）295-937172-577400468-596900-1400万1:2独栋358-542（二期）双拼260-320;联

56、排360独栋370独栋：90-185独栋：100-200独栋：356-496独栋：370-550万1:2780-1700（三期）500-1000260-560400-1000650-7001000-3000万1:2接上表接上表注意：以下不作特殊说明的总价及均价、报价等均为别墅的全面积价格注意：以下不作特殊说明的总价及均价、报价等均为别墅的全面积价格三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 4747 从销售情况看，独栋类产品销售状况稳定独栋类产品销售状况稳定，月均销售套数在月均销售套数在1010套左右套左右，对于大面积、高总价、高品质的豪宅产品，也有相当

57、大的市场认可度； 从价格涨幅看，上涨速度较快上涨速度较快，目前均价22000元/平方米（全面积报价）； 从推售户型面积看，分为分为350350平米以下的小独栋、平米以下的小独栋、350-450350-450平米左右的大独栋平米左右的大独栋和和700700平米以上的毫宅产品平米以上的毫宅产品。大独栋成为主流产品，市场竞争激烈。但市场需求大，各项目又呈现出差异化的核心优势，故大独栋产品销售情况良好，价格呈稳步上升趋势。小独栋产品总价低，为投资客青睐，其入市价格低，但销售速小独栋产品总价低，为投资客青睐，其入市价格低，但销售速度及价格涨幅均快于大独栋产品。度及价格涨幅均快于大独栋产品。中央别墅区中央

58、别墅区销售分析销售分析三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 4848项目名称项目名称 总建筑面积总建筑面积 （万平米）（万平米）容积率容积率层数层数在售房源在售房源入市时间入市时间月均销售套数月均销售套数入市价格入市价格目前均价目前均价（元（元/ /）卓锦万代6.10.50 3层2005.10.2941370117000清锦源 7.80。33 地上3层,2008年6月 140000 40000 格拉斯小镇600.30 地上2层,地下1层2006.116 12000 22000丽嘉花园6.40.38 地上2层,地下1层2005.8.301018000

59、24000澳景园 5.90.69地上2层，地下1层2008。10121800020000中粮详雲 520.63 地上2层，地下1层2009.10122000020000龙湾 4.50.47 地上3层，地下1层2006.81514000 45000优山美地c区 46.470.45 地上2层，地下1层2006.12101880022000优山美地a区 2007-4-1152000031000小独栋产品总价低、面积的弹性空间大，去化速度快，价格涨幅小，但频率较快，而大独栋总价相对较高，价格涨幅大，去化速度慢于小独栋产品。但从年总销额看，两类产品基本持平但从年总销额看，两类产品基本持平；目前区域中销售

60、的项目多是已售项目的后期产品，已具备一定的社区成熟度。中央别墅区中央别墅区销售分析销售分析三大区域别墅市场独栋产品调研报告三大区域别墅市场独栋产品调研报告page page 4949source: b.a. consulting在售项目未推出的产品（见后表）在售项目未推出的产品（见后表）目前中央别墅区未来供应量未来供应量200200万平米左右万平米左右，未来市场竞争激烈；产品集中为大独栋和毫宅别墅，大独栋将占据中央别墅区的市场主导地位，随着中央别大独栋将占据中央别墅区的市场主导地位，随着中央别墅区别墅价格的快速提升，未来高总价必将为该区域别墅带来较大的销售抗性；墅区别墅价格的快速提升，未来高总