江门房地产报告doc

1、江门市二oo七年房屋交易登记情况报告2007年，江门楼市延续去年快速发展的势头，呈现快速平稳的上升趋势。虽然，国家加大了对房地产业宏观调控 的力度，央行数次加息及下半年购买第二套（含）以上住房的贷款首付款比例不得低于40%等相关调控政策出台，但从江门的房地产市场来看，这些调控措施给本地的楼市带来的影响是微乎其微，全市房屋交易总体上是量大价升。一、全市房地产市场交易情况（一） 商品房交易（含预售）登记情况据统计，2007年全市商品房交易登记情况是：成交建筑面积为422.59万平方米，同比增长 3.46% ;成交金额为983974万元，同比增长 23.46% ;成交均价为 2328.44元/平方米

2、，同比增长 19.33% 。其中商品住宅交易登记 情况是：成交建筑面积为355.98万平方米，同比增长 0.70% ;成交金额为 802646.4万元，同比增长 20.69% ;成交均价为 2254.75元/平方米，同比增长 19.85% 。（二）存量房交易登记情况据统计，2007年全市存量房（二手房）交易登记情况是：成交建筑面积为 230.73万平方米，同比下降 6.13% ; 成交金额为 237249.9万元，同比增长 23.29% ;成交均价为 1028.26元/平方米，同比增长 31.35% 。其中住宅交 易登记情况是：成交建筑面积为 111.89万平方米，同比增长 9.90% ;成交

3、金额103876.5万元，同比增长 34.70% ; 成交均价为 928.38元/平方米，同比增长 22.56% 。二、蓬江、江海区（两区）房屋交易登记情况（一）商品房交易（含预售）登记登记情况1 .商品房成交量下降，成交价上升。据统计，2007年商品房成交登记宗数14318宗，同比下降 8.67% ;成交面积144.88万平方米，同比下降14.53% ;商品房成交金额 382137.22万元，同比下降8.93% ;成交均价2637.61 元/平方米，同比增长 6.55% 。其中当年预售商品住宅交易登记 3674宗，同比下降 18.66% ;成交面积 46.29万 平方米，同比下降 14.36

4、% ;成交金额 140100.97万元，同比增长 0.80% ;成交均价 3026.59元/平方米，同比增 长 17.70% 。从数据显示，今年上半年商品房成交均价逐月快速攀升，5月份成交均价已突破3000元，但下半年商品房成交均价比较平稳并无太大的变化。这主要是今年上半年本地市场刚性需求和全国房价普涨带动楼价高攀，但下半年面对 日益攀高的房价及国家政策陆续出台，市民开始趋于理性购房，使房价维持平稳。2 .商品住宅的需求仍以中低档次为主，别墅成交量同比略有下降。两区商品住宅成交登记宗数6571套，同比增长5.95% ;成交面积 81.56万平方米，同比增长 11.21% ;成交金额 21885

5、1.53万元，同比增长 22.20% ;成交 均价2683.32元/平方米，同比增长 9.88% 。其中别墅成交登记宗数924套，同比下降 10.59% ;成交面积 22.8万平方米，同比下降 5.81% ;成交金额108585.52万元，同比下降 11.51% 。a.商品住宅成交登记单元面积分段情况单儿向枳80平方米及以下80 -120平方米120 -160平方米超过160平方米单元比例12.54%49.08%23.26%15.11%b .商品住宅成交登记户型结构需求情况户型二房及以下三房四房四房以上户型比例42.27%43.94%5.49%8.3%c .商品住宅成交登记单价划分情况单价20

6、00元及以下2000-3000 元3000-4000 元4000-5000 元5000-6000 元6000-7000 元超过7000元单元比例53.72%33.47%7.76%2.02%0.79%0.72%1.51%根据商品住宅成交登记情况统计，面积80平方米以下成交量今年与去年同比比例下降，80平方米以上成交量比例上升，显示江门房地产市场需求继续偏向大户实用户型。从以上情况可看出两区楼市消费以建筑面积为80-120平方米、二房及以下和三房的中小户型、房屋单价在3000元/平方米以下的商品住宅最受欢迎。（二）存量房交易情况两区今年存量房成交宗数 6702宗，同比增长 48.57% ;成交面积

7、 87.8万平方米，同比下降 14.91% ;成交金 额110315.47万元，同比增长 38.40% 。其中存量住宅成交宗数 5137宗，同比增长 47.45% ;成交面积 49.23万平 方米，同比增长 29.89% ;成交金额 52380.05万元，同比增长 56.89% 。a.存量住宅成交单元面积分段情况单儿向枳80平方米及以下80 -120平方米120 -160平方米超过160平方米单元比例34.96%51.26%10.30%3.48%b .存量住宅成交户型结构需求情况户型二房及以下三房四房四房以上户型比例79.64%17.36%1.65%1.34%c .存量房住宅成交单价划分情况单

8、价2000元及以下2000-3000 元3000-4000 元4000-5000 元5000-6000 元6000-7000 元超过7000元比例93.01%6.21%0.53%0.16%0.02%0.02%0.06%从以上数据可以看出，今年两区存量住宅交易显著活跃，这是因为今年商品房市场异常火爆，加上商品房房价高 涨，使新房与存量房差价拉大，部分经济能力不强的市民在购房时考虑自己的实际情况后会更多的选择了存量房，导 致存量房整体交易量大幅增长。存量住宅交易，以建筑面积80-120平方米、二房及以下的中小户型，房屋单价在 2000元/平方米以下的住宅最受欢迎。另外，与去年同期相比， 2000元

9、/平方米以下的交易比例由98.39%减至93.01% , 2000-3000元/平方米的交易比例由1.32%增至6.21% ,显示存量住宅成交均价上升。三、2007年房价上升原因与 2008年房地产市场预测2007年房价上升的原因主要是：一是我市仍处在二、三次置业时期，有效需求放大，拉动房屋价格上涨；二是消 费者越来越注重生活品质，商品房的品质不断提高；三是长期存在商品房结构矛盾，普通住宅与经济适用房的比重过 低，刺激了高档住房价位不断上涨，拉动了商品房价上涨；四是成本的因素。江门楼价这两年上升的速度比较快，很大程度上是房地产市场上货量不足，随着新楼盘的不断开发及加快经济适用房的建设，预计 2

10、008年江门楼价上升的速度会放缓。另外随着“ 90/70政策及限制别墅用地项目政策的逐步落实，市场上的别墅、大户型单元将会逐步减少，这类型的房子从升值保值的角度来讲，受到市场的青睐，因此，从目前的情况来看，未来这类产品市场消化的速度会更快。江门市2008年房屋交易情况报告根据2008年江门市房屋交易情况统计，江门房地产市场受到国际金融危机的影响，全市房屋成交量呈下降趋势。一、全市房地产市场交易情况（一） 商品房（含预售）交易登记情况2008年全市商品房交易登记38392宗，同比下降 19.04% ;成交建筑面积为 377.68万平方米，同比下降10.63 % ;成交金额为 1025060万元，

11、同比增长 4.18% ;成交均价为 2714.10元/平方米，同比增长16.56% 。其中商品住宅交易登记24826宗，同比下降18.25% ;成交建筑面积为317.31万平方米，同比下降 10.86% ;成交金额为852876.6万元，同比增长 6.26% ;成交均价为 2687.83元/平方米，同比增长 19.21% 。（二）存量房（二手房）交易登记情况2008年全市存量房交易登记14388宗，同比下降 12.96% ;成交建筑面积为 176.83万平方米，同比下降23.36 % ;成交金额为184778.7万元，同比下降 22.14% ;成交均价为 1044.95元/平方米，同比增长 1

12、.62% 。其 中住宅交易登记 10327宗，同比下降12.59% ;成交建筑面积为 96万平方米，同比下降14.20% ;成交金额97900.43 万元，同比下降 5.75% ;成交均价为 1019.80元/平方米，同比增长 9.85% 。二、蓬江、江海区（两区）房屋交易登记情况（一）商品房（含预售）交易登记情况1 .商品房成交量下降，成交价上升。2008年商品房交易登记 11804宗，同比下降17.56% ;成交面积131.81万平方米，同比下降 9.02% ;成交金额 478386.01万元，同比增长 25.19% ;成交均价 3629.36元/平方米，同比 增长 37.60% 。去年上

13、半年商品房成交均价逐月攀升，8月份成交均价已突破4000元/ itf,但之后三个月商品房成交均价回落。这主要是国家为防止房地产市场泡沫的产生，加快了政策调控步伐，控制房价过快上涨。随着各项宏观调控政策的相 继落实，我市 2008年下半年商品房市场成交不如以往火爆，消费者观望气氛渐浓，成交量下降。2 .商品住宅的需求仍以中低档次为主，别墅成交宗数同比略有下降。两区商品住宅交易登记9049套，同比下降8.91% ;成交面积 112.91万平方米，同比下降 7.29% ;成交金额 412562.97万元，同比增长 31.88% ;成交均 价3653.91元/平方米，同比增长 42.25%。其中别墅成

14、交登记 897套，同比下降 2.92% ;成交面积 23.4万平方 米，同比增长 2.63% ;成交金额 155726.85万元，同比增长 43.41% 。a.商品住宅成交登记单元面积情况单工面枳80平方米及以下80 -120平方米120 -160平方米超过160平方米单元比例17.94%38.19%27.49%16.38%b .商品住宅成交登记户型结构需求情况户型二房及以下三房四房四房以上户型比例34.17%47.62%9.51%8.71%c .商品住宅成交登记单价情况单价2000元及以下2000-3000 元3000-4000 元4000-5000 元5000-6000 元6000-700

15、0 元超过7000元比例31.48%29.38%18.96%8.06%5.27%3.15%3.69%根据商品住宅交易登记情况统计，80平方米 以上的单元成交量比例上升，显示江门房地产市场需求继续偏向中、大户实用户型。另外，两区楼市消费以建筑面积为80 -120平方米、三房及以下的中小户型、房屋单价在3000元/平方米以下的商品住宅最受欢迎，而 3000元/平方米以上单价的房屋比例增加，说明市场成交价上升。（二）存量房交易情况两区全年存量房交易 4782宗，同比下降 28.65% ;成交面积 59.19万平方米，同比下降 32.59% ;成交金额 77477.16万元，同比下降 29.77% 。

16、其中存量住宅成交 3824宗，同比下降 25.56% ;成交面积 35. 3万平方米， 同比下降28.30% ;成交金额 44897.65万元，同比下降 14.28% 。a.存量住宅成交单元面积情况单儿面积80平方米及以下80 -120平方米120 -160平方米超过160平方米单元比例38.02%50.39%8.39%3.19%b .存量住宅成交户型结构情况户型二房及以下三房四房四房以上户型比例81.62%15.59%1.83%0.97%c .存量房住宅成交单价情况单价2000元及以下2000-3000 元3000-4000 元4000-5000 元5000-6000 元6000-7000

17、元超过7000元比例90.59%7.61%1.33%0.21%0.03%0.05%0.18%从以上数据可以看出，去年两区存量住宅交易比上年下降明显，这是因为年中受国内外经济环境的影响，存量房 的需求受到抑制。而存量住宅交易，以建筑面积80 -120平方米、二房及以下的中小户型，房屋单价在2000元/平方米以下的住宅最受欢迎。另外，与上年同期相比，成交单价2000元/平方米以上的比例增大，显示存量住宅成交价上升。三、09年江门房地产市场预测国际金融危机虽然在 2008年席卷全球，但预测 2009年随着国内政府一系列保障经济、稳定房地产市场政策的 出台，部分自住型需求及长期投资需求会逐渐释放。预期

18、江门房地产市场将是持续平稳的发展势态2009年江门市房地产市场报告一、全市概况2009年，江门市房地产完成开发投资77.46亿元，同比下降 10.1% ,新开工面积 377.33万平方米，同比增长27.4% ,施工面积 1023.18万平方米，同比增长 15.9% ,竣工面积 246.88万平方米，同比增长12.1% 。全市商品房批准预售面积369.79万平方米。全市商品房成交面积 462.39万平方米，同比增长 22.4% ,其中住宅407.12万平方米，同比增长 28.3% ;成交金额140.59亿元，同比增长 37.1% ,其中住宅125.8亿元，同比增长 47.5% ;商品房成交均价3

19、041元，同比增长12% ,其中住宅 3090元，同比增长 15% 。全市二手房成交面积336.96万平方米，同比增长 90.5% ,其中住宅158.63万平方米，同比增长 65.2% ,成交金额48.72亿元，同比增长163.6% ,其中住宅 22.79亿元，同比增长 132.8% 。总体来说，2009年江门房地产投资出现降温，开发速度较往年有所减缓，商品房供应相对不足，但市场交易十分 活跃，量价齐升，二手房市场发展尤为迅速。各市区表现不一，但差距总体在缩小，详见下表。分类名称商品房成交二手房成交总面积住宅总金额住宅总均价住宅总面积住宅总金额住宅万m2万m2亿元亿元元元万m2万m2亿元亿元蓬

20、江、江海126.8116.3943.7140.3842404180100.9757.2916.339.75同比81.1%81.7%47.4%44.5%0.2%-4.2%70.6%62.3%110.7%117.1%新会74.0660.8825.0921.113388346760.9939.79.626.08同比43%55.3%75.2%85.3%22.5%19.4%45.8%90.2%111.2%162.4%鹤山82.3478.834.7133.154215420698.1522.2111.343.43同比84%88.4%110%115.8%14.1%14.5%329.9%111.9%306.1

21、%170.4%恩平23.9919.065.444.82268251811.596.610.880.45同比162.5%140.7%218.1%276.7%21.1%56.5%8.9%14.0%41.9%45.2%台山82.3373.5118.0515.672192213235.5621.622.511.53同比19.7%37.9%35.8%69.8%13.4%23.1%80.1%51.7%94.6%87.9%开平72.8458.4813.5910.691866182829.716.932.311.15同比2.0%-5.9%54.3%57.7%51.2%67.6%31.5%82%57.3%94%

22、全市462.36407.12140.59125.830413090336.96158.6348.7222.39同比22.4%28.3%37.1%47.5%12%15%90.5%65.2%163.6%132.8二、中心城区房地产市场分析（一） 政策回顾1月，本市区各大银行开始办理房贷利率七折优惠业务。1月，本市区发布 2009年度低收入家庭住房保障标准。3月，粤十五条”发布并开始执行，鼓励购房消费，引人关注的是“直系亲属（父母、子女）首次购买普通住房的，可申请提取本人的住房公积金”。4月，本市区住房公积金贷款最高额度上浮至20万元，两人或两人以上购买同一住房的最高额度为40万元。5月，江门市开始

23、正式办理珠三角八市公积金异地互贷业务。6月，转发省建设厅、省财政厅、省地方税务局关于实施住房转让退还所得税地方收入部分有关问题的通知。7月，江门市房产局发布 计划在市区收购二手住房或空置商品住房作廉租住房的启示。7月，市政府发布 关于进一步促进江门市区房地产开发投资的实施意见，对符合条件的房地产开发项目予以先征后补（缴交的城市基础设施配套费的50% ）的优惠。9月，市区开始实行新的购房入户政策9月，市政府发布关于加强商品房预售管理的通知，打击房地产开发企业捂盘惜售、囤积房源的行为，完善商品房预售方案报备制度。（二）土地供应充足和稳定的土地供应是改善房地产市场供求关系，促进市场健康发展的前提。2

24、009年江门市中心城区土地市场成交的商品房用地共12块，合共面积 68.78万平方米，成交总地价 19.88亿元，总体呈现以下几个特点：1 .总量仍略显偏紧，且分布不平衡，主要集中在北新区。2 .地块多以底价成交，但楼面地价上升较快，个别甚至超过 2000元/平方米。3 .市场集中度提高，外地开发商来势凶猛。（三）商品房供应2009年，江门市中心城区批准预售商品房项目共 37个，面积85.39万平方米，其中彳宅77.54万平方米，6239批准预售总面积其中住宅面积商业面积住宅套数2009 年85.3577.546.2362392008 年136.13112.6911.03802209年同比-3

25、7.3%-31.2%-43.5%-22.2%套，月均520套。几项数字与 08年同比均有较大幅度的下降，详见下表面积单位：万nf （下同）拿过去五年的数据对比可以发现，在经历了07年和08年连续两年的高峰之后，2009年的商品房供应大为缩减。详见图1、图2。如果说07年的供需两旺还能保持市场平衡，那么 08年的市场调整但供应仍然放量导致供 过于求，使得开发商放慢了09年的开发速度。当市场迅速消化掉存货以后，新货上市的步伐明显跟不上，再加上部分开发商捂盘"，使得市场一度面临供不应求的局面。0s-09年而品房批准预皙面积情况05-09年批准预售住宅套数藤面枳 隹宅面积另外，2009年的商

26、品房供应还有以下几个特点：1 .别墅比例略有下降，普通住宅比例增加。户型结构上的矛盾有所缓解但依然存在，中小户型住宅供应仍然不足，见图3。一直以来，江门市民人均住房面积相对不低，比较喜欢居住在100 - 120平方米的三房住宅，加上近年来换房的需求激增，使得开发商比较乐意开发中、大户型的住宅。但随着房价快速攀升，大面积住宅的房价对购房者的 压力加大，而年轻一代逐渐接受了两房中小户型，且开发商发现他们曾经尝试开发的中小户型住宅销售都很旺，再加 上政府的调控措施，使得09年中小户型住宅的供应增加，这对发展健康的房地产市场，抑制楼价涨幅过快有着积极的意义。但值得注意的是，一些开发商为应对“ 90 7

27、0政策，将一些大中户型分拆成两套“伪小户型”设计和报批，却捆绑销售。这种情况在江门开始出现并越来越多，值得重视。长远来看， 未来商品住宅供应结构将发生根本性的变化，大面积户型逐渐减少，中小户型套数越来越多会成为大趋势。120444 m备而枳段住宅供应套数比例2 .供应时间段明显，新货扎堆上市，详见图4。元旦、春节、劳动节和国庆节这四大节日”前的一个月都有大量的新批预售。节日效应是开发商们不约而同选择的推盘策略。相比之下，其他时间的供应则显得甚为冷清。全年各月住宅套数供应表3 .区域结构趋于平衡化。 见图5。北新区板块和江海板块这两个以往传统的热点区域在09年的开发力度有所减缓。杜阮、龙湾这一板

28、块成为今年的热点，老城区板块的供应也有大幅增加。各区域供应套数比例（四）商品房成交2009年，江门市中心城区商品房交易总面积126.81万平方米，成交金额43.71亿元，其中住宅成交面积 116.39万平方米，成交金额40.38亿元，8959套，月均747套。几项数字均比 08年有大幅度的上升。 市场交易十分火爆。 详见表3成交情况总面积住宅面积住宅套数别墅套数公寓套数总均价住宅均价别墅均价公寓均价2009 年126.80116.398959311864842404180798138692008 年70.0264.0546875684119423543626585354008年同比81.09%

29、81.72%91.15%-45.2%110%0.16%-4.17%21.20%9.29%均价方面，09年的商品房网上合同成交均价4240元，与去年基本持平。住宅均价4180元，比去年略有下降。主要是今年别墅成交所占比例大幅下降所致。09年公寓成交均价 3869年，同比上涨 9.29% 。2009年，中心城区经济适用房成交90套，成交面积 6760平方米，成交金额1178.6万，成交均价1743元。全部集中在江南新村保障房小区。（08年共批准预售经适房92套）2009年的商品房交易主要有以下几个特点1 .全年成交量总体呈“n ”型走势。见图6。一月份还处于市场的冰点，二月份开始进入了小阳春”，成

30、交量快速攀升，一直持续到6月份的全年最高峰。7月起市场开始逐步回落，到 9、 10月市场进入了一个相对平稳的时期。但全年最后两个月市场却突然发力冲高，导致 12月的成交量与 6月份的成交量基本持平。9隼各月住宅成交套数2 .成交均价随时间增长明显，见图 7。研究全年的成交均价走势发现，住宅和公寓的均价走势基本一致，而因 为受别墅因素影响，住宅的均价曲线波动略大一些。从公寓来看，全年有7个月均价上涨，4个月下跌。最长连续3个月上涨，没有出现连续2个月下跌的情况。全年基本沿着冲高一小幅调整 一再冲新高”的曲线前进。全年公寓的累计涨幅达 19.4% 。3 .别墅成交比例大幅下降，120-144面积段

31、的住宅成交最多。受供应不足影响，中小户型的成交比例不高。见图8 。4 .四成住宅交易均价超过四千元，套均总价也水涨船高见图9、图10。均价超过四千元的住宅比例大幅提高，江门房价正从 三千元时代”向四千元时代“迈进”。套均成交总价 54.3万元，总价在 50万元以上的住宅比例达 到47% ,接近一半，总价30万元以下的住宅成交比例则不到20%。总价偏高成为制约大部分工薪阶层购房的重要阻力。不同总价段住宅成交比例不同均价段住宅成交比例5 .本地户籍购房者占半壁江山。见图 11购旧人户落成交比例（五）存量房交易2009年，江门市中心城区存量房交易总面积100.97万平方米，成交金额16.24亿元，其

32、中住宅成交面积57.29万平方米，成交金额 9.67亿元，6076套，月均506套。住宅交易均价 1701元。几项数字均比 08年有较大幅度 的提升，也超过了 07年。详见表4、图12存量房交易总面积住宅面积住宅套数住宅均价2009 年2008 年100.9759.1957.2935.30607638241701127209年同比70.59%62.29%58.89%33.75%05 09年二手住宅成交套数20os 200g2007 2dos2 dot再看图13 ,从全年各月的成交量来看，除了前两个月是传统的淡季，以及最后一个月的井喷以外，3至11月的成交量总体平稳，波动远不如一手房市场，显示二

33、手房市场呈稳步发展的态势。09年各月二手住宅成交套放三、总结与预测1. 经历了 2008年的调整，2009年，在以宽松的货币政策为首的一系列救市政策的刺激下，与全国的大部分城 市一样，江门房地产市场迅速反弹，市场交易十分活跃，并在通胀预期导致投资（含保值）需求的强力带动下，超越 了 2007年的高峰，达到空前繁荣。2. 2009年间市场交易量如过山车般大起大落的变化让人始料不及，却更令人深思。其中固然有政策的因素，但 主要还是由于市场各种需求的此消彼长，还有供应时间的不平衡，导致供求关系迅速变化所致。一季度开发商还有不 少库存，他们大多采取了打折促销的手段，因而吸引了大批的自住需求入市，直接导

34、致了小阳春”行情。 二季度改善型买家开始陆续进场，加上还有不少追涨的自住买家，使市场更加火爆。三季度开始，由于价格一路上涨，导致对 价格极为敏感的自住需求大量萎缩，再加上供应的不足，使市场热度下降，开始出现观望情绪。这时改善型（包括保 值）买家是主体，一些纯投资型买家也加入。四季度开始，在供应放量、优惠政策到期等因素共同作用下，市场又活 跃起来。改善住房条件和投资需求在目前的市场已经占据主导地位。3. 2009年房地产市场的繁荣是宏观经济快速复苏的重要引擎。但在整体宏观经济还未完全好转的背景下，今年的楼市迅速从调整转向火爆，尤其是成交价的快速上涨，再加上投资需求的增加，使居民房价收入比、房屋租

35、售比等 重要指标偏离了正常水平，让房地产市场积累了一定的泡沫和风险。4 .宽松刺激政策的退出是一个确定而缓慢的过程，市场发展有着其内在的规律。2009年市场的亢奋在短期内应该难以再现，但也不会出现硬着陆。一个健康的房地产市场需要多方共同搭建，目前来说，需要政府促进房地产开 发投资，加大土地和商品房，特别是普通住宅的供应，还有加快保障性住房的建设，同时完善市场的监管。需要开发 企业居安思危，调整思路，多建造与市场需求相一致的优质产品，并且合理定价。更需要广大市民理性消费，积极监 督。2010年1月份房屋交易数据时间一手住宅成交一手住宅成交批准预售住宅成交回 积成交转 数住宅均价别墅均 价公寓套

36、数公寓均 价成交回 积成交袋数面积套数2010 年1月10.137555462918265744904.5246716.2513452009 年12月14.17116443728297113341238.1383712.911102环比（%)-28.5-35.124.910.7-428.9-44.4-44.225.922.12009 年1月3.612763974727026134523.283485.80546同比（%)180.6173.637.426.3151.730.137.834.2180.2138.5简述：1、2010年的首个月，住宅供应继续放量，共 1345套，主要集中在金汇城市广场

37、、海逸华庭、泮海蓝湾、恒 和苑这四个楼盘。2、一手住宅成交量从高峰回落， 环比下降三成左右，仍与去年的月均数持平。 别墅的成交比例大幅增加， 达13%。3、一手住宅交易均价大幅上涨，史上首次突破 5000元。单月增速也创下历史纪录。主要是别墅比例较高和新 开盘项目价格普遍上涨所共同拉动。4、二手住宅成交量环比下降44% ,市场回归常态。5、政策乍紧还松，外地资金大量流入，均价不断向高位冲刺，这些都不是好的信号。市场需要适度的降温。2月份中心城区市场数据简报时间一手住宅合同定稿一手住宅成交住宅批准预售成交回 积成交转 数住宅均价别墅均 价公寓套 数公寓均 价成交回 积成交袋数面积套数2010年2

38、月4.564074683861239242792.572753.182682010年1月10.137555462918265744904.5246716.251345环比（ ）-55-46.1-14.3-6.2-40.3-4.7-43.1-41.1-80.4-80.12009年2月5.554044041673537836132.572741.91144同比（% ）-17.80.715.927.93.718.400.466.586.1简述：5 、 2月份住宅供应大为减少，春节期间仅有极个别楼盘有新货推出。批而未售”的楼盘越来越多。2、受多方面因素影响，一手住宅成交量下跌至一年来的最低点，环比下降

39、近五成，与去年同期基本持平。套均 成交面积也有所下降。3、一手住宅交易均价环比有所回落，仍处于历史的第二高位；同比增长 15.9%。其中公寓均价环比也有小幅下 降。但这些都是上月非理性上涨后的正常修正。4、二手住宅成交量同比也持平。若扣除春节因素，应该有小幅上升。5、市场成交清淡，房价高位运行，政策逐步收紧，观望情绪或将加剧。3月份中心城区市场数据简报时间t住宅成交一手住宅成交住宅批准预售成交 面积成交 套数住宅 均价别墅 均价公寓 套数公寓 均价成交 面积成交 套数面积套数2010年3月6.155204855942349843113.323644.132622010年2月4.56407468

40、3861239242792.572753.18268环比（ ）34.927.83.79.427.07.529.232.429.9-2.22009年3月10.317733849740274835465.916196.39537同比（% ）-40.3-32.726.127.3-33.421.6-43.8-41.2-35.4-51.2注：公寓指住宅中除去别墅的部分简述：1、住宅供应继续放缓。新批预售证基本集中在月底。开发企业推货谨慎，市场可售数量略显不足，但潜在供应增多。2、一手住宅成交面积同比下降四成，套数同比下降超过三成，回落到08年同期的水平， 小阳春”行情不再。3、一手住宅、别墅、公寓的交易

41、均价环比分别上涨3.7%、9.4%、7.5% ,同比分别上涨 26.1%、27.3%、21.6%。住宅均价再次逼近五千，公寓均价连续5个月在四千以上。4、二手住宅成交量持续低迷，同比下降四成，但月末有所放大。5、调控政策的效力开始显现，但市场各方的僵持在短期内或难以打破。2010年第一季度江门市中心城区房地产市场报告、重要数据一览时间开发投资（亿元）新开，面积（力平方米）耍，面积（力平方米）供应面积（力平方米）商品房成交面积（力平方米）一手房成交回积（力平方米）商品房 成交均价2010年第一季度9.7641.9839.9425.0923.9116.085324环比（ ）1.4-32.8-26.

42、819.9同比（% ）111.790.862.349.210.1-24.731.7二、季度概述1、房地产投资回暖，开发进度明显加快。2、新批预售面积放量同比大幅增加近半。3、商品房成交面积同比增长一成，存量房成交面积同比下降25%。4、商品房和存量房成交均价同比增速一致，均为 32%。房价增速过快。5、供求比大于 1，供求关系逐步扭转。但一二手市场距离拉大。6、商品住宅累计可售面积约70万平方米，约 5000套，消化周期约为9个月。三、土地市场2010年第一季度，江门市中心城区挂牌出让商住类土地3宗（分别位于江会路、里村、棠下） ，转让2宗（海北）。成交用地面积合共 18.24万平方米，成交金

43、额2.45亿元。政府根据政策控制了单宗地块规模和付款期限。但竞争仍较为激烈。五个地块中，除两块以底价成交外，其余均有70%以上的溢价。此外，市政府还宣布收回棠下镇株林园22.08万平方米的闲置用地。四、商品房供应2010年第一季度，江门市中心城区批准预售商品房项目共15个，面积25.09万平方米，其中住宅面积 23.56万平方米，同比增长 67.1% 。合共1875套，月均625套，同比增长 52.8% 。见表3商品房供应时间供应总面积 （力平方米）住宅面积 （力平方米）商业面积（力平方米）住宅套数 （套）公寓套数 （套）套均面积 （平方米）2010年第一季度25.0923.561.70187

44、51820125.72009年第四季度24.7421.723.0419391835112.0环比（ ）1.48.5-44.13.3-0.812.22009年第一季度16.8214.101.1412271215114.9同比（% ）49.267.149.152.849.89.4今年一季度的商品房供应还有以下的特点1、新批预售主要集中在1月份和春节前，之后是长达一个月的真空，到 3月底才有所恢复。2、新批预售总量充足，但有部分尚未形成有效供应。3、外海首次有大型楼盘推出，填补了这一地段的空白。4、供应套均面积增大，中小户型住宅依然紧缺。五、商品房成交2010年第一季度，江门市中心城区商品房成交面积

45、23.91万平方米，成交金额 12.73亿元。其中住宅 20.85万平方米，同比增长7.1% ,成交金额10.82亿元，1682套，月均561套，套数同比增长15.8%。成交均价5191元, 同比上涨32.3% ,是历史最高位。见表 4时间商品房成交成交总面积 （力平方米）住宅面积（力平方米）住宅套数 （套）成交均价 （元）住宅均价 （元）公寓均价 （元）别墅均价 （元）2010年第一季度23.9120.85168253245191437591692009年第四季度35.5732.5526014439440241238711环比（ ）-32.8-35.9-35.319.917.96.15.32

46、009年第一季度21.7219.4714534043392735657164同比（% ）10.17.115.831.732.222.728.0今年一季度的商品房成交还有以下几个特点：1、从成交量看，今年一季度是去年年末疯狂行情逐步冷却、趋势向下的过程。而去年一季度则是市场从冰点开始反弹、趋势向上白过程。见图115cc-4cpdd4、受套均面积下降的影响，套均总价的增速低于单价的增速。但市场上成交总价在50万以上的住宅占仍总量的一季度各月住宅成交套数同比前期图47% ,接近一半。30-50万的住宅占 35% 。见图4各总价段交易套数比例5、购房者户籍在中心城区的比例首次低于一半。外来资金有加快涌

47、入的迹象，其中有部分是刚性需求，但更多的来自改善和投资需求。见图5dill200坤1月hxb年2月2mb年3月24101 mil脾2月之时冲3月2、别墅成交比例有所加大，直接拉高了整体的均价。90平方以下占四分之一，120平方以下占近六成，比以往有明显增加。在单价普遍较高的条件下，购房者大多会选择相对较小面积的户型从而使总价不至于太高。见图2mmblk2 9工w01 isooi 9,3、单价在 4000元以下成交的住宅仅占总量的三成，主要分布在杜阮、礼乐这些近郊。4000至5000元的区间是目前住宅单价成交的主流，占四成。单价在 5000元以上的豪宅成交占总量的三成，比例偏高。见图 3各单价段

48、交易套数比例1ql耳三上2口下;下10%kt 口上上帆各面积段交易套数比例1不以上（下 查别擎）13%3淮型;,、购房人户籍成交比例5%六、存量房成交2010年第一季度，江门中心城区存量房成交面积16.08万平方米。其中住宅10.41万平方米，同比下降11.5% ,合共1106套，月均369套，同比下降 10.9% 。成交均价 2003元，同比上涨 31.7% 。见表6时间成交回积住宅面积二手房成交 住宅套数成交均价住宅均价2010年第一季度16.0810.411106176620032009年第四季度21.9617177618381912环比（ ）-26.8-38.8-37.7-3.94.8

49、2009年第一季度21.3611.76124113391521同比（% ）-24.7-11.5-10.931.931.7七、总结与预测1、走过去年末的一波疯狂行情，2010年第一季度，市场逐渐归于平静。但房价上涨速度明显加快，一定程度上脱离了真实的购买力。追涨入市的风险加大。一方面宏观经济继续向好，土地市场的活跃加大了人们对房价向上的预期，开发企业资金相对充足，降价意愿不高。但另一方面 房地产信贷开始收紧，调控政策还会不断出台，效力尚未真正显现，高房价下观望情绪较浓。综合分析，也许市场的各方的博弈在短期内仍旧继续，但房价上涨速度会减缓。中期来看进行调整恐怕难以避免。2、预计4月底开始，不少新货

50、陆续上市，市场将迎来今年又一波供应高峰。定价是影响购房者入市积极性的最重要因素。改善型需求仍将占主导地位。下半年开发企业的销售压力或会加大。只有调动各类潜在需求转化为有支付能力的需求，楼市才能获得持续发展。提高性价比 ，降低进入门槛是必然的选择4月份中心城区市场数据简报时间t住宅成交一手住宅成交住宅批准预售成交 面积成交 套数住宅 均价别墅 均价公寓 套数公寓 均价成交 面积成交 套数面积套数2010年4月8.637055170947065644103.8842313.0311842010年3月6.155204855942349843113.323644.13262环比（ ）40.335.66

51、.50.531.72.316.916.2215.5351.92009年4月8.366543901723662735635.9460713.38921同比（% ）3.27.832.530.94.623.8-34.7-30.3-2.628.6注：别墅包含独立、联排和类别墅。公寓指住宅中除去别墅的部分。简述：1、今年4月仍是传统的供应旺季。单月新批住宅预售项目六个。开发企业集中在五一节前后推货。市场供应相对充足。2、一手住宅成交量在调控新政来临前掀起一个小高潮。成交面积环比增长四成，同比也有小幅增长。3、一手住宅交易均价再次突破五千，环比上涨 6.5% ,同比涨幅扩大至 32.5% 。各项数字仅次于今年 1月。4、二手住宅成交量环比略