我国房地产业的发展及未来趋势分析_图文(精)

1、 作者简介：戴延虎（1974-,安徽淮南人，合肥工业大学人文经济学院产业经济学硕 士研究生，研究方向：区域经济发展。 n qcunc jonwi CCIIOUVC 收稿日期:2007-01-27 我国房地产业的发展及未来趋势分析 戴延虎 （合肥工业大学人文经济学院，安徽合肥 230009 摘要:我国的房地产业近一二十年来高速发展，这不仅大大改善了居民的居住条 件,同时也拉动了国民经济的快速增长，房地产业已成为我国名副其实的支柱产业。 本文首先介绍了我国房地产业的发展情况，并在此基础上探讨了房地产业未来发展 的趋势。 关键词:投资规模；投资结构;专业化；品牌化 J 中图分类号 F293 文献标识

2、码 A 文章编号 1007-7731（200705-159-02 1 我国房地产业的发展现状 住房是居民的基本生活需求。我国房地产业从 1998 年国家停止福利分房实行 住房货币化后，开始真正发展起来的。在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产 投资快速增长，房地产投资占 GDP 比例逐渐增加。随着城镇居民经济水平的不断提 高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，房地产业获得飞速发展。 111 房地产投资规模和开发规模不断扩大 房地产开发投资占全社会固定资产投 资比重逐年增加。1999 年房地产开发投资额为 4010117 元,到 2003 年达到 10106112 亿元,房地产投资额平均每年

3、增长 1000 亿元，房地产开发投资占 GDP 的比 例也逐年增加（见表 1 表 1 1999-2003 年房地产开发投资情况 年份 GDP （亿元 房地产开发投资（亿元增长比例（固定资产投资额（亿元增长比例（% 房地产开发投资占 GDP 比例（%房地产开发投资占固定资产投资比例 （%199982067154010117224191044191719200089468114901173221224242182811515 201220019731418624514827142782616214186142214 20021047901677361402318329411761814714231

4、520031166941010106112301642 6431422915 817 2317 资料来源：国家统计局 5 房地产开发投资统计快报 6（1999-2003 2004 年全国房地产施工面积从 1999 年的 56858 万 m 2 上升到 140451 万 m 2 ，增加了 83593 万 m 2 ，平均每年增长 25%,房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速 度都在 10%以上，最高接近 30%（详见表 2 表 2 1999-2004 年全国房地产开发面积、销售情况 年份新开工面积（万 m 2 增长比例（竣工面积（万 m 2 增长比例（%销售面积（万 m 2 增长比例

5、（施工面积 （万 m 2 增长 比例（%1999 21632 2141018145561519150 56858 11199200028259301642510419171251863711281036589715190200135946271202 986714181972241119201257941720151200242259171563497518171102680813191629 41041815020035431928154414641118155337171625177117526241892004 60400 111194250010 2150 382311013140 1

6、40451 19151 资料来源:1999-2003 年国家统计局 5 房地产开发投资快报 6、5 中国统计年鉴 6 及 5 中国社科院发布 2005 年中国房地产市场发展报告 6 1.2 房地产开发企业发展迅速 中国房地产开发企业 的队伍是随着房地产市场的发展而不断壮大起来的，从 1986 年全国房地产开发企业仅有 1991 家,发展到 2003 年的 37000 家左右，这表 明房地产业稳步发展，房地产开发企业数量出现了稳步增长的局面。从注册类型来 看，近几 年来港澳台投资企业和外商投资企业基本保持稳定，而内资开发企业迅速增加 中国房地产开发企业主体为内资企业,2003 年内资企业分别是港

7、澳台投资企业、外 商投资企业的 1117 倍和 2812 倍（见图 1。 图 1 1997-2003 年全国不同注册类型房地产开发企业数量资料来源 ：中国社会科 学院城市发展与环境研究中心 5 中国房地产发展报告 NO 126 在房地产开发企业数量不断增加的同时，房地产开发 企业从业人员的队伍也在不断壮大，为开发企业的发展和房地产市场的完善输 入了新鲜的血液。1997 年，房地产开发企业从业人员 68132 万人,2003 年上升到 120154 万人,增长了 7614%。 近 10 年来,中国房地产企业经营总收入不断稳步增长，1994 年为 1288119 亿元, 到2003 年达到 913

8、7127 亿元,10 年间增长了 611 倍;商品房销售收入也不断增 长,1994 年为 1018150 亿元,2003 年达到 8153169 亿元,10 年间增加了 7 倍。 2 房地产业未来发展趋势的分析 211 房地产投资的过快增长将得到有效控制 2005 年,中央经济工作会议将/控制 固定资产投资总规模，优化投资结构,调整投资与消费关系 0 列为宏观调控工作重点 之一,这表明今后一段时间内控制固定资产投资的过快增长将成为宏观调控工作重 要组成部分。参照以往的经验，固定资产投资超过国民收入的 35%就会出现投资过 热。考察固定资产投资占国内生产总值的比例 （投资率的历年变化可 159

9、安徽农学通报,Anhu iAgri 1Sci 1Bu II 12007,13（5:159-160 以看到，即使在 1992-1993 年房地产过热年份，全国投资率也没有达到 38%的水 平。但 2001 年的投资率已经达到 38124%开始超过 1993 年的最高水平，以后加速上 升,2003年上升到 47139%。2004 年在中央的宏观调控下，投资率上升速度虽然有所 减缓,但仍然创出了 51133%的新高。 2005 年房地产开发投资先扬后抑。1-12 月比 1-2 月下降 712 个百分点。1-4 月, 房地产投资 3405 亿元同比增长 2519%,虽然同比增幅回落 817 个百分点，

10、但仍然高 于同期全社会固定资产投资增幅（2517%0 5 月七部委出台/国八条 0 后，房地产投资 增幅逐月回落，房地产投资增幅由 1-5 月的 2413%下降为 1-12 月的 1918%,回落 415 个百分点。房地产开发投资增速与全社会固定资产投资增速逐月上升形成明显反 差。随着国家宏观调控力度的加大，房地产投资的过快增长将会得到有效控制。212 投资结构将趋于合理，经济适用房和廉租房投资将会增加 2005 年，住宅投资总额为 10768 亿元,同比增长 2119%，比 2004 年回落 618 个百分点，增速从 1-2 月的 2617%下 降到 1-12 月的 2119%o 2004年

11、全国经济适用房投资比上年下降 215%o 2005 年经 济适用房投资额为 565 亿元，比2004 年同期减少 618%其中,1-10 月前均为两位数的 负增长;全年占房地产开发投资比重为 316%,比 2004 年降低 1 个百分点，所占比重为 1998 年以来最低。2006 年温家宝总理在作政府工作报告时提出：要着力调整住房供应结构，严格控 制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住 房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序。 1998 年国务院 23 号文件这一我国 住房改革的纲领性文件明确提出要以/建设经济适用住房为主 0,而 1998 年房改之后 的

12、7年中,经济适用房建得最多的年份也只有 6%的比重。经济适用房成为稀缺资源 成为寻租的对象。在未来，应该逐步加大经济适用房的投资规模，增加经济适用房在 住房供应体系中的比例，努力将经济适用房的比例增加到 50%以上。 213 中小户型住宅将成为主流针对房地产业发展中存在的问题 ，为进一步加强市 场引导和调控,2006 年 5 月建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、 人民银行、税务总局、统计局、银监会联合制定 5 关于调整住房供应结构稳定住房 价格的意见 6。该意见指出：/制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民 自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。明确新建住房结构比例。

13、 /十一五 0 时期，要重点发展普通商品住房。自 2006 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品 住房建设,套型建筑面积 90m2 以下住房（含经济适用住房面积所占比重，必须达到开 发建设总面积的 70%以上。保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。要 优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房和廉租住房的土地供 应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的 70%; 土地的供应应在限套型、限房 价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止 别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。 0 随着家庭的小型化，大房型、高能

14、耗、低效率的住宅开发方式，已经不适应未来 城市的发展需要。正是出于这样的考虑，推广省地型住宅已经成为我国房地产业发 展的战略性措施。因此，从主流需求和实际购买力来看，未来中小房型将占主导地 位。政府将建立节地型住宅的激励机制，实施优惠政策和奖励制度。同时，对耗地过 多的大房型、高价位房适当紧缩供地量，而对节约土地的普通商品房特别是中低价 位住房予以多方面的鼓励和支持，使得中小房型占到住宅供给总量的 70%左右。 214 行业发展追求专业化和品牌化目前，我国许多房地产企业既做房地产，又作 地产,而且不分档次、不分区位、不分用途，什么项目都做。更有开发企业提供/ 一条 龙 0 式的服务，即材料销售

15、、建筑施工、装饰装修、物业管理都自己做 ，甚至包括了 中介、设计，企业向大而全、小而全发展。形成这种/全能开发商 0 的原因有:一是因 为与房地产相关的每一项业务都是有利可图的，所以开发商不愿意让别人去做；二是 房地产业专业分工不够，相关业务还没有形成产业化，没有成本优势，产品价格较高，所 以开发商宁愿自己去做。结果造成企业内部管理上互相重叠交叉 ，开发模式没有创 新，抗风险能力下降，通常是一年、两年一个开发周期过去后，很多这样的企业也便悄 然消失了。以成熟的美国房地产开发模式为例，他们走的是一条高度专业化细分的 道路，投资、开发、物业经营等各业务板块相对独立。这说明房地产业发展到一定 程度时，这种/全能型开发商 0 将缺乏竞争力，不利于发挥自己的优势，随着房地产行业 利润的不断下降，以及房地产相关业务形成产业化，房地产企业的专业化将是必然的 发展趋势。与此同时，房地产开发产品的差别化也将越来越明显。目前，我国城镇居 民已处在一个从追求/量 0 向追求/质 0 转轨的时期，这是大势所趋。研究消费者偏好, 开发适销对路的产品，研究细分市场,形成独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞 争优势，将是未来我国房地产开发企业考虑的一个主要问题。品牌化是产品差别化 的进一步深化。品牌是一个企业核心竞争力和综合素质的外部表现。随着房地产市 场竞争的加剧及消费者成熟度的提高，房地产