金融风暴第二波扫盲Alt

1、金融风暴第二波扫盲：Alt -A 和 option ARM 或将引发新一轮金融危机次级抵押贷款危机(简称次贷危机)之后， Alt-A 和选择性可调整利率贷款 (option ARM )将是另外两颗等待引爆的定时炸弹。美国住房抵押贷款市场可分为三个档次，优质 (Prime 贷款面向信用等级 高的客户 (信用分数在 660 分以上；次级( Subprime)贷款通常指信用分数低于 620 分，收入证明缺失，负债较重的人；而 Alt-A 贷款介于两者之间。对于选择性可调整利率贷款来说，买房者在最初几年只需要每月按揭支付 非常低的利息(如 1%)，人们给这种利率取了个名字“引逗利率”，因为等到2年、3

2、 年或者 5 年之后，重新设定利率时，买房者每月还款会大幅增加，甚至上涨 数倍。Alt-A 和选择性可调整利率贷款的利率正开始大规模调整，而现在它们的 违约率已经非常惊人。 Alt-A 和 option ARMs 贷款的违约率最终将和次级贷款一样 高，达到 50%，而毒性更大的 option ARM 可能会高达 70%。整个美国房屋抵押贷款的市场规模是 10万亿美元，其中次级贷款 1 万亿 美元， Alt-A 贷款 1万亿美元，优质贷款 8万亿美元。在 2005-2006 年，次级贷款“最风光”的时候，对次级贷款承销的标准非 常宽松， Alt-A 虽然比次级贷款要好一点，但是“放松的尺度可能差

3、不多，因此今 后 Alt-A 会比次级贷款的伤害更厉害， 70%的 Alt-A 借款者都夸大了他们的收入情 况，当借款者和贷款经纪人在申请贷款，填写收入和工作一栏时，他们可以任意填 写，有时候他们甚至什么都不填，因为没有必要。次级贷款的人不用担忧未来他们欠的贷款额度会上升 15%，但 Alt-A 却 有这一问题。因为 Alt-A 违约都是在后期发生的，我们将看着这场缓慢的崩溃持续 很长时间。违约率或将在 2009年到 2011年一直都会呈加速上升的态势，因为这一 类的贷款在 3年或者 5年之后都需要进行利率调整。出现 30天以上拖欠债务的违 约情况，次级贷款为 45%，选择性可调整利率贷款为

4、30%，而 Alt-A 为 20%。选择性可调整利率贷款的规模约为 5000 亿-6000 亿美元，主要是贷款给优先 级的借款人。银行主要依据对房屋的估值以及信用评级公司FICO的信用评分来发放贷款。从 2004年到 2007 年，83%的选择性可调整利率贷款的借款者都是低 收入或者没有档案的，因此，此类贷款可以称为“说谎者贷款”。借款人可以选择三种方式还款：其一，偿还全部本金和利息；其二， 偿还 全部利息 ；其三， 只偿还非常低的“引逗利息”（通常是 2%-3%，甚至 1%）。 在第三种情况下，没有支付的利息差额每个月将记入本金中。典型的选择性可调整利率贷款都是 30 年或者 40 年的贷款

5、，一般都是在 5年 后重新调整利率的。在这场房价下跌中，遭受损失最严重的地方是发行选择性可 调整利率贷款最多的地方。很多选择性可调整利率贷款借款人的情况比次级借款人的情况还要糟糕，因 为他们要和这种掠夺性的贷款抗争。他们欠的钱在不断增加，而利率的调整则会 产生更大的影响。次级贷款是从 2006年底 2007 年初开始出问题的，而 Alt-A 和 选择性可调整利率贷款实际上在 2007 年底也开始了，最近是在持续恶化。选择性可调整利率贷款是抵押贷款中毒性最大的“东西”。例如：如果某人 获得了固定利率为 5.5%，5 万美元的浮动利率抵押贷款，那么每个月还款可以有 三种选择。其一，将本金和利息分摊

6、后每月支付 2839 美元；其二，只支付利息 2292美元；其三，每月只支付 1%的利息， 416美元。第二种还款方式与第三种还款方式的区别在于，如果按照第三种方式付款， 那么每个月 1875美元的差额将会记入本金之中。当本金上涨 15%至 7.5 万美元 时，也就是第三年，就必须重设利率，要开始同时支付本金和利息了。贷款标准在 2000 年开始松动了很多，而到 2005年初之后，就变得更加糟糕 了，其中最糟糕的贷款就是两年“引逗利率”的贷款。他们目前的违约率高到 “前所未有”的程度，特别是当利率调整了之后会更差。这种引逗利率的第一批 贷款是在 2005年发行的，两年之后， 2007 年第一季

7、度开始出现大量违约，次贷 危机由此爆发。但是在 2005 年一季度之后，人们发行了一些质量更低的此类贷 款。这些贷款在 2007 年不断重新调整利率，引发了越来越多的违约，于是这场 危机持续恶化。从买房人第一个月欠款开始，一般需要平均15 个月的时间把房屋清算掉，通常是通过拍卖的方式。如此算来， 2005 年第一季度发放的贷款，在 2007 年第一季度止赎，然后到 2008 年上半年拍卖出去。考虑到 2005年下半年贷款的标准进一步放松，一直持续到 2007 年上半年， 2009 年以及之后的违约、止赎以及拍卖情形会进一步加剧，这些都会进一步拉低 房价。2008 年，一共有约 4400 亿美元的抵押贷款利息进行了重新调整，人们原本 预计“引逗利率”的贷款永远都不会重新调整。借款者和贷款者都认为房价会一 直上涨，获得信贷也会一直很容易，这样借款人在利率调整之前都可以再贷款。 而现在房价不断下跌，抵押贷款市场冻结，很少有人能够重新贷款，这样就导致 了违约大量上升，许多情况下，甚至是在利率重新设