基于主成分分析法的成都市房地产泡沫程度评价

1、    基于主成分分析法的成都市房地产泡沫程度评价    吴弘璐吴玫琦摘 要：在分析房地产泡沫研究现状的基础上，利用主成分分析法对成都市2010年至2014年房地产泡沫进行研究，旨在为成都市房地产市场发展提供警示和建议。研究发现，成都市2010年未出现房地产泡沫，自2011年起房地产泡沫出现，并且程度逐年加重。其中，成都市房地产市场供大于求，在供需环节房地产泡沫突出；而成都市房地产价格环节房地产泡沫程度暂不明显。通过分析成都市房地产泡沫状况，得出成都市未来房地产调控政策应着重于遏制房地产投机、约束政策放宽后的反弹，以及掌握房地产市场实时状况，以达到灵活调

2、整政策的目的。关键词：房地产泡沫；主成分分析法；成都市一、引言自20世纪90年代开始，中国房地产市场快速发展，二十年内已成为国民经济的支柱产业。但在快速腾飞过程中，中国房地产市场出现了投机性强、投资增幅过高，房价上涨过快等问题。2014年，成都市房地产市场在调控下陷入低潮，房价有了下降趋势，直到下半年“限贷”政策退出成都楼市后才有了稍微的回暖。目前成都市房价是否合理，是否存在房地产泡沫，政府逐渐放松楼市政策是否有利于成都市房地产市场的发展，成为了公众关注的焦点。二、成都市房地产泡沫实证研究（一）泡沫测量评价指标选取依据房地产泡沫特点，本文选取六个指标对成都市房地产泡沫程度进行评价分析，如表2.

3、1所示。指标数据源为成都市20102014年统计年鉴。由表2.1可见，成都市房地产开发投资额占全社会固定资产投资比重逐年提升，2010年恰好处于临界值，2011年至2013年比重相对稳定，2014年市场回暖，投资比重明显提高，且脱离合理临界值。因此，成都市房地产市场需遏制投机性投资，以避免房地产泡沫程度加深。而房地产投资增长率总体有下降趋势，且均未达房地产泡沫临界值，说明成都市房地产发展速度相对于国民实体经济发展速度较匹配。2011年后，房地产销售额增长率较社会商品零售增长率而言呈现逐年递减趋势，成都市居民对房地产的需求也趋于理智。除2012年外，房地产价格增长率脱离了正常物价上升水平，且房价

4、收入比均偏高，房价脱离了合理水平，居民支付能力相对较低，出现了泡沫。成都市房地产空置率从2011年起逐年上升，且从2013年起超过了临界值，商品房空置情况日渐严重，这一现象对房地产开发应有警示意义。（二）评价模型建立本文选取了六个评价指标，为起到降维的效果采用spss软件对6个评价指标进行主成分分析，得到房地产泡沫评价综合评价值，将每个指标的临界值代入得到临界值综合评价值，对比实际值与临界值大小，若实际值大于临界值则为出现房地产泡沫。（三）主成分分析由于数据的单位和量纲不同会影响评价结果的准确性和科学性，本文采取极差标准化法对指标进行标准化处理，再对6个评价因子做降维分析。1.成份分析主成分分

5、析的原理是提取特征值大于1，且累计方差贡献率达到85%的几个主成分，以达到降维的目的。本文共提取了两个主成分。本次主成分分析对因子载荷矩阵采用具有kaiser标准化的正交旋转法，使因子更具有命名解释性。从旋转后因子载荷矩阵可以得到：房地产开发投资占全社会固定资产投资比重、空置率、房屋销售额增长率与社会商品零售增长率比值、房地产投资增长率与gdp增长率比值四个因子在第一个主成分f1里具有较高的载荷，其主要涉及房地产投资、消费，因而可解释命名为“供给需求型因子”。房地产价格增长率与gpi增长率比值、房价收入比两个因子在第二个主成分f2里具有较高载荷，其主要涉及房地产价格，因而可解释命名为“价格因子

6、”。2.评价模型构建依据主成分分析中成分得分系数矩阵，可以构建主成分分析得分函数：同时，根据两个主成分特征根和累计贡献率，可构建房地产泡沫评价模型：3.评价结果将各指标值标准化值及其临界值分别代入房地产评价模型中，可得到各年份房地产泡沫评价综合评价值（表2.1）。对比各年份实际得分值与临界指标值之间的关系，若实际得分值高于临界指标值则说明存在房地产泡沫。从评价综合得分来看，除2010年成都市不存在房地产泡沫以外，2011年至2014年都出现了房地产泡沫，且程度逐年加深。三、成都市房地产泡沫分析（一）房地产泡沫主要出现在供给需求环节通过分析第一主成分f1，容易发现2010年至2014年第一主成分

7、得分均高于临界值，说明供给需求类指标均高于临界值，成都市房地产在供给需求环节出现房地产泡沫。在严厉的房地产调控政策下，房地产市场仍是快速发展。房地产开发投资增长率虽有下降趋势，但2014年房地产开发投资总额将近2010年房地产开发投资总额的两倍，同时，较2013年， 2014年因市场行情影响，成都房地产销售额较2013年有所下降，商品房的空置率也不断提高，但房地产施工面积和竣工面积都均在增长，明显出现供大于求状态。（二）房地产价格泡沫水平低通过分析第二主成分f2，容易发现2010年至2014年第二主成分得分均低于临界值，说明房地产价格处于较为合理水平，成都市房地产在房价环节未出现泡沫。成都市商

8、品住宅平均销售价均价上涨幅度不大，房价收入比虽然都高于临界值6，但也有下降趋势，直到2014年才有所回升。（三）房地产泡沫程度呈逐年加深趋势对比2010至2014年房地产泡沫综合评价得分，容易发现自2011年出现房地产泡沫后，房地产泡沫程度不断加深，其中2014年房地产泡沫程度陡然上升，达到了2013年的2.7倍。虽然2011年“新国八条”对房地产市场有了严厉的管理，但因经济不景气，为刺激经济发展，限购政策不公开化退出，限贷政策也逐渐退出成都楼市，整个成都市的楼市政策在近期内都将趋于宽松，这将推动开发商的投资与消费者的消费，使得2015年房地产泡沫有膨胀的可能性，房地产泡沫程度也将在近期内持续

9、加深。四、政策建议（一）遏制房地产投机行为投机、炒作行为会导致大量资金流入房地产市场，同时也推动了资产价格偏离资产实际价值，从而导致房地产泡沫的产生。截止2014年底，在市场低迷、政策严格约束、空置率逐渐增加、销售额下降等等不良因素下，成都市房地产市场开发投资额上涨幅度大，投资仍然过热。开发商对房地产行情的自信让其不断注入大量资金进入房地产市场，住房投资者对房价上涨趋势的确信让其增加购房投资，由于主观对房地产的积极态度使得投机行为不断发生。有效遏制投机行为因先从扭转投资心态入手。（二）约束政策放宽后的反弹因市场低迷，不断有放松的政策出台来刺激投资，刺激消费。在此情况下，需有新的政策来约束严格政

10、策放松后的反弹，以避免政策放松后投资者和消费者过度的市场热情。为避免此次严格房地产调控放松后的反弹，必须有新的政策出台约束。（三）掌握房地产市场实时状况政府决策不能一味只看经济状况，也应实时关注房地产实时状况，不能因一时调控成效而放松警惕，应保持充分的危机意识。成都房地产相关政策已有放松趋势，房地产市场也将逐步走上平稳增长的道路，在此基础上，更应实时对一些突发状况做出反应，地方政策也因随市场状况而作局部的灵活调整。此外，政府应逐步减弱政策调控，使调节回归市场化，以达到房地产行业市场化转变。（作者单位：1.四川师范大学西南土地资源评价与监测教育部重点实验室；2.四川师范大学地理与资源科学学院）参考文献：1 张梦瑶.北京市房地产泡沫状况与成因分析j.经济研究导刊，2014（