城镇居住弱势群体住房政策探析

1、城镇居住弱势群体住房政策探析摘要：住房是人们社会生活屮的一种必需品，它为人们的社会活动提供了最 基本的安全保障，成为满足人类基本需求的渠道之一。我国住房制度改革以来， 城镇居民的居住面积和水平得到了很好的提高，然而城镇居民中仍然存在着居住 弱势群体，他们或者没房，或者住房水平非常低。因此，实行住房政策、保障居 民“居者有其屋”是政府及社会全体成员义不容辞的责任和义务。本文在探讨了 当前我国城镇弱势群体住房政策体系及其存在的问题的基础上，提岀了一些相关 对策。关键词：城镇居住弱势群体 住房问题 住房政策引言改革开放以来，我国经济增长很快，使得相当规模的人群摆脱贫困的地位， 改善了生活水平，然而，

2、我们现在达到的小康还是低水平的、不全面的、发展很 不平衡的，目前依然有相当数量的弱势人群，并在近期内有增长的趋势，而且一 些弱势群体的弱势程度还在继续加深。关注社会弱势群体，使他们的基木生活得 到保障，基本权益得到维护，人格尊严得到尊重，是社会协调发展的必然要求， 也是构建社会主义和谐社会的应有z意。而居住是人类的基本需求住房作 为人民生活的基本消费资料，是促进经济发展，实现安屈乐业、社会稳定的重要 条件。弱势群体的居住问题对任何国家來说都是一个十分重大的社会、经济和建 设问题。面对弱势郡体的住房问题，实行住房政策、保障居民“居者有其屋”是政府 及社会全体成员义不容辞的责任和义务。我们每一个人

3、都应该认识到小低收入阶 层同样是经济发展的重要的劳动力资源，他们对社会总体利益的扩大都曾经或现 在做出过贡献。实行住房政策主要是通过政府行为來实现，住房政策不仅仅是为 了保护社会弱势群体的利益，而且也为了整个社会的福利最大化。对于一个不断 走向富裕、实现更高水平的民主与公正的社会而言，人人享有一定的住房是全体 公民的最基本的社会生存权利。、城镇居住弱势群体概述弱势群体，也叫社会脆弱群体、社会弱者群体，在英文中称social vulnerable groupso它是社会学、政治学、社会政策研究等领域中的一个核心概念，主要被 用于分析现代社会经济利益和社会权力分配不公平、社会结构不协调、不合理等。

4、 在屮外思想史上，关于社会弱势群体的思想，虽然早已有之，但它成为社会科学 的核心概念却是20世纪的事。社会学关于社会问题的研究、社会学的分支学科社 会工作和社会福利的发展和普及，是推动社会弱势群体概念进入社会科学主流的 主要因素。按照国际社会学界、社会工作和社会政策界达到的基本共识，所谓社会弱势 群体是指那些由于某些障碍及缺乏经济、政治和社会机会而在社会上处于不利地 位的人群。本文中将弱势群体界定为那些依靠自身力量或能力无法保持个人及其家庭成 员最基本的生活水平、需要国家和社会给予支持和帮助的社会郡体。涉及到住房方面，居住弱势群体主要指在现实生活小居住水平处于社会平均 水平之下，在一定时间内没

5、有改变自己住房状况的可能，在社会、政治、经济生活 中也往往处于弱势地位的群体。因为住房问题在城镇表现得更为突出，因此木文 所探讨的主要是城镇居住弱势群体的住房政策。居住弱势群体是一个随着社会经济发展而逐渐演变的多层次多元化群体。弱 势居住群体在我国至少有以下三层含义：第一，他们在现实生活屮的居住水平处于社会平均水平以下。一般而言，居住 弱势群体与最低收入家庭是高度关联的两个概念。最低收入家庭在购房的现实支 付能力上与其他群体有很大的差距，无法依靠自身的力量在房地产市场上进行正 常的住房消费。但是，由于我国是在经济转型中，最低收入家庭不一定是居住弱 势群体，如原国有企业有房的下岗职工，他们可能属

6、于最低收入家庭的范畴，但不 一定是屈住弱势群体。虽然，居住弱势群体的概念与最低收入家庭范畴有一定的区别,但木文在分析 面向弱势群体的住房政策吋，鉴于国家住房政策所采用的最低收入家庭、中低收入 家庭的分类方法，仍是针对廉租住房政策、经济适用房政策等相关政策展开了相关 探讨。第二，他们在未来的一定时间内存在无法改变自己居住现状的可能。由于其 就业技能、知识水平等劳动力素质在社会中处于一种和对不利的地位，因而很难 增加自己的未来收入，其未来的住房消费意愿也难以通过其收入水平的提高得到 实现。第三，在社会、政治、经济生活中，他们也往往处于弱势的地位。如果缺乏 一种公止的社会对待，他们的声音和利益很难被

7、国家的管理者所重视，相对于强 势群体而言，他们不像强势群体那样可以动用口己所掌握的资源去影响公众舆论, 影响政府的决策，影响社会的发展进程。二、我国城镇居住弱势群体住房现状改革开放前，小国实行与计划经济相适应的住房实物分配制度，住房是国家 或单位提供给职工的一种福利，因此住房投资不能形成良性循环；届民住宅投资 严重不足。为解决城镇住房严重短缺问题，中国改革开放的总设计师邓小平先后 提出了改革城镇住房制度、加快城镇住宅建设的设想。20多年来，以改革的办法 解决住宅发展中的问题，不断总结新经验，创造新办法，为住宅发展提供了强大 动力和体制保障。目前，我国80%左右的城镇可售公有住房已经出售给了职工

8、，居民住房自有 率大幅度提高，居住质量也有了较大改善。从总体上看，中国城镇居民已经告别了住房严重短缺时代，进入到了增加住 房面积与改善居住质量并重的新阶段。但和发达国家相比，目前中国城镇居民的 住房水平述是比较低，城镇居住弱势群体的住房需求依然没有得到很好的满足。据专家预计，未来10年将是我国中低收入阶层住宅需求的高峰。据统计，目 前，我国城镇家庭年收入在10万元以上的高收入家庭约占总数的20%,城镇中等收 入家庭约占总数的60%,低收入家庭约山总数的15%-20%。全国有156万个家庭缺房 ，35万个家庭的人均建筑面积在8平方米以下，而且贫困家庭的住房又有近2/3 是没有上下水、暖气、管道煤

9、气的平房。可见，分析我国的城市现状，帮助居住 弱势群体解决住房问题任重而道远。面对弱势群休的住房需求压力，我国政府更应 该加大力度健全住房政策体系,为居住弱势群体提供最基木的生存空间。三、城镇居住弱势群体住房政策的演变住房问题是现代城镇社会问题是城镇化与工业化的产物。城镇作为经 济效益的集聚地，工业和人口在城镇高度集屮，产生了对城镇土地和住房供给的 巨大需求，形成了住房供应的绝对短缺，从而导致了住房价格的上涨，而住房价 格极大地高于中低收入家庭的支付能力又产生了住房有效需求不足的问题。这两 大问题导致了大批贫民生活在拥挤不垠的贫民窟中，并由此产生了疾病，犯罪， 社会规范和社会道德约束力下降等一

10、系列问题，危害了整个社会的经济发展和政 治安定。为此，各国都积极推行住房政策，以解决居住弱势群体的住房问题，促 进社会和谐与稳定。住房政策是社会政策的重要组成部分，所谓住房政策，主耍指国家对住房市 场的干预与校正以满足公民（居住弱势群体）住房需求的各项措施，从而影响住 房制度数量、质量、价格、产权形式、可及性与管理。我国城镇屈住弱势群体住房政策的演变开始于20世纪70年代末80年代初， 大致可分为三个阶段：1. 19801987年的试点阶段1982年，国务院选择江苏常州、河南郑州、湖北沙市、吉林四平等四个城市 进行“优惠售房”试点。改革的主要内容是对新建住宅试行补贴出售，对原有住 宅折价出售。

11、一般来说，个人购买住房，个人要支付售价的1/3,建设单位补贴其 余的2/3。四个城市的试点对当时的住房制度冲击很大，有争议，但也自突破性的 进展。1984年，国务院在总结试点经验的基础上，进一步扩大了试点范围。1986 1988年，国务院又在烟台市进行了 “提租增资”的改革试点工作。2. 19871993年的全面实施的起步阶段这一时期的主要特点是针对低租金制度提岀了以大幅度提租补贴为基本环节 的改革思路。1988年2月国务院卬发关于在全国城镇分批推行住房制度改革的 实施方案标志着我国住房制度进入了整体方案设计和全面实施阶段。1991年， 上海率先建立住房公积金制度，1992年起，北京、天津、南

12、京等城市相继建立符 合本地实际的公积金制度。这时公积金制度主要以发放住房建设贷款为主，以缓 解各城市资金短缺的问题。3. 19941998年的创新阶段1994年7月国务院下发国务院关于深化城镇住房制度改革的决定，房改 确立了新体制的框架，确定了从制度创新入手解决住房问题的道路。基本内容是 把住房投资由国家、单位统包的体制转变为国家、单位、个人三者合理负担的体 制；把单位建设、分配、维修、管理住房的体制改革为社会专业化的体制；把住 房实物分配的方式变为以按劳分配为主的货币分配方式；建立以中低收入家庭为 对象的经济适用房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房 公积金制度等。决定肯定

13、了住房公积金制度在住房分配机制的转换、住房保 障体系的建立及推动住房建设发展的地位和作用。1996年，关于加强住房公积金管理的意见明确了住房公积金是职工个人 住房基金，规范了住房公积金管理体制，从而进一步推动了住房公积金制度的发 展。在这一阶段，住房公积金制度已全面建立，公房出售政策基木完善，经济适 用房发展迅速，住房金融体系逐步形成。4. 1998年7月起的全面形成阶段1998年7月，国务院下发关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建 设的通知，进一步明确了住房制度改革和住房建设的方针、政策。明确提出在 1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。除了重巾经济 适用房政策

14、外，还针对“最低收入家庭”提出了 “廉租房”政策。四、我国城镇面向居住弱势群体的住房政策体系及其发展问题近20年的城镇住房制度改革已经取得了伟大的成就，尤具是1998年进行住 房货币化改革后，我国的住房政策随z发生根木性改变，有的住房实物分配被 住房货币化分配所取代，并逐步形成主要rti经济适用房、廉租房、公积金制度、 住房补贴制度等住房政策体系。这些政策在改善居住弱势群体的住房问题上，发挥了重要的积极作用，但是 由于住房政策问题的提出时间相对较短，实践还不足，我国还没有形成完善的住 房政策体系，已有的一些住房政策也存在某些缺陷。1. 经济适用房政策及其发展问题经济适用房普遍被理解为由政府提供

15、若干优惠政策，限定套型、面积和销售 价格，按照合理标准建设，面向城市低收入的住房困难家庭供应，具有社会保障 性质的政策性住房。经济适用房政策是我国住房政策体系的一个重要组成部分。 经济适用房的保障途径是租售并举，它的建设方式：除政府委托统建外，单位口 建和合作建设都可以在政府指导与监控下大力开展。其保障性主要体现在:销售对象严格限定为广大城镇中低收入者；销售价 格相对于普通商品住房有较大幅度降低(因为政府通过减免开发建设税费等降低 了建房成本)。经济适用房在保障居住弱势群体的住房权利上发挥了重要作用，但同时也存 在着很多发展问题：(1) 供应总量不足我国自住房货币化改革以来，虽然住房领域的投资

16、额高速增长，但这种增长 主要集屮在商品房的建设和开发上，而经济适用房每年的投资额与建设面积比重 是逐步下降的。国家统计局数据显示，2004年全国经济适用房投资山房地产总投资比例不超 过5%, 2005年底，同比下降8%。不少地方停止了经济适用房的建设。一些仍在建 设经济适用房的城市主要面向拆迁户定向供应，没有面向社会屮的应保障对象。在经济适用房资源供给不足的同时，商品房房价的急剧攀升乂增加了社会对 经济适用房的巨大需求，因而加剧了经济适用房供需z间的孑盾。(2) 建设标准缺乏有效控制按照规定，经济适用房的面积中套在80平方米，小套在60平方米左右，大 体上能保障居住弱势群体的基本住房需求即可。

17、而我国现行住房保障制度的标准 过高，超过80平米的户型占多数，且装修豪华，像这样的标准一方面偏离了中低 收入家庭的真实需要，另一方面售价也大大超出了中低收入者的支付能力，造成 了经济适用房的“不经济”。同吋也加大了政府的财政压力，与社会保障的性质 也不相符。(3) 地方政府监管缺位经济适用房政策推行不力，很大程度上源口地方政策执行者的不作为。因经 济适用房的监管成木太高，在经济适用房立项、开发建设、销售乃至消费的各个 环节中，政府对开发商的诸多行为缺乏监管，客观上加剧了倒卖房号等投机谋利 的出现，使经济适用房变相成为富人投资的工具，损害了弱势郡体的利益，最终 进一步加剧了住房权利实现的不平等。

18、2. 廉租房政策及其发展问题廉租房政策是针对既无力购买商品房，乂买不起经济适用房的城镇最低收入 家庭而设计的一种社会保障性质的住房政策，是针对官方认可的城市居住弱势群 体而设计的住房保障政策。政府对廉租住房的支持，包括提供住房建设资金和对 租金不足的补贴。它是现阶段我国住房保障的重要举措，关系到居住弱势群体住 房权利的实现。经过长期的探索，廉租房政策的积极效果有了一定的显现，但是从廉租房政策的整体发展过程來看，廉租房政策仍然面临着很多的问题与困境：(1) 廉租房政策的覆盖范围仍然非常小全国各地一般仅将同时遭遇经济困难和住房困难的“双困户”纳入廉租房的 保障范围，造成了廉租住房政策保障范围的极为

19、狭窄。那些家庭收入水平和住房 标准超过廉租住房政策的保障范围，而乂无力购买经济适用房的“夹心阶层”被 排除在廉租房保障的范国外，这些家庭虽不属于“双困户”，却无力通过市场手 段购买商品房或经济适用房来改善居住条件，他们的住房权利因而不能得到很好 的保障。(2) 缺乏稳定的财政来源廉租房是政府解决贫困人口住房问题的重要举措，解决资金问题是廉租房制 度取得预期效果的关键。现阶段，政府虽然提出了财政拨款、住房公积金增值资金、 育管公房出售一定比例的归集资金、社会捐赠等多渠道、多形式的资金筹措机制, 但在廉租房实践中，人部分资金仍主要来源于住房公积金增值收益，政府财政资金 未能得以有效落实。在住房商品

20、化的进程屮，如何调整政府的支出结构，将低收 入群体的住房问题真止列入政府的支岀预算屮，以保障稳定的资金来源已成为廉 租房制度建设中的重中z重。(3) 管理机制不健全我国的廉租房制度缺乏专门的管理机构，缺乏对低收入家庭信息的收集和动 态的管理，低收入家庭的住房保障工作涉及多个部门，是一项复朵的系统工程， 需要各部门密切配合。但是目前部门间协调机制还不够明确，相关政策还不完善, 收入中报、住房档案等和关制度还不健全。3. 住房公积金制度及其存在的发展问题住房公积金制度是一种强制性的住房储箫制度，由职工及单位按职工工资的 一定比例向职工的公积金账户存款，增加职工的住房资金积累。其保障性首先体现 在增

21、强了职工住房的自我保障能力，通过住房公积金若干年的积累，职工的住房需 求能力将在较大程度上得到加强；其次体现在资金的使用上,公积金管理机构用归 集的资金向公积金缴纳者提供利率优惠的购房融资，在减轻居民还贷压力的同时 增强了中低收入居民的购房能力，有利于保障中低收入居民的基本住房需求。随着住房货币化改革的深入与公积金制度的发展，住房公积金在住房建设和 住房消费领域所扮演的角色越来越重要。然而住房公积金制度本身及其实施过程 仍然存在着不容忽视的发展问题：(1) 社会保障意义不明显住房公积金制度的社会保障意义不明显，并不能为城镇居住弱势群体实现其 居住权利提供有效的保障。住房公积金制度的实质是将职工

22、的工资统筹起來促进 住房问题的解决，是按照有付岀才有回报、权利与义务对等原则运作的具有社会 保险性质的住房金融制度，本质上是职工的自我保障而菲政府对低收入者提供的 额外的住房保障。(2) 覆盖面极为狭窄住房公积金的参加者局限于政府部门和效益好的国有企业及事业单位，大部 分集体企业和民营企业的职工、困难企业的职工、无单位的城镇居民如城镇个体 户、口由职业者和农民工等群休实际上被排斥在该制度之外，带有很强的单位所 有制特征，公积金制度基于工作就业的职业福利，绝大部分非止规就业或失业的 中低收入者被排除在外，而他们可能是最需要保障其居住条件的人群。(3) 分配不公，济贫不力n前我国城镇居民收入有两极

23、分化的现象，但是公积金的缴纳仍沿用以前的 方法，使得收入分配中的不合理现象乂完全体现在住房分配方面，造成两极分化。 中低收入者单位工资低，无力为其交付住房公积金，国家交的也很低，中低收入 者享受不到低息住房贷款。而那些单位较好，工资高的员工单位和国家为其交的 住房公积金也高。这样一来，住房公积金政策的享有者变成了高收入者，“济富 不济贫”的公积金制度客观上强化了住房分配的“马太效应”，也加剧了城镇中 不同收入群体z间的居住分化。（4）管理过程不完善住房公积金管理过程不够完善，主要表现在：一方面是资金沉淀过多，另一 方面存在着资金使用和违规挪用问题。住房公积金制度实际上更有助于收入较好 的家庭购

24、买住房，或者进行住房投资，而不利于真正贫困的家庭解决住房问题。 这些都限制了公积金制度解决住房问题的实际效果。4. 住房补贴制度及其存在的发展问题住房补贴即购房补贴，是政府向居住弱势群体提供住房保障的一种重要形式, 住房补贴这一概念有狭义和广义之分。狭义上的补贴是指，住房补贴的资金来源 是财政的“转移支付”，即财政、单位把原有政府建设资金转化为住房补贴，对 无房和住房面积未达到规定住房而积标准的职工实行住房补贴，从而通过转移支 付方式实现“屈者有其屋”的屈住目标。广义上的住房补贴包括直接补贴和间接补贴，直接补贴是政府将补助提供给 住房消费者，通过财政拨款方式向居民买房、建房、租房给予资助或实行

25、低房租。 租房补贴、购房补贴和税收减免都属于直接补贴。间接补贴是政府将补助提供给 住房供给者，当住房供给者在岀售住房时，销售价格相对于普通商品住房有较大 幅度降低。住房补贴制度存在的发展问题：（1）宜接补贴的对象界定标准不清晰我国的住房补贴制度是以居民的收入水平为基础建立的，界定弱势居住群体 标准，核实保障住房的购（租）者是否是小低收入的居住弱势群体，无疑是这项制 度的最基础性的工作。然而我国直接补贴的对象界定不清晰，使得一些不属于居 住弱势群体的居民通过谎报收入或居住条件享受了住房补贴，造成了补贴不公现 象。比如具有保障性质的经济适用住房，由丁其购买者的收入水平界定失控，敞 开向市场供应，使

26、得其建筑标准严重超标，对普通商品房形成明显的“挤出效应”, 政府的优惠政策和补贴实际上被高收入者享有了，造成事实上的新的分配不公。 因此需要加强对住房保障对象的界定工作，真正维护弱势屈住群体的住房权益。（2）补贴方式的重复性西方国家对中低收入者的住房保障制度政策是简单易行的，耍么减免租金， 要么降低贷款利率或者减免有关费税，对低收入者提供重点保护是普遍做法。而 我国则是多重补贴，既从住房的供给上提供间接补贴（政府对经济适用房、廉租住 房建设方面的补贴），也有从提高中低收入者的购买支付能力上提供保障（购房补 贴），既从流通过程中提供保障（减免交易中的税费），也从消费领域中提供保障（廉 租住房的租

27、金补贴或减免、公房低收入户的租金减免）。此外，还有对危i日房改 造政策等方面的保底保障。这样重复性的补贴可能会使一个住房并不i分困难的住户可以重复享受住房 的社会保障。而真正的居住弱势群体可能可能因为他们的单位效率很差，要不根 木没有单位，因而可能没有包括在购房补贴、租房补贴的保障范围z内，尽管国 家对中低收入者的补贴方式很多，但他们能享受到的很少，对提高他们的住房消 费水平起的作用不大。另外，补贴方式的重复性分散了国家的补贴资金，使住房 消费对彖失去了保障的重点。从某种程度上助长了小等收入者对住房的超前消费 心理，不利于整个社会正常消费形成，不利于整个国民经济的健康、快速和可持 续发展。五、

28、城镇居住弱势群体住房政策的一些建议住房问题是一个长期性问题，住房保障政策必须以解决住房弱势群体住房问 题为核心，慎重设计。政府的经济政策、经济发展模式、政府保障能力、住房发 展阶段、低收入届民的住房保障制度需求等都是决定住房保障制度设计的重要因 素。当前，我国处于经济体制转轨、结构调整时期，收入的低下使得城镇弱势群 体住房消费问题非常严峻，解决他们的住房问题是我们的政策首选。1. 明确界定住房保障对象由于住房保障制度是以居民的收入水平为基础建立的，界定居住弱势群体标 准，核实保障住房的购（租）者是否是屮低收入者，无疑是这项制度的最基础性的 工作。首先是对中低收入的评判标准的确立。如前所述，我国

29、各地方政府应结合当 地社会经济发展状况、人口、住房水平及市场需求状况，在统一口径的基础上广 泛调查，通过科学地样本分析，提出本地区平均家庭总收入计量标准，采用相对 标准进行收入水平划分。具体的操作各城镇可根据实际情况选择相应指标进行。其次是对低收入家庭的核实问题。在居民收入來源清晰的情况下，通过收入 申报体制和核实机制对低收入家庭进行核实。最低收入家庭市于与最低生活保障 制度相联系，因此较容易确定。同时，本文认为为解决现实问题，在收入申报制 度和核实制度缺位的现况下，不妨以现有居住水平作为界定小低收入的一个可供 选择的方式。通过住房普查登记，摸清每个居民家庭的住房状况（包括:住房面积、 套数、

30、购买或租赁等情况），在此基础上建立居民住房档案信息系统。当居民的居 住水平已经达到经济适用住房的标准，就不允许享受住房保障的待遇。而现在居 住水平尚未达到经济适用住房的家庭，则可以享受相关的住房保障，其享受的标 准以现有居住条件与城镇确定的平均居住水平z间的差额确定。上述方法的基本思路是在承认己有的关于带有保障性质住房的既定分配格局 的情况下，通过引进居住水平确立新的保障性质住房的准入机制，解决城镇居民 “夹心层”问题和开发商牟取暴利现象的发生。2. 充分发挥中央财政的作用，多渠道筹措资金现在的经济适用房政策和廉租房政策，实际上是地方政府买单，地方政府承 担了主导责任，因为作为经济适用房和廉租

31、房的土地是无偿划拨的，相关费用是 由地方政府承担的，所以地方政府建设经济适用房和廉租房的积极性不是太高。 因此，中央政府应该充分发挥中央财政的作用，对地方政府进行有效的补贴，达 到资源的优化配置，从而让地方政府有能力和热情去积极地贯彻实施经济适用房 和廉租房政策。屮央政府要根据经济适用房和廉租住房工作的年度计划切实落实保障资金： 一是中央财政要把经济适用房和廉租住房保障资金纳入年度预算安排；二是住房 公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后全部用丁廉租住房建设；三 是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。另外，随着经济增 长和地方财政收入的增加，国家要有相应政策，确保城

32、镇廉租住房财政预算资金 到位，还要通过具他方法拓宽融资渠道，如政府发行住房建设公债等专门筹措廉 租住房建设资金。政府可以在廉租房建设中引入“房地产信托基金”，以解决廉 租住房建设的资金渠道问题。房地产投资信托基金-般是通过信托方式集合社会 闲散资金，聘请专业人士投资、经营管理，并以租金收益冋馈投资者。3. 保障住房的来源保障性住房应主要来源于市场:一方面应充分利用市场上的旧房；另一方面应 尽量减少政府的直接建房，保障性住房由市场提供。在一般的住房消费循环中“过滤”下来的住房（二手房），有相当的部分是可 以作为保障性住房的。这就可以成为保障性住房的房源。只有在过滤下來的住房 其质量或数量不能满足

33、保障性住房需求时，才适当建造新的保障性用房。血ti前 我国大力提倡的以建造经济适用房为主的保障政策，不仅无视住房过滤的规律， 而且新建的经济适用房远远超过保障性要求的建筑标准，造成了经济适用房“不 经济“的现象。从冃前來看，我国主要采取由国家投资宜接兴建的方式开发保障住房。而从 国外经验看，绝大多数国家保障住房的开发主要是政府通过税收减免、提供开发 提留、贷款以及财政补贴等方式，由发展商来兴建，政府并不直接兴建，而是提 供财力支持和政策保证。因此，政府应该从直接建房转到为低收入者住房发展提 供支撑和保障体系上来，让保障住房的开发逐步走向市场化、社会化，以提高保 障住房的运作效率。4. 住房补贴从“暗补”转向“明补”，使住房分配逐步货币化。从国外经验看，绝大多数国家在住房短缺时期采取的是间接补贴方式。但当 住房供求达到平衡时，住房补贴逐渐转向直接补贴（即住房补贴由“砖头”向“人 头”的转化）凶。随着我国住房供求状况的缓解，为彻底改变传统住房制度的弊端, 使我国的住房政策与国际接轨，我国的住房分配方式要改福利性实物分配为以按 劳分配为主的货币工资分配方式，即把住房补贴改为“明补”