城乡建设用地增减挂钩项目实施方案编制技术服务费标准探究

1、城乡建设用地增减挂钩项目实施方案编制技术服务费标准探究摘 要 立足城乡建设用地增减挂钩项目实施方案（以下简称实施方案）编制技术服务市场尚不成熟，其价格行为尚需规范这一背景，从实施方案编制计费基础分析p 出发，利用详细的数据资料，测算实施方案编制技术服务费基准价及区间价，从而得出费用标准结果。该测算结果可信度较高，可作为政府对城乡建设用地增减挂钩项目实施方案编制技术服务采购定价的参考，同时也可以作为监督技术服务单位报价行为的参考，有利于城乡建设用地增减挂钩项目实施方案编制技术服务市场的培育和成长。【关键词】：p 增减挂钩；费用标准；技术服务中图分类号：F301 文献标志码：B DOI：10.19

2、415/jki.1673-890_.20_.05.0231 研究背景城乡建设用地增减挂钩是指城、乡建设用地共同组成项目区，通过将农村空闲、低效建设用地整理复垦成农用地，实现农村建设用地减少，同时与城市建设用地增加挂钩，最终实现建设用地总量不增加、耕地面积不减少的目标。通过城乡建设用地增减挂钩，可盘活存量建设用地，减缓增量建设用地扩张速度，有利于提高土地集约节约利用程度，促进耕地保护；同时通过空间置换，提升农村建设用地土地价值，可为农村发展扩充资金渠道，促进城乡统筹发展。城乡建设用地增减挂钩项目实施方案是实施增减挂钩项目的主要技术文件。由于城乡建设用地增减挂钩试点在全国推行还只有十余年，实施方案

3、编制技术服务也尚处于成长阶段，还存在诸多问题，其中实施方案编制技术服务费标准混乱就是其中突出问题。为解决这一问题，本文通过对实施方案编制技术服务费标准进行科学测算，为行业收费提供参考。2 测算过程2.1 测算思路根据协调性、可比性原则，采用成本逼近法、类比分析p 法等方法对实施方案编制技术服务费标准进行测算。拟通过计费基础分析p 、基准价测算、区间单价测算三个环节测算实施方案编制技术服务费标准。需要说明的是，本文测算过程中的相关价格取值主要以华中地区社会经济发展水平为依据。2.2 计费基础2.2.1 计费基础界定实施方案编制工作主要围绕拆旧区的调查、拆迁安置、复垦规划设计等工作环节进行，拆旧区

4、的面积是影响该项技术服务工作量的主导因素，因此以拆旧区面积为技术服务计费基础。2.2.2 计费规模分析p 由于规模效应，随着项目规模增加，单位规模对应的技术服务工作量呈下降趋势。为准确地反映技术服务费金额与项目规模的关系，实施方案术服务费标准采用基准规模计费、区间规模分段计费累加的形式。具体计费时，项目规模小于基准规模的，按基准规模计费；大于基准规模的，在基准规模计费基础上按分段区间累加计费。计费基准规模是指费用标准测算采用的最小项目规模。根据增减挂钩项目规模情况，其拆旧区面积基本上均在10 hm2以上，因此以10 hm2为计费基准规模。根据项目规模分布情况、项目规模对技术服务工作量的影响程度

5、，采用类比分析p 法将实施方案编制划分为3个计费区间，分别为：区间1，拆旧区面积10 hm2；区间2，拆旧区面积1030 hm2；区间3，拆旧区面积>30 hm2。2.3 基准价测算根据实施方案计费基准对应的技术工作量，采用成本逼近法测算实施方案编制费基准价。成本逼近法是指通过完成基准规模对应的技术服务工作量需要的成本费用情况，同时综合考虑利润、税金，测算基准价。2.3.1 成本构成及取费标准根据实施方案编制工作内容，技术服务成本构成主要包括以下四个方面。第一，技术人员工资。根据实施方案编制技术难度，拟定方案编制技术人员高级、中级、初级（含初级以下）所占的比重分别为20%、40%、40%

6、。根据相关行业从业人员工资水平总体情(转自：wWw.bdFqy. 千 叶帆 文摘:城乡建设用地增减挂钩项目实施方案编制技术服务费标准探究)况，高级、中级、初级技术人员按工作日工资分别为500元/d、375元/d、20_元/d。据此计算，根据实施方案编制技术人员按工作日平均工资标准为330元/d。第二，差旅费。参照差旅费相关管理办法，差旅费主要包括住宿费、伙食补助、交通费三项。住宿费标准按330元/人/晚计；伙食补助标准按100元/人/d；交通费包括城市间交通费和市内交通费，市内交通费按80元/人/d计，城市间交通费调研估算按市内交通费50%计算，交通费标准即为120元/人/d。第三，办公管理费

7、。办公管理费包括办公耗材费、仪器设备维修折旧费、办公场地使用费、物业费、水电费以及企业管理相关费用。由于成本费用结构相似，本文办公管理费参照财政部、科技部关于调整国家科技计划和公益性行业科研专项经费管理办法若干规定的通知（财教2021434号）取定。根据该文件对间接费的取费规定，本文办公管理费按技术人员工资、差旅费之和的20%计取。第四，技术成果评审费。技术成果评审费指技术成果在省、市、县等各级评审过程中的费用支出，包括专家劳务费、会务费及相关招待费等。根据相关调研，评审费按技术人员工资、差旅费、办公管理费三项之和15%计取。2.3.2 基准规模成本费用测算实施方案编制包括前期准备、资料收集、

8、现场调查、实施方案编制、评审及修改等技术环节。根据各技术环节人员、设备等投入情况，参照上述费用结构及取费办法，测算实施方案编制基准规模成本费用为11.98万元，测算过程详见表1。2.3.3 基准价测算基准价由成本、利润、税金组成，计算公式如下：S=C+M+T式中，S：技术服务费基准价；C：计费基准规模对应的成本费用；M：利润，依据国家税务总局关于印发企业所得税核定征收办法（试行）的通知（国税发202130号），及参照土地规划行业的总体利润水平，利润按技术服务费基准价10%计；T：税金，本文考虑的税金包括增值税及附加、企业所得税，两项，计算公式如下：T=VAT+IT式中，VAT：增值税及附加，增

9、值税按营业收入的6%计，增值税附加按增值税的12%计，经计算VAT=6.34%S；IT：所得税，所得税按毛利润的25%计，计算式为IT=（S-C-VAT）×25%。以成本费用11.98万元为基础，根据以上计算式计算利润为1.49万元、税金1.45万元（其中增值税0.95万元、所得税0.50万元），合计实施方案编制费基准价为14.91万元。2.4 区间单价测算根据基准规模对应的区间单价（即区间1单价），通过测算各计费区间相对于区间1的级差系数，可测算各计费区间对应的区间单价。通过测算各区间单位项目规模对项目技术服务工作量的影响程度，推算各区间单价相对于区间1的级差系数为10.670.34。根据实施方案编制基准规模、基准价及区间单价级差系数测算各区间单价见表2。3 技术服务费标准测算结果根据上述测算过程，汇总整理实施方案编制技术服务费标准测算结果为：以项目拆旧区面积为计费基础，技术服务费用分段累计；拆旧区面积10 hm2，技术服务费14.91万元；10 hm230 hm2，每增加1 hm2，技术服务费增加0.5万元。4 结论本文以影响实施方案编制成本费用的主导因素拆旧区面积为计费基础，通过分析p 实施方案编制技术服务费费用构成，详细测算得出实施方案编制