上海住宅小区开发前期策划及投资咨询粗探

1、上海住宅小区开发前期策划及投资咨询粗探吴正训住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等儿个阶段。前期 策划、投资咨询的内容i般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方 案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数虽，开发成本估算及盈利性分析等。前期策 划、投资斤询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠口身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据 的房地产咨询机构完成。现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000m2，地块周围 教育、

2、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁(在建)等交通设施完备，1=1前，开发商 已与政府土地管理部门签订土地出讣协议，土地出讣协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规 划容积率为2. 5,岀让金为3675万元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动 迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩， 该开发商在委托设计单位进行规划设计z前，在冃前只冇土地出让i办议和动拆迁协议两份皋本资料的棊 础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成木估算及盈利性分析。一、住宅小区开发询期策划1、楼盘价格定位根据咨询人员市

3、场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/m?至 最高的9980元/m',购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表：价格范围楼盘家数建筑形式3980980 元/m?2高层49805980 jl/m25咼层、小咼层59806980 7c/m212小高层、中高层69809980 yii/m21小高层从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在49806980元/m?。经过综合分析， 拟定待建住宅小区购房八以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和髙收入口 领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品

4、房销售均价在618()元恥2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。2、房型定位及占比方案近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏犬的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中心和上海市 统计局联合发布的2002年上海市房地产市场商品房预伟结构分析数据，2002年房地产市场商殆房户型 面积70m?以下的仅占2. 2%,房型面积70100m2的占16.3%,户型面积100150m2占53. 9%,户型面积 在150m?以上的占27.7%,由于户型面积在100m?以上的占81.6%，户型面积明显偏大,使许多工薪阶层 家庭望房兴叹。实际上，目前上海住宅市场最为抢手的户型

5、是中小房型，它不是指传统意义上的50*左 右户型，而是指二房一厅面积在左右，二房二厅面积在100m?左右的户型，这种户型实用性强，总 价适屮，物业管理费也不高，对工薪阶层具有极人的吸引力，经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目 的房型、建筑面积和占比定位如卜：房型一房一厅一卫二房二厅一卫二房二厅一卫三房二厅二卫四房二厅二卫建筑面积7om285m21oom2130m216om2占比5%35%35%15%10%销售目标客户欲与年轻人分开居住的老年人首次购房的工薪阶层首次购房的经济能力较强的工薪阶层政府及企事业 单位中层以上 管理干部，二代以上家庭外企高新技术 企业、金融证 券信息界口领，外地来沪 经

6、商人员3、购房户购买力分析根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为：52.5万元-61.8万元。一般情况下购房者首付30%,即15.75万元_18.5万元左右，余款向银行按揭分 20年偿还，以61.8万元（二房二厅一卫）房型为例，首付18.5万元，余款43.3万元分20年偿还，目前 商业贷款月利率为0.42%,每力元每月还木付息额为66.21647元，每月还款额经计算为2867元，对于屮 等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。另外，如果购房户能够得到部分公积金贷款，由于公积金贷款 利率比商业贷款利率低，则每月还款额将有所下降，购房客八还款能力更能得到保

7、证。4、开发方案策划及参考经济指标的确定开发方案:社会经济的发展和人民生活水平的提高，对住宅小区居住环境提出了更高的要求，促使住宅建筑形 态向舒适和实用方向发展，传统的多层+高层建筑模式己不能满足土地紧张的人城市的需求，而另一种折 衷方式小高层板式结构住宅（713层），因与多层住宅相比具有节约土地资源的优势，与高层住宅相比 具冇良好的通风、采光优势，成为当前和未來最受购房户欢迎的建筑形态，本次开发方案原则上选川12 层小高层板式结构。参考经济指标：（1）住宅幢数、建筑面积、住户数的估算根据房型定位及占比方案，待建楼盘住宅每户平均建筑而积：70*5%+85 *35%+100*35%+130*15

8、%+160* 10%= 103.75m2每幢住宅设5个单元，每单元为一梯二户（每单元设1台电梯），则每幢12层小高层住宅建筑面积为：12层*5单元/层*2户/单元*103.75m2=12450平方米已知基地地块面积为21000m2,规划容积率为2.5,则可建住宅商站房和公建配套设施建筑而积合计为： 21000*2.5=52500m2根据住宅小区规划指标，一般住宅商品房占94%_95%,公建配套设施占5%-6%,假设住宅商品房占 总数的95%,则住宅商品房可建建筑面积为：52500m2*95%=49875m2可建12层小高层住宅幢数为：49875/12450=4 幢住宅实际可建建筑面积：4*12

9、450=49800m2每户平均建筑面积为103.75 m2,则住户数为：49800/103.75=480 户（2）公建配套设施公建配套服务设施包括：幼儿园、托儿所，便民商店，其他配套设沌，其中幼儿园、托儿所一般占40%, 便民商店一般占35%,其他配套设丿施一般占25%o公建配套设施可建总建筑面积：总建筑面积-住宅建筑面积=52500-49800=2700平方米幼儿园、托儿所建筑而积：2700*40%= 1080m2便民商店建筑而积：2700*35%=945m2其他配套设施建筑面积：2700*25%=675m2(3)室外附属设施室外附属设施包括独立式地下停车库、变电所、标准网球场等。停车位：小

10、区机动车拟15%停在地而车位上，85%停在独立式地下车库内。考虑到家庭轿车今后在上海的普及趋势，假设小区内每3户住户拥有一辆家庭轿车，则需总停车位为：480/3=160个，地面车位数:160*15%=24个;地下车位数：160*85%=136个。独立式地下停车库：每个车位平面尺寸为2.5m*5m,占地面积12.5m2o地下车位包括分摊车道面积一般为30-35m2,本次估算取上限值，则独立式地卜停不库面积为：136*35=4760m2变电所：变电所投资取决于整个小区的总用电量，整个小区总用电量估算如下：民用建筑单位面积用电量指标摘录如下：住宅为40w/m2,幼儿园、托儿所为：30w/m2,便民商

11、丿占为：60120w/m2,其他配套设丿施为80w/m2,车库为2()3ow/m2«在估算时均采用上限值。住宅商品房丿ij电量：49800*50=2490 tie幼儿园、托儿所用电量：1080*30=32.4千瓦便民商店用电量:945*120=113.4千瓦其他配套设施用电量:675*80=54千瓦小高层住宅楼本身地卜-室：103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦独立式地下停车库：4760*30=142.8 t瓦用电量小计：2957.1千瓦另外小区内零星用电量取5%,则整个住宅小区总用电量为：2957.1* ( 1+5%) =3105 千瓦选丿ij变压器容量为32ookva(

12、1kw视同1kva)能满足整个住宅小区川电要求。拟设10kv容量为800kva变电所4座。取每座变电所房屋建筑面积为50平方米，共计200平方米。网球场：为满足小区居民的休闲、娱乐牛活需要，拟在小区内建造标准网球场1座。标准网球场规格：36.58m*18.29m。网球场占地而积：669m25、建筑覆盖率、绿化率、小区绿化面积、网球场占地面积、地面车位占地面积、小区道路占地面积等指标估算建筑覆盖率：4 幢 12 层小高层占地而积：103.75*5*2*4*（l + 10%）=4565m2公建配套设施（以2层计）占地而积：2700/2*（1+ 10%）= 1485m2配电所占地面积:200* （1

13、+10%） =220 m2建筑物占地面积：6270m2（考虑到基础凸出外墙，建筑物占地在标准层基础上增加10%）建筑覆盖率：6270/21000* 100%=29.9%绿化率：新建小区绿化率一般不低于3（）%,为改善环境，提高生活质量，整个基地绿化率取屮档偏上水 平为35%,除建筑物占地、道路场地，地面车位，网球场，幼儿园、托儿所活动场所，小区居民活动场 所外，其余均植以绿化，其中独立式地下室上方设中心绿地。小区绿化总面积：21000*35%=7350m2网球场占地面积：36.58*i8.29=669m2地面车位占地面积：24*2.5*5=300m2幼儿园、托儿所室外活动场所：面积同建筑面积1

14、080 m2居民室外活动场所：取小区总占地面积的5%,即21000*5%=1050m2小区道路占地面积：21000-6270 （建筑物）-7350 （绿化）-669 （网球场）-300 （地面车位）1080 （幼儿 园、托儿所室外活动场所）-1050 m2 （居民室外活动场所）=4281 m2小区道路占有率:4281/21000* 100%=20.4%6、小区日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤气日最大用量、电话容量等指标估算：民用建筑近期供水，污水排放，煤气用最，电话容量规划指标摘录如下：供水指标：住宅：710升/m.日；公建配套设施：610升/册.日；绿化：1.5升一2升/品旧。排污指标

15、：住宅：6.79.5 升/m® 口 ；公建配套设施：5.49 j|7m2.|jo人工煤气用量指标：住宅:4.4m?/户日；公建配套设施:0.08m3/m2- 0 o电话容量指标：住宅:100154 i' j/jm2；公建配套设施:25门/万m?小区日最大用水量为:10 ；|7m2*49800m2 （住宅）+10升/m2*2700m2 （公建配套）+2升/m2*9450m2 （绿 化）=544m3小区日最高污水排放量为：9.5升/m2*49800m2（住宅）+9升/m2*2700m2（公建配套）=497m'人工煤气日最大用量：4.4m”/八 *480 r'+27

16、00m2*0.08m3/m2=2328m3电话线数量：154 门/万 m2*4.98 万 m2+25 门/万 m2*0.27 万 m2=774 f'j7、前期策划成果汇总如下：建设规模：拟建4幢地下1层地上12层小高层，一梯二户，板式结构，每幢每层5个单元，平均每户建筑面积：103.75平方米，层高2.9米地块总面积：21000平方米建筑物占地而积：627（）平方米绿化占地面积：7350平方米网球场占地面积：669平方米地而停车位占地面积：300平方米小区道占地血积：4281平方米幼儿园、托儿所室外活动场所占地面积：1080平方米小区居民室外活动场所山地面积：1050平方米总建筑面积：

17、57260平方米住宅商品房建筑面积：49800平方米公建配套设施建筑而积：270（）平方米幼儿园、托儿所面积:1080平方米便民商店面积：945平方米其他配套设施面积：675平方米独立式地下停车库建筑面积：4760平方米规划容积率：2.5 （不包括地下停车库而积）建筑覆盖率：29.9%绿化率：35%小区道路占有率：20.4%其他娱乐，休闲设施占有率:14.7%住宅小区总用电量：3105千瓦住宅小区最高日用水量：544立方米住宅小区最高日污水排放量：497立方米住宅小区最高日人工煤气用量：2328立方米住宅小区电话容量：774 n总户数：48()户二、开发项目开发成本分析及估算(一)、开发成本分

18、析由丁整个开发建设项f1所需资金为住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程建设标准密切 相关，故在佔算z前，必须先确定住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程等建设标准。1、住宅商品房建设标准见下表：结构剪力墙户型一梯二户层高2.9m幢数：12层住宅4幢建设标准建筑层数：地下1层，地上为12层。基础：钻孔灌注桩，箱形基础楼地面：住户室内细石钢筋混凝土整体面层，底层电梯人厅花岗石地坪，具余楼层电梯厅采用同质地砖，阳台铸铁栏杆门窗：槊钢门窗，钢板分户门，地下室设五级人防门外粉刷：无釉条形而砖，局部外墙防水涂料内粉刷：住户市内批建筑腻了，公共部位贴面砖屋面：树脂珍珠岩板保温，双层钢筋

19、混凝土防潮层，双层app防水卷材，铝 基反光隔热材料电气：主干线电缆沿桥架敷设，普通开关及插座，幄灯头，诱导灯，电话， 共用天线，楼宇对讲系统配管线管道：铝塑复合水管，塑料排水管，消火栓系统设备：照明配电箱、动力配电箱，柜、水泵、可视对讲进口设备，给水净化设备，每幢楼设中外合资电梯5台2、公建配套服务设施，室外附属设施建设标准见下表:项目建设标准公建配套设施幼儿园、托儿所混合结构，条形棊础，外墙贴面砖，室内刷涂料便民商店现浇框架结构，条形基础，外墙贴面砖，室内刷涂料其他配套设施现浇框架结构，条形基础，外墙贴面砖，室内刷涂料室外附属设施配电房混合结构，条形棊础，外墙则面砖，室内刷涂料室外网球场场

20、地钢筋混凝土棊层，聚胺脂类面层，进口灯光和围网系统，场地设备独立式地下停车库现浇钢筋混凝土底板、狈9板、顶板，室内钢筋混凝土柱、梁，底板下不设桩，室内地坪细石碗面层，顶、内墙刷涂料3、建设项目开发成本估算:根据上述建筑物及构筑物建设标准，住宅商品房及独立式停车库其建筑安装单价构成分析见下表:项目住宅商品房（元/平方米）独立式地下停车库（元/平方米）地下工程桩基1200基础1002800小计2202800结构6000建筑外立面、门窗8020内装饰5030杂项1520小计14570机电设备水、煤气7030消防4040电气1005()弱电4025地f室通风1050电梯1800小计440195工程开办

21、费3540合计14403105公建配套设施用房，室外附属设施，室外工程建设成本分析见下表:项目建安单价说明公建配套设施幼儿园、托儿所700 7g/m2混合结构便民商店100() 7&/m2框架结构英他配套设施1000 7&/m2框架结构变电所设备变压器1500 元/kva干式变压器配电设备1000 元/kw备用柴油发电机1700 7u/kw进口发电机变电所房屋200平方米800元/平方米混合结构钢筋混凝土基础5万元/个室外附属设施聚胺脂类血层22万元/个进口灯光系统13万元/个场地设备5万元/个进口围网系统9万元/个室外工程约占全部建筑物、构筑物造价之和的11%13%4、项目开

22、发所需建设成本具体估算过程：a、土地费用a1、土地出让金：3675万元a2、地块动拆迁费用3000*1200=6300；/ 元小计：9975万元b、主体工程建设费b1、住宅商品房地下工程：49800 m2*220 tc/m2= 1095.6 万元结构：49800m2*600 元/m2=2988 jj元建筑：49800m2*145 元/m?=722.1 万元机电安装：49800m2*440 元/m2=2191.2 万元开办费：49800m?*35 元/m174.3 万元小计:7171万元b2、独立式地下停车库地下工程：4760m2*2800 元/m2= 1332.8 万元结构工程：4760m2*

23、0=0建筑：4760m2*70 元/m2=33.3 万元机电安装：4760m2*195 7g/m2=92.8 万元开办费：4760m2*40元/m2=i9.o万元小计478万元b3、公建配套设施幼儿园、托儿所：1080m2*700元/mj75.6万元便民商店：945m2*1000 7u/m2=94.5 万元其他配套设施：675m2*1000元/1=67.5万元小计238万元b4、变电所设备：变压器：1500 x；/kva*3200kva=480 万元配电设备：高低压开关柜、负荷开关、配电盘、电缆桥架等1000 元/kw*3200kw二320 万元进口柴油发电机：1700元/kw*3200kw*

24、20%= 108.8万元（容量按变压器容量的20%计算）设备小计：909万元土建：200m2*800 元/ m2=16 万元小计：925万元b5、室外网球场（36.5821*1 &29m,共1座）细石钢筋混凝土基层：5力元聚胺脂类面层：22力元场地设备：5万元进口灯光系统：13万元进口围网系统：9万元小计：54万元主体工程建设费合计：9866万元c、室外工程费：包折土方、道路、围墙、大门、绿化、上下水管道、管沟、庭院路灯、电缆、建筑小品等，按主体工程建设费的12%估算：9866*12% 二 1184 万元d、工程间接费用1、专业费用：按主体t程建设费的6%估算，9866*6%二592万

25、元2、开发商筹建管理费：按主体工程建设费的2%估算，9866*2%二197万元3、住宅配套费：按住宅建筑而积的320元/m2估算，49800*320二1594元4、人防建设配套费木工程地下室可建成平战结合的人防设施，按规定可以免缴人防建设配套费。5、市政建设配套费按120元/m?标准估算,即：120元/m2*52500m2=630万元6、有关部门收取的各种手续费：按15元/m，标准估算：15元/m*52500m二79万元小计：3092万元e、不可预见费按(a)(d)各项费用的5%估算(9975+9866+1184+3092) *5%二24117*5%二 1206 万元a-e小计：25323万元

26、f、建设期贷款利息假设开发商自冇资金占建设资金的30%, 25%建设资金來源于楼盘的滚动销售，45%建设资金來源于向银行贷款，银行贷款13年贷款利率为5. 49%,贷款资金平均占用时间为1.5年，则建设贷款利息为：25323*45%* (1+5.49%) 1.5-1二951 万元建设开发成本汇总表:工程项目分项项目估算金额(万元)土地费用土地费用出讣金3675动拆迁费用6300小计9975主体工程建设费住宅商品房地下工程1095.6结构2988建筑722.1机电设备2191.2开办费174.3小计7171地下工程1332.8结构0独立式地下停车库建筑33.3机电设备92.8开办费19小计147

27、8公建配套服务设施幼儿园、托儿所75.6便民商店94.5其他配套设施67.5小计238变电所变压器480配电设备320备用柴油发电机108.8土建16小计925室外标准网球场（1座）钢筋混凝土基层5聚胺脂类面层22场地设备5进口灯光系统13进口围网系统9小计54主体工程建设费合计9866室外工程费1184工程间接费用专业费592开发商筹建管理费197住宅配套费1594人防配套费0市政建设配套费630有关部门收取各种手续费79小计3092不可预见费1206建设期贷款利息951项目总开发成本(万元)26274三、项目开发盈利性分析住宅建设项目销售总收入(销售税费取8%)：住宅商站房：49800m2*6180元/平方米* (1-8%)