上海办公楼市场发展及对经济社会发展的作用(精)

1、1上海办公楼市场发展及对经济社会发展的作用周建梁上海，一直处在中国经济发展的前沿，60年来，经济社会发展成就斐然，城市面貌焕 然一新， 人民生活水平不断提高。 上海经济社会发展和城市转型， 催生了办公楼市场的发展 和壮大。与此同时， 办公楼市场的发展， 也对上海经济社会发展产生了积极作用， 作出了重 要贡献。 本文主要阐述了上海办公楼市场发展，以及上海办公楼市场发展对经济社会发展产 生的作用。办公楼是城市经济活动， 特别是现代服务业发展的重要载体。 无论是上海自身的产业结 构调整，还是对外开放、 吸引外资的需要，上海办公楼市场发展具有重要的战略意义， 也具 有历史必然性。建国以来，特别是改革开

2、放以来，上海办公楼市场从无到有，发展迅速，不 断壮大，并逐步走向成熟。上海办公楼市场的发展，对城市发展转型、产业结构调整、扩大 对外开放、经济社会发展和城市功能提升等产生了积极作用。一、概念界定（一）办公楼 上海的办公楼市场是一个相对复杂的市场， 主要包括： 政府部门自己经营使用管理的办 公楼； 企事业单位自建自用自管的办公楼； 面向市场用于出租或出售的办公楼； 此外还有宾 馆客房、工业企业厂房、闲置仓库、商业企业店铺、居民住宅改作经营性办公的现象。本文 研究的办公楼主要界定为：面向市场用于出租或出售的办公楼，即经营性办公楼。（二）甲级办公楼 甲级办公楼是上海办公楼市场中最高层级的办公楼。 需

3、要说明的是， 对办公楼等级分类 的界定标准， 目前我国还没有成文的国家规定。 甲级办公楼是行业内自发形成的一种通行叫 法，它是在以港台企业为代表的外商与内地发展商合作开发涉外办公楼的过程中， 逐步引进 并流行起来的称谓。 从一般意义上讲， 国际上判断是否属于甲级办公楼， 主要考虑以下八大 特征：楼宇品质、建筑规模、进驻客户、物业服务水平、交通便利状况、所属区位、智能化 水平和开发商背景。二、上海办公楼市场发展回顾和现状（一）上海办公楼市场的发展过程 回顾建国以来上海办公楼市场的发展，主要经历了以下五个阶段：1.第一阶段（建国以后至改革开放之前） ：缓慢发展建国以后， 经过社会主义改造， 我国实

4、行的是高度集中的计划经济体制。 在计划经济体 制下， 上海不存在真正的办公楼市场。 上海的办公楼绝大部分由政府使用， 并归政府的房地 产主管部门管理， 少部分归企事业单位自管自用， 而且办公楼只有使用调配， 没有使用交易。 截至1978年，上海市区仅有办公楼228万平方米，且大多数面积被政府部门使用。而且， 当时上海的办公楼主要集中在黄浦区外滩一带， 据统计， 黄浦区外滩一带共有老大楼 （老大 楼系指建造于解放以前，具有一定建筑风格和特色的非居住建筑）216幢，建筑面积162.2万平方米，其中办公楼占90%左右。2.第二阶段（1979年1987年）：开始起步改革开放以后， 上海经济发展较快，

5、特别是第三产业的发展， 扩大了办公楼的市场需求， 刺激了办公楼市场的发展。 尽管这一阶段上海办公楼市场发展已经开始起步， 但发展步伐还 是不快。1988年时曾作过一次统计，全市可以投入使用的经营性办公楼面积总共不到6万 平方米。3.第三阶段（1988年1996年）：快速发展 一是新建办公楼。1988年，上海市第一块土地批租项目上海太阳广场（包含近 方米经营性办公楼） 启动， 标志着上海土地使用制度改革取得实质性进展， 也开始了上海办 公楼市场的快速发展。此后几年，伴随着土地使用制度改革、 浦东开发开放、邓小平同志南 巡讲话、 社会主义市场经济发展目标的确立、 产业结构调整和外资进入上海，本市的

6、办公楼 市场逐步繁荣和迅速发展起来， 办公楼投资额、 租金逐年增加， 建成了一大批高品质的办公 楼。1996年达历史最高点，当年办公楼投资额高达151亿元，平均日租金达到了1美元/平 方米，其中尤其是甲级办公楼市场需求趋于活跃。二是置换利用老大楼。 由于拥有卓越的区位优势和特殊的历史地位， 黄浦区外滩地区一 直是中外著名的金融和商务机构云集之地。 解放后的30年间， 基于特定的经济和政治环境， 外滩地区成为上海的行政办公中心，原有的金融和商务功能弱化。1988年以来，市区有关 部门开始进行黄浦区外滩地区老大楼的置换工作。6000平2通过置换， 外滩地区部分大楼的金融、 商 务办公功能得到恢复，

7、工商银行、农业银行、光大银行、中国外汇交易中心、太平洋保险、 友邦保险、 花旗银行和盘谷银行等一批有影响的中外金融机构和跨国公司相继进驻，为上海 金融中心地位的确立奠定了基础。4.第四阶段（1997年-2000年）：调整发展一方面由于前几年发展商看好办公楼的前景， 进行大量投资、 大规模地建造， 导致上海 办公楼供应量呈现出超常规地增长， 国家通过宏观调控等一系列措施， 坚决控制固定资产投 资规模的过度增长；另一方面由于受1997年亚洲金融风暴的影响，甲级办公楼的主要用户 境外企业纷纷缩减了办公面积或转移办公地点。 基于上述两方面的原因， 出现了办公楼 供应远远大于市场实际需求的形势， 致使办

8、公楼的租金不断下滑，而空置率则持续上升，2000年办公楼租金跌至历史最低点。5.第五阶段（2001年至今）：稳定发展2001年以来，受我国加入世贸组织 （WT）上海举办2010年世博会等利好消息的影响， 以及上海经济的快速发展、 城市综合环境的进一步改善， 尤其是实现 “四个率先” 和加快“四 个中心” 建设等多种因素的综合作用， 本市办公楼的投资开发逐步趋向理性， 办公楼市场走 出低谷， 逐步回暖， 市场供应和需求不断增大，租金和售价水平逐年增长，空置率持续下降，办公楼市场又进入了新一轮的发展黄金期。尽管从2008年第4季度开始，由于受全球金融 危机的外部冲击和本市甲级办公楼阶段性供应过多的

9、双重影响，上海办公楼市场呈现阶段性供过于求态势， 空置率上升，租金回落， 但是综合考虑上海经济发展前景、 城市发展战略和 城市综合优势等各种因素，上海办公楼市场发展前景看好，目前的供过于求态势是短期的， 是暂时的。 从今年第3季度租金、空置率等市场数据来看， 上海办公楼市场已经开始呈现复 苏迹象，需求将逐步释放，后市有望进一步走高。（二）上海办公楼市场的发展现状1.办公楼市场总体情况（1）总量不断扩大。 解放以来，特别是改革开放以来，随着上海经济的发展，办公 楼市场不断壮大，办公楼存量由1978年的228万平方米增加到2008年的5269万平方米， 年均增加320万平方米左右。其中，2008年

10、经营性办公楼约3700万平方米，占全部办公楼 的70.2%。（2）分布较为集中。 从分布看，主要集中在10个中心区，占到全市办公楼总面积的80.2%，其中尤以浦东新区、黄浦区、徐汇区、长宁区和静安区密集度最高。（3）供求基本平衡。 根据国际经验， 城市经营性办公楼合理规模=第三产业办公楼从业 人员X舒适人均办公面积（12平方米）。2008年上海第三产业办公楼从业人员约为290万，从而得上海办公楼合理规模为3480万平方米， 与3700万平方米经营性办公楼相比， 供求基 本合理。2.甲级办公楼市场情况（1）甲级办公楼规模和集聚效应明显从目前甲级办公楼分布看，主要集中在浦东新区陆家嘴地区、黄 浦

11、区 人 民 广 场 地 区 、静安区南京西路地区、卢湾区淮海中路地区、 徐汇区徐家汇地区和长宁区虹桥地区等六个区域。 上述六个区域甲级办公楼总量占全市的比例，达到98%表1上海市甲级办公楼市场情况（截至2009年1季度）全市黄浦陆家嘴卢湾静安长宁徐汇其他存量面积（万M2）53074.2190.847.758.395.453.010.6占比（%）100143691118102日租金（美兀/M2）7.697.617.448.759.286.718.31空置率（%）16.98.7224.997.711.217.75.75（2）经过短期回落，甲级办公楼市场从2009年5月开始呈现复苏迹象3一方面由于受

12、全球金融危机的外部冲击和国内经济低迷的影响，另一方面由于甲级办公楼阶段性供应过多，因此从2008年第4季度起甲级办公楼需求明显缩减，呈现阶段性供过 于求态势，空置率显著增加，租金下跌幅度明显。2009年第季度，甲级办公楼市场平均日租金为7.72元/平方米，平均空置率达16.9%，与2008年第3季度市场高点相比，租金下降20.4%，空置率上升7个百分点。由于开发商与投资者的信心回归，上海甲级办公楼租金开始止跌回升，空置率也打破 了持续的走高趋势而开始下降，市场呈现复苏迹象。2009年5月，甲级办公楼平均日租金上升到8.17元/平方米，空置率回落到11.6%。图1上海甲级办公楼租金走势卢材2（P

13、0201护护炉护2炉兀/话裁8%992三、上海办公楼市场发展对城市经济发展的积极作用（一）促进了第三产业发展一是办公楼的投资建设，直接带动房地产业及上下游产业发展。近10年来，本市办公楼开发投资总额624.88亿元，年均增长9.3%，增幅高出房地产开发投资年均增幅0.8个百分点；办公楼投资额占房地产投资额的比重，由2000年的10.2%，上升到2008年的18.2%；2008年本市办公楼投资额为186.22亿元，同比增长15.6%。办公楼的开发投资，直接带动 了房地产业发展。由于房地产业是一个基础性和支柱性产业，带动作用强，因此房地产业发展又带动了其上下游产业的发展。二是办公楼的投入使用，为第

14、三产业特别是现代服务业提供了发展载体。办公楼宇为发展第三产业特别是现代服务业（主要包括金融、物流、商贸、会展旅游、信息服务、专业 服务业等）提供了基本载体，为提升产业能级、加快经济结构调整创造了基础条件。高端企 业集办公楼，形成了密集的人才流、资金流和信息流，极大地推动了现代服务业的发展、经济结构的不断优化和经济发展方式的转变。办公楼宇聚集区的形成，企业的汇集，资本、技 术、人才、信息、商贸、服务、智力、思想、文化的集中，使经济活动要素因空间聚集而促 成资源利用效率的提高、规模经济效益的扩大和交易成本的降低。根据2006年上海市房地产市场中的有关统计数据，办公楼出租面积按行业分类，前三位分别为

15、批发零售贸易餐饮业（22.51%）、金融保险业（16.08%）和信息咨询服务业（12.70%）。（二）加快了产业结构调整按照上海的城市发展战略，上海将朝着国际化大都市的目标迈进，将大力建设国际经济中心、贸易中心、金融中心和航运中心，这必然要求上海加快形成以服务经济为主的产业结 构，形成自身的产业发展优势。由于上海办公楼市场的迅速发展和办公楼品质的不断提高， 促进了第三产业特别是技术密集型、知识密集型、高附加值的现代服务业发展，如金融业、 商务服务业、贸易服务业、知识服务业、信息服务业业等。因此可以说，上海办公楼市场的持续健康发展，对促进城市发展转型、加快产业结构调整起到了积极作用。根据上海统计

16、年鉴，上海第三产业增加值占全市GDP的比重，已由1958年的28.7%, 上升到2008年的53.7%,上升了425个百分点。（三）促进了对外开放由于上海办公楼市场的发展，提供了一流的办公载体，形成了良好的商务氛围，提升了城市的综合功能，改善了投资环境，这是吸引外商投资、促进经济发展的重要条件。作为国际性大都市和中国经济发展的龙头，随着对外开放的不断推进和综合功能的不断提升，上海已经成为大量外资企业在中国的门户，吸引了大量的外资企业入驻，对外开放度不断提高。根据2006年上海市房地产市场中的有关统计数据，办公楼出租面积按登记注册类 型分类，外资和港澳台投资企业占到60.71%。另外，在甲级办公

17、楼的入驻企业中，外资企业占70%左右，中资企业占30%宰右；在超甲级办公楼的入驻企业中，外资企业占90%右，如黄浦区的外滩中心办公楼，其绝大多数租户是外资企业，国际知名企业为数不少，其中不乏世界500强企业。根据上海统计年鉴，上海实际吸收外资金额已从1951年的0.10亿美元上升到2008年的100.8亿美元，增长了1008倍。截至2008年底，上海聚集了总部经济外资机构676家，其中跨国公司地区总部224家，投资性公司178家，研发中心274家。总部经济外资机构，对上海的经济发展作出了很大贡献。图2上海主要年份实际吸收外资金额（四）促进了楼宇经济发展伴随着上海市经济和办公楼市场的发展，一个全

18、新的名词即楼宇经济，在20世纪90年代中后期悄迅猛发展。 所谓楼宇经济， 是指隐身于大都市中心城区高档办公楼宇中的一种 经济形态， 以办公楼宇为载体， 通过开发、出售或出租商务楼宇进行招商引资和留资， 从而 产生持续性的税源， 并带动区域经济增长。 楼宇经济， 在一定程度上大大拓展了城市经济的 发展空间和前景， 优化了产业布局， 增强了核心竞争力， 成为上海经济增长的重要支撑点和 财税收入重要来源之一。一方面， 促进经济增长。 通过投资开发办公楼宇和发展楼宇经济， 加快了第三产业特别 是现代服务业发展， 促进了产业结构调整， 对形成服务经济为主的产业结构和经济增长， 产 生了积极作用。至2008年底，上海聚集了224家跨国公司地区总部、178家投资性公司和270家研发中心，以及300多家国内上市公司总部、8家中央大企业总部、24家民营企业500强总部。2008年，上海总