房地产企业土地增值税清算中问题与对策思考

1、    房地产企业土地增值税清算中问题与对策思考    李玲【摘 要】房地产行业的发展，推动了国民经济的增长，对于房地产企业而言，土地是其发展的基础，土地的增值税也是企业的税务的一个关键部分。本篇文章正是从当前房地产行业的土地增值税的整个过程展开研究，通过了解其中存在的问题，提出相关的解决建议。促进企业的土地增值税的清算，保障企业的发展。【关键词】土地增值税；房地产行业；国民经济；税务一、房地产企业土地增值税进行清算的必要性由于市场经济的不断发展以及高额的税收成本，房地产企业的发展利润越来越少。因此，要想使得企业得到更好的发展，就需要调整商品房的不同类型

2、，对其进行有效的管控，使得税收的金额处于规定的范围内。且高额的税收成本会直接影响企业的资金情况，企业需要加强内部控制的管理，更好的投资经营。二、在土地增值税清算工作中出现的问题（一）土地的使用权随着城市不断的发展，我国的人口数量也越来越多，因此可以使用的土地资源很少，已经无法满足人们的需求。因此，政府部门鉴于这种现象，出台了一些相关的法律政策来限制对于土地的使用权利，这样的做法，可以在一定程度上保证了土地使用权的合法性，杜绝了一些不法企业为追求金钱利益，利用不合法的手段得到土地的使用权限。（二）建筑安装的费用房地产企业在整个修建的过程中会涉及很多安装费用，对于这部分的费用的扣除也存在一些问题：

3、1.关于扣除的预计成本工作。房地产企业在建筑项目中所要扣费的环节是非常多的。例如在清算时的审计工作还未结束，分包实行的时候受到其他条件的制约等等。2.成本的原始发票证据不足，受到财务人员能力水平的限制以及房地产公司规模的发小，在具体的增值税清算环节中，税务机关会针对具体的增值税项目进行审核，并对成本的原始凭证进行梳理，通过对一些发票以及合同的核对一一明确。对于那些票据缺失的部分以及存在失误的情况都不予批准。（三）对产品的定位房地产企业在开发的过程中，对于商品房的价格定位还不明确，部分企业可能会因为某种原因降低价格，以比较低廉的价格将房屋售卖给股东，造成与市场价格出现较大的差异的现象。然而，在进

4、行这些交易时，其产生的资金都是需要进行缴纳税务的，如果按照这样的情况，开发商是无法获得利益的，这也是他们无法接受的，但对于政务部门，是极为不利的。其次，商品房的定价区间不够明确。房地产企业在进行商品房屋销售的过程中，没有及时的与财务部门进行衔接，在对房屋进行定价的时候，没有考虑到定价的范围以及土地增值税税率跳点的问题，过于关注市场的供求关系以及周边同类产品的报价。这就会造成可能一个普通的住宅，已经超过了税率的免税界点，但进行了内部调价，反而需要交纳税负，降低了企业的利润。（四）房地产开发过程中扣除的金额问题受到房地产企业的工程周期长、使用资金量大的影响，很多开发商都是通过财务标杆的效应来达到筹

5、集资金的目的。但是国家对此进行了宏观调控以后，颁布了相关的规定，要求银行不得在将资金提供给房地产市场，这就给房地产商筹集资金带来了难题。因此，他们不得不通过委托贷款的方式来集资。按照国家税务局的相关规定，房地产开发过程中扣除的资金问题：即只要在具体的财务费用中的利息支出，可以转让房地产项目进行分摊且可以提供相关金融机构证明的，可以进行扣除，但是也对此进行了限定，要求不得超过同期贷款的利。三、对土地增值税清算过程中存在的问题的解决办法（一）杜绝使用违法行为获取土地的使用权限针对于土地的问题，应该从两个方面入手，坚决杜绝使用不恰当的手段取得土地使用权的行为。首先，从国家层面来看，政府部门应该加强对

6、于土地的管制力度，重视土地的使用权限的流转情况。如果出现有想要通过不法行为来获取土地使用权的情况，必须大力惩治。严格杜绝此类情况的发生。这就涉及到国土部门的主要职责。土地交易的主要管理机构就是国土部门，对于土地的使用以及流转都要通过国土部门的批准。因此，国土部门应该把好关，对土地的使用权限要求严格把关，对于一些申请不合格的投资项目书，一律驳回，拒不办理。而从房地产开发商的角度，更不应该为了追求眼前的利益而使用一些不和法律的手段，从企业的自身做起，坚决守法，不做违法犯罪的事情，履行自己的义务，营造出一个健康的土地市场的环境。（二）加强对成本的管理从企业方面，房地产企业应该多多关注对财务人员的培养

7、，提高他们的业务能力，完善成本核算的方法，将成本归集进行统一化的管理，制定相关的规定，对一些成本费用的原始文件以及审批合作严格保管。完成好企业的财务工作，为清算工作提供方便，夯实财务基础。就监管方面，税务人员在清算的工作中，对房地产企业的开放成本應该进行多角度的审核，既要整理好企业的成本问题，还要对具体的工作人员进行监督与引导，避免问题的出现。具体的工作人员也应该明确自己的责任意识，将自己的工作都一一落到实处。有关部门的审核应该严格把关，确定准确的成本价格。（三）企业制定被动性的清算手段税收征收的过程中，难免会有企业出现不缴纳税务或者拖延时间的现象，这就为增值税多的清算工作带来了难题。因此，要

8、想清算工作顺利进行，首先需要从源头上杜绝此类事件的发生。那么这就需要企业制定一些相应的正度，对一些不缴纳税款或者拖延税款的行为采取被动清算的手段。确保税务清算工作能够顺利的开展。这就要求企业只要满足了税务的清算条件后，必须在三个月内向有关部门提高清算材料。（四）组成专业的工作组进行定价活动房价的日益上涨使得人们难以负担的其，因此，房地产企业应该组建以组专业的工作组对商品房进行定价。工作组中既要包括专业的会计税务人员也应该有项目开发管理人员。让这些专家通过税收的政策以及企业的盈利状况进行一个分析，测量土地的使用价值以及商品房的性能。综合多个角度与有关部门进行协商，统一进行价格管理，坚决杜绝逃税拒

9、税的行为，确保该收的税务必须缴纳齐全，同时不损害企业原有的利益，拿出一份让大众满意的答卷。（五）加强对房地产开发环节的管理在对房地产开发进行核算工作时，需要有相关的证明，例如一些费用的利益，就需要考虑具体的项目种类，对一些证明性的文件要从多个方面进行核实，确保文件的正确性以及合法性，这样也便于开发商在土地税清算工作的顺利开展。（六）完善相应的信息交流体系房地产企业应该加强与政府各部门之间的联系，积极开展信息交流的平台，形成一套完备的体系，与各个部门形成友好的往来，方便信息的传递与沟通。同时，可以构建一个信息共享的平台，通过这个平台及时的获取信息，落实税法的实施。推动企业纳税行为朝着规范化的方向迈进。四、结语总之，房地产企业应该加强对土地增值税的管理，更好的引导企业形成规范化的管理模式，推动企业的整体发展。从税务部门的角度，也应该与房地产企业形成友好的联系，深入的调查市场情况，保证土地增值税清算工作的顺利进行。对于一些开发过程中存在的问题，及时的采取解决的对策，更多的学习一些法律政策，将清算工作落实到位，为房