武汉中医教工宿舍项目可行性报告商业计划可行性报告

1、湖北中医学院教工宿舍项目湖北中医学院教工宿舍项目可行性分析报告可行性分析报告 1目 录第一章第一章 项目的宏观市场研究项目的宏观市场研究一、武房指数分析二、宏观经济指标三、武汉供应市场分析四、武汉需求市场分析第二章第二章 项目概况项目概况第三章第三章 规划建议规划建议第四章第四章 项目可行性研究项目可行性研究一、投资与成本估算二、总成本费用汇总表三、项目销售成本及收入测算 2市场分析第一章第一章 项目的宏观市场分析项目的宏观市场分析一、房地产走势分析一、房地产走势分析 在国家扩大内需与鼓励住房消费政策的持续推动下，武汉市房地产保持了持续、健康、在国家扩大内需与鼓励住房消费政策的持续推动下，武汉

2、市房地产保持了持续、健康、稳定的发展态势。武汉市房地产总体供需趋于平稳，一方面，土地储备供应制度的实施及房稳定的发展态势。武汉市房地产总体供需趋于平稳，一方面，土地储备供应制度的实施及房地产交易登记手续费下调等政策的落实，对规范市场、激活消费起到了极大的推动作用；另地产交易登记手续费下调等政策的落实，对规范市场、激活消费起到了极大的推动作用；另一方面，随着房地产市场的不断发展，居民消费行为更趋理性和成熟，促进了我市住宅建设一方面，随着房地产市场的不断发展，居民消费行为更趋理性和成熟，促进了我市住宅建设水平的整体提高。水平的整体提高。 根据根据20032003年第二季度武房指数，全市房地产没有出

3、现大的波澜，虽受年第二季度武房指数，全市房地产没有出现大的波澜，虽受“非典非典”等不利因等不利因素影响，对销售量稍有影响，但价格方面并没有出现大的波动。其中，住宅类物业指数在原素影响，对销售量稍有影响，但价格方面并没有出现大的波动。其中，住宅类物业指数在原有基础上有少量上涨。有基础上有少量上涨。3宏观经济数据 本季度房地产综合物业指数为本季度房地产综合物业指数为1205.98点，较之上季度上涨了点，较之上季度上涨了30.63点。点。住宅价格指数 写字楼价格指数 综合物业价格指数 2002第四季度 1136.63 1050.07 1115.72 2003第一季度 1146.75 1065.54

4、1129.91 2003第二季度1159.611080.501144.682003第三季度1176.77 1089.65 1129.91 2003第四季度1219.06 1095.71 1175.35 2004第一季度1281.66 1109.34 1205.98 4各类物业武房指数分析5宏观经济指标房地产开发量继续增长房地产开发量继续增长1）房地产开发投资创新高）房地产开发投资创新高6宏观经济指标7宏观经济指标：开发量 2 2）施工面积稳步增加）施工面积稳步增加8宏观经济指标：开发量9宏观经济指标：开发量 3 3）竣工面积稳步增加）竣工面积稳步增加 10宏观经济指标：开发量11宏观经济指标:

5、开发量 新建商品房销预售增幅较大新建商品房销预售增幅较大12宏观经济指标:金融支持力度加大 1)公积金情况公积金情况:2003年归集年归集11.7亿元，同比增长亿元，同比增长46.3%；发放；发放11.7亿元，增长亿元，增长46.3%。13宏观经济指标:金融支持力度加大14宏观经济指标:金融支持力度加大2)房地产商业贷款情况房地产商业贷款情况:商业贷款总余额：商业贷款总余额：2003年，总余额达年，总余额达282.2亿元，同比增长亿元，同比增长22.7%；15宏观经济指标:金融支持力度加大 商业贷款发放总额：商业贷款发放总额：2003年发放年发放202.2亿元，同比增长亿元，同比增长34.8%

6、。16宏观经济指标:金融支持力度加大 个人商业贷款发放：个人商业贷款发放：2003年发放年发放66.52亿元，同比增长亿元，同比增长15.87%。17分析宏观经济数据结论开发投资持续稳步增长开发投资持续稳步增长项目开工规模增长较快项目开工规模增长较快商品房供应结构逐步趋向合理商品房供应结构逐步趋向合理住宅销售价格稳步上扬住宅销售价格稳步上扬18市场供应方面住宅品质不断提高住宅品质不断提高 武汉市出现了湖北省第一家武汉市出现了湖北省第一家“国家康居示范工程国家康居示范工程”以及第一家以及第一家“国家小国家小康住宅示范小区康住宅示范小区”极大的提高了武汉市住宅供应市场的产品品质。极大的提高了武汉市

7、住宅供应市场的产品品质。19市场供应方面 热点区域成为供应主体热点区域成为供应主体 三区五片继续成为楼市主角三区五片继续成为楼市主角 从数量上看，约占全市总规模的从数量上看，约占全市总规模的40% 从开发面积上年，约占全市总规模的从开发面积上年，约占全市总规模的45% 武昌热点版块向外延伸武昌热点版块向外延伸 徐东路向中北路东湖方向延伸徐东路向中北路东湖方向延伸 光谷地区刚向各珞狮南路、关山路、汤逊湖延伸光谷地区刚向各珞狮南路、关山路、汤逊湖延伸 20市场供应方面外地企业纷纷进入武汉外地企业纷纷进入武汉 由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相较低，去年由于武汉市人口众多，消费市

8、场巨大，加上房地产发展水平相较低，去年大量外地开发企业纷纷进入驻武汉以争夺市场。深圳万科、广州保利、浙江卧大量外地开发企业纷纷进入驻武汉以争夺市场。深圳万科、广州保利、浙江卧龙、南京三金等国内著名房地产的到来，使武汉房地产市场的竞争更为激烈化，龙、南京三金等国内著名房地产的到来，使武汉房地产市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。21市场供应方面 创新意识不断增强创新意识不断增强 房地产市场竞争的日益激烈，开发企业都以不断的创新来适应市场。各个楼房地产市场竞争的日益激烈，开发企业都以不断的创新来适应市场。各个

9、楼 盘盘项目纷纷寻找独特的楼盘卖点，项目纷纷寻找独特的楼盘卖点， 绿化、绿化、 生态、环保、文化、智能化等卖点层出不穷。生态、环保、文化、智能化等卖点层出不穷。市场细分也更加明确，针对不同的需求群体，市场上涌现了多种主题住宅小区。市场细分也更加明确，针对不同的需求群体，市场上涌现了多种主题住宅小区。22市场供应方面 大盘项目频频亮相大盘项目频频亮相 近年来楼量在近年来楼量在20万方以上的大盘频频亮相。大盘以其完善的配套、良好的万方以上的大盘频频亮相。大盘以其完善的配套、良好的环境以及规模经济带来种种优势频繁出现在城乡结合部甚至是城市中心区，环境以及规模经济带来种种优势频繁出现在城乡结合部甚至是

10、城市中心区， 尽显尽显大盘的魅力，吸引了大量的购房者。大盘的魅力，吸引了大量的购房者。23市场供应方面房价较低的区域有较强劲的上升势头房价较低的区域有较强劲的上升势头 在武汉的几个主要城区内，桥口、汉阳、青山区是房价和房地产发展在武汉的几个主要城区内，桥口、汉阳、青山区是房价和房地产发展水平相对较低的，而越来越多的投资商和购者已开始关注这些地区，加上水平相对较低的，而越来越多的投资商和购者已开始关注这些地区，加上境内外的房地产开发巨头相继在此大规模购地开发，在未来的几年内，这境内外的房地产开发巨头相继在此大规模购地开发，在未来的几年内，这三个区域将会成为武汉城区房地产发展迅速最迅猛的地区。三个

11、区域将会成为武汉城区房地产发展迅速最迅猛的地区。 24市场需求方面需求结构明显变化需求结构明显变化 由于经济和个人偏好等因素导致了对住宅的多样化需求，因由于经济和个人偏好等因素导致了对住宅的多样化需求，因此此“大面积一统天下大面积一统天下”的时代已经成为过去的时代已经成为过去。25市场需求方面跨区域及异地置业数量增加跨区域及异地置业数量增加 由于过桥年票制政策的出台，消费者开始跨区域购房，此外异地置业由于过桥年票制政策的出台，消费者开始跨区域购房，此外异地置业也也开始出现，虽然目前比例还不是很大，但已经给市场发出信号，以前本区消费开始出现，虽然目前比例还不是很大，但已经给市场发出信号，以前本区

12、消费的旧格局已经开始打破。的旧格局已经开始打破。26市场需求方面中青年成为购房的主力军中青年成为购房的主力军 目前购买房产的消费者年龄主要在目前购买房产的消费者年龄主要在3545岁之间，岁之间，2535岁的消费岁的消费者数量虽然较少，但增速较为明显者数量虽然较少，但增速较为明显. 在购房置业中，二次置业者占有相当比在购房置业中，二次置业者占有相当比例。中青年人为房地产的主力，主要是基于经济收入的水平和提前消费的观例。中青年人为房地产的主力，主要是基于经济收入的水平和提前消费的观念。念。 从职业上看，金融、机关单位、企业白领、高校教师、私营企业主成为购从职业上看，金融、机关单位、企业白领、高校教

13、师、私营企业主成为购房群体的中坚力量。房群体的中坚力量。27市场需求方面贷款消费观念逐渐形成贷款消费观念逐渐形成 从目前我市房地产的消费市场来看，有从目前我市房地产的消费市场来看，有84.6%84.6%的消费者都采用了商业贷款或的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置组合贷款的方式进行购房置 业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款，积金贷款，“用明天的钱办今天的事用明天的钱办今天的事” ” 已经被越来越多的人们所接受。已经被越来越多的人们所接受。28市场需求方面总价是购房消费的关健总价是购房消费的关健 在目前的房屋需求者中，收

14、入水平较低的工薪阶层占有相当的比重，在目前的房屋需求者中，收入水平较低的工薪阶层占有相当的比重，因此对大多数购房者而言，房地产总价是极为因此对大多数购房者而言，房地产总价是极为 敏感而且是决定其购房消费的敏感而且是决定其购房消费的最关键因素。最关键因素。29市场需求方面知名企业得到追捧知名企业得到追捧 品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在武汉市居民购房消费中，品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在武汉市居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因。企业知名度已经成为重要的参考因。 知名度和美誉度较高的都受到了消费者知名度和美誉度较高的都受到了消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商和外域、外省

15、的著名规划设计公司，的青睐，尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规划设计公司， 以其以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。30市场需求方面产品品质要求不断提高产品品质要求不断提高 无论是首次购房还是二次置业，购房者对产品品质都有了更高的要求。无论是首次购房还是二次置业，购房者对产品品质都有了更高的要求。 消费者不喜欢空洞的消费者不喜欢空洞的 “ “概念概念”， 而是关心项目实实在在的规划设计、建筑而是关心项目实实在在的规划设计、建筑施施工、环境营造、物业管理等多方面的投入，表明需求方对供应方提出了更实在工、环境营造、物业管理等多方面的投

16、入，表明需求方对供应方提出了更实在的要求。的要求。31市场需求方面住宅户型功能是关健住宅户型功能是关健 户型、面积一直是购房者十分关注的问题，目前对房屋的需求更多的是功能户型、面积一直是购房者十分关注的问题，目前对房屋的需求更多的是功能的齐全，而并非面积的大小。的齐全，而并非面积的大小。 据调查，目前武汉市据调查，目前武汉市 53.6% 53.6% 的购房需求者倾向三房二厅，另的购房需求者倾向三房二厅，另37.6%37.6%的需求者的需求者则中意于二房二厅。市场中三房二厅户型多半在则中意于二房二厅。市场中三房二厅户型多半在130130以上，但从市场接受程度来以上，但从市场接受程度来看，看， 1

17、00-120100-120的三房二厅和的三房二厅和70-9070-90的二房二厅户型更能引起大多数人的兴趣，的二房二厅户型更能引起大多数人的兴趣，可以看出，户型需求正在向小面积适用型回归。可以看出，户型需求正在向小面积适用型回归。32项目概况地理位置地理位置：位于武汉市洪山区青菱乡位于武汉市洪山区青菱乡107107国道旁。与中医学院新校区国道旁。与中医学院新校区相距约三公里相距约三公里。 规划的黄家湾大学城也将在此地落成。规划的黄家湾大学城也将在此地落成。道路交通：道路交通：紧临白沙洲大桥，目前仅有紧临白沙洲大桥，目前仅有539539、3434路到达。路到达。市政配套：市政配套：周边市政配套较

18、差，均为农业用地。基本无购物超市及娱乐场所。周边市政配套较差，均为农业用地。基本无购物超市及娱乐场所。学校学校：江汉大校（武昌分校）、白沙州中学、青菱乡职业学校等。：江汉大校（武昌分校）、白沙州中学、青菱乡职业学校等。大型企事业单位：大型企事业单位：市农科院、市畜科所、武汉中南造船厂等。市农科院、市畜科所、武汉中南造船厂等。33规划建议规划建议 该项目总占地面积该项目总占地面积155844平方米，市城市规划设计研究院的平方米，市城市规划设计研究院的地块规地块规划控制指标划控制指标可知：容积率为可知：容积率为1.3，建筑密度小于，建筑密度小于25%，结合本项目的实际，结合本项目的实际情况，初步确

19、定为总建面为情况，初步确定为总建面为202597平方米，住宅层数平方米，住宅层数6层，总户数约层，总户数约1700户。户。34项目技术经济指标项目技术经济指标 根据该地块规划，该项目的主要技术指标如下：根据该地块规划，该项目的主要技术指标如下： 1、总占地面积、总占地面积 155844平方米平方米 2、容积率、容积率 1.3 3、总建筑面积、总建筑面积 202597平方米平方米 3、建筑密度、建筑密度 25% 4、绿地率、绿地率 35%-40% 5、单栋层数、单栋层数 6层层 6、总户数、总户数 1700户户35规划建议规划建议 本项目为中医学院建设教师公寓，针对的是素质较高的群体，本项目为中

20、医学院建设教师公寓，针对的是素质较高的群体，他们对住宅要求较高，考虑到本项目周边配套较差，建议在小区内他们对住宅要求较高，考虑到本项目周边配套较差，建议在小区内建议一个会所，使其建议一个会所，使其成为舒适、优雅、清新、健康、怡情、亲密的成为舒适、优雅、清新、健康、怡情、亲密的最佳去处，建议设置：最佳去处，建议设置：a.a.娱乐设置：音乐厅、棋牌社、银发活动中心、儿童稚趣园等娱乐设置：音乐厅、棋牌社、银发活动中心、儿童稚趣园等b.b.健美设置：健身慢跑道、健身房、台球室与乒乓球室、美容美健美设置：健身慢跑道、健身房、台球室与乒乓球室、美容美 发形象设计室、室外运动器械发形象设计室、室外运动器械c

21、.c.休闲怡情设置：咖啡厅、酒吧、沙龙休闲怡情设置：咖啡厅、酒吧、沙龙d.d.书香驿站设置：网吧、时尚阅读室书香驿站设置：网吧、时尚阅读室36具体规划构思具体规划构思建筑设计：建筑设计： 采用采用“畅开空间畅开空间”的设计构想，将建筑、生活品位、环境交融提炼，的设计构想，将建筑、生活品位、环境交融提炼，采用采用“后现代主义后现代主义”建筑风格，外形简洁，建筑风格，外形简洁，显示建筑的高贵典雅与气势显示建筑的高贵典雅与气势宏宏伟的特色，又不失一种清新明快、舒适悠闲的情调。伟的特色，又不失一种清新明快、舒适悠闲的情调。 37具体规划构思具体规划构思户型设计：户型设计： 以以120120平方米的三室

22、二厅主打户型，另外辅以平方米的三室二厅主打户型，另外辅以140140180180平方米。平方米。 房型要求多样化，平层、错层、复式等。房型要求多样化，平层、错层、复式等。38具体规划构思具体规划构思园林设计园林设计： 可以根据项目所在地的特点，在小区内建成以绿地、可以根据项目所在地的特点，在小区内建成以绿地、小景、花卉小品、抽象雕塑等构成的景观。园林设计不求小景、花卉小品、抽象雕塑等构成的景观。园林设计不求华丽，给人以平静、自然、安逸的感觉。华丽，给人以平静、自然、安逸的感觉。 39总成本费用汇总及分摊表总成本费用汇总及分摊表 成本项目成本项目总额（万元）总额（万元）单位成本（元单位成本（元/

23、 /平方米）平方米）注：投资分摊原则注：投资分摊原则1 1、所有的总投资分摊到可、所有的总投资分摊到可售的面积中去；售的面积中去；2 2、车位部分成本也计入公、车位部分成本也计入公建设施开发成本中；建设施开发成本中；3 3、按可售面积、按可售面积20.2620.26万平万平方米计算。方米计算。1 1、开发成本、开发成本28057.891384.91（1 1）土地成本）土地成本5844.12288.46（2 2）前期工程费）前期工程费279.5813.8（3 3）建安工程费）建安工程费15660.6773（4 4）基础设施费）基础设施费1620.880（6 6）前期开发费用）前期开发费用3160

24、.56156（7 7）后期开发费用）后期开发费用942.0846.5（8 8）不可预见费）不可预见费550.1527.152 2、开发费用、开发费用3466.94171.12（1 1）管理费）管理费702.1534.66（2 2）财务费用）财务费用841.7441.55（3 3）税收）税收1923.0594.92合合 计计31544.35155740项目可行性研究项目可行性研究一、投资与成本估算一、投资与成本估算（1）投资与成本估算）投资与成本估算a.土地成本土地成本： 土地成本：土地成本：25万元万元/亩亩(含含10%土地转让收益土地转让收益) 计：计： 约约5844.12万元万元,楼面地价

25、为楼面地价为288.46元元/平方米平方米41投资与成本估算投资与成本估算 b.b.前期工程费前期工程费项项 目目计算依据计算依据计价（万元）计价（万元）规划设计费规划设计费2 2元元/ /40.52地勘费地勘费1.8元元/36.47施工图设计费施工图设计费1010元元/ /202.6合计合计13.813.8元元/ /279.5842项目项目单位成本（元单位成本（元/m2）总投资额总投资额(万元）万元）桩基工程桩基工程501012.99土建工程土建工程61212398.94外墙装修外墙装修18364.49室内水电安装室内水电安装38769.87屋面瓦屋面瓦8162.09门窗及栏杆门窗及栏杆47

26、952.22合合 计计77315660.6773元元/平方米平方米202597平方米平方米=15660.6万元万元投资与成本估算投资与成本估算43投资与成本估算投资与成本估算 d.d.基础设施费（红线内外工程费基础设施费（红线内外工程费）项项 目目单方价单方价( (元元/ /) )金金 额额( (万元万元) )供电工程及设施供电工程及设施25506.50供水工程及设施供水工程及设施10202.60道路工程道路工程8162.08排水工程排水工程10202.60照明工程照明工程6121.56园林绿化园林绿化15303.90安防工程安防工程6121.56合合 计计801620.844投资与成本估算投

27、资与成本估算e.e.前期开发费用前期开发费用类类 别别单方价单方价( (元元/ /) )交纳税额（万元）交纳税额（万元）市政配套费市政配套费801620.78人防易地费人防易地费18364.68教育配套费教育配套费10202.60消防配套费消防配套费3.570.91抗震审查费抗震审查费120.26白蚁防治费白蚁防治费1.530.39垃圾处理费垃圾处理费12243.13其它费用其它费用30607.81合计合计1563160.5645投资与成本估算投资与成本估算f.f.后期费用后期费用类类 别别单方价单方价( (元元/ /) )交纳税额（万元）交纳税额（万元）竣工测丈费竣工测丈费0.510.13房

28、屋测丈费房屋测丈费0.510.13竣工验收费竣工验收费120.26室内环评费室内环评费0.510.13房屋维修基金房屋维修基金8162.08房产办证费房产办证费481.04物业管理基金物业管理基金32648.31合计合计46.5942.0846投资与成本估算投资与成本估算 g不可预见费，取上述不可预见费，取上述a-f项之和的项之和的2%：27.15元/平方米，约550.15万元47开开 发发 成成 本本 开发成本合计：开发成本合计：28057.89万元万元 单方成本：单方成本：1384.91元元/平方米平方米48开发费用估算开发费用估算a.管理费用：管理费用：取取ad项之和的项之和的3%为：约为：约702.15万元，单方成本约万元，单方成本约34.66元元/平方米平方米b.财务费用：财务费用：开发成本开发成本3%=841.74万，约万，约41.55元元/平方米平方米c.税税 费：费：销售额销售额5.65%=1923.05万，约万，约94.92元元/平方米平方米49开开 发