北京“最贵烂尾楼”涅槃记

1、北京“最贵烂尾楼”涅槃记有这样一幢建筑，它距离天安门7公里，位于大望路口 东南角，地处cbd核心区，与skp隔路相望。按理说这样 的地界，住宅怕不是得分分钟1()万+一平，更遑论业态综合 体。但是，就是这么一方黄金地段，四轮更名、六度易主、 数次停工，一度被称为“北京最贵烂尾楼在经历了十余年 的曲折后，最终被佳兆业以130亿元对价买到其物业持有方 96.8%的股权，并整合盘活成为一座现代化综合商场，重回公 众视野。这块神奇的地界，原名北京耀辉国际城，别名“长安8 号"，现名skp-s。1、“长安8号”的前世今生“长安8号''的故事，起源于2004年。当时，土地招拍挂制

2、度还未全面实施，王府世纪董事长 王志才(还珠格格里晴儿的扮演者王艳的老公)以土地协 议出让的形式拿下了长安街沿线最后一块70年产权地块， 定名为耀辉国际城。当时，王志才将这片黄金地块定位为高 端住宅工程，最小的户型也到达了 270平米。假设按预期施工 运行下去，耀辉国际城将成为红极一时的“黄金物业"。但是没成想，仅仅过去了几个月，王志才因资金吃紧无 力继续开发，以3100万元的价格转让了 62%股权予天鸿宝 业，宣布与其联合开发耀辉国际城工程。然而，天鸿宝业也没能顺利支撑下去，之后的3年内项 目进展缓慢。2007年，天鸿宝业获得首开集团注资并重组为 首开股份，首开集团也成为耀辉国际城

3、工程的实际控制人。但是，没过多久，首开集团以“并不擅长也无兴趣开发 豪宅"为由，将持有的耀辉国际城股份转让给香港世纪协润 （与王府世纪同为王志才控股企业），并将工程更名为擎峰 阁。谁也没想到，该工程拿到预售许可证后，刚好赶上20xx 年金融危机，这个定位高端物业、售价8万一平的住宅工程 上市后，销售并没有到达预期，为协调债务等因素考虑，世 纪协润找来了中国奥园进行投资，奥园收购了世纪协润41.33% 的股本，进而间接持有了擎峰阁工程51%的控股权，并将其 更名为“长安8号"。奥园的入主也没能改变惨淡的销售场景。20xx年，刚好 赶上国家限制投资性需求，房价也受到了一定的控制

4、，工程 销售出现了极大困难，原本预计120亿元的销售收入最终仅 实现了不到10%,二期销售被迫停滞，奥园也因此工程陷入 了纷争不断的股权官司之中。20xx年4月，奥园作价14.8亿元人民币，将“长安8 号''工程51%股权转让给香港金利丰。然而，金利丰并非房 地产开发机构，主要业务是金融效劳。金利丰接手后，并未 对这块地皮进行开发，而是选择待价而沽，“长安8号"只能 静待“浴火重生”。20xx年，素有“烂尾楼改造专家"之称的佳兆业成为这 片地皮的“拯救者”，其控股股东郭英成耗资60亿，分别从 高捷投资、升晴投资及北京诚义豪泰投资手中收购北京耀辉 置业合计96

5、.8%的股权，而北京耀辉置业旗下最主要的资产 即为“长安8号不过，由于工程股权结构复杂，销售前景 不够明朗，郭英成并未直接将资产注入上市公司主体，而是 委托其进行代建代管，“长安8号"摇身一变成为“佳兆业广 场”。当然，佳兆业对这块地皮的改造也并未顺风顺水，由于 遭遇地产反腐、楼盘被封、郭英成出走等一系列黑天鹅事件, 佳兆业也出现了债务问题，工程入市也推迟到了 20xx年。此 时，基于工程定位需要，佳兆业引入了 skp进行联合开发设 计，最终打造了兼具高度设计感和巨大关注度的大型综合高 端商场skp-so2、何以造就今日的skp.s?那么，作为"黄金地段"的长安8

6、号，在遇到如此多的曲折之后，最后是怎样实现涅槃重生，并成为红极一时的现 象级“网红打卡地"呢？(1) 资本运作：长安8号频繁易主，一定程度上与金融 市场变化及产业调控政策变迁有关，20xx年金融危机、20xx 年国家限制投资性需求等黑天鹅事件，都不幸地被赶上了。 另外，也和该地皮股权结构复杂有关，虽然历任股权持有人 没能将工程成功落地，但都拿到了不菲的转让收益。佳兆业 入主后，不断梳理工程股权结构，通过一系列资本运作拿到 了 96.8%的绝对控股权。通过资本运作梳理股权结构，是这 块黄金地皮“重生"的第一步。(2) 业态改造：在拿到工程股权后，佳兆业即着手开始 准备工程的改

7、造。之前长安8号销售不畅，很大程度上和项 目定位有关，如工程初期坚持高端住宅定位，最终被现金流 吃紧的王志才和不擅长经营豪宅工程的首开股份先后放弃， 香港世纪协润和奥园入主后也未充分考虑到20xx年后高端 住宅销售不力的潜在因素，最终导致工程频繁烂尾。佳兆业 入主后，将工程定位为集商务空间、酒店、购物中心、公寓 于一体的综合体工程，最终成功复活。(3) 运营提升：如果说资本运作是工程重生的第一步、 业态改造是工程复活的重点，那运营提升那么是工程价值提升 的关键点。之前，该工程频繁烂尾，很大程度上是因为历任 持有者坚持资产抄底和暴利逻辑，并没有考虑到商业地产项 目的长期运营。佳兆业入主后，考虑到地块的特殊性、周边 产品竞争情况以及潜在的客群需求，在维持高端产品的根底 上，引入了 skp的概念，打造了集商务空间、购物中心和酒 店于一体的综合体，商场内火星基地、仿生羊圈、企鹅模型 等特色造型也成为红极一时的网友打卡地。目前，工程已落 成开业，佳兆业表示，并表后可以马上为集团带来当期收益， 局部公寓产品也已卖出，没卖出的局部出租率也到达了 95% 以上，运营提升无疑给佳兆业带来了不菲的投资